УИД61RS0017-01-2025-002977-41 Дело № 2-1328/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 октября 2025 г. г. Зверево Ростовской области

Красносулинский районный суд Ростовской области в составе председательствующего судьи Астаховой В.В.,

при секретаре судебного заседания Коденцевой И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Альфа-Банк» к ФИО1, третье лицо: ИП ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскании на право требования по договору приобретения,

УСТАНОВИЛ:

АО «Альфа-Банк» обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании денежных средств и обращении взыскания на заложенное имущество.

В обоснование иска указано, что 27.07.2024 между АО « Альфа-Банк » (далее - истец, Банк) и ФИО1 (далее - ответчик, заемщик) заключен кредитный договор № G050S24071600416 для приобретения земельного участка по договору подряда предмета ипотеки по договору подряда № 59-СТ на строительство жилого дома от 23.07.2024 г., заключенного между заёмщиком и ИП ФИО2.

В соответствии с кредитным договором, банк предоставил заемщику кредит в размере 7 679 845 руб., на срок 362 месяца с уплатой процентов за полученный кредит из расчета годовой процентной ставки в размере проценты за пользование кредитом – 20,40 % годовых.

Кредитным договором предусмотрено целевое использование кредита для приобретения предмета ипотеки на строительство индивидуального жилого дома путем оплаты по договору приобретения. Вид объекта недвижимости – земельный участок, жилой дом по договору подряда, расположенные по адресу: Краснодарский край, Белореченский район, п. Степной, уч. 3-21,. Кадастровый номер земельного участка 23:39:0707001:204, общая площадь 700 кв.м., категория земли: земли населенных пунктов, разрешено использование для индивидуального жилищного строительства.

В настоящее время ответчик принятые на себя обязательства не исполняет.

Сумма задолженности составляет 8 627 586,71 руб., начисленные проценты 898 957,67 руб., штрафы и неустойки 48 784 руб.

Согласно отчету об оценке № 07-04-2025/143 от 17.04.2025 стоимость земельного участка составляет 524 000 руб., 80%*524 000 = 419 200 руб.

Просят признать ФИО1 собственником незавершенного строительства, залогодателем, АО «Альфа-Банк» залогодержателем объекта незавершенного строительства; взыскать с ФИО1 в пользу АО «Альфа-Банк» задолженность по кредитному договору № G050S24071600416 от 23.07.2025 в размере 8 627 586,71 руб., обратить взыскание на земельный участок и объектов незавершенного строительства, расположенных по адресу: Краснодарский край, Белореченский район, п. Степной, уч. 3-21,ановить начальную продажную цну земельного участка в размере 419 200 руб., начальную продажную стоимость объекта незавершенного строительства в размере 7 690 990,40 руб., взыскать расходы по уплате госпошлины в размере 82 196,55 руб.

Представитель истца АО «Альфа-Банк» в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело без участия представителя истца.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, почтовый конверт вернулся с истекшим сроком хранения.

В силу ст. 113 ГПК РФ ответчику по указанному адресу (по месту регистрации), направлялись извещения о рассмотрении дела. Указанные извещения возвратились в суд с отметкой «истек срок хранения». При данных обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть дело в порядке заочного производства.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч.1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В соответствии со ст.309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Согласно ст. 809 Гражданского кодекса РФ займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

В соответствии со ст.ст. 819, 820 Гражданского кодекса РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. Кредитный договор должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность кредитного договора. Такой договор считается ничтожным. При этом, кредитный договор, как и договор займа, считается заключенным с момента передачи денег заемщику (ст. 807 ГК РФ).

Исходя из указанного, кредитный договор считается заключенным при наличии в совокупности трех условий: кредитором по договору выступил банк, имеющий лицензию на осуществление соответствующих банковских операций; соблюдена письменная форма договора; сумма кредита передана кредитором заемщику.

Согласно ч.2 ст.811 Гражданского кодекса РФ если по договорам займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В соответствии со ст.ст.309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно ст.218 Гражданского Кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдение закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст.219 Гражданского Кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

На основании пункта 2 части 1 статьи 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (ст. 12 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам отнесены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также иные, указанные в статье объекты прав.

В силу ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившие в законную силу судебные акты являются основанием для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав.

В соответствии с ч. 4 ст. 7 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», орган регистрации прав вносит в Единый государственный реестр недвижимости сведения на основании документов, поступивших в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что 27.07.2024 между АО « Альфа-Банк » (далее - истец, Банк) и ФИО1 (далее - ответчик, заемщик) заключен кредитный договор № G050S24071600416 для приобретения земельного участка по договору подряда предмета ипотеки по договору подряда № 59-СТ на строительство жилого дома от 23.07.2024 г., заключенного между заёмщиком и ИП ФИО2.

В соответствии с кредитным договором, банк предоставил заемщику кредит в размере 7 679 845 руб., на срок 362 месяца с уплатой процентов за полученный кредит из расчета годовой процентной ставки в размере проценты за пользование кредитом – 20,40 % годовых.

Кредитным договором предусмотрено целевое использование кредита для приобретения предмета ипотеки на строительство индивидуального жилого дома путем оплаты по договору приобретения. Вид объекта недвижимости – земельный участок, жилой дом по договору подряда, расположенные по адресу: Краснодарский край, Белореченский район, п. Степной, уч. 3-21,. Кадастровый номер земельного участка 23:39:0707001:204, общая площадь 700 кв.м., категория земли: земли населенных пунктов, разрешено использование для индивидуального жилищного строительства.

Сумма задолженности составляет 8 627 586,71 руб., начисленные проценты 898 957,67 руб., штрафы и неустойки 48 784 руб.

При таких обстоятельствах, учитывая, что объект незавершенного строительства расположен в границах земельного участка с кадастровым номером: № 23:39:0707001:204, принадлежащему ответчику на праве собственности, то вправе признания за ним право на объект незавершенного строительства.

Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. Залог возникает в силу договора (ч. 3 ст. 334 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Согласно ст. 3 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

В силу ст. 50 данного Федерального закона залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно ч.1 ст. 56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

Согласно ст.54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Условиями заключенного договора установлено, что предметом залога обеспечивается исполнение обязательств Заемщика по кредитному договору. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств залогодатель несет ответственность в соответствии с действующим законодательством, а залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет залога.

В соответствии с п. 9.2 Общими условиями: случае нарушения Заемщиком обязательств по возврату кредита (части кредита) и (или) уплате процентов за пользование кредитом по Кредитному договору Заемщик уплачивает Кредитору неустойку в размере Ключевой ставки Банка России на день заключения настоящего договора от суммы Просроченной задолженности за каждый календарный день просрочки;

Ответчик ненадлежащим образом исполнял свои обязанности по возврату кредита, допуская систематические просрочки в погашении основного долга и уплате процентов, что подтверждается представленными выписками по счетам Ответчика.

В соответствии с п. 8.4.1 Общих условий: Кредитор имеет право: потребовать полного досрочного возврата кредита и уплаты начисленных ко дню возврата процентов и комиссий в следующих случаях: при нарушении заемщиком сроков внесения очередного платежа или его части более чем на 15 календарных дней или неоднократно.

Так же, в соответствии с п. 8.4.2 Общих условий: В случае неисполнения Заемщиком требований кредитора о досрочном возврате кредита в течении 15 дней, считая со дня предъявления кредитором требований о досрочном возврате кредита и уплате процентов, обратить взыскание на квартиру, находящуюся в залоге у кредитора в качестве обеспечения исполнения обязательств заемщика по Договору.

Так же, в соответствии с п. 8.1 договора залога: «Залогодержатель» вправе обратить взыскание на предмет залога, если «Залогодатель» не исполнит свои обязательства по Кредитному договору, в том числе по уплате основного долга, процентов, неустойки, а так же в иных случаях, предусмотренных настоящим договором».

При этом «Залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества перед другими кредиторами «Залогодателя».

В соответствии с п. 8.2 договора залога: Если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога, согласно настоящего договора, признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмет залога при обращении на него взыскания.

Согласно п. 18 договора залога, по соглашению сторон, залоговая стоимость Предмета залога на момент заключения Договора составляет: 696 535 рублей 00 копеек (залоговая стоимость).

В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Истцом представлен отчет об оценке имущества № 07-04-2025/143 от 17.04.2025 г. ООО «Русоценка», согласно которому рыночная стоимость заложенного имущества составляет 8 110 190,4 руб., в том числе стоимость жилого дома – 7 690 990,40 рублей (80% * 9 613 738), стоимость земельного участка 419 200 рублей (80% *524 000).

Суд считает возможным установить начальную продажную цену заложенного имущества в размере 80% рыночной стоимости заложенного имущества – 8 110 190,4 рублей.

Оснований прекращения залога, предусмотренных ст.352 ГПК РФ, судом не установлено.

При определении начальной продажной цены заложенного имущества, суд учитывает, что ответчиком не оспорена залоговая стоимость имущества, ходатайств о назначении экспертизы для установления стоимости имущества не заявлено.

В соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Истцом в адрес ответчика направлено требование, в том числе о досрочном расторжении договора за ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств, в результате чего образовалась задолженность, которое оставлено ответчиком без удовлетворения.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о существенном нарушении ответчиком условий кредитного договора, в связи с этим требования истца о расторжении кредитного договора подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина пропорционально размеру удовлетворенных судом требований в размере 82 196,55 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования АО «Альфа-Банк» к ФИО1 о взыскании части задолженности по кредитному договору - удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на незавершенный строительством объект – жилого дома, расположенный: Краснодарский край, Белореченский район, п. Степной, уч. 3-21,. Кадастровый номер земельного участка 23:39:0707001:204, общая площадь 700 кв.м., категория земли: земли населенных пунктов, разрешено использование для индивидуального жилищного строительства.

Взыскать с ФИО1 в пользу АО «Альфа-Банк» задолженность по кредитному договору № G050S24071600416 от 23.07.2024 в размере 8 627 586,71 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 82 196,55 руб.

Обратить взыскание на заложенное имущество: земельный участок и объект незавершенного строительства, расположенных по адресу: Краснодарский край, Белореченский район, п. Степной, уч. 3-21,. Кадастровый номер земельного участка 23:39:0707001:204, общая площадь 700 кв.м., категория земли: земли населенных пунктов, разрешено использование для индивидуального жилищного строительства, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 8 110 190,4 руб., в том числе стоимость жилого дома – 7 690 990,40 рублей, стоимость земельного участка 419 200 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда через постоянное судебное присутствие в г. Зверево Красносулинского районного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 12 ноября 2025 г.

Судья В.В. Астахова