Решение по делу № 2-393/2025 от 15.09.2025 - о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и применении последствий недействительности сделки.

Дело № 2-393/2025

УИД 91RS0021-01-2025-000219-78

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 сентября 2025 года город Судак

Судакский городской суд Республики Крым в составе: председательствующий судья Быховец М.А., секретарь судебного заседания Устименко В.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

В феврале 2025 года в Судакский городской суд Республики Крым поступило заявление ФИО1, которым она просила признать сделку недействительной, договор купли-продажи ничтожным; признать недействительными зарегистрированные права собственности на квартиру от ДД.ММ.ГГГГ № по договору купли-продажи квартиры; восстановить право собственности на квартиру, кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес>, за истцом ФИО1.

Требования мотивированы тем, что 06.02.2025 между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи квартиры, общей площадью 46,6 кв.м, расположенной по адресу <адрес>, кадастровый №. Право собственности ответчика на указанное недвижимое имущество зарегистрировано 10.02.2025г. номер государственной регистрации права №. Квартира принадлежала ФИО1 3.В. на праве собственности, государственная регистрация права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ. Находясь в преклонном возрасте (89 лет) и не имея другого жилья, ФИО1 3.В. никогда не имела намерения продать единственную квартиру и следовательно, заключать договор купли-продажи, который лишит ее места жительства, постоянной регистрации и мер социальной поддержки. У истца не было воли в этой сделки и иных причин для ее заключения. Истец ФИО1 3.В. квартиру не продавала и денежные средства не получала. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с иском.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. Истец ФИО1 и ее представитель ФИО3 представили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие, которым просили удовлетворить исковые требования. ФИО2 причины неявки суду не сообщила, возражений не представила.

Исходя из положений ст.167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, заблаговременно уведомленных о рассмотрении дела, уважительных причин неявки суду не представивших.

Исследовав материалы гражданского дела, суд полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п.2 ст.1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно ст.153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно п.3 ст.154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

При этом одним из условий действительности сделки является, в частности, соответствие воли (внутреннего намерения, желания субъекта, направленного на достижение определенного правового результата) и волеизъявления лица (внешнего проявления воли), являющегося стороной сделки, на ее совершение.

B соответствии с п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п.1 ст.177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Согласно ч. 2 ст. 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Судом установлено, что 29 августа 2012 года ФИО1 по договору купли-продажи приобрела у ФИО4 квартиру, расположенную по адресу: <адрес> (л.д. 72-76).

3 октября 2019 года ФИО1 через МФЦ обратилась в Госкомрегистр с заявлением о регистрации права собственности на указанную квартиру (л.д. 70).

15 октября 2019 года в ЕГРН внесена запись № о праве собственности ФИО1 на квартиру.

6 февраля 2025 года ФИО1 продала вышеуказанную квартиру ФИО2 за 3 000 000 руб., что подтверждается договором купли-продажи (л.д. 82-89).

10 февраля 2025 года в ЕГРН внесена запись № о государственной регистрации права собственности ФИО2 на спорную квартиру (л.д. 19-22).

Из доводов искового заявления следует, что ФИО1 не имела внутреннего намерения, направленного на продажу квартиры, поскольку не могла объективно оценивать и понимать значимость действия и последствия происходящего события.

В целях установления юридически значимых обстоятельств судом по делу назначена экспертиза и перед экспертом был поставлен вопрос о возможности ФИО1 на момент составления договора купли-продажи квартиры от 6 февраля 2025 года понимать значение своих действий и руководить ими.

Из заключения врача судебно-психиатрического эксперта (комиссии экспертов) от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что согласно Выписному эпикризу инфекционного боксированного отделения Инфекционной клинической больницы №:, в 2005-2006 годах перенесла гнойный менингит пневмококковой этиологии, среднетяжелое течение, была выписана в удовлетворительном состоянии, однако в дальнейшем неоднократно госпитализировалась в стационары кардиологического, неврологического профиля, так, в частности, согласно Выписке из медицинской карты стационарного пациента № «Республиканская клиническая больница им Н.А. Семашко» в 2017 году госпитализировалась по поводу кардиологической патологии: «Неревматический аортальный порок 1 степени без преобладания. Симптоматическая артериальная гипертензия, вторая стадия, третья степень, риск 4 (очень высокий))», при этом в сопутствующих заболеваниях была констатирована закономерная для длительнотекущих сосудистых заболеваний (на органически неполноценной после перенесенного менингита почве) - «Дисциркуляторная энцефалопатия 2 стадии в виде вестибулатопатии, атактического синдрома. Церебральный атеросклероз». Подэкспертная систематически обращалась к неврологу, в том числе накануне заключения оспариваемой сделки, так, согласно Протоколу консультации невролога от 04.02.2025 г (л.д. 53), подэкспертная осматривалась, состояние было оценено как «Другие уточненные поражения сосудов мозга. Дисциркуляторная энцефалопатия 2 ст с вертебро-базилярной недостаточностью, стадия компенсации. Атактический синдром умеренным нарушением статики и функции ходьбы. Умеренный цефалгический синдром. Умеренные когнитивные нарушения, т.е. ослабоумливающий процесс констатирован неврологом, затем и терапевтом, который при осмотре рекомендует консультацию психиатра - запись в медицинской карте пациента, получающего медицинскую помощь в амбулаторных условиях № ГБУЗ РК «Судакская городская больница»: «03.03.2025 Жалобы на снижение памяти, со слов, плохо ориентируется, ночью может уйти на набережную. … Диагноз: Атеросклероз сосудов головного мозга…Конс психиатра…»; при повторном осмотре невролога 28.05.25 констатировалось уже - «выраженное снижение когнитивно-мнестических потенциалов», рекомендовался осмотр психиатра для коррекции терапии и оценки дееспособности, специфический препарат для лечения деменции мемантин. Психиатром ГБУЗ РК «Судакская городская больница», согласно осмотру от 06.05.2025 г, состояние было оценено как F 03 - т. е. констатировано стойкое снижение познавательных функций уровня деменции. C учетом длительного протекания ослабоумливающих процессов в принципе, а также констатированных в ходе собственно экспертного исследования: грубой некритичности подэкспертной, отчетливых признаков фиксационной амнезии, растерянности, непоследовательности суждений, при общей когнитивной оскудненности, инертности психических функции, используя действующие клинико-динамические модели развития ослабоумливающих органических расстройств, возможно ретроспективно экстраполировать на момент совершения оспариваемого юридически значимого действия выявляемое психическое расстройтсво. Резюмируя, можно заключить, что у ФИО1 выявляется в настоящее время, а также выявлялось в период, интересующий суд - органическое расстройство личности и поведения в связи со смешанными заболеваниями (нейроинфекция, дисциркуляторная энцефалопатия) с выраженным когнитивным снижением, что препятствовало ей понимать значение своих действий и руководить ими в юридически значимый период.

Выводы указанного экспертного заключения суд принимает во внимание при разрешении настоящего спора в качестве допустимого доказательства, поскольку оно дано компетентным лицом на основе специальных научных знаний полно, объективно, выводы не противоречат иным доказательствам по делу, проведено с соблюдением всех требований действующего законодательства, эксперт предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в связи с чем, не доверять его заключению у суда оснований не имеется.

При таких обстоятельствах спора, оценив все представленные доказательства всесторонне, полно и объективно, учитывая, что ФИО1 в момент заключения договора купли-продажи квартиры не могла понимать значение своих действий и руководить ими, а также принимая во внимание отсутствие у истца объективных причин на продажу единственной квартиры и нарушение указанной сделкой ее прав, то суд приходит к выводу о необходимости признания договора недействительным и применения последствий недействительности сделки.

Приказом Росреестра от 07.12.2023 N П/0514 установлен Порядок ведения Единого государственного реестра недвижимости (зарегистрирован в Минюсте России 31.01.2024 N 77083), которым в т.ч. регламентированы правила внесения сведений в кадастр недвижимости, реестр прав на недвижимость, реестр границ.

Согласно указанному Порядку, если судом, признавшим недействительной оспоримую сделку, применены последствия ее недействительности, а также в случае применения судом последствий недействительности ничтожной сделки - решен вопрос о принадлежности зарегистрированного вещного права на объект недвижимости со статусом записи "актуальная" иному лицу, такая запись о вещном праве со статусом "актуальная" погашается (п. 183).

Если судебным актом предусмотрено восстановление ранее зарегистрированного права, прекращенного в связи с государственной регистрацией перехода права на основании ничтожной или признанной недействительной оспоримой сделки, восстановление права осуществляется путем формирования новой записи о таком вещном праве лица, чье право согласно решению суда подлежит восстановлению, с указанием в данной записи номера ранее осуществленной государственной регистрации права указанного лица (п. 184).

Таким образом, суд полагает необходимым указать в судебном решении на применение последствий недействительности сделки путем прекращения права собственности ФИО2 на спорную квартиру и восстановлении в ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности ФИО1

Как следует из договора купли-продажи имущество продано за 3 000 000 рублей и расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора. Вместе с тем, указанное условие договора не доказывает уплату ФИО2 указанной в договоре стоимости квартиры, так как в договоре не имеется собственноручной написанной фразы ФИО1 о получении ею денежной суммы. В акте приема-передачи квартиры информация о передаче денежных средств также отсутствует. Из доводов искового заявления следует, что денежные средства истцу не передавались. Доказательств обратного материалы дела не содержат, ответчиком не представлено. Следовательно, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для возврата ФИО2 денежных средств по признанному недействительным договору купли-продажи.

При удовлетворении иска принятые обеспечительные меры сохраняют свое действие до фактического исполнения судебного акта, которым закончено рассмотрение дела по существу. Вместе с тем, исходя из характера заявленных требований и фактических обстоятельств конкретного дела, суд вправе отменить обеспечительные меры одновременно с вынесением решения суда или после его вынесения, независимо от момента исполнения данного судебного решения, например, в случае, если принятые обеспечительные меры препятствуют его исполнению.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ наложен арест на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>.

Поскольку указанный арест будет препятствовать исполнению решения суда, то суд считает необходимым указать в решении о снятии такого ареста после вступления судебного акта в законную силу для его дальнейшего исполнения.

Руководствуясь, статьями 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и применении последствий недействительности сделки – удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2.

Применить последствия недействительности сделки путем прекращения права собственности ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (ИНН №), на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>.

Восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации права собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (ИНН №), на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>.

Решение суда является основанием для внесения сведений в ЕГРН.

После вступления настоящего решения в законную силу отменить меры по обеспечению иска в виде наложения ареста на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, принятые определением Судакского городского суда Республики Крым от 19 февраля 2025 года.

Решение может быть обжаловано сторонами путем подачи апелляционной жалобы в Верховный суд Республики Крым через Судакский городской суд Республики Крым в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий судья:

Решение суда в окончательной форме принято 15.09.2025.

Председательствующий судья: