УИД: 78RS0016-01-2022-003591-10

Производство № 2 – 3406/2022

Категория: 2.205 23 августа 2022 года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Октябрьский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи А.А. Токарь,

при секретаре Ф.В. Лёгостиной,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление банка ВТБ (ПАО) к ФИО2, ООО «СТ-Новоселье» о расторжении кредитного договора, взыскании кредитной задолженности, судебных расходов,

установил:

Истец обратился в суд с настоящим иском, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между Банком ВТБ 24 (ПАО) и ФИО2 заключён кредитный договор №, в соответствии с которым заёмщику на условиях платности, срочности и возвратности был предоставлен целевой (ипотечный) кредит в размере 500 000 рублей на приобретение в собственность квартиры в строящемся доме (предмет ипотеки), которую обязался построить и передать в собственность заёмщика ООО «СТ-Новоселье» на основании предварительного договора купли-продажи. В обеспечение кредита заёмщик предоставил в залог приобретаемый после окончания строительства и оформления в собственность предмет ипотеки. Возврат кредита подлежал осуществлению аннуитетными платежами в размере 7 001 рубля 20 копеек ежемесячно не позднее 16 числа. Однако ответчик принятые по договору обязательства не исполнил, оплату кредитной задолженности и процентов за пользование кредитом не производит, в связи с чем возникла задолженность в сумме 464 400 рублей 95 копеек, кроме того, после окончания строительства принял квартиру, являющуюся предметом ипотеки от ООО «СТ-Новоселье» по акту приёма-передачи, однако право собственности и залог в пользу Банка в установленном законом порядке не зарегистрировал. В связи с реорганизацией Банка ВТБ 24 (ПАО) в форме присоединения с ДД.ММ.ГГГГ все права и обязанности кредитора по вышеупомянутому договору ипотеки перешли к Банку ВТБ (ПАО). По ходатайству представителя истца в качестве соответчика по делу привлечено ООО «СТ-Новоселье»; с учётом последующего уточнения требований истец просил прекратить право собственности ООО «СТ-Новоселье» на квартиру по адресу: <адрес>, признать право собственности ФИО2 на указанную квартиру, признать право залога (ипотеки) Банка ВТБ (ПАО) в силу закона на данную квартиру, расторгнуть кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключённый между Банком ВТБ 24 (ПАО) и ФИО2, взыскать с ответчика в пользу Банка ВТБ (ПАО) задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 464 400 рублей 95 копеек, обратить взыскание на предмет ипотеки - квартиру по адресу: <адрес>, определить способом реализации продажу с публичных торгов, установить начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 4 760 000 рублей и взыскать с ответчика расходы, понесённые на оплату государственной пошлины, в сумме 31 844 рубля.

Представитель истца в судебное заседание явился, уточненные исковые требования поддержал, просил удовлетворить в полном объеме.

ФИО2 в судебное заседание явился, просил в удовлетворении иска отказать.

Представитель ООО «СТ-Новоселье» в судебное заседание явилась, требования Банка, предъявленные к ФИО2, поддержала, пояснив, что ДД.ММ.ГГГГ с ФИО2 был заключён предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, предварительная оплата строительства указанной квартиры производилась с использованием кредитных денежных средств, предоставленных Банком ВТБ 24 (ПАО). Квартира была построена и передана ФИО2 по акту приёма-передачи ДД.ММ.ГГГГ, в его адрес направлено уведомление о заключении договора купли-продажи упомянутой квартиры, несмотря на то, что ФИО2 фактически пользуется квартирой с даты передачи, от заключения основного договора купли-продажи уклоняется, кроме того, имеет задолженность по оплате жилья и коммунальных услуг в размере 72 749 рублей 19 копеек.

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов гражданского дела усматривается, что между ООО «СТ-Новоселье» и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ заключён предварительный договор № (далее - Предварительный договор), в соответствии которым стороны обязались заключить в срок до ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли-продажи о передаче ФИО2 в собственность квартиры, расположенной на участке по адресу: <адрес>, с характеристиками, определёнными в п. 1.1 договора, а ФИО2 принять в собственность указанную квартиру по акту приёма-передачи и оплатить в качестве обеспечения обязательств покупателя по заключению основного договора денежные средства в размере 3 680 000 рублей в соответствии с графиком, установленным с п. 2.2.1 договора, согласно которому дата последнего платежа определена ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СТ-Новоселье» и ФИО2 заключено дополнительное соглашение к Предварительному договору, согласно которому обеспечительный платёж в счёт оплаты основного договора выплачивается ФИО2 в следующему порядке: 3 180 000 рублей за счёт собственных средств и 500 000 рублей за счёт денежных средств, предоставляемых ему Банком ВТБ 24 (ПАО) на основании кредитного договора, эти денежные средства перечисляются в безналичном порядке со счёта ФИО2, открытого в банке, на расчётный счёт ООО «СТ-Новоселье» в срок до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 20 – 26).

ДД.ММ.ГГГГ между Банком ВТБ 24 (ПАО) и ФИО2 заключён кредитный договор № (далее – Кредитный договор) о предоставлении ипотечного кредита в размере 500 000 рублей на приобретение в собственность предмета ипотеки, предусмотренного Предварительным договором сроком на 36 месяцев под 11,4% годовых; возврат кредита предусмотрен путём внесения аннуитетных платежей в сумме 7 001 рубль 20 копеек ежемесячно не позднее 16 числа, неустойка за просрочку внесения очередного платежа определена в размере 0,6% от суммы просроченной задолженности (по основному долгу и по процентам) за каждый день просрочки; в обеспечение кредита ФИО2 предоставил Банку в залог подлежащую передаче ему в будущем в личную собственность на условиях Предварительного договора квартиру по адресу: <адрес> (п.п. 7.1, 7.2, 8.1, 8.1.1) (л.д. 10 – 19). Одновременно с кредитным договором между Банком ВТБ 24 (ПАО) и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ заключён предварительный договор об ипотеке №, предметом которого являлось заключение в будущем договора об ипотеке в случае невозможности регистрации/отказа в регистрации залога (ипотеки) предмета ипотеки в силу закона в пользу залогодержателя одновременно с регистрацией предмета ипотеки в собственность залогодателя (л.д. 27 – 31).

В соответствии с п. 1 ст. 819 ГК РФ, по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за её использование.

Согласно ч. 2 ст. 819 ГК РФ, к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 гл. 42 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

По договору займа одна сторона (займодавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороне (заемщику) деньги, вещи, определенные родовыми признаками, или ценные бумаги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество полученных им вещей того же рода и качества либо таких же ценных бумаг, при этом срок и порядок возврата определяются договором займа; если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами (ст.ст. 807 (п. 1), 810 (п. 1), 811 (п. 2) ГК РФ).

В соответствии с положениями ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Кредитные денежные средства в размере 500 000 рублей Банк предоставил ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ путём перечисления в безналичной форме на текущий счёт, открытый в Банке ВТБ 24 (ПАО) в соответствии с п.п. 3. 1, 4.1.1 Правил предоставления и погашения ипотечного кредита на приобретение предмета ипотеки ВТБ24 (л.д. 14), и в тот же день были перечислены ООО «СТ-Новоселье» в счёт оплаты обеспечительного платежа по Дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ к Предварительному договору № от ДД.ММ.ГГГГ (п/п № от ДД.ММ.ГГГГ). Данные обстоятельства подтверждены выпиской по счёту ФИО2, согласно которой заёмщик производил погашение ипотечного кредита, начиная с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ, ответчиком не опровергнуто (л.д.36 – 43).

Таким образом, Банк обязательства по кредитному договору исполнил, и с момента получения кредита у ФИО2 возникла обязанность по возврату кредита и уплате процентов в порядке и на условиях, согласованных Кредитным договором (п. 1 ст. 810 ГК РФ).

С ДД.ММ.ГГГГ Банк ВТБ 24 (ПАО) прекратил свою деятельность путём присоединения к Банку ВТБ (ПАО), к которому перешли все права и обязанности кредитора в отношении кредитного договора, заключённого с ФИО2

Так как принятую на себя обязанность по возврату предоставленного ипотечного кредита ФИО2 надлежащим образом не исполнил, согласно расчёту истца его задолженность по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 464 400 рублей 95 копеек, поскольку не доказано иное, указанная задолженность подлежит взысканию с ФИО2 в пользу истца (ст.ст. 310, 810 ГК РФ).

В силу пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абз. 4 пункта 2 данной статьи).

Истец направил в адрес ФИО2 уведомление о расторжении Кредитного договора, досрочном истребовании задолженности, что подтверждается копией уведомления, списком почтовых отправлений, однако последний в добровольном порядке не дал согласие на расторжение Кредитного договора, имеющуюся задолженность не погасил (л.д. 46). Принимая во внимание, что неисполнение заёмщиком предусмотренного Кредитным договором обязательства по возврату кредита в значительной степени лишает Банк на получение представленных кредитных средств и уплату процентов за его использование, суд признаёт требования о расторжении кредитного договора правомерными, подлежащими удовлетворению.

Разрешая требования истца в части установления прав на квартиру по адресу: <адрес>, суд исходит из следующего.

В силу части 1 статьи 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" данный федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Действие Федерального закона N 214-ФЗ распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с ДД.ММ.ГГГГ сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве (вопрос 2 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2012 года, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ).

Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, указал, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона N 214-ФЗ, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона N 214-ФЗ.

Обязательным условием приобретения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома является соблюдение им не только требований, указанных в части 1 статьи 3 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (получение разрешения на строительство, опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации, наличие права на земельный участок), но и требований части 2 статьи 3 и части 3 статьи 4 названного Закона (заключение договора участия в долевом строительстве, подлежащего государственной регистрации).

Из Предварительного договора купли-продажи спорной квартиры, заключённого между ООО «СТ-Новоселье» и ФИО2 следует, что продавец является одновременно застройщиком и инвестором при строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>; земельный участок, на котором осуществляется строительство, принадлежит застройщику на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права частной собственности серии № № от ДД.ММ.ГГГГ, рег. №), также имеется разрешение на строительство № № от ДД.ММ.ГГГГ, кроме того, определён порядок передачи квартиры после завершения строительства и получения разрешения жилого дома на ввод в эксплуатацию, то есть, аналогичный Федеральному закону N 214-ФЗ, при этом предоставление покупателю квартиры, поставлено в зависимость от регистрации права собственности на эту квартиру застройщиком, использование схемы предварительной оплаты объекта, являющегося частью строящегося многоквартирного жилого дома, направлено на привлечение застройщиком инвестиций для строительства жилого дома, иные условия Предварительного договора при их толковании в соответствии с правилами ст. 431 ГК РФ, характеризуют правовую природу сделки, как договор участия в долевом строительстве, следовательно, Предварительный договор, не является предварительным договором по смыслу ст. 429 ГК РФ, возникшие из данного договора правоотношения подлежат регулированию положениями Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

В силу части 1 статьи 12 Закона N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Материалами дела установлено, что строительство жилого дома по адресу: <адрес> завершено, получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ, произведена государственная регистрация права собственности ООО «СТ-Новоселье» на <адрес>, расположенную в упомянутом жилом доме (№ от ДД.ММ.ГГГГ), квартира передана истцу по акту приёма-передачи ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, с момента подписания передаточного акта ФИО2 владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, что в ходе рассмотрения дела не оспаривалось, следовательно, ФИО2 приобрел право собственности на спорную квартиру (п. 2 ст. 218 ГК РФ).

Учитывая изложенное, то обстоятельство, что в настоящее время правовые основания для сохранения права собственности ООО «СТ-Новоселье» на квартиру по адресу: <адрес> отсутствуют, суд признаёт правомерными требования истца о прекращении права собственности застройщика на указанную квартиру и признании права собственности на данное жилое помещение за ФИО2

Согласно абз. 2 п. 5 ст.5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве.

Жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости (п. 1 ст. 77 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

П. 7.2 и 8.1 Кредитного договора предусмотрено, что обеспечением кредита является ипотека (залог) в силу закона квартиры по адресу: <адрес>, оформляемый одновременно с регистрацией предмера ипотеки в собственность заёмщика.

В силу ч. 1 ст. 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственная регистрация права носит заявительный характер, производится после подачи правообладателем необходимых документов, следовательно, момент возникновения права собственности зависит непосредственно от ФИО2, уклонение последнего от совершения юридически значимых действий, направленных на регистрацию права собственности на предмет ипотеки и залога в пользу Банка, является нарушением установленного Кредитным договором обязательства, нарушает права кредитора, что в силу ст.ст. 10, 310 ГК РФ не допускается. Таким образом, требования Банка о признании за ним права залога на предмет ипотеки следует признать правомерными, ипотека в силу закона подлежит регистрации одновременно с регистрацией права собственности ФИО2 на квартиру, являющуюся предметом ипотеки.

Согласно п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства; при этом п. 3 указанной статьи предусмотрено, что обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна, если договором залога не предусмотрено иное.

Аналогичные правила закреплены в ст. 54. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Поскольку ФИО2 систематически (более 3-х раз в течение 12 месяцев, предшествующих дате подачи искового заявления в суд) нарушал установленный Кредитным договором график погашения задолженности, суд считает правомерными требования истца об обращении взыскания на квартиру по адресу: <адрес>.

Обращение взыскания на заложенное имущество происходит посредством его принудительной реализации, которая в силу ст. 350 ГК РФ осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом, Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено законом.

Из подп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" следует, что, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В соответствии с отчетом об оценке № № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленным ООО «Петербургская оценочная компания», рыночная стоимость предмета ипотеки на ДД.ММ.ГГГГ составила 5 950 000 рублей, соответственно, начальную продажную стоимость предмета ипотеки следует установить в размере 4 760 000 (5950000*80/100) рублей.

При разрешении спора по существу, суд обязан решить вопрос о распределении судебных расходов, которое производится в соответствии с правилами, установленными ст. 98 ГПК РФ, пропорционально удовлетворённым требованиям.

Истцом при подаче иска оплачена государственная пошлина в размере 31 844 рубля, что подтверждено платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ, которые в силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ подлежат взысканию с ФИО2 в пользу истца. Кроме того, с ФИО2 в доход бюджета Санкт-Петербурга подлежит взысканию государственная пошлина за требование неимущественного характера, заявленное в процессе уточнения требований о прекращении права собственности ООО «СТ-Новоселье» в размере 6 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Прекратить право собственности Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СТ-Новоселье» (ОГРН: №) право собственности на квартиру по адресу: <адрес>, кадастровый №, запись о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ.

Признать право собственности ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, пол мужской, место рождения <адрес>, паспорт серии № №, выдан № отделом милиции <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения: № на квартиру по адресу: Российская Федерации, <адрес>, кадастровый №.

Признать право залога (ипотеки) Банка ВТБ (ПАО) в силу закона на квартиру по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Расторгнуть кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключённый между Банком ВТБ 24 (ПАО) и ФИО2.

Взыскать с ФИО2 в пользу Банка ВТБ (ПАО) задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 464 400 рублей.

Обратить взыскание на предмет ипотеки квартиру по адресу: <адрес>, кадастровый №, путём реализации с публичных торгов, установить начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 4 760 000 рублей.

Взыскать с ФИО2 в пользу Банка ВТБ (ПАО) расходы, понесённые на оплату государственной пошлины, в сумме 31 844 рубля.

Взыскать с ФИО2 в доход бюджета Санкт-Петербурга государственную пошлину в размере 6 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд Санкт-Петербурга.

Решение в окончательной форме принято судом ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: (подпись)