К делу № 2-1620/2025
УИД: 61RS0022-01-2025-009896-52
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
18 июня 2025 года г. Таганрог
Таганрогский городской суд Ростовской области в составе:
председательствующего судьи Гриценко Ю.А.,
при секретаре судебного заседания Востриковой Л.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску по иску ФИО1 к ООО ЛДЦ "Нейрон", КУИ г. Таганрога, о признании права собственности, установлении долей,
по встречному иску ООО ЛДЦ "Нейрон" к ФИО1, КУИ г. Таганрога о сохранении в реконструированном состоянии и признании права собственности,
УСТАНОВИЛ:
Истец по основному иску ФИО1 обратился в суд с иском о признании права собственности в обоснование которого указал, что в соответствии с договором купли-продажи от 14.12.2021г. ООО ЛДЦ «Нейрон» было приобретено в собственность нежилое здание: учреждение, площадью 137,8кв.м., литер А, этажность:1, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>. Являясь учредителем общества истцом были вложены собственные средства в реконструкцию здания, в результате которой оно было реконструировано путем строительства 2-го этажа. В результате реконструкции площадь здания составляет 239,5 кв.м. В соответствии с п.1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Таким образом, истцом были произведены улучшения имущества, которые, по моему мнению, привели к возникновению права общей долевой собственности на недвижимое имущество. Указанные обстоятельства послужили основанием для предъявления настоящего иска.
В свою очередь, общество обратилось со встречным иском в обоснование которого указало, что на основании договора купли-продажи от 14.12.2021г. ООО ЛДЦ «Нейрон» было приобретено в собственность нежилое здание: учреждение, площадью 137,8кв.м., литер А, этажность:1, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>. ООО ЛДЦ «Нейрон» с момента перехода права собственности является арендатором по договору от № на земельный участок, общей площадью 162 кв.м., с кадастровым № которого расположено здание. Обществом была произведена реконструкция вышеуказанного здания, в результате которой был надстроен 2-й этаж, что подтверждается представленным в дело техническим паспортом и иными доказательствами.
ФИО1 в судебное заседание не явился, направил в суд ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие. Представитель ООО ЛДЦ «Нейрон» в судебное заседание не явился, направил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, в котором поддержал заявленные требования, извещен надлежащим образом.
Комитет по управлению имуществом г. Таганрога в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Суд рассмотрел дел в отсутствие не явившихся сторон в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Рассмотрев материалы дела, заключение эксперта, суд считает, что в удовлетворении основному иска надлежит отказать, а встречные исковые требования подлежат удовлетворению исходя из следующего.
В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права является одним из способов судебной защиты гражданских прав.
Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Действующее законодательство Российской Федерации (гражданское, земельное и градостроительное) регламентирует, что условиями приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество является соблюдение при его создании закона и иных правовых актов (пункт 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации), то есть необходима совокупность юридических фактов: предоставление земельного участка для строительства объекта (статьи 29 - 32 Земельного кодекса Российской Федерации); получение разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации); соблюдение при возведении (реконструкции) объекта градостроительных, строительных, санитарных, природоохранных и других норм, установленных законодательством; а также государственная регистрация права на такой объект (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации). Несоблюдение при создании объекта недвижимого имущества требований закона и иных правовых актов влечет за собой признание последнего самовольной постройкой, право собственности, на которую не возникает в силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В отношении объектов, подпадающих по своим физическим характеристикам под понятие недвижимого имущества, созданных с нарушением требований законодательства, применяются положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Возможность признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке предусмотрена пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и является исключением.
Исходя из пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Учитывая вышеизложенное, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало меры.
Из положений пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса следует, что к признанию постройки самовольной приводит либо частноправовое нарушение (строительство на земельном участке в отсутствие соответствующего гражданского права на землю), либо публично-правовые нарушения: формальное (отсутствие необходимых разрешений) или содержательное (нарушение градостроительных и строительных норм и правил (определение Верховного Суда Российской Федерации от №). Положения пункта 2 статьи 264 ГК РФ указывают, что лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
Таким образом, правомочия лица, не являющегося собственником земельного участка, производны от прав собственника данного земельного участка.
Судом установлено, что в соответствии с договором купли-продажи от 14.12.2021г. ООО ЛДЦ «Нейрон» было приобретено в собственность нежилое здание: учреждение, площадью 137,8кв.м., литер А, этажность:1, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>.
ООО ЛДЦ «Нейрон» с момента перехода права собственности является арендатором по договору от 17.06.2008г. № на земельный участок, общей площадью 162 кв.м., с кадастровым номером: 61:58:0002520:68, в границах которого расположено здание. Целевым назначением вида разрешенного использования земельного участка является «эксплуатация офиса».
Обществом была произведена реконструкция вышеуказанного здания, в результате которой был надстроен 2-й этаж, что подтверждается представленным в дело техническим паспортом и иными доказательствами.
В силу абзаца четвертого пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет. Таким образом, самовольная постройка не подлежит сносу, если она подлежит приведению в соответствие с правилами землепользования и застройки.
В силу пункта 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки.
Таким образом, законом возможность сноса самовольной постройки связывается не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц (пункт 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <дата> № Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса).
Исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц (пункт 25 постановления Пленума № 44). Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 29 постановления Пленума № 44, по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной. Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 Градостроительного кодекса), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.
С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.
В пункте 9 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 ГК РФ" разъяснено, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
По смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться лишь в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости в порядке, установленном законом.
Сам по себе факт самовольного возведения строения и наличие в гражданском законодательстве права судебной легализации такого объекта по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут быть приняты судом в качестве достаточного основания для удовлетворения иска. В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 названной статьи имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования. Строительство и реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу статей 8, 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации застройщик имеет право осуществлять строительство только на основании разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом власти по установленной форме. Выдача разрешений на строительство объектов недвижимости относится к полномочиям органов местного самоуправления. Разрешение на строительство представляет собой единственное законное основание для осуществления строительства либо реконструкции. Факт обращения в уполномоченный орган для получения документов, необходимых для оформления самовольной постройки подтвержден материалами дела, включая наличие отказа уполномоченного органа в удовлетворении такого заявления.
Таким образом, по делу предприняты все зависящие от стороны меры для узаконения самовольной постройки в административном порядке. Кроме того, единственным признаком спорной самовольной постройки в настоящем деле является отсутствие разрешения на строительство; а сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждает наличие совокупности условий, позволяющих признать за истцом право собственности на самовольно возведенный (реконструированный) объект недвижимости. Проведенной по делу судебной экспертизой установлено, что реконструкция здания соответствует строительным нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц. При этом, суд критически оценивает доводы ФИО1 о произведенной реконструкции за счет собственных средств, поскольку земельный участок и само реконструированное здание принадлежат обществу. В то же время факт реконструкции обществом нашел свое подтверждение в судебном заседании в соответствии с имеющимися в деле доказательствами.
Суд принимает во внимание занятую истцом по встречному иску позицию по спору, а также необходимость стабилизации гражданского оборота, соблюдения принципа правовой определённости, упорядочения имущественных прав в отношении нежилого помещения и земельного участка, на котором они расположено, с тем, чтобы их добросовестный владелец имел возможность оформить свой статус и нести установленные законом обязанности по содержанию данных объектов недвижимости, включая поддержание их в исправном, безопасном для жизни и здоровья граждан состоянии, а также уплату налогов и сборов.
Принимая во внимание вышеизложенное, суд в целях установления правовой определённости и защиты гражданских прав счёл возможным удовлетворить встречное исковое заявление, признав за истцом право собственности на нежилое здание: учреждение, площадью 239,5кв.м., литер А, этажность:1, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>. в реконструированном состоянии.
В силу пункта 45 постановления № Пленума Верховного Суда РФ от <дата>"О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке"вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности на объект недвижимости (подпункт 3 пункта 1 статьи 8 ГК РФ) и для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект недвижимости (статья 219 ГК РФ, пункт 5 части 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации недвижимости).
После вступления в законную силу решения суда о признании права собственности на самовольную постройку собственник данного объекта недвижимости вправе использовать его в гражданском обороте. При этом получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.
Вместе с тем наличие такого судебного акта не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими и разрешительными, которые необходимы для внесения записи в ЕГРН согласно Закону о государственной регистрации недвижимости (например, технический план).
В пункте 32 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018, разъяснено, что удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку за соответствует принципу правовой определенности.
Заявленный иск о признании права собственности на самовольный объект является надлежащим способом защиты права в силу статьи 222 ГК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 222 ГК РФ, суд,
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 оставить без удовлетворения.
Встречные исковые требования ООО ЛДЦ «Нейрон» - удовлетворить.
Сохранить в реконструированном состоянии и признать за ООО ЛДЦ «Нейрон» право собственности на нежилое здание: учреждение, площадью №м., литер А, этажность:1, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>.
Решение суда может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Таганрогский городской суд в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий: Гриценко ЮЛ.
Решение в окончательной форме изготовлено 02.07.2025.