дело №
УИД №
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ <адрес>
Ставропольский краевой суд в составе судьи Ситьковой О.Н., при секретаре судебного заседания Гомановой О.М.,
с участием представителя административного истца ФИО1, представителя заинтерсвоанного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Агротехпродукт» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости
установил:
ООО «Агротехпродукт» обратилось с настоящим административным иском, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 6567+/-28 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> равной рыночной стоимости этого земельного участка в размере 5 659 000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, определенном в отчете об оценке рыночной стоимости ООО «Капитал Инвест» № от ДД.ММ.ГГГГ.
Административный иск обоснован тем, что кадастровая стоимость принадлежащего истцу на праве собственности спорного земельного участка утверждена актом № от ДД.ММ.ГГГГ и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 26 561 150,88 рублей. Такая кадастровая стоимость, по мнению истца, значительно превышает рыночную стоимость данного объекта, что нарушает права и законные интересы административного истца, как плательщика налога, исчисляемого из кадастровой стоимости объекта.
Представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Росреестра по Ставропольскому краю (представлены возражения с ходатайством о рассмотрении дела в отсутствие представителя), заинтересованных лиц Филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю, администрации г. Пятигорска, извещенные надлежащим образом, в суд не явились, сведений об уважительных причинах неявки не имеется, что в силу требований части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.
В судебном заседании представителем административного истца ФИО1 заявлено об уточнении административного иска в части состава ответчика и его предъявлении к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю с переводом административного ответчика ГБУ СК «Ставкрайимущество» в статус заинтересованного лица и в части предмета - об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенном в заключении судебной экспертизы ООО «Юридическое агентство «Аргумент» № от ДД.ММ.ГГГГ, возмещении судебных расходов за проведение судебной экспертизы.
Представитель заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» просила отказать в удовлетворении требований, поддержав замечания к заключению судебной экспертизы.
Выслушав явившихся участников процесса, допросив эксперта ФИО3, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.
Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.
В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.
Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.
Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ).
Статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц.
В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Федеральный закон № 237-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «О государственной кадастровой оценке» регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.
Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ).
В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п.1).
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 указанного Федерального закона).
Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.
Материалами дела подтверждается, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 6567+/-28 кв.м, категория земель: «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «под нежилыми зданиями и сооружениями», расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № №.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ № «О внесении изменений в приказ министерства имущественных отношений Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ N № «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» определена в размере 26 561 150,88 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости от ДД.ММ.ГГГГ № №.
Как видно из содержания представленного административным истцом отчета ООО «Капитал Инвест» № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 5 659 000 рублей.
Таким образом, в силу вышеизложенных законоположений, административный истец, являясь плательщиком земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.
В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельных участков, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству представителя административного истца назначена судебная оценочная экспертиза.
В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненным экспертом ООО «Юридическое агентство «Аргумент» ФИО3, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 10 047 000 рублей.
Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.
Экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГГГ подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных участков, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.
Объект исследования осмотрен ДД.ММ.ГГГГ. Идентификация объекта проведена как при визуальном осмотре, так и по материалам административного дела, с использованием информации для проведения исследования, соответствующей принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Для получения наглядного представления об объекте исследования в заключении приведены фото, чертежи и схемы. Объект оценки подробно описан, приведены общие характеристики, анализ местоположения.
Экспертом произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки – земли производственного назначения.
В заключении экспертом подробно произведено описание процесса оценки, произведен расчет рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом и приведено обоснование отказа от иных подходов и методов оценки.
Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектами оценки ценообразующие факторы, указаны в соответствующей таблице. Указаны надлежащие источники информации по ним.
При расчете рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий.
Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО3 поддержал выводы экспертного заключения, на замечания представителя ГБУ СК «Ставкрайимущество» и заданные вопросы дал пояснения с обоснованием примененения к дате оценки ДД.ММ.ГГГГ Справочника оценщика недвижимости в редакции ДД.ММ.ГГГГ года, отказа введения корректировок по таким ценообразующим факторам как свободный подъезд, инженерно-геологические условия, асфальтирование участка, указав, что отличия по данным показателям между исследуемым объектом и объектами аналогами не вявлены. Корректировка на строение (снос) не применена ввиду того, что на территории объекта аналога № не выявлено каких-либо строений, обременений, а соотношение заявленной представителем учреждения площади незавершенного строительства 27,8 кв.м. к площади участка 10000 кв.м. в случае существования такого строения не придавало бы дополнительной ценности участка и не требует введение корректировки на снос. Допущенная техническая ошибка в части использования информации не оказаывает влияния на определение рыночной стоимости.
По окончанию допроса эксперта дополнительных вопросов по заключению судебной оценочной экспертизы не возникло.
Доводы ГБУ СК «Ставкрайимущество» о наличии в заключении судебной экспертизы недостатков не подтверждены доказательствами, свидетельствующими о их наличии и влиянии этих недостатков на величину итоговой стоимости, основаны на ошибочных предположениях.
Ходатайств о назначении повторной либо дополнительной судебной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами не заявлено. Оснований для проведения такого исследования по инициативе суда не имеется, поскольку правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.
Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.
Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению повторной судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.
Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.
Доказательств недостоверности выводов и результатов экспертного заключения, а также подтверждающих иную рыночную стоимость спорного земельного участка сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.
Заключение судебной оценочной экспертизы опровергает содержащиеся в отчете об оценке данные об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.
Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от ДД.ММ.ГГГГ №-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.
Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанного объекта недвижимости по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика земельного налога.
Данное обстоятельство свидетельствует о нарушении прав и законных интересов административного истца оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости.
Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной на дату его государственной кадастровой оценки, подлежат удовлетворению.
В силу прямого указания закона, удовлетворяя требования административного истца, суд должен указать на способ восстановления нарушенного права, что подразумевает необходимость принятия решения по конкретному вопросу, совершения определенного действия либо на необходимость устранения иным способом допущенных нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца.
При разрешении дела суд применяет материальную норму к спорному правоотношению и в решении указывает, какие конкретно действия орган власти должен произвести, с тем чтобы решение суда не вызывало затруднений при исполнении (абзац 2 пункта 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О судебном решении»).
Выбирая способ восстановления нарушенного права по настоящему административному делу, суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости объекта недвижимости, в размере его рыночной стоимости, установленной в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы выполненной экспертом ООО «Юридическое агентство «Аргумент» ФИО3
В пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 Налогового кодекса Российской Федерации, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № № «О государственном кадастре недвижимости».
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.
Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть на ДД.ММ.ГГГГ.
Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно ДД.ММ.ГГГГ.
Ходатайство стороны истца о возмещении судебных расходов за проведение судебной оценочной экспертизы в сумме 70 000 рублей (платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ) с учетом положений ст.106, ч.3 ст.ст.108, 111 КАС РФ, разъяснений в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» и установленного завышения кадастровой стоимости объекта недвижимости более чем в два раза (62%), что нельзя признать допустимым диапазоном отклонений, подлежит удовлетворению за счет органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости – Министерства имущественных отношений Ставропольского края.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административный иск общества с ограниченной ответственностью «Агротехпродукт» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 6567+/-28 кв.м, категория земель: «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «под нежилыми зданиями и сооружениями», расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 10 047 000 рублей.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №.
Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости считать – ДД.ММ.ГГГГ.
Взыскать с Министерства имущественных отношений Ставропольского края в пользу общества с ограниченной ответственностью «Агротехпродукт» судебные расходы за проведение судебной оценочной экспертизы в размере 70000 рублей путем перечиследния на соответствующие банковские реквизиты (<данные изъяты>
Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.
Дата составления мотивированного решения суда ДД.ММ.ГГГГ.
Судья Ситькова О.Н.