Мотивированное решение изготовлено 06 октября 2025 года

Дело № 2-552/2025

УИД 22RS0003-01-2025-001007-05

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 сентября 2025 года г. Бийск

Бийский районный суд Алтайского края в составе

председательствующего судьи Воробьевой О.Е.,

при помощнике судьи Пахомовой О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к Сельскохозяйственному производственному кооперативу «Колхоз имени Калинина» о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 (далее по тексту решения истцы) обратились в суд с иском к Сельскохозяйственному производственному кооперативу «Колхоз имени Калинина» (далее по тексту решения СПК «Колхоз имени Калинина», ответчик) о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры.

В обоснование заявленных требований указывают на то, что ФИО1 с 1984 года проживает вместе со своей семьей в жилом помещении (квартире), расположенном по адресу: <адрес> В настоящее время документом, подтверждающим право ФИО1 владения и пользования вышеуказанным жилым помещением, является договор № найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между истцом ФИО1 (наниматель) и СПК «Колхоз им. Калинина», в лице председателя ФИО3 (наймодатель). Срок действия данного договора распространяется на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ

В период проживания в жилом помещении, расположенном по адресу: <адрес>, ФИО1 вместе со своей семьей посредством использования собственных сил и денежных средств самостоятельно производила разные виды ремонта. Так, в 1985 году в квартире №1 истцами были проштукатурены потолки, поскольку предыдущий ремонт пришел в негодность. С 1987 года по 1990 год был произведен ремонт пола и его частичная замена. В период с 1995 года по 1997 год производился ремонт печного оборудования с заменой отапливаемого котла. В 2000 году произведено разделение водопровода с соседями с заменой труб. В 2011 году был подлит фундамент по периметру дома, а в 2013 был подлит фундамент под веранду жилого помещения. С 2013 года по 2014 год осуществлялись замена четырёх старых, непригодных окон на пластиковые. В 2015 году был произведен ремонт ванной комнаты с заменой сантехнического оборудования. В 2016 году был установлен забор из металлопрофиля, залив бетонных дорожек. В 2017 году произведена замена кровли жилого помещения на металлопрофиль, с заменой всех деревянных покрытий и балок. В 2018 году была отремонтирована выгребная яма, замена сливных труб, покупка и установка канализационных колец. В 2020 году была заменена входная дверь. Помимо этого, следует отметить, что истцами ежегодно производится и иной ремонт в виде побелки и покраски, замены обоев в жилом помещении. Таким образом, в течение всего времени проживания истцы осуществляли как капитальный, так и ежегодный ремонт данного жилого помещения, что позволило сохранить его в хорошем состоянии и повысить комфорт проживания. Все ремонтные работы производились без участия и помощи ответчика.

В 2009 году ФИО2 был передан в собственность земельный участок площадью в 1360 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, для ведения личного подсобного хозяйства, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии №. Таким образом, квартира, переданная в найм, и указанный выше земельный участок находятся по одному и тому же адресу. При этом иная ? доля жилого помещения (квартира №2) находится в собственности ответчика, и она располагается на принадлежащем ФИО2 земельном участке, что свидетельствует о необходимости заключения договора аренды и предоставления ежемесячных арендных платежей, однако данные действия им не производятся и никогда не производились.

В 2024 году истцами было написано заявление о продаже квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Так, при рассмотрения данного вопроса ответчик предложил приобрести данную квартиру стоимостью в 950000 рублей, что является существенно завышенной. Также ответчиком был вызван оценщик для определения стоимости жилого помещения. По результатам проведенного обследования оценщиком была выдвинута сумма в 647000 рублей, что также является завышенной, поскольку для осуществления капитального ремонта истцами были вложены большие денежные ресурсы и собственные силы, которые не были вычтены из стоимости, установленной оценщиком.

Учитывая факт того, что жилое помещение находится в собственности ответчика, ФИО1 обратилась к ответчику в досудебном порядке, в котором указала, что спорное имущество со временем пришло в негодность, что повлекло за собой необходимость произведения капитального ремонта, с учетом вложенных ей и ее семьей временных и денежных ресурсов, и что стоимость жилого помещения для заключения с ней договора не может превышать 300000 рублей. Согласно ответу от 11.06.2025 ответчик пояснил, что продажа квартиры на предлагаемых условиях невозможна.

Истцами был произведён расчёт затрат на производство ремонтных работ спорного имущества:430+5054,08+805+2320,60+5649+960+430+500+690+840+398,90+836+9256,08+3 010+392,91+590+17600+1318+280+48039+3777,20+3779,02+1695+6250+4211+2333+19295+649+1 540+450+2 000+27 075+190+410+3 600+3 969+2 187+420+399+399+450+30+612+230+476,01 + 1 037,02+580+15 882+3 050+5 986+3 540+14 080+500+1 200+224+1 051+2 150+474+18 352+5 600+1 100+10 796+1 566+1 400+482+7 060+29 200+32 600+11 640,89+9 510+1 500+45+274+4995+40 000+2851,80+3 293,93+11000+11295+10000+64,02+936,90+509,37+1223,10+1332+2 744+4042,24+1 726,97+8 400+220+880=472 220 рублей 04 копейки, округлив-472 220 рублей. Денежные суммы, подтверждающие расчеты на ремонт, указаны истцами на основании чеков, квитанций, приложенных к исковому заявлению. Таким образом, общая сумма затрат составляет 472220 рублей. Вместе с этим в выписке из протокола от ДД.ММ.ГГГГ ответчик указал кадастровую стоимость спорной квартиры в размере 678 015, 85 рублей, коэффициент -1,4. С учетом вышеизложенного, полагают, что расчёт стоимости квартиры, расположенной по адресу: <адрес> следующий: 678 015 рублей 85 копеек-472 220=205 795 руб. 85 коп. Таким образом, стоимость жилого помещения при заключении договора купли-продажи с ответчиком должна составлять для истца в размере 205 795 руб. 85 коп. Поскольку в досудебном порядке урегулировать данный спор не представилось возможным, истцы обратились с настоящим исковым заявлением в суд.

Ссылаясь на изложенное, просят возложить на ответчика обязанность заключить с истцами договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> стоимостью в размере 205795 руб. 85 коп., взыскать в ответчика в пользу истцов сумму уплаченной государственной пошлины в размере 3000 рублей.

Истцы ФИО1, ФИО4 в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивали по основаниям, изложенным в иске. Истец ФИО1 дополнительно суду пояснила, что в 1984 году на основании решения правления ответчика её семье была предоставлена квартира для вселения как молодой семье. На заседании правления СПК «Колхоз имени Калинина» решался вопрос о передаче в собственность квартиры, но истцов не пригласили, в связи с чем, они не могли сказать, сколько денежных средств было затрачено на ремонт квартиры.

Представитель ответчика СПК «Колхоз имени Калинина» ФИО5 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на доводы, изложенные в письменном отзыве на иск. Суду пояснила, что вопрос установления условий пользования жилым помещением, находящимся в собственности СПК, продажи собственности объектов недвижимости принадлежащих СПК, является прерогативой общего собрания СПК. Истцам были предложены условия выкупа квартиры, однако, условия ими приняты не были. Продажа квартиры на иных условиях не представляется возможной. Принудительная (без добровольного волеизъявления собственника) передача занимаемой квартиры в собственность истцов невозможна. Истцы не являются членами СПК и не являются сособственниками имущества, принадлежащего СПК. Просила отказать в удовлетворении исковых требований в полном объёме.

Заслушав объяснения сторон по делу, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд пришёл к следующим выводам.

В соответствии со статьёй 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту решения ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Часть 2 статьи 218 ГК РФ определяет что, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки по отчуждению этого имущества.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ, договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу части 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену), который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Согласно ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу положений ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В соответствии с п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости квартира, расположенная по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, площадью 65,1 кв.м. принадлежит на праве собственности СПК «Колхоз имени Калинина»; земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> с кадастровым номером № площадью 1360+/-26 кв.м. принадлежит на праве собственности истцу ФИО2

Согласно статье 100 ГК РСФСР от 11.06.1964 (с изменениями и дополнениями, действовавшими на момент строительства спорной квартиры и предоставления её в пользование истице и членам её семьи) собственностью колхозов, иных кооперативных организаций, их объединений являются их предприятия, культурно-бытовые учреждения, здания, сооружения, тракторы, комбайны, другие машины, транспортные средства, рабочий и продуктивный скот, произведённая этими организациями продукция и иное соответствующее целям деятельности этих организаций имущество.

Согласно ст. 181.1 ГК РФ, решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Статья 4 Федерального закона от 08.12.1995 N 193-ФЗ (ред. от 22.06.2024) «О сельскохозяйственной кооперации» устанавливает понятие Сельскохозяйственные потребительские кооперативы: Сельскохозяйственным потребительским кооперативом признается сельскохозяйственный кооператив, созданный сельскохозяйственными товаропроизводителями и (или) ведущими личное подсобное хозяйство гражданами при условии их обязательного участия в хозяйственной деятельности потребительского кооператива. Часть 3 статьи 34 указанного закона предусматривает, что кооператив является собственником имущества, переданного ему в качестве паевых взносов, а также имущества, произведенного и приобретенного кооперативом в процессе его деятельности. Часть 3 статьи 38 регулирует порядок заключения сделок сделки кооператива (в том числе сделки по передаче в аренду земельных участков и основных средств кооператива, по залогу имущества кооператива), стоимость которых в процентах от общей стоимости активов кооператива за вычетом стоимости земельных участков и основных средств кооператива составляет до 10 процентов, совершаются по решению правления кооператива (за исключением случаев, предусмотренных абзацем третьим настоящего пункта), от 10 до 20 процентов - по совместному решению правления кооператива и наблюдательного совета кооператива, свыше 20 процентов - по решению общего собрания членов кооператива. Сделки кооператива по отчуждению и приобретению земельных участков и основных средств кооператива совершаются в соответствии с пунктом 3 статьи 20 настоящего Федерального закона.

Уставом кооператива могут быть предусмотрены полномочия председателя кооператива по принятию решений о совершении сделок, не выходящих за пределы обычной хозяйственной деятельности кооператива и не связанных с владением, пользованием и распоряжением земельными участками и основными средствами кооператива. При этом уставом кооператива может устанавливаться предельная стоимость указанных сделок, которая не может превышать 10 процентов от общей стоимости активов кооператива за вычетом стоимости земельных участков и основных средств кооператива, (абзац введен Федеральным законом от 02.12.2019 N 417-ФЗ)

Ст. 20 регулирует полномочия общего собрания членов кооператива, который является высшим органом управления кооперативом и полномочно решать любые вопросы, касающиеся деятельности кооператива, в том числе отменять или подтверждать решения правления и (или) председателя кооператива и наблюдательного совета кооператива. К исключительной компетенции общего собрания членов кооператива относятся рассмотрение и принятие решений по следующим вопросам (ч.2): 6) отчуждение земли и основных средств производства кооператива, их приобретение, а также совершение сделок, если решение по этому вопросу настоящим Федеральным законом или уставом кооператива отнесено к компетенции общего собрания членов кооператива (пп. 6 в ред. Федерального закона от 11.06.2003 N 73-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «О сельскохозяйственной кооперации». Решения по вопросам, отнесенным к исключительной компетенции общего собрания членов кооператива, не могут быть переданы исполнительным органам кооператива или наблюдательному совету кооператива, (п. 5 введен Федеральным законом от 11.06.2003 N 73-ФЗ). Члены кооператива вправе проводить общее собрание членов кооператива в порядке, предусмотренном абзацем вторым пункта 1 статьи 181.2 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с порядком, установленным уставом кооператива.

Судом установлено, ДД.ММ.ГГГГ года между СПК «Колхоз имени Калинина», в лице представителя ФИО3, действующего на основании и в соответствии с уставом, именуемого в дальнейшем «наймодатель» и ФИО1, именуемой в дальнейшем «наниматель», заключён договор № найма жилого помещения – спорной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ года между СПК «Колхоз имени Калинина», в лице представителя ФИО9, действующего на основании и в соответствии с уставом, именуемого в дальнейшем «наймодатель» и ФИО1, именуемой в дальнейшем «наниматель», заключён договор № найма указанного жилого помещения.

Согласно ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

В силу статьи 678 ГК РФ наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Как следует из ст. 681 ГК РФ текущий ремонт сданного внаём жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. Капитальный ремонт сданного внаём жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаём жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.

Пунктом 2 договора № найма жилого помещения определён срок действия договора: с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п.3 договора найма жилого помещения, наймодатель обязуется предоставить нанимателю жилое помещение в состоянии пригодном для проживания (пригодность жилого помещения определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством России), письменно уведомить нанимателя обо всех скрытых недостатков жилого помещения (п.3.1.1). Наймодатель обязуется производить за свой счёт капитальный ремонт, с письменного уведомления нанимателя о необходимости проведения такого ремонта и одобрения правления кооператива (п.3.1.3 договора). Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя (п.3.2.5 договора). В пункте 5 договора определён порядок расчётов, ежемесячная плата за наем жилого помещения составляет 1953 руб.

ДД.ММ.ГГГГ заключено дополнительное соглашение к договору № найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, п.5.1 договора изложен в следующей редакции: «5.1 Ежемесячная плата за наем жилого помещения с ДД.ММ.ГГГГ года составляет 1953 рублей 00 копеек (одна тысяча девятьсот пятьдесят три рубля)». П.5.4 договора изложен в следующей редакции: «5.4 Плата за наем жилого помещения установлена решением общего собрания членов СПК «Колхоз имени Калинина» от ДД.ММ.ГГГГ г., решением общего собрания членов СПК «Колхоз имени Калинина» от ДД.ММ.ГГГГ, решением правления СПК «Колхоз имени Калинина» от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ решением Бийского районного суда Алтайского края отказано в удовлетворении исковых требований ФИО1 к сельскохозяйственному производственному кооперативу «Колхоз имени Калинина» о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации. Решение обжаловано, ДД.ММ.ГГГГ апелляционным определением Алтайского краевого суда решение оставлено без изменения.

На основании ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с ч.4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключённым на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В материалы дела стороной ответчика представлены выписки из протоколов заседаний правлений СПК «Колхоз имени Калинани» Бийского района:

- № от ДД.ММ.ГГГГ заслушано заявление от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 директора ДК и ФИО1 учителя МБОУ «Стан-Бехтемирская СОШ», с просьбой рассмотреть вопрос о передаче в собственность квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, принадлежащей СПК «Колхоз имени Калинина». Решено: в передаче в собственность квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, принадлежащей СПК «Колхоз имени Калинина» отказать;

- № от ДД.ММ.ГГГГ заслушано заявление от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 учителя МБОУ «Стан-Бехтемирская СОШ», с просьбой рассмотреть вопрос о продаже квартиры по выкупной стоимости, находящейся по адресу: <адрес> принадлежащей СПК «Колхоз имени Калинина». Решено: в продаже квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, принадлежащей СПК «Колхоз имени Калинина» отказать;

- № от ДД.ММ.ГГГГ заслушано заявление от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 учителя МБОУ «Стан-Бехтемирская СОШ», с просьбой рассмотреть вопрос о продаже квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, принадлежащей СПК «Колхоз имени Калинина». Решено: продать квартиры по рыночной стоимости, решение утвердить на общем собрании;

- № от ДД.ММ.ГГГГ заслушано заявление от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 учителя МБОУ «Стан-Бехтемирская СОШ», с просьбой рассмотреть вопрос о продаже квартиры, находящейся по адресу: <адрес> принадлежащей СПК «Колхоз имени Калинина». Решено: продать квартиры по кадастровой стоимости и установить коэффициент 1.8 для продажи.

Как следует из материалов дела и установлено судом, спорная квартира не относится к государственному жилищному фонду, находится в частной собственности, так как принадлежит СПК «Колхоз имени Калинина». Нахождение на праве собственности у истца ФИО2 земельного участка, на котором расположена спорная квартира по адресу: <адрес> кадастровый номер №, по мнению суда не влечет исключительное право его собственника на приобретение в собственность имеющегося на этом участке недвижимого имущества (спорной квартиры).

Доводы истцов о том, что стоимость жилого помещения при заключении договора купли-продажи с ответчиком должна составлять для истца в размере 205 795 руб. 85 коп. с учётом произведённых затрат на ремонт квартиры являются несостоятельными, поскольку договором найма жилого помещения, заключённого между истцом ФИО1 и ответчиком СПК «Колхоз имени Калинина» предусмотрено, что наймодатель обязуется производить за свой счёт капитальный ремонт, текущий ремонт сданного внаём жилого помещения является обязанностью нанимателя.

Учитывая, что истцы не являются членами СПК «Колхоз имени Калинина», не являются сособственниками имущества, принадлежащего СПК, отказ ответчика от заключения с истцами договора купли-продажи спорной квартиры не является нарушением закона, поскольку заключение такого договора в данном случае является правом, а не обязанностью ответчика.

С учётом изложенных обстоятельств, поскольку оснований для понуждения ответчика СПК «Колхоз имени Калинина» заключить с истцами договор купли-продажи квартиры не имеется, требования истцов удовлетворению не подлежат.

На основании ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не подлежат взысканию и расходы по оплате государственной пошлины.

Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ :

Исковое заявление ФИО1, ФИО2 к Сельскохозяйственному производственному кооперативу «Колхоз имени Калинина» о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры оставить без удовлетворения.

С мотивированным решением лица, участвующие в деле, вправе ознакомиться в помещении суда 06 октября 2025 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Алтайский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Бийский районный суд Алтайского края.

Судья (подписано) О.Е. Воробьева