Решение по делу № 2-517/2022 от 14.09.2022 - о признании права собственности на <обезличено> долю в жилом помещении и обязании зарегистрировать переход права.

Дело № 2-517/2022

56RS0019-01-2019-000572-98

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 сентября 2022 года г. Орск

Ленинский районный суд г. Орска Оренбургской области, в составе:

председательствующего судьи Липатовой Е.П.,

при секретаре Третьяковой С.Е.,

с участием представителя истца ФИО1 - ФИО2,

ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-517/2022 по иску ФИО1 к ФИО3, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области о признании права собственности на <данные изъяты> долю в жилом помещении и обязании зарегистрировать переход права,

установил :

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3, в котором просила признать право собственности на <данные изъяты> долю в квартире по адресу: г<адрес> с кадастровым номером: №, обязав Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области зарегистрировать переход права собственности.

Требования мотивировала тем, что на основании договора на передачу жилого помещения в собственность от 06.02.2013 года ФИО3 является владельцем ? доли в праве собственности на квартиру <адрес>. По договору купли-продажи от 03.03.2021 года ответчик продал ей (ФИО1) <данные изъяты> долю спорного жилого помещения за 200 000 руб., но в нотариальную контору для удостоверения сделки не прибыл, от явки в МФЦ он также уклоняется. В данной связи, до настоящего времени переход права собственности не зарегистрирован. В то же время фактически условия договора сторонами выполнены, продавец передал покупателю два жилых помещения, а последний оплатил приобретённый объект недвижимости. С учётом изложенного и ссылаясь на положения ч. 1, 2 ст. 223, 454, 551 ГК РФ, а также на разъяснения Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлении от 29.04.2010 года № 1/22 (п. 61), истица просит суд об удовлетворении заявленных требований, направленных на защиту своего владения.

Определением от 28.03.2022 года, вынесенным в ходе подготовки, к участию в деле в качестве соответчика судом привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области.

Определением суда от 13.05.2022 года, вынесенным в протокольной форме, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, был привлечён ФИО4

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела без её участия.

Представитель истца ФИО5, действуя по доверенности, на исковых требованиях настаивал по тем основаниям, что изложены выше. Суду пояснил, что через агентство недвижимости ФИО1 стало известно о продаже квартиры <адрес> за 550 000 руб. (200 000 руб. - за <данные изъяты> долю квартиры ФИО3 и 350 000 руб. - за <данные изъяты> долю ФИО4). Стоимость жилого помещения была невысокой, поскольку имелась задолженность по оплате коммунальных платежей. После подписания договора купли-продажи квартиры и передачи ФИО3 денежных средств в размере 200 000 руб. представитель агентства недвижимости перестала выходить на связь, в связи с чем, сделка по приобретению <данные изъяты> доли жилого помещения, принадлежащей на праве собственности ФИО4, не была оформлена. Однако покупатель по договору купли-продажи недвижимого имущества при условии исполнения условий сделки вправе обратиться в суд с требованием о государственной регистрации перехода права собственности. Иным образом защитить права ФИО1 невозможно.

Ответчик ФИО3 заявленные требования не признал. Суду пояснил, что в агентство недвижимости по вопросу продажи принадлежащей ему на праве собственности <данные изъяты> доли квартиры <адрес> он не обращался, намерения продавать жилое помещение не имел, так как для него это единственное жильё, к тому же все документы на недвижимое имущество хранятся у отца. Помнит, что к нему приезжала риелтор И.М.М., с которой он куда-то ездил и что-то подписывал, но какие именно документы подписал, не помнит, поскольку в этот период времени злоупотреблял спиртными напитками. Он (ФИО3) по сей день продолжает проживать в своей квартире, денежные средства в размере 200 000 руб. от ФИО1 не получал. Полагает, что в отношении него были совершены мошеннические действия. О договоре купли-продажи от 03.03.2021 года узнал только после получения судебного извещения, после чего сразу обратился в правоохранительные органы с заявлением о проведении проверки.

Представитель ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области в суд не прибыл, извещался надлежащим образом. В отзыве на исковое заявление указал, что между истцом и Управлением отсутствуют какие-либо материально-правовые отношения относительно спорного имущества, а потому Управление может выступать в рамках рассмотрения настоящего спора только в качестве третьего лица. Кроме того, в случае вынесения решения об обязании Управления совершить регистрационные действия, оно будет не вправе взымать с заявителя государственную пошлину за проведение учётно-регистрационных действий, предусмотренную ст. 17 Закона о регистрации, что нарушит порядок пополнения бюджета.

Третье лицо ФИО4 в суд также не явился, хотя о рассмотрении дела был извещён надлежащим образом.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд счёл возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц. При этом, выслушав пояснения участников процесса и исследовав материалы дела, пришёл к следующему выводу.

Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определённую денежную сумму (цену).

В силу ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Как указано в ч. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество (ч. 6 ст. 131 ГК РФ).

Согласно ч. 1.1 ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:

1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;

2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;

3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101-ФЗ от 24.07.2002 года;

4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом РФ "О статусе столицы РФ» от 15.04.1993 года № 4802-1 (за исключением случая, предусмотренного ч. 19 ст. 7.3 указанного Закона);

5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями;

6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Положения ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ определены законодателем как общее правило для целей защиты долевых собственников от злоупотреблений со стороны недобросовестных долевых сособственников, для предотвращения совершения сделок одних собственников без соблюдения преимущественного права других долевых собственников, для целей предотвращения мошеннических сделок, реализации прав в отношении незначительных долей, то есть для целей защиты добросовестных долевых собственников.

В силу п. 2 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе и в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с п. 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечёт её ничтожность (п. 3 ст. 163 ГК РФ).

Исходя из правил п. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечёт за собой юридических последствий, за исключением тех, что связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что квартира <адрес> на праве общей долевой собственности принадлежит ФИО3 и ФИО4 по <данные изъяты> доли каждому, о чём в Едином государственном реестре недвижимости имеется соответствующая запись.

03.03.2021 года между ФИО3 и ФИО1 заключён договор купли-продажи <данные изъяты> доли квартиры <адрес>. Согласно п. 7 указанного договора <данные изъяты> доля в праве собственности продана за 200 000 руб., расчёт произведён полностью до подписания. Право собственности покупателя подлежит регистрации в Межмуниципальном отделе по Новоорскому району, г. Орску Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области. Право собственности возникает с момента государственной регистрации (п. 12 Договора).

Исходя из дополнительной надписи на договоре купли-продажи от 03.03.2021 года, произведённой от руки ФИО3, последний получил за проданную им <данные изъяты> долю жилого помещения, денежные средства в сумме 200 000 руб. Претензий не имеет.

21.04.2022 года ФИО3 обращался в МУ МВД России «Орское» с заявлением о привлечении к уголовной ответственности неизвестного ему лица по имени И.М.М. по факту совершения мошеннических действий, направленных на отчуждение <данные изъяты> доли квартиры <адрес>. В результате проведения проверки 01.07.2022 года оперуполномоченным ОУР ОП № 4 МУ МВД России «Орское» М.Ж.К. было вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела, в связи с отсутствием события преступления.

В ходе судебного разбирательства ответчик выразил сомнение в подлинности его подписи в договоре купли-продажи <данные изъяты> доли в праве собственности на квартиру <адрес>, а также фразы «Деньги в сумме 200 000 руб. получил полностью. Претензий не имею. 3.03.21».

В целях проверки довода ФИО3 и установления юридически значимых обстоятельств, по делу была назначена судебная комплексная почерковедческая и техническая экспертиза.

Согласно заключению судебной комплексной почерковедческой и технической экспертизы от 08.08.2022 года №, ответчик ФИО3 в договоре купли-продажи <данные изъяты> доли в праве собственности на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес> от 03.03.2021 года, заключённому между ФИО3 (продавец) и ФИО1 (покупатель) рукописный текст «Деньги в сумме 200 000 «Двести тысяч» рублей получил полностью. Претензий не имею. 3.03.21», расположенный в нижней части листа, выполнен ФИО3 в каком-то необычном психофизическом состоянии, не исключая состояние алкогольного опьянения. Подпись от имени ФИО3, расположенная ниже исследуемого текста, выполнена самим ФИО3 под влиянием «сбивающих» факторов, связанных либо с необычным состоянием исполнителя (плохое самочувствие, состояние стресса, не исключая состояние алкогольного опьянения), или с необычными факторами обстановочного характера (неудобная поза, край листа), либо с сочетанием обоих этих факторов. Признаки выполнения подписи ФИО3 с использованием каких-либо приёмов и техник подражания, имитации почерка (обвод с иного первоначального документа, срисовывания и т.п.) отсутствуют.

Таким образом, эксперт пришёл к однозначному выводу о подлинности подписи ФИО3 в договоре купли-продажи <данные изъяты> доли в праве собственности на квартиру <адрес>, а также фразы «Деньги в сумме 200 000 руб. получил полностью. Претензий не имею. 3.03.21», хотя они и были выполнены под влиянием сбивающих факторов, однозначно установить которые не представляется возможным.

Основания не доверять эксперту ООО «Оренбургская экспертиза документов» С.Ю.В. не имеется, экспертиза проведена в соответствии с требованиями ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» 31.05.2001 года № 73-ФЗ, с предварительным предупреждением эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ. Представленное заключение содержит категоричные ответы по результатам исследования, не допускающие их двоякого толкования, со ссылками на нормативно-техническую документацию и литературу, использованную при производстве экспертизы.

В связи с изложенным, доводы ответчика ФИО3 о том, что подпись и вышеуказанная фраза была выполнена от его имени другим лицом, не могут быть приняты во внимание.

В то же время судом установлено, что сделка по отчуждению ФИО3 доли в праве собственности на квартиру по адресу: <адрес>, вопреки ч. 1.1 ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», не была нотариально удостоверена. При этом никаких доказательств в подтверждение того, что установленная законом процедура не была пройдена именно по вине ответчика и вследствие его уклонения от явки в нотариальную контору, истцом не представлено.

Отсутствие нотариального удостоверения сделки в рассматриваемом случае влечёт её ничтожность (п. 3 ст. 163 ГК РФ).

Соответственно, такой договор и возникшие из него обязательства сторон не являются основаниями для возникновения права собственности ФИО1 на долю в спорном объекте недвижимого имущества, так как ничтожная сделка купли-продажи не порождает право собственности покупателя на указанный в ней объект.

Факт выдачи ФИО3 нотариальной доверенности на имя Б.Г.В. и Л.Е.М. с правом продажи его доли в квартире и получения средств существенного значения не имеет и на выводы суда повлиять не может. Более того, как установлено в ходе слушания, и текст договора купли-продажи от 03.03.2021 года, и расписка в получении от продавца денежных средств в размере 200 000 руб. были подписаны самим ФИО3, а не иными лицами.

Данных, свидетельствующих о том, что ФИО1 после ДД.ММ.ГГГГ исполняла обязанности долевого собственника жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, включая оплату коммунальных услуг, а равно предпринимала меры к истребованию имущества, в дело не представлено. Спорное жилое помещение, являющееся единственным для ФИО3, как находилось, так и находится в его пользовании и владении, ФИО1 оно никогда не передавалось, тогда как иск покупателя о государственной регистрации перехода права собственности, согласно п. 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года № 1/22, подлежит удовлетворению лишь при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Помимо прочего, при продаже доли в праве собственности постороннему лицу иные долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продаётся, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

Из почтовой квитанции и описи почтового отправления следует, что 28.10.2021 года в адрес ФИО4 было направлено заявление с предложением о реализации преимущественного права покупки <данные изъяты> доли в праве собственности на квартиру по адресу: <адрес>. Между тем, договор купли-продажи <данные изъяты> доли в вышеуказанной квартире, заключенный между ФИО3 и ФИО1, датирован 03.03.2021 года. Доказательств того, что ФИО4 отказался от реализации преимущественного права покупки, не имеется.

Заключение 03.03.2021 года договора купли-продажи доли квартиры в простой письменной форме без предварительного уведомления сособственника помещения о намерении продать долю квартиры, по сути направлено на обход законодательных ограничений, что не допустимо (п. 1 ст. 10 ГК РФ).

При таком положении суд считает необходимым в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области о признании права собственности на <данные изъяты> долю в жилом помещении по адресу: <адрес>, об обязании зарегистрировать переход права собственности - отказать.

Разрешая вопрос в части оплаты судебной комплексной почерковедческой и технической экспертизы, проведённой экспертом ООО «Оренбургская экспертиза документов» С.Ю.В., суд исходит из принятого по делу решения, в связи с чем, полагает правильным возместить понесённые расходы (18 000 руб.) за счёт ФИО1, как проигравшей стороны (ч. 1 ст. 98, ч. 3 ст. 95 ГПК РФ).

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ,

решил :

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО3, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области о признании права собственности на <данные изъяты> долю в жилом помещении по адресу: <адрес>, об обязании зарегистрировать переход права собственности - отказать.

Взыскать с ФИО1 в пользу эксперта ООО «Оренбургская экспертиза документов» С.Ю.В. денежные средства в сумме 18 000 (восемнадцать тысяч) рублей в счёт расходов на проведение судебной комплексной почерковедческой и технической экспертизы.

Решение суда может быть обжаловано в Оренбургский областной суд, через Ленинский районный суд г. Орска, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме - 21.09.2022 года.

Судья Е.П. Липатова