РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
08 июня 2022 года г. Тула
Тульский областной суд в составе:
председательствующего Семеновой Т.Е.,
при секретаре Кузнецовой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-507/2021 по административному исковому заявлению ФИО1 к правительству Тульской области, Управлению Росреестра по Тульской области, ГУ ТО «Областное БТИ» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
установил:
ФИО1 обратился в Тульский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, указав, что является арендатором земельного участка №, площадью 1959 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: объекты придорожного сервиса, расположенного по адресу: <адрес>. Административный истец не согласен с кадастровой стоимостью земельного участка, установленной по состоянию на 01.01.2020 в размере 7 650 717,21 руб. Просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенном в отчете ИП <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ №. Сослался на то, что на земельном участке расположено нежилое здание, принадлежащее ему на праве собственности, потому он имеет преимущественное право выкупа земельного участка.
Административный истец, административные ответчики - правительство Тульской области, ГУ ТО «Областное БТИ», Управление Росреестра по Тульской области, заинтересованные лица - ФГБУ «ФКП Росреестра» (в лице филиала по Тульской области), администрация м.о.г.Донской Тульской области (в лице представителей) в суд не явились, о дне, времени и месте проведения судебного заседания извещены. Административный истец, Управление Росреестра по Тульской области, правительство Тульской области в своих заявлениях просили рассмотреть административное дело в их отсутствие.
На основании части 4 статьи 247 КАС РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.
Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно ст. 245 КАС РФ и ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее также Федеральный закон № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (часть 1).
Согласно ч.1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.
В соответствии с п. 5 ст. 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно ст. 66 ЗК РФ, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.
Судом установлено, что ФИО1 является арендатором земельного участка, №, площадью 1959 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: объекты придорожного сервиса, расположенного по адресу: <адрес>.
Земельный участок предоставлен арендатору в пользование на основании договора аренды №, заключенного ДД.ММ.ГГГГ с администрацией м.о. г.Донской Тульской области, на срок по 09.10.2024. Размер арендной платы установлен в твердой денежной сумме.
В пределах вышеуказанного земельного участка находится нежилое здание придорожного сервиса, №, принадлежащее на праве собственности ФИО1
Постановлением правительства Тульской области от 05.11.2020 № 670 утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области, учтенных в государственном кадастре недвижимости, определенные по состоянию на 01.01.2020.
В силу подпункта 1 части 1 статьи 7 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» к полномочиям бюджетных учреждений, связанным с определением кадастровой стоимости, относится определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки.
При этом в силу частей 3, 5 цитируемой статьи бюджетное учреждение несет ответственность за деятельность, связанную с определением кадастровой стоимости, в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Постановлением правительства Тульской области от 18.09.2017 №409, в целях проведения государственной кадастровой оценки на территории Тульской области, в соответствии со статьей 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 237-ФЗ, на основании статьи 48 Устава (Основного Закона) Тульской области государственное учреждение Тульской области «Областное бюро технической инвентаризации» наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости на территории Тульской области.
Кадастровая стоимость указанного выше земельного участка установлена в ходе массовой оценки по состоянию на 01.01.2020 в размере 7 650 717.21 руб. Сведения о данной стоимости участка внесены в ЕГРН 27.12.2020 и применяются с 01.01.2021.
Эти обстоятельства подтверждены материалами дела и в рамках настоящего дела никем не оспариваются.
Исходя из разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (п. 6), лицо, которое имеет исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если исходя из нее исчисляется выкупная цена участка или арендная плата за пользование им (ст. 39.20 ЗК РФ, п. п. 1 и 2 ст. 2, п. п. 2, 2.2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ).
Таким образом, из приведенных выше нормативных правовых актов, установленных обстоятельств, следует, что установленная кадастровая стоимость затрагивает права и законные интересы административного истца, намеренного выкупить земельный участок.
В подтверждение заявленной рыночной стоимости истец представил отчет оценщика ИП <данные изъяты> №, выполненный 19.10.2021. Согласно данному отчету рыночная стоимость земельного участка на 01.01.2020 составляла 1 785 864 руб.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.
Отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ).
В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно разъяснениям, данным в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.
В целях подтверждения правильности и достоверности вышеуказанного отчета и определенной оценщиком рыночной стоимости объектов оценки судом по данному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту <данные изъяты>
По выводам, содержащимся в экспертном заключении № от ДД.ММ.ГГГГ, поступившем в суд, отчет № от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе, федеральным стандартам оценки. Рыночная стоимость земельного участка, определенная оценщиком на 01.01.2020, экспертом не подтверждена и определена в размере 3 672 000 руб.
Оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд учитывает, что данное заключение подготовлено экспертом государственного учреждения, отвечающим требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», имеющим необходимое для проведения исследования образование, квалификацию, стаж работы по специальности с 2007, а значит, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследований, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, так что оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется.
Составленное заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», частей 1, 2 и 3 статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, которые дают возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, основано на материалах дела, изложенные в заключении выводы научно обоснованы, не противоречивы, четко отвечают на поставленные судом перед экспертом вопросы и согласуются с другими исследованными в ходе судебного разбирательства доказательствами.
По таким основаниям суд относит экспертное заключение к числу допустимых и достоверных доказательств, применительно к положениям статьи 84 КАС РФ, и полагает возможным взять его за основу выводов о величине рыночной стоимости объекта на интересующую дату.
Лицами, участвующими в деле, выводы эксперта ни по одному из пунктов в ходе судебного разбирательства не оспаривались.
Что касается отчета об оценке, представленного стороной административного истца, то он выполнен с нарушениями ФСО, существенно повлиявшими на результат оценки.
Как отмечено экспертом и следует из отчета, все предложения в разделе «Анализ рынка» зафиксированы после даты оценки. Следовательно, отбор аналогов произведён некорректно (нарушение п.V ФСО №7). Из отчета следует, что одним из критериев выбора аналогов является площадь, однако участок, площадью 1200 кв.м отличается от объекта оценки на 759 кв.м, а от объекта, площадью 5000 кв.м, - на 3041 кв.м. Стоимость всех отобранных предложений ниже среднего значения стоимости на 42-50%. Применение корректировки на местоположение исходя из расположения относительно областного центра некорректно, так как в каждом районе города могут быть свои центры городской активности. Корректировка на местоположение рассчитана с математическими ошибками. Корректировка на площадь рассчитана оценщиком некорректно.
Согласно пункту 20 ФСО № 7, застроенный земельный участок оценивается как условно-свободный от застройки. Для объекта оценки принимается во внимание возможность подключения коммуникаций, а не их наличие на участке.
Все рассматриваемые объекты расположены в районах городской застройки, так что у них имеется возможность подведения инженерных сетей, оценщиком же применены корректировки на коммуникации исходя из текстов объявлений, что нельзя признать обоснованным.
Отмеченные недостатки свидетельствуют о несоответствии отчета требованиям ст. 11 Федерального закона №135-ФЗ, п. 5 ФСО №3, других.
В связи с изложенным данный отчет, представленный стороной административного истца, при определении рыночной стоимости объекта, по мнению суда, за основу взят быть не может, как не обладающий признаком достоверности.
Таким образом, оценив всю совокупность доказательств по делу, суд приходит к выводу, что рыночная стоимость земельного участка № состоянию на 01.01.2020 составляла 3 672 000 руб., а это ниже внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости того же земельного участка и потому может затрагивать права и обязанности административного истца, как плательщика земельного налога. В нашем случае разница между указанными выше значениями кадастровой и установленной рыночной стоимостей кратна, что явно указывает на наличие ошибок, допущенных при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении.
При таких обстоятельствах, исходя из приведенных выше норм материального права и, принимая во внимание, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена в размере его рыночной стоимости, в связи с чем, заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.
С учетом ч. 4 ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ, ст. 249 КАС РФ, разъяснений, содержащихся в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, которой в данном случае является день обращения административного истца с административным исковым заявлением в Тульский областной суд – 23.10.2021 (согласно дате приема почтового отправления).
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд
решил:
административное исковое заявление удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка, №, площадью 1959 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: объекты придорожного сервиса, расположенного по адресу: <адрес>, - по состоянию на 01.01.2020 равной его рыночной стоимости в размере 3 672 000 руб.
В целях, установленных законодательством Российской Федерации, датой подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка является день обращения указанного лица с административным исковым заявлением в Тульский областной суд – 23.10.2021.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через суд, принявший решение, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий: