Дело № 33-13256/2023
(№ 2-814/2023)
УИД: 66RS0024-01-2023-000236-73
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
г. Екатеринбург 24.08.2023
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:
председательствующего судьи Ольковой А.А.,
судей Зайцевой В.А.,
Тяжовой Т.А.,
при помощнике ФИО1, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело
по иску администрации городского округа Верхняя Пышма к ФИО2 об изъятии земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем, для муниципальных нужд,
по апелляционной жалобе истца на решение Верхнепышминского городского суда Свердловской области от 16.05.2023.
Заслушав доклад судьи Тяжовой Т.А., объяснения представителя ответчика ФИО3 (доверенность от 06.03.2023 сроком на 3 года), возражавшего против доводов жалобы, судебная коллегия
установила:
администрация городского округа Верхняя Пышма обратилась с иском об изъятии у ФИО2 земельных участков с кадастровым <№> общей площадью 26 кв.м., <№> общей площадью 50 кв.м., <№> общей площадью 556 кв.м., образованных путем раздела земельного участка с кадастровым <№>, расположенного по адресу: <адрес>, для муниципальных нужд с выплатой денежной компенсации в размере 1704281 рубль, в том числе 1643231 рубль – стоимость земельных участков, 61050 рублей – размер убытков, которые несет собственник, прекращении права собственности, признании права собственности за городским округом на изымаемые объекты.
В обоснование заявленных требований истец указал, что ответчик является собственником земельных участков с кадастровыми <№> общей площадью 26 кв.м., <№> общей площадью 50 кв.м., <№> общей площадью 556 кв.м., образованных путем раздела земельного участка с кадастровым <№>, расположенного по адресу: <адрес> администрации ГО Верхняя Пышма от 22.08.2022 № 1034 «О внесении изменений в постановление администрации ГО Верхняя Пышма от 03.09.2021 № 748 об изъятии для муниципальных нужд городского округа Верхняя Пышма земельных участков и расположенных на нем объектов недвижимого имущества», постановлением администрации ГО Верхняя Пышма от 26.11.2021 № 994 «О внесении изменений в перечень изымаемых земельных участков с расположенными на них объектами недвижимого имущества, утвержденный постановлением администрации ГО Верхняя Пышма от 03.09.2021 № 748 «Об изъятии для муниципальных нужд ГО Верхняя Пышма земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества», постановлением администрации ГО Верхняя Пышма от 03.09.2021 № 748 «Об изъятии для муниципальных нужд ГО Верхняя Пышма земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества» принято решение об изъятии земельных участков для муниципальных нужд в связи со строительством объекта местного значения: под магистральный водопровод в связи с отсутствием в муниципальной собственности ГО Верхняя Пышма равноценных земельных участков. В список изымаемых объектов включены земельные участки, принадлежащие ответчику. Копия постановления была направлена в адрес ответчика. С целью подготовки соглашения об изъятии по заказу Администрации ГО Верхняя Пышма был подготовлен отчет об определении рыночной стоимости, в соответствии с которым рыночная стоимость изымаемого объекта, а также размер убытков ответчика в результате изъятия для муниципальных нужд составляет 1 704 281 рубль. В адрес ответчика был направлен проект соглашения об изъятии, отчет об оценке. До настоящего времени подписанное ответчиком соглашение об изъятии в адрес администрации не поступило. В письме от 18.11.2022 ответчик от изъятия принадлежащего ему имущества отказался. Срок, предусмотренный пунктом 10 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации, истек. Поскольку соглашение об изъятии и определении выкупной стоимости изымаемого имущества с ответчиком достигнуто не было, администрация ГО Верхняя Пышма обратилась с указанным иском в суд.
В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца ФИО4 на удовлетворении исковых требований настаивала.
Представитель ответчика ФИО3 просил о рассмотрении дела в его отсутствие, определить размер выкупной стоимости в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы.
Решением Верхнепышминского городского суда Свердловской области от 16.05.2023 исковые требования удовлетворены частично, прекращено право собственности ФИО2 на земельные участки: с кадастровым номером 66:36:2001002:157 площадью 26 кв.м., с кадастровым <№>, общей площадью 50 кв.м., с кадастровым <№>, общей площадью 556 кв.м., образованных путем раздела земельного участка с <№>, расположенных по адресу: <адрес>, в связи с изъятием земельных участков для муниципальных нужд городского округа Верхняя Пышма, с выплатой выкупной цены изымаемых объектов недвижимости в размере 2 400 000 рублей, стоимостью убытков, связанных с изъятием в размере 2 080 000 рублей; признано право муниципальной собственности городского округа Верхняя Пышма на земельные участки: с кадастровым номером 66:36:2001002:157 площадью 26 кв.м., с кадастровым номером 66:36:2001002:158, общей площадью 50 кв.м., с кадастровым <№>, общей площадью 556 кв.м., образованных путем раздела земельного участка с <№>, расположенных по адресу: <адрес>; определен порядок уплаты возмещения: сумма возмещения подлежит уплате ответчику в полном объеме до государственной регистрации права муниципальной собственности на изымаемые объекты; указано, что решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Не согласившись с решением суда в части определения выкупной цены, истец подал на него апелляционную жалобу, в которой просит назначить по делу ООО «Профи Апрайс» ФИО5 повторную оценочную экспертизу, либо изменить решение в части размера выкупной цены на изымаемые для муниципальных нужд объекты в размере 1643231 рубль, убытков – 61050 рублей. В обоснование жалобы истец ссылается на допущенные экспертом при проведении исследования недостатки, искажающие результат оценки, а именно: не подтверждена квалификация эксперта, экспертом выбраны наиболее дорогостоящие аналоги объектов без обоснования мотивов, применены завышенные корректировки на изымаемые объекты, стоимость убытков завышена, методика расчета убытков непонятна.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика ФИО3 против доводов жалобы возражал.
Истец, ответчик, третье лицо в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены надлежащим образом (ответчик – путем телефонограммы, истец и третье лицо – посредством направления извещений почтой), в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном интернет-сайте Свердловского областного суда, в соответствии с ч. 2.1 ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенного, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила рассмотреть дело при установленной явке.
Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно п.п.1, 3, 6 ст. 279 Гражданского кодекса Российской Федерации, изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.
Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством.
Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.
В соответствии с п. 1, 2 ст. 281 Гражданского кодекса Российской Федерации за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.
При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.
В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.
В силу п. 1 ст. 239.2 Гражданского кодекса Российской Федерации, отчуждение зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, находящихся на изымаемом для государственных или муниципальных нужд земельном участке, либо помещений или машино-мест, расположенных в таких зданиях, сооружениях (за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемом земельном участке не противоречит цели изъятия), осуществляется в связи с изъятием земельного участка, на котором расположены такие здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Как следует из положений ст. 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда. Иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в суд в течение срока действия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения девяноста дней со дня получения правообладателем такого земельного участка проекта соглашения об изъятии.
Порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд установлен главой VII.1 Земельного кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом, ФИО2 является собственником земельного участка с кадастровым <№> площадью 26 кв.м., земельного участка с кадастровым <№>, общей площадью 50 кв.м., земельного участка с кадастровым <№>, общей площадью 556 кв.м., образованных путем раздела земельного участка с кадастровым <№>, расположенных по адресу: <адрес>.
На основании постановления администрации ГО Верхняя Пышма от 22.08.2022 № 1034 «О внесении изменений в постановление администрации ГО Верхняя Пышма от 03.09.2021 № 748 об изъятии для муниципальных нужд городского округа Верхняя Пышма земельных участков и расположенных на нем объектов недвижимого имущества», постановления администрации ГО Верхняя Пышма от 26.11.2021 № 994 «О внесении изменений в перечень изымаемых земельных участков с расположенными на них объектами недвижимого имущества, утвержденный постановлением администрации ГО Верхняя Пышма от 03.09.2021 № 748 «Об изъятии для муниципальных нужд ГО Верхняя Пышма земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества», постановления администрации ГО Верхняя Пышма от 03.09.2021 № 748 «Об изъятии для муниципальных нужд ГО Верхняя Пышма земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества» принято решение об изъятии земельных участков для муниципальных нужд в связи со строительством объекта местного значения: под магистральный водопровод. В список изымаемых объектов включены земельные участки, принадлежащие ответчику.
В адрес ответчика направлено уведомление <№> от 16.09.2022 об изъятии указанных объектов недвижимости, к которому был приложен проект соглашения об изъятии имущества, отчет об оценке, согласно которому стоимость изымаемого имущества определена в размере 1 704 281 рубль. Указанное уведомление получено ответчиком 27.09.2022. Соглашение об изъятии имущества для муниципальных нужд по указанной в отчете об оценке рыночной стоимости изымаемого имущества, а также убытков, причиненных собственнику изъятием, между сторонами достигнуто не было
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции правильно установил характер правоотношений сторон и применил положения статей 279, 239.2, 281, 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 56.8, 56.11, 57 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснения, содержащиеся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015, исследовал обстоятельства, имеющие значение для дела, собранным по делу доказательствам дал оценку в их совокупности в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд пришел к выводу о наличии оснований для принудительного изъятия земельных участков, соблюдении истцом установленной процедуры, установил выкупную стоимость изымаемого имущества в размере 2400 000 рублей, убытков, связанных с изъятием, – 2080 000 рублей в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы, проведенной экспертом ФИО6 (ООО «Оценка и экспертиза собственности») 20.04.2023.
Судебная коллегия с выводами суда соглашается, поскольку они в должной степени мотивированы, основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, соответствуют нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.
Судом обоснованно принято в качестве допустимого и достоверного доказательства по делу заключение судебного эксперта, поскольку оно в полной мере соответствует положениям пункта 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 81 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Оценка произведена экспертом на основании личного осмотра объекта оценки, подробное описание объекта оценки содержится в разделе 2 заключения.
Заключение эксперта выполнено с соблюдением требований, предъявляемых к производству экспертизы, содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения и включает в себя общую информацию, идентифицирующую объект оценки, результаты оценки, полученные при применении использованных оценщиком подходов и методов оценки, мотивированные выводы, заключение об итоговой величине стоимости объектов оценки, применяемые стандарты оценочной деятельности.
В заключении приведены мотивы расчетов, при которых, в том числе, производен анализ рынка аналогичных объектов, применены поправочные коэффициенты в соответствии с местоположением объектов аналогов и условиями рынка, в месте их расположения, а также с учетом других факторов и характеристик, влияющих на стоимость, анализа рынка и наиболее эффективного использования.
Экспертом использован сравнительный подход, при применении которого эксперт основывался на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. При этом экспертом соблюдены требования к определению применимости каждого из трех подходов к оценке (сравнительного, доходного, затратного) для целей оценки объекта оценки и обоснованию использования определенных методов оценки в рамках каждого из применимых подходов. Применимость менее, чем трех подходов к оценке, должным образом экспертом обоснована.
Данный вид подхода является приемлемым для оценки объектов недвижимости, соответствует Федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации.
Процедура назначения и проведения судебной экспертизы соблюдена. Привлеченный к исследованию эксперт обладает необходимым образованием и стажем работы в экспертной сфере и исследуемой области, необходимыми для проведения подобных исследований, о чем свидетельствуют представленные документы, подтверждающие квалификацию данного эксперта.
Квалификация и компетентность судебного эксперта не вызывает сомнений. Эксперт имеет квалификацию в сфере оценки, является членом саморегулируемой организации оценщиков – Ассоциации «Русское общество оценщиков», имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Каких-либо неясностей, противоречий, нарушений правил проведения оценки экспертом не допущено, в связи с чем оснований для назначения повторной экспертизы судебная коллегия в силу статьи 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не находит.
В силу положений статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации право оценки достаточности представленных доказательств принадлежит суду, сам по себе факт несогласия стороны спора с выводами эксперта не является достаточным основанием для назначения повторной судебной экспертизы.
Доводы истца о том, что экспертом приняты наиболее дорогостоящие аналоги без приведения каких-либо мотивов, несостоятельны.
Экспертом в мотивировочной части заключения приведен анализ предложений по продаже земельных участков именно в <адрес>, экспертом исследованы варианты, из которых отобрано 3 объекта-аналога. Из анализа следует, что эксперт при выборе объектов-аналогов подбирал предложения по продаже объектов, расположенных на территории <адрес> близ исследуемого объекта; в качестве объектов-аналогов подбирались земельные участки площадью 632 – 2000 кв.м. сопоставимой с объектами исследования площади.
Таким образом, для оценки стоимости земельных участков экспертом в рамках сравнительного подхода приняты наиболее соответствующие варианты, а все мотивы, по которым не приняты иные варианты, приведены в заключении и являются объективными, соответствующие корректировки на местоположение экспертом применены, из анализа данных которых была сформирована средняя цена.
Использование приведенных в заключении объектов-аналогов не вводит в заблуждение, не допускает неоднозначного толкования результатов оценки, а также в полной мере соответствует принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности (пункт 25 ФСО N 7).
При расчете убытков экспертом каких-либо ошибок не допущено, его выводы достаточно мотивированы. Доводы истца об обратном надлежащими доказательствами не подтверждены, при этом истец экспертом или специалистом не является.
Как следует из содержания апелляционной жалобы, истец не согласен с размером выкупной цены и просит определить его на основе данных представленного им отчета о рыночной стоимости, подготовленного ООО «Авант-Альянс» по состоянию на 23.08.2022, согласно которому стоимость изымаемого имущества определена в размере 1643 231 рубль, и размер убытков, причиненных изъятием, 61 050 рублей.
В соответствии со статьей 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
В пункте 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015, разъяснено, что по смыслу статьи 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 55, пункта 1 статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации, в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.
При подаче иска истцом представлен отчет на 4 листах, который содержит только итоговые выводы специалиста. Мотивировочной части заключение не содержит, выводы специалиста проверить не представляется возможным (л.д. 54-57). Поскольку на момент рассмотрения дела судом первой и апелляционной инстанции сроки актуальности представленного истцом отчета <№> от 30.08.2022, выполненного ООО «Авант-Альянс», истекли, он является некорректным, оснований для принятия в качестве надлежащего доказательства рыночной цены, определенной специалистом в представленном истцом отчете, у суда апелляционной инстанции не имеется.
При изложенных обстоятельствах, в связи с достаточной полнотой и мотивированностью заключения судебной экспертизы, отсутствием веских доводов со стороны истца, опровергающих данное заключение, ходатайство истца о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы не подлежит удовлетворению.
В целом доводы апелляционной жалобы выражают несогласие с выводами суда и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда, в связи с чем, признаются судебной коллегией несостоятельными, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции суд апелляционной инстанции не находит.
Безусловных оснований для отмены судебного постановления суда первой инстанции, предусмотренных ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, по делу не установлено.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Верхнепышминского городского суда Свердловской области от 16.05.2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу истца – без удовлетворения.
В удовлетворении ходатайства истца о назначении повторной экспертизы отказать.
Председательствующий А.А. Олькова
Судьи В.А. Зайцева
Т.А. Тяжова