Гражданское дело № 2-907/2023

УИД 74RS0030-01-2023-000440-10

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Магнитогорск 17 мая 2023 года

Правобережный районный суд г. Магнитогорска Челябинской области в составе:

председательствующего Фадеевой О.В.,

при секретаре Ильгамовой Д.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации г. Магнитогорска Челябинской области, комитету по управлению имуществом и земельными отношениями администрации г. Магнитогорска Челябинской области о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды,

УСТАНОВИЛ

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации г. Магнитогорска Челябинской области о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды.

В обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией г. Магнитогорска и ФИО2 заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 70709 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>. Данный участок из категории земель: земли населенных пунктов (Р-2, территориальная зона), предоставлен для эксплуатации: реконструкция нежилого здания, площадью 406,3 кв.м., с разрешенным использованием: озеленение территории, малые архитектурные формы и другие элементы благоустройства, бани, здания административного назначения, площадки и сооружения для хранения общественного и индивидуального транспорта.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и истцом заключен договор переуступки права аренды земельного участка, ДД.ММ.ГГГГ между истцом и администрацией г. Магнитогорска заключено дополнительное соглашение к указанному договору аренды с сохранением назначения территориальной зоны Р-1, согласно приложению к договору, которое является его неотъемлемой частью арендная плата рассчитывается по формуле с учетом кадастровой стоимости земельного участка; ставки арендной платы в зависимости от категории земель, в процентах от кадастровой стоимости участка; коэффициента (К1), учитывающего разрешенное использование земельного участка согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН; коэффициента, учитывающего особенности расположения земельного участка в городе; коэффициента, учитывающего категорию арендатора. Коэффициент (К1), учитывающий разрешенное использование земельного участка согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН, установлен для расчета в размере равном 6,9, как иное использование земель.

Не согласившись с этим, истец обратился в администрацию г. Магнитогорска, от которой был получен ответ, что данный коэффициент установлен Решением Магнитогорского городского собрания депутатов от ДД.ММ.ГГГГ, из ответа на обращение, за подписью заместителя главы города, следует, что в соответствии с картой градостроительного зонирования, земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> находится в территориальной зоне рекреационного назначения Р-2, отнесенной к основным видам разрешенного использования. Решением Магнитогорского городского собрания депутатов коэффициент (К1), учитывающий разрешенное использование земельного участка согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН, в размере равном 6,9 установлен для категории земель, отнесенных к землям населенных пунктов (иное использование), тогда как для категории земель, не отнесенных к землям населенных пунктов (отдых (рекреация, спорт), указанный коэффициент установлен в размере равном 1.

В соответствии со статьей 85 Земельного кодекса Российской Федерации в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами, в том числе к рекреационным территориальным зонам. В силу статьи 98 Земельного кодекса Российской Федерации к землям рекреационного назначения относятся земли, предназначенные и используемые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан. Исходя из изложенных норм закона, в отношении арендованного истцом земельного участка необходимо применять значение коэффициента (К1), учитывающего разрешенное использование земельного участка согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН, равным 1, в связи с чем расчет платы за аренду земли в части установленного размера указанного коэффициента не соответствует закону.

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель ФИО3, действующая на основании доверенности, поддержали доводы, изложенные в иске, просили требования удовлетворить.

Судом к участию в деле в качестве соответчика привлечен комитет по управлению имуществом и земельными отношениями администрации г. Магнитогорска Челябинской области.

Представитель ответчиков ФИО4, действующая на основании доверенностей, в судебном заседании исковые требования не признала, представила письменный отзыв, в котором просила отказать в удовлетворении требований истца, поскольку арендная плата за спорный земельный участок рассчитывается в соответствии с Законом Челябинской обоасти от 24 апреля 2008 года № 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке. Условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", значения коэффициента (К1) могут устанавливаться по решению органов местного самоуправления городских округов и муниципальных районов при наличии экономического обоснования в пределах от 0,1 до 20 в зависимости от видов разрешенного использования земельных участков согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН. Согласно данных выписки из ЕГРН вид разрешенного использования спорного земельного участка: "озеленение территории, малые архитектурные формы и другие элементы благоустройства; бани; здания административного назначения; площадки и сооружения для хранения общественного и индивидуального транспорта", что входит в состав вида разрешенного использования "отдых (рекреация)" с кодом 5,0 согласно Приказа Росреестра от 10 ноября 2020 года № П/0412 и не противоречит видам разрешенного использования в территориальной зоне рекреационного назначения Р-2. Решением Магнитогорского городского собрания депутатов от 25 декабря 2020 года установлен размер коэффициента К1 для определенных видов разрешенного использования земельных участков, по которому вид разрешенного использования спорного земельного участка невозможно однозначно отнести к одному из видов разрешенного использования земельных участков, указанных в решении, в связи с чем, при расчете арендной платы применяется коэффициент К1 "иное использование", равный 6,9, применяемый при расчете размера арендной платы в отношении земельных участков, вид разрешенного использования которых невозможно однозначно отнести к одному из видов разрешенного использования земельных участков. Просила отказать в удовлетворении требований.

Кроме того, представителем ответчиков заявлено ходатайство о пропуске истцом срока исковой давности, в котором указано, что по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности срок исковой давности составляет один год. Истец узнал о нарушении своих прав в 2021 году, обращаясь в администрацию города им указано, что с апреля 2021 года стал применяться коэффициент К1 равный 6,9 (иное использование). Истечение срока исковой давности, о чем заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Также представитель ответчиков в судебном заседании пояснила, что в настоящее время решением Орджоникидзевского районного суда г. Магнитогорска Челябинской области договор аренды № земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> расторгнут, ФИО1 обязан вернуть указанный участок администрации г. Магнитогорска, решение вступило в законную силу.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией г. Магнитогорска Челябинской области и ФИО2 был заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 70709 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>. Договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке, участок предоставлен для эксплуатации: реконструкция нежилого здания, площадью 406,3 кв.м., с разрешенным использованием: озеленение территории, малые архитектурные формы и другие элементы благоустройства; бани; здания административного назначения; площадки и сооружения для хранения общественного и индивидуального транспорта.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор переуступки права аренды земельного участка, согласно которому к последнему переходят права и обязанности по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ Договор переуступки права аренды земельного участка был зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ

На основании договора переуступки права аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ а также на основании договора купли-продажи здания от ДД.ММ.ГГГГ, между администрацией г. Магнитогорска Челябинской области и ФИО1 было заключено дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому новым арендатором земельного участка стал истец ФИО1 согласно пункту 2.3 дополнительного соглашения условия настоящего соглашения применяются к отношениям сторон, возникшим с ДД.ММ.ГГГГ

В силу пункта 4.1 дополнительного соглашения размер арендной платы определен в приложении к договору и является его неотъемлемой частью. Из приложения следует, что арендная плата определяется по следующей формуле:

Апл = Кад.ст * Сап/100 * К1 * К2 * К3, где

Кад.ст - кадастровая стоимость земельного участка,

Сап - с 01 июля 2017 года ставка арендной платы, установленная в процентах от кадастровой стоимости земельного участка (в процентах) (равна 0,3),

К1 - с 01 июля 2017 года коэффициент, учитывающий разрешенное использование земельного участка согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости (равен 6,9),

К2 - коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городе (равен 1),

К3 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора (равен 1).

В соответствии с пунктом 4.2 дополнительного соглашения арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке в случаях: в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации, Челябинской области, органов местного самоуправления, регулирующих порядок (в том числе ставку и коэффициенты) расчета размера арендной платы; в случае изменения кадастровой стоимости участка; в случае изменения цели использования арендатором (субарендатором) участка, включая изменение использования арендатором (субарендатором) объекта(ов) недвижимости; в случае изменения категории арендатора, используемой при расчете арендной платы.

Согласно пункту 4.4 дополнительного соглашения плата за аренду земли перечисляется арендатором поквартально в течение календарного года. Платежи производятся не позднее 25 числа последнего месяца текущего квартала путем перечисления денежных средств на счет арендодателя.

В силу статьи 309 Гражданского Кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно положениям статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке, и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Абзацем 5 части 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы, определенного законом порядка, условий и сроков ее внесения.

Решением Магнитогорского городского Собрания депутатов Челябинской области от 29 июня 2017 года № 115 (с изменениями и дополнениями от 28 мая 2019 года, 24 декабря 2019 года, 31 марта 2020 года, 25 декабря 2020 года, 26 января 2021 года, 31 марта 2021 года) утвержден "Порядок определения размера арендной платы на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Магнитогорска, предоставленные в аренду без проведения торгов" (далее - Порядок).

Согласно пункту 5 Порядка значения коэффициента К1, учитывающего разрешенное использование земельного участка согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости (категории земель - земли населенного пункта), установлены для вида разрешенного использования земельного участка: сельскохозяйственное использование - 2,20, много- и среднеэтажная жилая застройка - 1,66, общественное использование объектов капитального строительства - 2,00, предпринимательство - 2,50, производственная деятельность - 3,00, транспорт - 1,50, охрана природных территорий и благоустройство территории - 20,00, малоэтажная жилая застройка - 1,00, земельные участки, предоставленные физическим лицам для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности - 1,35, иное использование - 6,9.

В пункте 7 Порядка разъяснено, что если согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, предусмотрено несколько видов разрешенного использования земельного участка, размер арендной платы определяется путем сложения размеров арендной платы, определенных с применением значения коэффициента К1 отдельно по каждому из видов разрешенного использования земельного участка, пропорционально площади соответствующих частей земельного участка, в том числе частей земельного участка без осуществления их государственного кадастрового учета.

Если в целях определения размера арендной платы в соответствии с абзацем первым настоящего пункта невозможно определить площадь частей земельного участка, в том числе частей земельного участка без осуществления их государственного кадастрового учета, при определении размера арендной платы применяется наибольшее значение коэффициента К1.

Согласно данных выписки из ЕГРН спорный участок отнесен к категории земель - земли населенного пункта, вид разрешенного использования - озеленение территории, малые архитектурные формы и другие элементы благоустройства; бани; здания административного назначения; площадки и сооружения для хранения общественного и индивидуального транспорта.

Таким образом, порядок определения арендной платы, размер арендной платы, порядок определения коэффициентов, подлежащих применению при определении размера арендной платы, размеры коэффициентов, применяемых при расчете размера арендной платы устанавливаются нормативными правовыми актами и арендная плата является регулируемой и не зависит от согласования сторон по договору.

Вопреки доводам истца, представленный в приложении к дополнительному соглашению расчет соответствует законодательству, в связи с чем оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Кроме того, ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

ФИО1 с расчетом платы за аренду земли, где оспариваемый размер коэффициента К1 указан равным 6,9, был ознакомлен 15 июня 2021 года, по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности срок исковой давности составляет один год, в рассматриваемом споре он истек 15 июня 2022 года, тогда как с настоящим иском истец обратился только 13 февраля 2023 года, то есть за пределами срока исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ

Исковые требования ФИО1 к администрации г. Магнитогорска Челябинской области, комитету по управлению имуществом и земельными отношениями администрации г. Магнитогорска Челябинской области о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме с подачей жалобы через Правобережный районный суд г. Магнитогорска Челябинской области.

Председательствующий

Мотивированное решение составлено 20 июня 2023 года.