ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

дело № 2-982/2022 (33-18261/2023)

г. Уфа 27 сентября 2023 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе

председательствующего Кривцовой О.Ю.,

судей Комягиной Г.С. и Набиева Р.Р.

при секретаре Щукине О.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам ФИО1, Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, администрации городского округа город Октябрьский Республики Башкортостан на решение Октябрьского городского суда Республики Башкортостан от 17 мая 2023 г., по иску ФИО1 к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан о признании действия по начислению арендной платы незаконными, возложении обязанности исключить начисления арендной платы, пени и внести изменения в договор аренды.

Заслушав доклад судьи Кривцовой О.Ю., судебная коллегия

установил а:

ФИО1 обратился в суд с иском к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - МЗИО) о признании незаконными действия ответчика по начислению арендной платы и неустойки за земельный участок за период с 20 сентября 2021 г. по 20 ноября 2022 г. включительно; возложении обязанности исключить из начислений по договору аренды от 28 августа 2018 г. № РБ-57-б/н арендную плату за указанный период в размере 102 331 руб. 46 коп., пени с 10 августа 2021 г. по 20 ноября 2022 г. в размере 7 365 руб. 05 коп.; возложении обязанности внести изменение в договор аренды, продлив его действие до 28 апреля 2030 г.

Заявленные требования мотивированы тем, что администрацией городского округа город Октябрьский Республики Башкортостан (далее - Администрация города) самовольно, в нарушение прав землепользователя организована процедура легализации траншеи, разрытой неизвестным лицом без ордера на земляные работы на земельном участке с кадастровым номером №... по адресу: адрес принадлежащем ФИО1 на правах аренды на основании договора от 28 февраля 2018 г. № РБ-57-б/н.

Постановлением главы Администрации города от 20 сентября 2021 г. № 2759 ФИО1 отказано в получении разрешения на отклонение от предельных параметров строительства, которое необходимо для начала проектирования здания магазина на вышеуказанном земельном участке.

Также отделом по архитектуре и градостроительству Администрации города разработан градостроительный план земельного участка от 30 сентября 2021 г. №... с полной ликвидацией зоны застройки земельного участка, гарантированной при получении земельного участка в аренду.

Апелляционным определением судебной коллегии Верховного Суда Республики Башкортостан от 3 августа 2022 г. по делу № 33а-1342/2022 постановление главы Администрации города «Об отказе в предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства» от 20 сентября 2021 г. и градостроительный план земельного участка от 30 сентября 2021 №... признаны незаконными.

До настоящего времени разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства ФИО1 не выдано, уведомлением от 21 ноября 2022 г. Администрацией города повторно отказано в предоставлении муниципальной услуги по выдаче разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства по основаниям, которые были предметом судебного разбирательства, что является злоупотреблением правом. На обращение в отдел по г. Октябрьскому Управления по работе с территориальными отделами и взаимодействию с органами местного самоуправления поступил ответ от 27 декабря 2022 г. № №... о том, что на основании заключенного соглашения с Администрацией города от 2 марта 2021 г. права и обязанности по договорам и соглашениям разграничены, осуществляются МЗИО, в связи с чем с 1 января 2021 г. получателем платежей по доходам от арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которое не разграничена, на территории муниципальных районов и городских округов Республики Башкортостан является МЗИО, но при этом все поступления перечисляются в бюджет городского округа город Октябрьский.

В связи с данным обстоятельством исключить задолженность ФИО1 из начислений и восстановить его права относительно срока действия договора аренды без решения суда не представляется возможным. Учитывая, что пользование земельным участком было исключено ввиду незаконных действий должностных лиц Администрации города подлежат исключению начисления арендной платы, пени за заявленные периоды, а срок договора аренды земельного участка подлежит продлению до 28 апреля 2030 г.

Решением Октябрьского городского суда Республики Башкортостан от 17 мая 2023 г. постановлено:

«иск ФИО1 (№...) к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (№...), Администрации городского округа г. Октябрьский Республики Башкортостан (№...) о признании незаконным начисление арендной платы, исключении задолженности по арендной плате, продлении договора аренды, удовлетворить частично.

Освободить ФИО1 от обязанности по внесению арендной платы и пени по договору аренды №....

В удовлетворении исковых требований в остальной части, отказать».

В апелляционной жалобе ФИО1 ставит вопрос об отмене вышеуказанного решения суда в части отказа в удовлетворении его требования о внесении изменения в договор аренды от 28 февраля 2018 г. № РБ-57-б/н, продлив его действие до 28 апреля 2030 г., тем самым восстановив положение, существовавшее до нарушения его права, так как на основании части 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка, согласно части 2.4 договора аренды даже использование земельного участка после истечения срока действия договора, не расценивается сторонами в качестве продления срока действия договора на неопределенный срок.

В апелляционной жалобе МЗИО просит об отмене решения суда, полагая неправомерной ссылку истца и выводы суда о том, что ФИО1 не мог полноценно пользоваться арендованным земельным участком, соответственно, должен быть освобожден от оплаты арендных платежей, так как истцу за подписью главного архитектора Администрации города был выдан градостроительный план земельного участка, содержащий информацию об ограничениях использования части земельного участка площадью 440 кв. м в связи с наличием охранной зоны электрической подстанции и электрокабеля высокого напряжения. В чертеже градостроительного плана земельного участка определены границы, в пределах которых разрешено строительство объекта капитального строительства. Из данной информации можно сделать вывод, что у истца была возможность пользования арендованным земельным участком, а выводы суда об исключении возможности использования арендованного участка в целях, установленных договором, так и освобождения от внесения арендной платы, являются несостоятельными. Анализ судебной практики позволяет сделать вывод о том, что неиспользование земельного участка арендатором, так же как и неиспользование его по назначению, не может служить основанием невнесения арендной платы, тогда как обязанность внесения арендной платы, ее размер и сроки уплаты установлены договором, и обстоятельства отказа в выдаче разрешения на отклонение от предельных параметров не влияют на правоотношения сторон договора аренды земельного участка, соответственно, арендатор не может быть освобожден от уплаты арендных платежей.

В апелляционной жалобе Администрация города просит об отмене вышеуказанного решения суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований к Администрации города, так как судом не учтено, что с 1 января 2021 г. полномочия Администрации города по управлению и распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, переданы МЗИО, Администрация города не вправе вступать в правоотношения, связанные с земельными участками, арендаторами земельных участков, не отнесенные федеральным законом или законами Республики Башкортостан к компетенции администрации городского округа. Судом неверно определен ответчик, а удовлетворение требований в отношении Администрации города по признанию незаконными начисления арендной платы, исключении задолженности по арендной плате, продлении договора аренды и освобождении от обязанности по внесению арендной платы и пени по договору аренды нарушают нормы Закона Республики Башкортостан от 2 ноября 2020 г. № 319 и неисполнимы.

Истец ФИО1 в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суду не сообщали. В связи с чем, на основании статей 117, 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся.

Исследовав материалы настоящего дела, а также материалы дела № 2а-237/2022 Октябрьского городского суда Республики Башкортостан, выслушав объяснения представителя истца ФИО1 - ФИО2, представителя МЗИО - ФИО3, представителя Администрации города - ФИО4, каждый из которых поддержал доводы своей апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционных жалоб, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями частей 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что вступившим в законную силу на основании апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 15 октября 2015 г. решением Октябрьского городского суда Республики Башкортостан от 14 июля 2015 г., на Администрацию города возложена обязанность по принятию решения об утверждении акта выбора земельного участка и решения о предоставлении ФИО1 земельного участка в аренду сроком на 5 лет с целью строительства магазина.

На основании указанного решения суда 20 ноября 2015 г. постановлением Администрации города утвержден акт от 17 декабря 2013 г. выбора земельного участка под строительство продуктового магазина в районе жилого дома № 4 по ул. Гаражная в г. Октябрьский Республики Башкортостан.

Постановлением Администрации города от 18 марта 2016 г. № 1121 утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории; указано на наличие на земельном участке зон с особыми условиями использования: часть земельного участка находится в охранной зоне подземного электрокабеля высокого напряжения и санитарно-защитной зоне от ПС-4 «Городская»; по участку осуществляется поверхностный отвод талых и ливневых вод с ул. Гаражная.

В последующем постановлением Администрации города от 26 сентября 2016 г. № 4062 данные указания на наличие на земельном участке зон с особыми условиями использования из содержания постановления № 1121 исключены.

28 февраля 2018 г. с ФИО1 заключен договор аренды № РБ-57-б/н земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 1004 кв. м, категории: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство магазина, по адресу: адрес

Каких-либо сведений об обременении указанного земельного участка либо наличии на нем зон с особыми условиями использования договор аренды не содержит.

8 июля 2019 г. ФИО1 за подписью главного архитектора городского округа г. Октябрьский Республики Башкортостан выдан градостроительный план земельного участка, содержащий информацию об ограничениях использования части земельного участка площадью 440 кв. м в связи с наличием охранной зоны электрической подстанции и электрокабеля высокого напряжения. В чертеже градостроительного плана земельного участка определены границы, в пределах которых разрешено строительство объекта капитального строительства.

9 февраля 2021 г. тем же должностным лицом Администрации города ФИО1 выдан градостроительный план земельного участка, содержащий информацию об ограничениях использования части земельного участка площадью 430 кв. м в связи с наличием охранной зоны электрической подстанции и коммуникаций. В чертеже градостроительного плана земельного участка определены границы, в пределах которых разрешено строительство объекта капитального строительства.

10 августа 2021 г. ФИО1 обратился в Администрацию города с заявлением о получении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства (здания магазина) на вышеуказанном земельном участке путем уменьшения отступа от границ земельного участка с трех метров до нуля в связи с необходимостью обеспечить возможность подъезда к охранной зоне электроподстанции. К заявлению приложено проектное обоснование на размещение здания с отклонением от предельных параметров № 02-2021-ПО, подготовленное ООО «ПСК-Групп», согласно которому в результате такого отклонения нарушений прав третьих лиц, равно как и нарушений градостроительных, противопожарных и других норм, не установлено.

2 сентября 2021 г. Администрацией города проведены общественные обсуждения по вопросу предоставления разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером №... в ходе которых поступили замечания от смежного землепользователя ФИО5 о прохождении по земельному участку с кадастровым номером №... канала городской ливневой канализации и возможного затопления электрической подстанции ввиду ее расположения на 1,5 метра ниже рассматриваемого земельного участка, а также о несогласии с отклонением от предельных параметров разрешенного строительства. Также поступило обращение Общества с ограниченной ответственностью «Башкирэнерго», согласно которому по указанному земельному участку проходит общегородская водоотводная канализация, при изменении которой существуют большие риски, связанные с подтоплением территории действующей электрической подстанции. В связи с этим Общество с ограниченной ответственностью «Башкирэнерго» категорически возражало против предоставления испрашиваемого разрешения.

3 сентября 2021 г. указанное заявление с учетом результатов общественных обсуждений рассмотрено на заседании комиссии по подготовке и внесению изменений в Правила землепользования и застройки городского округа г. Октябрьский Республики Башкортостан, по результатам которого рекомендовано отказать в предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства.

Постановлением Администрации города от 20 сентября 2021 г. № 2759 ФИО1 отказано в предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства - магазина на земельном участке с кадастровым номером №... по причине несоответствия проектного обоснования требованиям технических регламентов и нормативов градостроительного проектирования, а именно: отсутствие мероприятий по обеспечению поверхностного отвода талых и ливневых вод с ул. Гаражная; несоблюдения режима использования охраной зоны подземных кабельных линий электропередачи охранной зоны электрической подстанции ПС-4 «Городская».

30 сентября 2021 г. отделом архитектуры и градостроительства Администрации города разработан новый градостроительный план № №... который исключает зону застройки на вышеуказанном земельном участке в связи с наличием в его границах зон с особыми условиями территорий: охранная зона электрической подстанции и коммуникаций площадью 430 кв. м, а также прохождение через земельный участок самотечной канализации.

Не согласившись с постановлением Администрации города от 20 сентября 2021 г., а также вновь разработанным градостроительным планом земельного участка от 30 сентября 2021 г., ФИО1 обратился в суд с административным иском, который апелляционным определением судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 13 августа 2022 г. удовлетворен, признаны незаконными: постановление главы Администрации города «Об отказе в предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенной реконструкции объекта капитального строительства» от 20 сентября 2021 г.; градостроительный план земельного участка от 30 сентября 2021 г. № №.... Администрация города обязана рассмотреть заявление ФИО1 от 10 августа 2021 г. о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства, так как Администрацией города при вынесении оспариваемого решения не учтено, что отступление от предельных параметров, о котором просил ФИО1, выражалось в сокращении минимального отступа от границ смежных земельных участков, то есть не затрагивало вопросов водоотведения. Таким образом, вопрос о возможности отступления от предельных параметров разрешенного строительства здания магазина, приведенных в заявлении, по существу в оспариваемом решении рассмотрен не был, ФИО1 отказано в согласовании отклонения от предельных параметров разрешенного строительства здания магазина по основаниям, не связанным с испрашиваемыми отступлениями.

Более того, в рамках имевшегося еще в 2015 г. между сторонами судебного спора о праве ФИО1 на получение земельного участка в аренду Администрацией города не приводились доводы о наличии каких-либо препятствий для предоставления ему земельного участка, в том числе в связи с прохождением на земельном участке ливневой канализации и невозможности в связи с этим строительства на земельном участке; доказательств того, что указанная траншея, поименованная в качестве «ливневой канализации», была возведена в установленном законом порядке и существовала на протяжении длительного периода времени, еще до принятия решения о предоставлении земельного участка в аренду административного истца, в материалы дела представлено не было. Из материалов дела следует, что указанная «канализация» в установленном законом порядке не проектировалась и не вводилась в эксплуатацию, кто и когда ее возвел, неизвестно, разрешения на проведение земляных работ Администрацией города не выдавалось.

На момент подачи заявления о согласовании отклонения от предельных параметров разрешенного строительства и на дату принятия оспариваемого постановления от 20 сентября 2021 г. действовал градостроительный план земельного участка от 9 февраля 2021 г., допускающий возможность осуществления строительства на земельном участке (за исключением части земельного участка площадью 430 кв. м, занятой охранной зоной электрической подстанции и коммуникаций). Информации о недопустимости строительства в пределах охранной зоны ливневой канализации указанный градостроительный план не содержал.

Приложенная ФИО1 к заявлению от 10 августа 2021 г. техническая документация (проектное обоснование), подготовленная ООО «ПСК-Групп», обосновывала допустимость отклонения от предельных параметров разрешенного строительства на земельном участке с кадастровым номером №... с соблюдением прав третьих лиц, а также градостроительных, противопожарных и других норм, и не являлась проектной документацией, предусмотренной статьей 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации, необходимой к представлению в целях получения разрешения на строительство.

Также в вышеуказанном судебном акте, в силу положений статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обладающим признаками преюдициальности, и обстоятельства, установленные которым, не подлежат оспариванию сторонами настоящего спора, ревизии со стороны суда, рассматривающего настоящее дело, сделан вывод о незаконности градостроительного плана земельного участка, выданного 30 сентября 2021 г., которым указано на наличие на территории арендуемого ФИО1 участка ливневой канализации, имеющей охранную зону 3 метра в каждую сторону, что исключает возведение на нем каких-либо объектов недвижимости, так как нормативными документами предусмотрено установление охранной зоны в отношении системы водоотведения (канализации), которая спроектирована и возведена в установленном законом порядке. Доказательств того, что проходящая по земельному участку истца траншея является ливневой канализацией, требующей установления охранной зоны, административным ответчиком представлено не было; из материалов дела установлено, что указанная «канализация» в установленном законом порядке не проектировалась и не вводилась в эксплуатацию, кто и когда ее возвел, неизвестно, разрешения на проведение земляных работ Администрацией города не выдавалось.

С учетом изложенного, градостроительный план земельного участка, устанавливающий охранную зону в отношении такой канализации, судом также признан незаконным.

При рассмотрении настоящего дела также установлено, что дополнительным соглашением от 11 ноября 2022 г. № 84 к договору аренды земель ... срок договора аренды продлен до 28 февраля 2029 г. на основании пунктов 3-5 статьи 8 Федеральный закон от 14 марта 2022 г. № 58-ФЗ (ред. от 19 декабря 2022 г.) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

21 ноября 2022 г. Администрацией города принято решение № 2466 об отказе в предоставлении ФИО1 муниципальной услуги (по заявлению от 10 августа 2021 г.) - предоставления разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства - магазина на земельном участке с кадастровым номером №... по причине несоответствия проектного обоснования требованиям технических регламентов и нормативов градостроительного проектирования: несоблюдение режима использования охранной электрической подстанции ПС-4 «Городская» и охранной зоны подземных кабельных линий электропередачи; отсутствие мероприятий по отводу поверхностных вод с земельного участка с кадастровым номером №... нарушаются права и интересы правообладателя смежного земельного участка с кадастровым номером №... (ограничение зоны застройки в связи с необходимостью соблюдения противопожарных разрывов от проектируемого объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером №... статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 40, 43 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 4.3 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», пункта 8.3.3 МНГП. Данное решение оформлено в виде уведомления.

24 ноября 2022 г. ФИО1 выдан градостроительный план земельного участка, содержащий информацию об ограничениях использования части земельного участка в связи с наличием охранной зоны инженерных коммуникаций; зоны действия ограничений по природно-экологическим и санитарно-гигиеническим требованиям; зоны особого градостроительного контроля в зонах общественно-деловых центров и линий застройки магистралей общегородского значения; ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В настоящее время в Октябрьском городском суде Республики Башкортостан рассматривается административное дело № 2а-497/2023 по административному иску ФИО1 к Администрации города об оспаривании вышеуказанного уведомления от 21 ноября 2022 г. № 2466 об отказе в предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства.

Исходя из вышеприведенного, суд первой инстанции сделал вывод о том, что принятие уполномоченными органами государственной власти, действующими от имени и в интересах субъекта Российской Федерации, в соответствии с переданными им полномочиями, решения о невозможности строительства на арендованном земельном участке до начала арендатором строительства магазина исключает как использование арендатором участка в целях, установленных договором, так и внесение арендной платы.

4 августа 2022 г. МЗИО в адрес ФИО1 направлена претензия о взыскании суммы долга по договору аренды по состоянию на 4 августа 2022 г. в размере 104 256 руб. 81 коп.

В ответ на данную претензию ФИО1 1 сентября 2022 г. обратился с заявлением об исключении начислений по договору аренды за период с 10 августа 2021 г. и внесении в договор аренды изменений по продлению срока по день фактического исполнения Администрацией города своих обязательство по выдаче разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства.

Письмом от 27 декабря 2022 г. № М04ТО-05-56-исх-940-Г МЗИО сообщило ФИО1, что все поступления арендных платежей перечисляются в бюджет городского округа город Октябрьский, направило акт сверки взаимных расчетом за период с 1 июля 2021 г. по 21 ноября 2022 г., расчеты арендной платы.

При вышеизложенных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении требований ФИО1 в части освобождения от обязанности по внесению арендной платы со дня вынесения Администрацией города постановления от 20 сентября 2021 г. № 2759, признанного незаконным апелляционным определением от 3 августа 2022 г., до принятия Администрацией города уведомления (решения) от 20 ноября 2022 г. № 2466, поскольку принятие Администрацией города решения об отказе в предоставлении ФИО1 муниципальной услуги предоставления разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства - магазина на арендованном земельном участке до начала арендатором строительства магазина исключало как использование арендатором участка в целях, установленных договором, так и внесение арендной платы.

Удовлетворяя требования ФИО1 в вышеуказанной части, суд первой инстанции, в том числе учел правовую позицию в пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 ноября 2021 г.

Вместе с тем, суд первой инстанции не усмотрел оснований для признания незаконными действия МЗИО по начислению арендной платы и неустойки, поскольку данным ответчиком препятствия в использовании истцом земельного участка не создавались, указанный орган не уполномочен в оценке действий Администрации города по предоставлению разрешений на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства.

Также суд первой инстанции не нашел оснований для удовлетворения исковых требований о продлении срока действия договора аренды земельного участка, как не основанные на нормах права, Земельным кодексом Российской Федерации не предусмотрено продление договоров аренды в случаях отсутствия у арендатора возможности по использованию земельного участка. Круг лиц, которым возможно продление договора аренды земельного участка установлен в статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, к которому истец не относится.

Решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований ФИО1 об отказе в признании незаконными действия МЗИО по начислению арендной платы и неустойки по договору аренды сторонами не обжалуется, апелляционные жалобы не содержат доводов относительно несогласия с указанной частью решения суда первой инстанции, в связи с чем, на основании частей 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оно не является предметом проверки суда апелляционной инстанции.

Как выше указано, в частности истец выражает несогласие с решением суда в части отказа внести изменение в договор аренды, продлив его действие до 28 апреля 2030 г., с чем судебная коллегия не находит оснований не согласиться, поскольку из вышеприведенных и установленных по делу обстоятельств усматривается, что дополнительным соглашением от 11 ноября 2022 г. № 84 к договору аренды земель г. Октябрьского от 28 февраля 2018 г. № РБ-57-б/н срок договора аренды продлен до 28 февраля 2029 г., таким образом, ко дню рассмотрения дела срок договора аренды не истек; действующим законодательством не предусмотрена возможность продления договора аренда на требуемый истцом срок по причине невозможности использования истцом земельного участка в предоставленных целях.

Согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон (пункт 1). Согласно пункту 2 названной статьи по требованию одной стороны договор может быть изменен по решению суда в случаях, предусмотренных этим Кодексом, другими законами или договором.

Поскольку ни законами, ни договором не предусмотрено продление требуемого истцом договора аренды на срок, в течение которого истец не мог осуществлять строительство на земельном участке, по решению суда договор аренды не может быть изменен в части требуемого истцом срока аренды.

Вопреки указаниям в апелляционной жалобе истца на положения статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также Земельного кодекса Российской Федерации в части, регулирующего вопросы продления договора аренды земельного участка, сторона истца не указал, в чем именно заключается нарушение или угроза нарушения его прав со стороны ответчиков.

В соответствии со статьей 2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений.

Согласно статье 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Исходя из указанных норм закона, право на судебную защиту предполагает конкретные гарантии эффективного восстановления в правах посредством правосудия, судебная защита осуществляется тогда, когда законное право или интерес гражданина уже нарушен, то есть данная гарантия реализуется не как предотвращения правонарушения в будущем.

Предположения истца о возможном нарушении его прав в будущем не подлежат защите в силу статей 3 и 4 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. В настоящем случае на день разрешения спора нарушенное право истца, требующее защиты и восстановления отсутствует, так как с истцом уполномоченным органом заключено дополнительное соглашение о продлении договора аренды земельного участка до 28 февраля 2029 г. Предполагаемое утверждение (интерес) истца об отсутствии оснований для продления договора аренды после 28 февраля 2029 г. защите в настоящее время в суде не подлежит.

Соглашается судебная коллегия и с выводами суда первой инстанции об освобождении истца от обязанности по внесению арендной платы по договору аренды № РБ-57-б/н, тем самым отклоняя доводы апелляционных жалоб как МЗИО, так и Администрации города, так как в соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В случае невыполнения этой обязанности в силу статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор не обязан вносить арендную плату.

Регулирование, содержащееся в статье 328 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно этой норме, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 г., пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 г., пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25 ноября 2020 г., в пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 ноября 2021 г., на который сослался суд, в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20 февраля 2018 г. № 305-ЭС17-17952.

В связи с чем, ссылка в апелляционной жалобе МЗИО на судебную практику, признается судом апелляционной инстанции несостоятельной, так как не свидетельствует о нарушении судом единообразия в толковании и применении норм материального права с учетом конкретных обстоятельств спора.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 3 марта 2016 г. № 305-ЭС15-15053 сформулирована следующая правовая позиция.

Согласно пунктам 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Основанием иска, что установлено вышеприведенным и вступившим в законную силу судебным актом, истец указывал на отсутствие у него возможности пользоваться объектом аренды в заявленный истцом период для целей, предусмотренных договором (строительства магазина), по причине, за которую арендатор не отвечает (выдача истцу органом местного самоуправления незаконных: постановления «Об отказе в предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенной реконструкции объекта капитального строительства» от 20 сентября 2021 г.; градостроительного плана земельного участка от 30 сентября 2021 г. № №....), что освобождает ФИО1 от обязанности по внесению арендной платы в спорный период.

К строительству магазина ФИО1 в отсутствие вышеуказанных документов не мог приступить. Уполномоченные органы местного самоуправления - Администрации города (арендодателя), полномочия которого в настоящее время переданы МЗИО, сообщали о невозможности предоставления разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства - магазина на земельном участке с кадастровым номером №.... Альтернативный участок для строительства предоставлен не был.

В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей (часть 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации в целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии частями 4 - 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство.

Частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлен перечень документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство, в том числе: градостроительный план земельного участка или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта реквизиты проекта планировки территории и проекта межевания территории (пункт 2); разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 настоящего Кодекса) (пункт 5).

Согласно части 13 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления отказывают в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных частями 7 и 9 и, или несоответствии представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции. Неполучение или несвоевременное получение документов, запрошенных в соответствии с частями 7.1 и 9.1 настоящей статьи, не может являться основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство.

С учетом приведенных норм права принятие уполномоченными органами местного самоуправления, действующими от имени и в интересах Администрации города, в соответствии с переданными им полномочиями, незаконных решения и градостроительного плана, в отсутствие которых разрешение на строительство не выдается, до начала арендатором строительства магазина исключает как использование арендатором участка в целях, установленных договором, так и внесение арендной платы в спорный период.

Апелляционные жалобы МЗИО, Администрации города не содержат иных выводов, и применительно к спорной ситуации не позволяют суду сделать вывод о том, что неиспользование арендованного земельного участка в предоставленных целях было связано с действиями самого истца, а не с действиями уполномоченных органов.

При этом тот факт, что полномочия по распоряжению земельными участками, как указала Администрация города, были переданы МЗИО, не опровергает вывод суда первой инстанции о правомерности удовлетворения исковых требований как к Администрации города, поскольку в силу закона предоставленный истцу в аренды земельный участок относится к муниципальной собственности, и плату за использование которого получает именно Администрация города, так и к МЗИО, которое в силу предоставленных полномочий реализует функции по распоряжению муниципальным земельным участком.

В рассматриваемой ситуации публично-правовое образование - арендодатель и публично-правовое образование, орган которого уполномочен выдавать разрешение на строительство, совпадают, Администрация города не может считаться третьим лицом по делу, поскольку правовым последствием освобождения истца в заявленный период от оплаты арендных платежей и пени является не поступление в бюджет городского округа город Октябрьский Республики Башкортостан соответствующих арендных платежей.

Создание Администрацией города, что являлось обстоятельством, имеющим значение для дела, таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды - осуществление строительства, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком. Доказательств для иного вывода, вопреки доводам апелляционных жалобы МЗИО и Администрации города, последними в соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено, не приведено доказательств того, что арендатор не лишен был права пользоваться арендованным земельным участком в соответствии с условиями договора аренды, целевым назначением - строительством магазина.

В связи с вышеуказанным и на основании статьи 40 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции правомерно привлек к участию в деле в качестве соответчика Администрацию города, и как следствие удовлетворил требования ФИО1 в вышеприведенной части, как к МЗИО, так и Администрации города, вопреки ошибочному мнению которой, судебный акт соответствует требованиям исполнимости, не возлагает в частности на Администрацию города обязанности по совершению каких-либо действий. Решением суда истец освобожден от обязанности по внесению арендной платы по договору в указанный судом период.

Таким образом, по доводам апелляционных жалоб как истца, так и ответчиков в пределах действия статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции в обжалуемых частях и принятия иного решения по делу.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определил а:

решение Октябрьского городского суда Республики Башкортостан от 17 мая 2023 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы ФИО1, Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, администрации городского округа город Октябрьский Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий трех месяцев, в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (город Самара), путем подачи кассационной жалобы в суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 6 октября 2023 г.

Справка: судья Алексеева О.В.