РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
14 ноября 2022 года адрес
Кунцевский районный суд адрес
в составе судьи Воронковой Л.П.,
при секретаре фио,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-599/22 по иску УСЗН адрес в лице ОСЗН адрес в интересах несовершеннолетних ФИО1, 17.11.2010г., ФИО2, паспортные данные, ФИО3, паспортные данные, ФИО4, паспортные данные к ФИО5, ФИО6, Департаменту городского имущества адрес о признании недействительным договора купли- продажи квартиры, о признании недействительной приватизации жилого помещения, об обязании ФИО5 произвести приватизацию жилого помещения с включением в число сособственников всех малолетних детей, по встречному иску ФИО6 к УСЗН адрес в лице ОСЗН адрес, ФИО5, действующая за себя и своих несовершеннолетних детей ФИО1, 17.11.2010г., ФИО2, паспортные данные, ФИО3, паспортные данные, ФИО4, паспортные данные о признании добросовестным приобретателем,
установил:
УСЗН адрес в лице ОСЗН адрес в интересах несовершеннолетних детей ФИО5 ФИО7 фио, 17.11.2010г., ФИО2, паспортные данные, ФИО3, паспортные данные, ФИО4, паспортные данные обратился в суд с иском к ФИО5, ФИО8, Департаменту городского имущества адрес, в котором просит признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес, заключенный 05 марта 2020г. ФИО5 с гражданином ФИО8, в связи с чем произвести двустороннюю реституцию; признать недействительной приватизацию жилого помещения, расположенного по адресу: адрес; обязать ФИО5 произвести приватизацию жилого помещения, расположенного по адресу: адрес, с включением в число сособственников всех малолетних детей: ФИО1, паспортные данные, ФИО2, паспортные данные, ФИО3, паспортные данные, ФИО4, паспортные данные
В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что жилое помещение по адресу: адрес было предоставлено ФИО5 в декабре 2016 года как выпускнику учреждения для детей - сирот и детей, оставшихся без попечения родителей на семью из четырех человек: ей, ее детям-Ершову Р.Д., 17.11.2010г., ФИО2, паспортные данные, ФИО3, паспортные данные, ФИО4, паспортные данные на основании договора социального найма жилого помещения № 571070026 от 17.02.2017г. Ответчик ФИО5 11 апреля 2019 года сняла своих малолетних детей с регистрационного учета по указанному адресу и зарегистрировала их по адресу: адрес. В дальнейшем, 11 января 2020 года по договору передачи №071300-Д02661 ФИО5 приобрела право собственности на жилое помещение по адресу адрес и 05 марта 2020 года вышеуказанное жилое помещение ФИО5 продала ФИО8 по договору купли-продажи квартиры. По имеющимся у истца сведениям ОСЗН адрес (по месту регистрации малолетних детей до 11.04.2019г.) разрешения на отказ от приватизации малолетних детей ФИО5 не выдавало. Истец полагает, что, несмотря на то, что малолетние дети на момент приватизации не были зарегистрированы в спорной квартире, они не утратили своего права на включение их в приватизацию данной квартиры, в связи с чем, были нарушены их права и законные интересы со стороны матери ФИО5 и регистрирующих органов.
Ответчик ФИО8 предъявил встречное исковое заявление к УСЗН адрес в лице ОСЗН адрес, ФИО5 о признании добросовестным приобретателем по договору купли-продажи квартиры от 05.03.2020г., заключенного между ФИО5 и ФИО8, мотивируя свои требования тем, что спорное имущество приобрел возмездно, с ФИО5 произвел полный расчет, уплатил в счет договора купли-продажи квартиры сумма. Для приобретения квартиры использовались денежные средства с банковских вкладов, открытых на имя ФИО8 и его супруги фио. ФИО8 зарегистрировал право собственности на квартиру в ЕГРН, принял квартиру от продавца по передаточному акту, реально владеет ей, оплачивает коммунальные платежи. Об отсутствии разрешения органа опеки и попечительства на отказ от приватизации квартиры на малолетних детей ФИО5 ФИО8 не знал и не мог знать. Спорную квартиру ФИО8 приобретал с участием риелторской компании ООО «Азбука недвижимости», которая занималась поиском квартиры и проверкой правоустанавливающей документации, никаких правовых препятствий для заключения договора купли-продажи компания не выявила. Перед заключением договора купли-продажи от 05.03.2020 ФИО5 предоставила покупателю ФИО8 и его риелтору выписку из домовой книги от 25.02.2020г. по спорной квартире, из которой следует, что в квартире перед ее продажей была зарегистрирована только продавец ФИО5 На момент приватизации квартиры по адресу: адрес несовершеннолетние дети ФИО5 в спорном приватизируемом жилом помещении не проживали и были зарегистрированы по другому адресу: адрес. При заключении сделки покупатель ФИО8 полагался на достоверность данных государственного реестра недвижимого имущества, содержащих сведения о ФИО5 как о правообладателе квартиры. Право собственности на спорное жилое помещение ФИО5 получила посредством приватизации, оснований сомневаться в законности порядка проведения процедуры приватизации, осуществляемой полномочными государственными органами, у ФИО8 не было.
Решением Кунцевского районного суда адрес от 20 октября 2020 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 24 марта 2021 года, в удовлетворении искового заявления УСЗН адрес в лице ОСЗН адрес в интересах малолетних детей: ФИО1, 17.11.2010г., ФИО2, паспортные данные, ФИО3, паспортные данные, ФИО4, паспортные данные к ФИО5, ФИО8, Департаменту городского имущества адрес о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, о признании недействительным договора передачи жилого помещения, обязании ФИО5 произвести приватизацию жилого помещения, расположенного по адресу: адрес, с включением в число сособственников всех малолетних детей отказано полностью. Встречное исковое заявление удовлетворено, фиоВ, признан добросовестным приобретателем жилого помещения, расположенного по адресу: адрес по договору купли-продажи квартиры от 05.03.2020г., заключенного между ФИО5 и ФИО8
Определением судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 08 июня 2021 года решение Кунцевского районного суда адрес от 20 октября 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 24 марта 2021 года отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе судей.
При новом рассмотрении дела в материалы дела представлены сведения о том, что ответчик ФИО8 умер. Перед смертью спорную квартиру по адресу: адрес ФИО8 подарил своему внуку ФИО6 по договору дарения от 13 декабря 2020г. Право собственности на квартиру по адресу: адрес зарегистрировано за ФИО6 25 января 2021 года, что подтверждает выписка из ЕГРН на квартиру от 25.01.2021г.
Определением суда в качестве соответчика по первоначальному исковому заявлению привлечен ФИО6.
ФИО6 заявлен встречный иск к УСЗН адрес в лице ОСЗН адрес, ФИО5 о признании ФИО8 добросовестным приобретателем по договору купли-продажи квартиры от 05.03.2020г., заключенного между ФИО5 и ФИО8. В обоснование заявленных требований ответчик указал, что ФИО5 получила от ФИО8 сумма за проданную квартиру, следовательно, спорное имущество было приобретено возмездно. Об отсутствии разрешения органа опеки и попечительства на отказ от приватизации квартиры на малолетних детей ФИО5 покупатель не знал и не мог знать. Продавец предоставила покупателю выписку из домовой книги от 25.02.2020г. по спорной квартире, из которой следует, что в квартире перед ее продажей была зарегистрирована только продавец ФИО5 При заключении сделки ФИО8 полагался на достоверность сведений единого государственного реестра недвижимости о том, что правообладателем квартиры является ФИО5 Право собственности на квартиру было получено ФИО8 в установленном законом порядке и зарегистрировано 16 марта 2020г., о чем в ЕГРН была сделана соответствующая запись. Процедуры, связанные с переходом прав на спорную квартиру, осуществлялись исключительно под контролем и надзором исполнительных органов власти адрес. Регистрирующий орган также не обнаружил каких-либо нарушений в сделке купли-продажи спорной квартиры и произвел регистрацию в установленном законом порядке. Спорная квартира является единственным жильем для ответчика ФИО6, в то время как ответчик ФИО5 и ее дети обеспечены двухкомнатной квартирой.
Представитель истца УСЗН адрес в лице ОСЗН адрес в судебное заседание явился, исковые требования поддержал в полном объеме, в удовлетворении встречного искового заявления просил отказать.
Представитель ответчика ФИО6 по доверенности адвокат Кан Р.А. в судебное заседание явился, представил отзыв на первоначальный иск, исковые требования УСЗН адрес в лице ОСЗН адрес не признал по основаниям, изложенным в отзыве, встречные исковые требования поддержал.
Ответчик ФИО5 в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения первоначального искового заявления, поддержала встречный иск ФИО6
Представитель ответчика Департамента городского имущества адрес в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, причины неявки суду не сообщил.
В судебное заседание представитель третьего лица Управления Росреестра по Москве не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, причины неявки суду не сообщил.
Суд, выслушав представителя истца, ответчика ФИО5 представителя ответчика ФИО6, изучив материалы дела, приходит к следующим выводам.
23.11.2011г. ФИО5 от ГУП «Московская социальная гарантия» была предоставлена однокомнатная квартира по договору безвозмездного пользования №11-481/Р 54-8613 от 23.11.2011г. по адресу: адрес. Срок действия договора с 23.11.2011 по 22.11.2016г.
В связи с окончанием срока действия договора безвозмездного пользования 17.02.2017г. вышеуказанное жилое помещение было предоставлено ФИО5 и членам её семьи: ФИО1, 17.11.2010г., ФИО2, паспортные данные, ФИО4, паспортные данные, на основании договора социального найма жилого помещения № 571070026.
11.01.2020г. по договору передачи №071300-Д02661 квартира №98 по адресу адрес передана в индивидуальную собственность ФИО5.
В соответствии с выпиской из домовой книги № 3411321 по адресу: адрес были зарегистрированы: ФИО5 с 08.12.2011г. по 25.02.2020г., ФИО1 с 19.01.2012г. по 11.04.2019г., ФИО2 с 19.01.2012г. по 17.04.2019г., ФИО4 с 19.08.2014г. по 17.04.2019г., ФИО3 с 24.07.2017г. по 17.04.2019г.
Из объяснений ответчика ФИО5 следует, что её дети в однокомнатной квартире по адресу: адрес не проживали с 2014 года, хотя и были там зарегистрированы, поскольку жили в квартире её мужа. Супругу ФИО5 на праве собственности принадлежит квартира по адресу: адрес. В адрес дети учатся в школе, посещают детский сад, кружки, прикреплены к поликлинике. Пояснила суду, что муж собирается оформить половину квартиры на детей.
Согласно письму Управления социальной защиты населения адрес по информации ОСЗН с 2014 года фактически семья фио проживала по адресу регистрации фио: адрес, ул.1-Вольская, д.7, корп.1, кв.90. фио приходится супругом ФИО5 и отцом ФИО1, ФИО2, ФИО4, ФИО3.
фио на праве собственности принадлежит квартира по адресу: адрес
В соответствии с выпиской из домовой книги по адресу: адрес ФИО1 зарегистрирован с 11.04.2019г, ФИО2 зарегистрирована с 17.04.2019г., ФИО4 зарегистрирована с 17.04.2019г., ФИО3 зарегистрирована с 17.04.2019г.
Все несовершеннолетние дети ФИО5 вместе с ней и отцом проживают по вышеуказанному адресу: адрес пользуются образовательными и медицинскими услугами на территории адрес адрес, что подтверждают характеристики из образовательных учреждений, справка из поликлиники.
МДОУ детский сад №34 «Алёнушка» выдана характеристика на имя ФИО4 о том, что она с 02.09.2019г. посещает детский сад.
Соответствующие характеристики на имя ФИО1 и ФИО2 выданы МКОУ школа-интернат для обучающихся с ограниченными возможностями здоровья адрес адрес, которые подтверждают, что со 02 сентября 2019г. ученики обучаются в школе-интернат.
Согласно справке ФИО5 и её несовершеннолетние дети: ФИО1, ФИО2, ФИО4, ФИО3, находятся на учете Большедворской поликлиники Павлово-Посадской ЦРБ.
Из материалов дела усматривается, что все несовершеннолетние дети ФИО5 на момент предоставления государственной услуги по приватизации жилого помещения в спорной квартире не проживали. В юридически значимый период все несовершеннолетние дети ФИО5 проживали по адресу: адрес.
Согласно ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”, граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
В соответствии со ст. 7 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается.
В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.
В соответствии с разъяснениями п.п. 6-7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в случае возникновения спора по поводу правомерности договора передачи жилого помещения, в том числе и в собственность одного из его пользователей, этот договор, а также свидетельство о праве собственности по требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом недействительными по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной.
Поскольку несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, согласно ст. 69 Жилищного кодекса РФ имеют равные права, вытекающие из договора найма, они в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение.
Учитывая, что в соответствии со ст. ст. 28 и 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать некоторые сделки, в том числе влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, а попечитель давать согласие на совершение таких сделок, отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями лишь при наличии разрешения указанных выше органов.
В силу ч. ч. 1-3 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии со ст. 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.
Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.
Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.
Лицо, давшее необходимое в силу закона согласие на совершение оспоримой сделки, не вправе оспаривать ее по основанию, о котором это лицо знало или должно было знать в момент выражения согласия.
В период оказания ФИО5 услуги по приватизации квартиры Департамент городского имущества адрес направлял запрос начальнику ОСЗН адрес о предоставлении информации в отношении ФИО5 и поручал органу социальной защиты провести проверку в целях предотвращения угрозы нарушения прав её несовершеннолетних детей, что следует из письма Управления социальной защиты населения адрес (л.д. 231-233).
Таким образом, принимая окончательное решение о предоставлении государственной услуги приватизации Департамент городского имущества адрес исследовал вопрос о правах несовершеннолетних детей ФИО5 на спорную квартиру, однако препятствий для совершения сделки не выявил. По выписке из домовой книги, представленной ФИО5 сотрудникам ДГИ адрес, следовало, что в спорной квартире была зарегистрирована и проживала только ФИО5. В заявлении на приватизацию квартиры была указана только ФИО5. По данным органов опеки и попечительства с 2014 года фактически семья фио проживала по адресу регистрации фио: адрес, ул.1-Вольская, д.7, корп.1, кв.90. На запрос Департамента городского имущества адрес из ОСЗН адрес не поступало возражений, отказов, запретов на осуществление приватизации, следовательно, адрес Москвы не мог знать об отсутствии согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки. Между тем, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа (п.2 ст. 173.1 ГК РФ).
В нарушение ст. 56 ГПК РФ истцом в материалы дела не представлено доказательств того, что Департамент городского имущества адрес знал об отсутствии согласия органа опеки и попечительства на момент совершения сделки.
Суд учитывает, что орган опеки и попечительства не указывает в иске, какие есть основания для отказа в выдаче ФИО5 разрешения на отказ от участия несовершеннолетних в приватизации.
Конституционный Суд в своем определении от 6 марта 2003 г. № 119-О пришел к выводу, что из содержания абз. 2 п. 1 ст. 28 и п.п. 2-3 ст. 37 ГК РФ не вытекает право органов опеки и попечительства произвольно запрещать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних детей, совершаемые их родителями.
Также суд учитывает, что дети ФИО5 обеспечены другим жилым помещением с правом проживания в нем по адресу: адрес. Данное жилое помещение представляет собой трёхкомнатную квартиру, которая принадлежит на праве собственности их отцу – фио.
При указанных обстоятельствах оснований для признания договора передачи №071300-Д02661 от 11.01.2020г. недействительным суд не находит.
Отказывая в удовлетворении требования об обязании ФИО5 произвести приватизацию жилого помещения, расположенного по адресу: адрес, с включением в число сособственников всех малолетних детей: ФИО1, паспортные данные, ФИО2, паспортные данные, ФИО3, паспортные данные, ФИО4, паспортные данные суд исходил из следующего.
Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (ст.1 ГК РФ).
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора допускается только в случаях, которые перечислили в законе (п.1 ст. 421 ГК РФ).
Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Требование истца о том, чтобы обязать ФИО5 произвести приватизацию жилого помещения с включением в число сособственников всех малолетних детей не соответствует закону. Приватизация в Российской Федерации осуществляется добровольно. Для приватизации квартиры требуется согласие всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет (статья 2 Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).
Несовершеннолетние ФИО1, паспортные данные, ФИО2, паспортные данные, ФИО3, паспортные данные, ФИО4, паспортные данные не могут приватизировать квартиру без согласия ФИО5
В материалах дела отсутствует согласие ФИО5 на приватизацию квартиры на имя её несовершеннолетних детей. Отказа от приватизации квартиры ФИО5 также не заявлено.
Обязать ФИО5 выдать согласие на приватизацию квартиру на имя её детей невозможно в силу диспозитивности гражданских правоотношений. Без согласия ФИО5 право собственности на спорную квартиру у её несовершеннолетних детей возникнуть не может, поэтому исковые требования в данной части не соответствуют закону и не подлежат удовлетворению.
Отказывая в удовлетворении первоначального искового заявления относительно требования о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 05.03.2020г., заключенного между ФИО5 и ФИО8, суд исходил из следующего.
05 марта 2020 г. между ФИО5 (продавец) и ФИО8 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: адрес.
Право собственности ФИО8 на квартиру зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 16 марта 2020г.
17 марта 2020г. между ФИО5 и ФИО8 подписан передаточный акт о передаче квартиры по адресу: адрес.
В счет исполнения обязательств по договору купли-продажи квартиры от 05.03.2020г. ФИО8 передал фио сумма, что подтверждают расписки, составленные ФИО5
Расчеты по спорному договору производились через банковскую ячейку АКБ «Фора-банк» по договору аренды № 502/20-С от 05.03.2020г.
Спорная квартира приобреталась ФИО8 за счет денежных средств, снятых непосредственно перед покупкой с банковских вкладов, открытых на имя ФИО8 и его супруги фио.
Судом установлено, что спорная квартира приобреталась с участием риелтора ООО «Азбука недвижимости», что подтверждает договор с покупателем на поиск объекта и сопровождение от 03.02.2020г., заключенный между ФИО8 и ООО «Азбука недвижимости».
В материалы дела представлена справка из психоневрологического диспансера от 25.02.2020г., справка из наркологического диспансера от 25.02.2020г., которые подтверждают, что на момент заключения договора купли-продажи квартиры от 05.03.2020г. расстройства сознания у ФИО5 отсутствовали.
13 декабря 2020г. ФИО8 подарил спорную квартиру своему внуку ФИО6 по договору дарения от 13 декабря 2020г. Право собственности на квартиру по адресу: адрес зарегистрировано за ФИО6 25 января 2021 года, что подтверждает выписка из ЕГРН на квартиру от 25.01.2021г.
В силу п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
Статьей 209 ГК РФ установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Исходя из ч. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех и более (многосторонняя сделка).
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1 ст. 421 ГК РФ).
Статья 549 ГК РФ предусматривает, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В соответствии со ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
На основании п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Согласно п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки (абз.2 п. 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
Согласно Постановлению Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 № 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан М., Н., С.З., С.Р. и Ш.» когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК Российской Федерации с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке статьи 167 ГК Российской Федерации должно быть отказано.
В данном Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 № 6-П также разъяснено, что права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации.
Иное истолкование положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е. требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок. Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции Российской Федерации установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя.
Поскольку добросовестный приобретатель становится собственником недвижимого имущества с момента государственной регистрации права в ЕГРП, первоначальный собственник не вправе истребовать имущество и в том случае, если оно перешло к последующему приобретателю по безвозмездной сделке (п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ (п.35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010).
Исследовав все обстоятельства дела, оценив представленные доказательства, суд не установил оснований для признания договора купли-продажи квартиры от 05 марта 2020 г., заключенного между ФИО5 и ФИО8 недействительным. Вопреки ст. 56 ГПК РФ истцом не доказано наличие правовых оснований для признания недействительным договора купли-продажи от 05.03.2020г. При рассмотрении спора судом установлено, что покупатель ФИО8 является добросовестным приобретателем, вследствие чего исковые требования о признании недействительным договора купли-продажи от 05.03.2020г. не подлежат удовлетворению.
Удовлетворяя встречное исковое заявление ФИО8 о признании его добросовестным приобретателем, суд исходил из следующего.
В соответствии с абз.3 п. 6 ст. 8.1 ГК РФ приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.
В силу п. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем (пункт 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010).
В соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).
Материалами дела подтверждается, что ФИО8 является добросовестным приобретателем квартиры по адресу адрес.
Спорное имущество ФИО8 приобрел возмездно. Все расчеты по договору были произведены полностью. Двумя расписками от 17.03.2020г. ФИО5 подтвердила, что получила от ФИО8 общую сумму за проданную квартиру в размере сумма. Расчеты производились через банковскую ячейку АКБ «Фора-банк» по договору аренды № 502/20-С от 05.03.2020г.
После исполнения покупателем обязательств по оплате квартиры 17 марта 2020г. стороны подписали передаточный акт, в соответствии с которым продавец передал, а покупатель принял квартиру по адресу: адрес.
Право собственности ФИО8 на квартиру зарегистрировано 16 марта 2020г., о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана соответствующая запись.
Для приобретения спорной квартиры использовались денежные средства ФИО8 и его супруги фио, полученные ими со вкладов в Банках ПАО «Сбербанк», ОА «Газпромбанк», ПАО «Возрождение», ПАО «ФК Открытие». 7 февраля 2020г. фио в ПАО «ФК Открытие» получила сумма. 12 февраля 2020г. ПАО «Сбербанк» совокупно выдал ФИО8 и фио сумма. 17 февраля 2020г. ОА «Газпромбанк» совокупно выдал ФИО8 и фио сумма. 18 февраля 2020г. ФИО8 в ПАО «Возрождение» получил сумма
При заключении сделки ФИО8 полагался на достоверность сведений о правообладателе квартиры, содержащихся в ЕГРН. Собственником квартиры в ЕГРН была указана только ФИО5. Записи о правах несовершеннолетних детей ФИО5 на квартиру в ЕГРН не было.
Добросовестность ФИО8 при заключении спорной квартиры подтверждается тем, что ФИО8 приобретал спорную квартиру с участием специалистов (риелторов) ООО «Азбука недвижимости» на основании договора от 03.02.2020г., которые подбирали для ФИО8 жилые помещения с целью приобретения в собственность.
Актом готовности объекта для заключения договора купли-продажи от 27.02.2020г. ООО «Азбука недвижимости» подтвердила, что подобрала для клиента однокомнатную квартиру по адресу: адрес, которая согласно представленным собственником (ФИО5) документам не имеет правовых препятствий для заключения договора купли-продажи и удовлетворят потребительским требованиям Клиента.
Заслуживает внимание то обстоятельство, что продавец квартиры (ФИО5) передала агентству недвижимости всю юридическую документацию, в том числе правоустанавливающие документы на спорную квартиру (заявление ФИО5 в адрес ДГИ адрес на приватизацию квартиры от 11.01.2020г., договор передачи в собственность от 11.01.2020г., справку из ПНД от 25.02.2020г., справку из НД от 25.02.2020г., справку об отсутствии задолженности от 25.02.2020г., выписку из домовой книги от 25.02.2020г., выписку из ЕГРН от 25.02.2020г.), которые не имели правовых пороков и позволили дать положительное заключение для совершения сделки.
В соответствии с выпиской из домовой книги от 25.02.2020г в спорном жилом помещении перед его продажей несовершеннолетние дети ФИО5 зарегистрированы не были.
Споров, обременений, прав требований в отношении квартиры со стороны третьих лиц зарегистрировано не было. Процедуры, связанные с переходом прав на спорную квартиру, осуществлялись исключительно под контролем и надзором органов власти адрес. Регистрирующий орган также не обнаружил каких-либо нарушений в сделке купли-продажи квартиры и произвел регистрацию права собственности ФИО8
В п.11 договора купли-продажи квартиры продавец гарантировал покупателю, что право собственности продавца никем не оспаривается и то, что продавцом не было совершено действий и операций, противоречащих действующему законодательству РФ, а также отсутствуют иные обстоятельства, способные в будущем по решению суда повлечь изъятие у покупателя права собственности на квартиру, как в целом, так и в части, о которых продавец не знал или не мог знать на момент подписания настоящего договора.
В абз. 2 п.11 спорного договора указано, что квартира продается свободной от проживания и иных прав третьих лиц, которые могли бы иметь право пользования указанной квартирой. Продавец гарантировал, что представленные на квартиру документы получены в уполномоченных органах, являются подлинными и содержат достоверные данные.
В соответствии с абз.3 п. 6 ст. 8.1 ГК РФ приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.
Таким образом, ФИО8 предполагается добросовестным приобретателем квартиры, поскольку в ЕГРН сведений о правах несовершеннолетних детей ФИО5 не содержалось.
Об обстоятельствах, изложенных в исковом заявлении, а именно об отсутствии разрешения органа опеки и попечительства на отказ от приватизации квартиры на малолетних детей ФИО5, покупатель не знал и не мог знать.
Продавец предоставила покупателю и его риэлтору выписку из домовой книги от 25.02.2020г. по спорной квартире, из которой следует, что в квартире перед ее продажей была зарегистрирована только продавец ФИО5
ФИО8 не знал, что на спорную квартиру могут претендовать дети ФИО5 На момент приватизации квартиры дети ФИО5 были зарегистрированы и проживали в другом месте по адресу: адрес. адрес. адрес.
Следовательно, сомнений о наличии у продавца ФИО5 правомочий на отчуждение квартиры у покупателя ФИО8 возникнуть не могло.
Споров, обременений, прав требований в отношении квартиры со стороны третьих лиц зарегистрировано не было. Документы, предоставленные ФИО5, содержали все необходимые признаки подлинности. Регистрирующий орган также не обнаружил каких-либо нарушений в сделке купли-продажи квартиры и произвел регистрацию права собственности ФИО8
Процедуры, связанные с переходом прав на спорную квартиру, осуществлялись исключительно под контролем и надзором государственных органов адрес.
Более того, в п.11 договора продавец гарантировал покупателю, что право собственности Продавца никем не оспаривается и то, что Продавцом не было совершено действий и операций, противоречащих действующему законодательству РФ, а также отсутствуют иные обстоятельства, способные в будущем по решению суда повлечь изъятие у Покупателя права собственности на Квартиру, как в целом, так и в части, о которых Продавец не знал или не мог знать на момент подписания настоящего договора.
В договоре указано, что квартира продается свободной от проживания и иных прав третьих которые могли бы иметь право пользования указанной квартирой.
Продавец гарантировал, что представленные на квартиру документы получены в компетентных органах, являются подлинными и содержат достоверные данные.
Ввиду того, что ФИО8 полагался на законность осуществления приватизации квартиры продавцом, ответственность за предполагаемую недействительность первоначальной сделки добросовестный приобретатель нести не может.
Таким образом, ФИО8 добросовестный приобретатель квартиры по адресу: адрес. Следовательно, спорное имущество не подлежит истребованию у последнего приобретателя ФИО6.
Как разъяснено в пункте 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10. Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 поскольку добросовестный приобретатель становится собственником недвижимого имущества с момента государственной регистрации права в ЕГРП, первоначальный собственник не вправе истребовать имущество и в том случае, если оно перешло к последующему приобретателю по безвозмездной сделке..
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении искового заявления УСЗН адрес в лице ОСЗН адрес в интересах малолетних детей: ФИО1, 17.11.2010г., ФИО2, паспортные данные, ФИО3, паспортные данные, ФИО4, паспортные данные к ФИО5, ФИО6, Департаменту городского имущества адрес о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, о признании недействительным договора передачи №071300-Д02661 жилого помещения, обязании ФИО5 произвести приватизацию жилого помещения, расположенного по адресу: адрес, с включением в число сособственников всех малолетних детей - отказать.
Признать ФИО8 добросовестным приобретателем жилого помещения, расположенного по адресу: адрес по договору купли-продажи квартиры от 05.03.2020г., заключенного между ФИО5 и ФИО8
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Кунцевский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Воронкова Л.П.