Производство № 2-419/2026 (2-6812/2025;)

УИД 28RS0004-01-2025-015642-32

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 января 2026 года г. Благовещенск

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

Председательствующего судьи Майданкиной Т.Н.,

При секретаре судебного заседания Мартешевой А.Н.,

С участием представителя истца - ФИО1,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3, ФИО4, ФИО5, Администрации Тындинского муниципального округа Амурской области о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении объекта недвижимого имущества – жилого помещения (квартиры),

установил:

ФИО2 обратился в суд с настоящим исковым заявлением, в обоснование требований указал, что 07.02.2002 года между ним и его родителями (с одной стороны) и ответчиками (с другой стороны) был заключен договор – обязательство, по условиям которого, продавец обязуется продать, а покупатель купить квартиру № ***. Стоимость квартиры по договору составляет 350 000 рублей, которые покупатель оплачивает посредством жилищного сертификата в размере 340 200 рублей, а оставшуюся сумму выплачивает наличной денежной формой в размере 9 800 рублей. В обеспечение исполнения данного обязательства покупатель уплачивает продавцу задаток в сумме 9 800 рублей при подписании договора-обязательства. Восьмого февраля 2002 года между ФИО6, СурН.Н. В., ФИО2 и ФИО3, действующей за себя, за недееспособную (опекаемую) ФИО4, и от имени ФИО7, ФИО5 был заключен договор купли продажи квартиры, оплачиваемой посредством государственного жилищного сертификата. Предметом договора являлась квартира № ***, расположенная на третьем этаже многоквартирного жилого дома, состоящая из двух комнат общей полезной площадью 45,5 кв.м. П. 5 договора определено, что указанная квартира по соглашению сторон продана за 340 200 (триста сорок тысяч двести) рублей, которые оплачиваются согласно сертификата - свидетельства о предоставлении безвозмездной субсидии на приобретение жилого помещения серия В № 081998, выданного 26 декабря 2001 года, денежные средства перечисляются в соответствии с Порядком выпуска и погашения государственных жилищных сертификатов, утвержденным постановлением Правительства РФ от 29.03.1999 г. № 351 (в редакции Постановления Правительства РФ от 29.09.1999№ 1095) с блокированного целевого счета владельца сертификата ФИО6 на расчетный счет ФИО3. Указанный договор купли продажи был зарегистрирован 11.02.2002 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регистрационный номер 28-01/01-11/2002-293, а также зарегистрирован залог в силу договора, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11 февраля 2002 года сделана запись регистрации № 28-01/01-11/2002-294. В связи с тем, что при заключении договора купли-продажи квартиры денежные средства еще не поступили на расчетный счет продавца, при регистрации сделки был оформлен залог на квартиру в пользу продавцов. 11 марта 2024 года умерла его мать СурН.Н. В., а 13 мая 2024 года умер его отец ФИО6. При оформлении наследства выяснилось, что квартира находится в залоге у продавцов. Договор купли-продажи от 08.02.2002 года полностью исполнен, деньги за проданный объект недвижимости ответчику переданы, тем самым обязательство, обеспеченное ипотекой, исполнено в полном объеме, что в силу закона является основанием для прекращения данной ипотеки. Однако, несмотря на фактическое прекращение залога, в Едином государственном реестре прав зарегистрировано обременение (ипотека) недвижимого имущества. До настоящего времени он не имеет возможности в одностороннем порядке снять обременение с принадлежащих ему на праве собственности жилого дома и земельного участка, что послужило основанием для обращения с исковым заявлением в суд.

На основании изложенного, с учетом уточнения исковых требований в части фамилии ответчика, просит: признать прекращенным обременение, установленное в пользу ФИО3, ФИО5, ФИО4, ФИО7 в виде ипотеки, зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости 11.02.2002 года (регистрационная запись № 28-01/01-11/2002-294) по договору купли-продажи квартиры от 08.02.2002 года, зарегистрированного 11.02.2002 года (регистрационная запись № 28-01/01-11/2002-293) в отношении квартиры № ***, кадастровый номер ***, расположенной по адресу: ***

В судебном заседании представитель истца поддержала доводы, изложенные в исковом заявлении, просил требования, с учетом их уточнения, удовлетворить.

В судебное заседание не явились лица, участвующие в деле, о дате судебного заседания извещались судом надлежащим образом, истец обеспечил явку своего представителя. Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, определил приступить к рассмотрению дела в отсутствие не явившихся лиц.

Из письменного отзыва, представленного представителем третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области, следует, что согласно актуальных сведений ЕГРН, обременение в виде ипотеки на объект недвижимости с КН ***, зарегистрировано 11.02.2002 № 28-01/01-11/2002-293 на основании договора купли-продажи от 08.02.2002 года, залогодержателями являются: ФИО5, ФИО3, ФИО4, ФИО7 Законом о регистрации предусмотрено, что одним из оснований для проведения государственной регистрации прав и (или) государственного кадастрового учета являются вступившие в законную силу судебные акты. В свою очередь, наличие судебного акта, являющегося основанием для внесения записи в ЕГРН, не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими, которые необходимы для внесения записи в ЕГРН согласно Закону о регистрации, в том числе, соответствующее заявление, поскольку государственная регистрация имеет заявительный характер, следовательно решение суда не может быть исполнено без обращения заинтересованного лица с соответствующим заявлением.

Выслушав пояснения представителя истца, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 352 ГК РФ исполнение обеспеченного залогом обязательства влечет прекращение залога.

В соответствии со ст. 19 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно материалам дела, 07.02.2002 года между ФИО6, действующим за себя и от ФИО8, ФИО2 (покупатели) и ФИО3, действующей за себя и от имени ФИО7, ФИО5, действующей на основании доверенности за недееспособную (опекаемую) ФИО4 (продавец) был заключен договор-обязательство, по условиям которого, продавец обязуется продать, а покупатель обязуется купить квартиру, состоящую их двух комнат, расположенную по адресу: ***.

В силу п. 1.3 договора-обязательства, стоимость квартиры по договору составляет 350 000 рублей, которые покупатель оплачивает посредством жилищного сертификата в размере 340 200 рублей, а оставшуюся сумму выплачивает наличной денежной формой в размере 9 800 рублей в качестве задатка.

В обеспечение исполнения настоящего договора в сроки, указанные в п. 1.2, покупатель уплачивает продавцу задаток в сумме 9 800 рублей. Задаток выплачивается немедленно при подписании настоящего договора и соглашения о задатке (п. 1.6).

Согласно п. 2.1 договора-обязательства, покупатель обязуется в течении 15 дней со дня заключения основного договора оплатить стоимость квартиры посредством жилищного сертификата.

07.02.2002 года между ФИО6, действующим за себя и от ФИО8, ФИО2 (Сторона 1) и ФИО3, действующей за себя и от имени ФИО7, ФИО5, действующей на основании доверенности за недееспособную (опекаемую) ФИО4 (Сторона 2) заключено соглашение (договор) о задатке, по условиям которого, Сторона-1 передает Стороне-2 денежную сумму в размере 9 800 рублей в счет причитающихся с нее по договору – обязательству по купле-продаже квартиры от 07.02.2002 года, находящейся по адресу: ***, платежей другой стороне и в обеспечение исполнения указанного договора.

08.02.2002 года между ФИО6, действующим за себя и от ФИО8, ФИО2 (покупатели) и ФИО3, действующей за себя и от имени ФИО7, ФИО5, действующей на основании доверенности за недееспособную (опекаемую) ФИО4 (продавец) заключен договор купли-продажи квартиры, оплачиваемой посредством государственного жилищного сертификата, по условиям которого продавец продал, а покупатели купили квартиру № ***, расположенную по адресу: ***.

В силу п. 5 договора купли-продажи, указанная квартира по соглашению сторон продана за 340 200 (триста сорок тысяч двести) рублей, которые оплачиваются согласно сертификата - свидетельства о предоставлении безвозмездной субсидии на приобретение жилого помещения серия В № 081998, выданного 26 декабря 2001 года, денежные средства перечисляются в соответствии с Порядком выпуска и погашения государственных жилищных сертификатов, утвержденным постановлением Правительства РФ от 29.03.1999 г. № 351 (в редакции Постановления Правительства РФ от 29.09.1999№ 1095) с блокированного целевого счета № *** владельца сертификата ФИО6, открытого в операционной кассе № 0123 Благовещенского отделения № 8636 АК СБ РФ (ОАО) на счет № *** в операционной кассе № 0123 Благовещенского отделения № 8636 АК СБ РФ (ОАО), получатель ФИО3. С перечислением денежных средств на расчётный счет ФИО3, получаемых за продажу указанной квартиры ФИО7, ФИО4 согласны.

В указанной квартире 1/12 наследуемой доли и ? долевой собственности принадлежит недееспособной ФИО4, продажа которых разрешена ФИО3 Постановлением мэра г. Благовещенска от 29.11.2001 года № 2955 (п. 6).

Право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за покупателями в Едином государственном реестре недвижимости 11.02.2002 года. Одновременно в ЕГРН внесена запись об ограничении (обременении) права в виде залога в силу договора в пользу продавцов, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.

Данные ограничения были наложены в связи с частичным внесением покупателями оплаты по договору купли-продажи квартиры при его заключении.

Согласно квитанции от 20.02.2002 года, ФИО6 перечислил на счет получателя ФИО3 № *** денежные средства в сумме 340 200 рублей.

Таким образом, судом установлено, что обязательства по полному расчету за приобретаемое жилое помещение покупателем ФИО6 исполнено надлежащим образом. Каких-либо споров между сторонами договора относительно его исполнения не имеется.

Продавец ФИО3 после получения денежных средств в общей сумме 350 000 рублей в регистрационный орган с заявлением о снятии обременений не обратилась.

Судом установлено и сторонами не оспаривалось, что истец ФИО2 является сыном ФИО8 и ФИО6

11.03.2024 года ФИО8 умерла. 14.11.2024 года истцу выдано свидетельство о праве на наследство по закону в виде 1/3 доли в праве собственности квартиры, находящейся по адресу: ***.

13.05.2024 года умер ФИО6 14.11.2024 года истцу выдано свидетельство о праве на наследство по закону в виде 1/3 доли в праве собственности квартиры, находящейся по адресу: ***.

Как следует из выписки из ЕГРН от 24.10.2025 года, истец зарегистрировал право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: ***. Указанная выписка из ЕГРН содержит запись об ограничении прав и обременение объекта недвижимости - квартиры: ипотека в силу закона, дата государственной регистрации: 11.02.2002 года. Срок, на который установлены ограничения: с 11.02.2002 года; лицо, в пользу которого установлены ограничения прав и обременение объекта недвижимости – ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО7

Согласно актуальных сведений ЕГРН, представленных уполномоченным органом на запрос суда, обременение в виде ипотеки на объект недвижимости с КН ***, зарегистрировано 11.02.2002 № 28-01/01-11/2002-293 на основании договора купли-продажи от 08.02.2002 года, залогодержателями являются: ФИО5, ФИО3, ФИО4, ФИО7

Продавец ФИО7 умерла 03.06.2021 года. До своей смерти продавец не обращалась в регистрирующий орган с заявлением о прекращении записи об ипотеке в силу закона. До настоящего времени залогодержатель или иные лица на предмет договора не претендовали. В настоящее время истец не имеет возможности в одностороннем порядке обратиться в регистрирующий орган с заявлением о снятии залога в силу закона ввиду отсутствия (смерти) продавца.

Согласно материалам наследственного дела № 33/2024 к имуществу ФИО7, сведения о наследниках, принявших наследство после смерти ФИО7 отсутствуют, и в случае отсутствия наследников, наследственное имущество считается выморочным, в связи с чем, надлежащим ответчиком по данному делу будет являться орган местного самоуправления - Администрация Тындинского муниципального округа Амурской области.

Наличие указанного обременения не позволяет истцу как собственнику распорядиться данной квартирой по своему усмотрению. Таким образом, иным способом, кроме судебного, истец не может осуществить защиту своих прав.

Согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, а в силу подпунктов 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Анализ условий вышеназванного договора купли-продажи свидетельствует о том, что его условия не противоречат установленным ст. ст. 554, 555 ГК РФ требованиям, договор заключен в предусмотренной ст. 550 ГК РФ письменной форме, в соответствии со ст. ст. 219, 223 ГК РФ произведена регистрация права собственности.

Согласно п. 4 ст. 329 ГК РФ прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу подп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

На основании п. 2 ст. 352 ГК РФ при прекращении залога, залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 407 ГК РФ определено, что обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В соответствии с п. 11 ст. 53 Федерального закона от 13 июля 2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке), а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Пунктом 1 статьи 25 Закона об ипотеке установлено, что, если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав решения суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Таким образом, перечень оснований для погашения регистрационной записи об ипотеке является закрытым и расширительному толкованию не подлежит. Для погашения такой записи регистрирующий орган не вправе требовать от заявителей представления документов, не предусмотренных ст. 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в том числе документов, подтверждающих переход прав залогодержателя иным лицам. При наступлении обстоятельств, влекущих прекращение ипотеки, и в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена только на основании решения суда.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

При этом в соответствии с п. 53 названного постановления Пленума № 10/22 ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Судом установлено, что правопреемник покупателей ФИО6 и ФИО8 – ФИО2, зарегистрировал право собственности на спорную квартиру.

Принимая во внимание, что обязательства покупателя по договору купли-продажи в части оплаты стоимости объекта недвижимости - спорной квартиры выполнены в полном объеме, однако покупатели ФИО6 и ФИО8 (сторона по договору) умерли, продавец ФИО7 (сторона по договору) умерла, суд приходит к выводу о том, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда. При этом суд исходит из того, что снятие обременения при сложившихся обстоятельствах невозможно путем обычной реализации процедуры совместного обращения с заявлением истца и продавца, прекращение нарушения прав истца возможно лишь в судебном порядке.

При установленных обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

решил:

Признать отсутствующим обременение в виде ипотеки, в отношении жилого помещения - квартиры, с кадастровым номером ***, площадью 45,5 кв.м., расположенного по адресу: ***, установленное в пользу ФИО5, ФИО3, ФИО4, ФИО7, номер государственной регистрации 28-01/01-11/2002-293 от 11.02.2002 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Т.Н. Майданкина

Решение в окончательной форме составлено 23 января 2026 года.