Дело № 2-638/2025 (2-6529/2024)
УИД – 39RS0001-01-2024-007699-61
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
23 января 2025 года г. Калининград
Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе
председательствующего судьи Прокопьевой В.Э.,
при секретаре Катоменковой М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО5 к ООО «Муниципальная управляющая компания г. Калининграда» о признании расторжения договора управления в одностороннем порядке недействительным,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «МУК г. Калининграда», в котором указал, что он является собственником квартиры № 8 и стороной договора, заключенного с ООО «МУК г. Калининграда», по управлению многоквартирным домом, расположенным по адресу: <адрес>. 30 августа 2024 года на подъездах многоквартирного дома ответчик разместил уведомления о расторжении договора на основании п. 14.1 в одностороннем порядке и прекращении осуществления управления многоквартирным домом с 1 октября 2024 года. Ссылаясь на то, что указанные действия ответчика противоречат действующему законодательству, истец просил суд признать расторжение ООО «МУК г. Калининграда» договора управления в одностороннем порядке недействительным; обязать управляющую компанию ООО «МУК г. Калининграда» выполнять возложенные в рамках договора управления от 28.04.2023 на себя обязательства надлежащим образом и в полном соответствии с нормативно-правовыми актами Российской Федерации и договором управления.
Стороны, третье лицо в судебное заседание не явились, извещались о времени и месте его проведения надлежащим образом.
Представителем ответчика ООО «МУК г. Калининграда» по доверенности ФИО2 в материалы дела представлены письменные возражения на исковое заявление, в которых ответчик просил в удовлетворении требований отказать.
Исследовав все доказательства по делу в их совокупности, и дав им оценку в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующему.
Согласно ч. 2 ст. 1 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.
В соответствии с п. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом управляющая организация по заданию собственников помещений в многоквартирном доме, в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Изменение и расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (пункт 8 статьи 162 ЖК РФ).
В силу п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме наделены правом одностороннего отказа от исполнения договора управления на многоквартирный дом, в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Односторонний отказ управляющей организации от исполнения договора управления многоквартирным домом действующим законодательством не предусмотрен.
Вместе с тем, по окончании срока действия договора управления, стороны вправе прекратить договор либо заключить договор на иных условиях.
Согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно ч. 9 ст. 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Положениями ч. 1 ст. 310 ГК РФ установлен законодательный запрет на односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
На основании ч. ч. 1, 4 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). При этом сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307. пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).
Кроме того, п. 1 ст. 450 ГК РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (п. 3 ст. 450 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.
Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1. и 8.2. ст. 162 ЖК РФ, а также по изложенным выше правовым основаниям - в случаях, определенных соглашением сторон.
В соответствии с частью 8.2 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
Согласно п. 10 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной Управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Как установлено судом и следует из материалов дела, истец является собственником квартиры <адрес>, что подтверждается свидетельством о регистрации права собственности от 11.12.2003.
28 апреля 2023 года между ООО «МУК г. Калининграда» и ФИО1, действующим в качестве представителя собственников многоквартирного дома, заключен договор управления многоквартирным домом № <адрес>
Как следует из п. 12.1 договор управления считается заключенным с 28 апреля 2023 года и вступает в законную силу с даты включения многоквартирного дома в реестр лицензий по управлению многоквартирными домами Калининградской области в перечень многоквартирных домов, управление которыми осуществляет управляющая компания ООО «МУК г. Калининграда».
Приказом Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области от 19.05.2023 № ЖК-689/пр многоквартирный <адрес> включен в реестр лицензий Калининградской области в перечень многоквартирных домов, управление которыми осуществляет ООО «МУК г. Калининграда».
В соответствии с п. 12.2 договор управления был заключен на 1 год, и продлевался на тех же условиях и на тот же срок, в случае, если ни одна из сторон не изъявила о его расторжении за 30 дней до истечения срока действия.
Пунктом 14 договора предусмотрено право управляющей организации расторгнуть договор в одностороннем порядке по истечении срока действия договора, указанного в п. 12.1 путем направления не менее чем за 30 дней в адрес собственников письменного уведомления.
28 августа 2024 года за исх. № и-1044/УК ответчик ООО «МУК г. Калининграда» уведомил собственников МКД <адрес> расторжении договора управления в одностороннем порядке и прекращении осуществления управлением дома с 1 октября 2024 года.
Данное уведомление собственникам многоквартирного дома о расторжении договора с 1 октября 2024 года нельзя расценивать как заявление о прекращении договора по окончании срока его действия, поскольку в таком случае, исходя из п. 12.2 договора управления, уведомление о прекращении действия договора должно было быть совершено ООО «МУК г. Калининграда» за 30 дней до 19 мая 2024 года. Следовательно, ООО «МУК г. Калининграда» предприняло действия, направленные на расторжение договора в одностороннем порядке, по прошествии более трех месяцев после истечения срока его действия, то есть, когда договор управления считался продленным еще на один год.
При этом, как указывалось ранее, действующее законодательство не позволяет управляющей организации в одностороннем порядке отказываться от исполнения договора управления многоквартирным домом, в связи с чем, суд приходит к выводу о том, что действия ответчика ООО «МУК г. Калининграда» по одностороннему расторжению договора управления многоквартирным домом <адрес> в г. Калининграде не соответствуют закону.
Вместе с тем, как следует из ответа Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области от 13.01.2025 № ЖК-319 на запрос суда, 18 сентября 2024 года в адрес Министерства поступило заявление ООО «МУК г. Калининграда» о внесении изменений в реестр лицензий Калининградской области об исключении многоквартирного дома из перечня домов, управление которыми осуществляется лицензиат.
По результатам рассмотрения данного заявления приказом Министерства от 01.10.2024 № ЖК-1109/пр ООО «МУК г. Калининграда» отказано во внесении изменений в реестр лицензий Калининградской области на основании несоответствия заявления и представленных документов требованиям пп. «а», пп. «г» п. 5 Приказа Минстроя России № 938/пр от 25.12.2015.
Таким образом, поскольку ООО «МУК г. Калининграда» по настоящее время осуществляет управление многоквартирным домом с исполнением обязанностей, возложенных на нее договором управления от 28.04.2023, исковые требования ФИО1 не подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 ФИО6 – оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.
Мотивированное решение изготовлено 6 февраля 2025 года.
Судья В.Э. Прокопьева