Дело № 2-5381/2025
УИД 65RS0001-01-2025-008606-04
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
07 октября 2025 года город Южно-Сахалинск
Южно-Сахалинский городской суд Сахалинской области в составе
председательствующего по делу судьи Абрамовой Ю.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Деникиной Т.А.,
рассмотрев в помещении Южно-Сахалинского городского суда Сахалинской области в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 А.Г.О. к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру,
по исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 А.Г.О. о признании договора купли-продажи недействительным,
УСТАНОВИЛ:
06 августа 2025 года ФИО1 А.Г.О. обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.
В обоснование заявленных требований указал, что 01 июля 2025 года между ним и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры, находящейся по <адрес>, общей площадью 83,8 кв.м, кадастровый №, стоимостью 7 500 000 рублей. Согласно пункту 17 заключенного договора объект недвижимости фактически был передан. Однако, несмотря на надлежащее исполнение с его стороны обязательств по оплате и подаче заявления о государственной регистрации перехода прав собственности на квартиру, 24 июля 2025 года в МФЦ поступило письмо от ФИО2 о приостановлении государственной регистрации. Тем самым, ответчик уклонился от государственной регистрации перехода права собственности, до настоящего времени не предоставил необходимые документы и не предпринимает действий для регистрации перехода права собственности. Просит суд произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру с ответчика на него на основании договора купли-продажи от 01 июля 2025 года.
14 августа 2025 года ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО1 А.Г.О. о признании договора купли-продажи недействительным.
В обоснование заявленных требований указал, что обратился к ответчику с просьбой предоставить в заём денежные средства в размере 6 000 000 рублей. Согласовав сумму и сроки предоставления, а также возврата займа, стороны договорились, что в качестве обеспечения исполнения заемных обязательств, заключат договор залога в отношении принадлежащего ему жилого помещения - квартиры, расположенной по <адрес>. Вместе с тем, в силу невозможности одновременного оформления договора займа и договора залога, он согласился с предложенным ответчиком способом получения займа и его обеспечения на период, пока не появиться реальная возможность оформить договор залога, а именно оформления займа под видом договора купли-продажи указанной квартиры. Во исполнение указанных договоренностей по получению займа в размере 6 000 000 рублей стороны подписали договор купли-продажи квартиры от 01 июля 2025 года, расположенной по <адрес>, и передали документы для осуществления регистрационных действий. Вместе с тем, после того, как отпали препятствия в оформлении спорной квартиры в залог в счет обеспечения заемных обязательств, он предложил ФИО1 А.Г.О. отозвать заявление о государственной регистрации перехода прав на квартиру и заключить договор залога, однако последний отказался. Ссылаясь на притворность сделки по продаже квартиры, просит суд признать договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по <адрес>, кадастровый №, заключенный 01 июля 2025 года между ФИО2 и ФИО1 А.Г.О. - недействительным.
Определением суда от 10 сентября 2025 года указанные дела объединены в одно производство.
Протокольным определением суда от 10 сентября 2025 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора привлечены ФИО, ФИО.
В судебном заседании 07 октября 2025 года представитель ФИО1 А.Г.О. ФИО3 представил заявление об увеличении исковых требований, в котором просит суд возложить на ФИО2 обязанность передать ФИО1 А.Г.О. спорную квартиру. Кроме того, исковые требования с учетом заявления об увеличении иска и доводы, изложенные в исковом заявлении, поддержал в полном объеме, просил иск ФИО1 А.Г.О. удовлетворить, ФИО2 в удовлетворении требований, отказать. В судебном заседании 10 сентября 2025 года ФИО1 А.Г.О. пояснил, что желал приобрести для своего несовершеннолетнего сына жилое помещение. Увидев объявление о продажи квартиры, расположенной по <адрес>, он решил ее приобрести, обратившись в агентство недвижимости «Риелтер +», которое сопровождало сделку по купли-продажи. Само жилое помещение он не сматривал, видел только фотографии. До заключения с ФИО2 договора купли-продажи спорной квартиры он передал последнему 1 500 000 рублей без оформления расписки или договора задатка. Оставшуюся сумму переводил через банк. О том, что ФИО2 подал заявление о приостановлении государственной регистрации права собственности жилого помещения узнал от регистратора Росреестра. Фактически квартира ему не передавалась, ключей от нее не имеет, не заселялся, не завозил личные вещи.
ФИО2 и его представитель ФИО4 свой иск поддержали, ФИО1 А.Г.О. в удовлетворении требований просили отказать. При этом ФИО2 пояснил, что в 2024 году спорная квартира была поставлена на продажу за сумму 14 700 000 рублей, чем представил справку риэлтерского агентства «Этажи». Поскольку он нуждался в денежных средствах, то обратился к сыну ФИО1 А.Г.О. ФИО, которого он знал лично, за получением займа на сумму 6 000 000 рублей. Руслан познакомил его с отцом, который готов предоставить в заем указанную сумму. При заключении сделки по займу сторонами был определен способ обеспечения исполнения обязательств - заключение договора купли-продажи спорной квартиры, так как договор залога не мог быть заключен из-за наличия обременений на жилое помещение, зарегистрированных в ЕГРН в пользу АО «ТБанк». После того, как он получил от ФИО1 А.Г.О. заемные средства в сумме 6 000 000 рублей, он погасил задолженность перед кредитной организацией и обременение было погашено. В тот момент переход права собственности на жилое помещение еще не был зарегистрирован по договору купли-продажи и он предложил ФИО1 А.Г.О. отозвать заявление и заключить договор залога, но последний отказался. Поскольку стороны не имели цели на заключение договора купли-продажи спорной квартиры, то в день заключения договора между сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи, которое фактически содержало условия получения займа и его возврата.
Выслушав пояснения истца ФИО2 и представителей сторон, показания свидетеля, исследовав письменные материалы дела и оценив доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Статьей 454 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Из материалов дела следует, что 01 июля 2025 года между сторонами заключен договор купли-продажи, по условиям которого ФИО2 продал, а ФИО1 А.Г.О. купил жилое помещение, расположенное по <адрес>, кадастровый №. Стоимость квартиры составила 7 500 000 рублей (пункт 4 договора), из которых 1 500 000 рублей покупатель оплатил продавцу до подписания договора (пункт 5.1. договора), сумму в размере 2 734 422 рубля 24 копеек покупатель оплачивает в момент подписания договора (пункт 5.2. договора), сумму в размере 3 265 577 рублей 76 копеек покупатель обязуется оплатить после подписания договора путем перечисления на счет №, открытого в ПАО «Сбербанк» в течение 1 календарного дня (пункт 5.3. договора).
Согласно чеку по операции от 01 июля 2025 года ФИО1 А.Г.О. перечислил ФИО2 сумму в размере 3 365 577 рублей 76 копеек с назначением платежа «расчет по покупке квартиры», 09 июля 2025 года ФИО1 А.Г.О. перевел ФИО2 сумму в размере 2 734 422 рубля 24 копейки с назначением платежа «перевод согласно договору купли-продажи».
В силу пункта 1 статьи 807 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.
В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Из статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
Пунктом 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
В пункте 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила. Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации или специальными законами.
Из содержания указанной нормы и разъяснений приведенного Пленума следует, что для признания прикрывающей сделки недействительной в связи с ее притворностью суду необходимо установить, что действительная воля всех сторон сделки была направлена на заключение иной (прикрываемой) сделки.
В подтверждение фактических намерений сторон на заемные отношения под залог квартиры, расположенной по <адрес>, кадастровый №, представитель ФИО4 представил дополнительное соглашение от 01 июля 2025 года к договору купли-продажи от 01 июля 2025 года, по условиям которого цена квартиры устанавливается в размере 6 000 000 рублей, при этом в договоре купли-продажи указывается 7 500 000 рублей, сумма в размере 1 500 000 рублей, указанная в пункте 5.1. договора от 01 июля 2025 года не передавалась покупателем, и продавец претензий не имеет. Стороны договорились, что квартира продается с условием обратного выкупа продавцом у покупателя в срок до 01 марта 2026 года. Продавец обязуется ежемесячно выплачивать покупателю денежную сумму в размере 600 000 рублей до 1 числа каждого месяца в срок до 01 марта 2026 года. В случае, если продавец не выкупает объект у покупателя в срок до 01 марта 2026 года за 6 000 000 рублей, то данное соглашение согласования условий сделки прекращает действовать.
ФИО1 А.Г.О. и ФИО2 не оспаривали принадлежность каждому подписи на указанном дополнительном соглашении. ФИО2 дополнительно пояснил, что свои обязательства по выплате ФИО1 А.Г.О. ежемесячно суммы в размере 600 000 рублей не исполняет, поскольку между сторонами имеется спор о законности сделки по купли-продажи, но учитывая, что у него имеется обязательство вернуть всю сумму займа до 01 марта 2026 года, то намерен вернуть заем до указанной даты. В части суммы в размере 1 500 000 рублей пояснил, что денежные средства в указанном размере фактически являются процентами, за пользование займом, которые он обязан уплатить ФИО1 А.Г.О. в конце срока возврата займа.
Свидетель ФИО5 (риелтор, который сопровождал сделку со стороны ФИО1 А.Г.О.), допрошенный в судебном заседании показал, что ФИО1 А.Г.О. обратился к нему за сопровождением сделки по покупке квартиры, расположенной по <адрес> 30 июня 2025 года стороны встретились у него в офисе агентства для обсуждения условий сделки, в тот же день ФИО1 А.Г.О. передал ФИО2 сумму в размере 1 500 000 рублей. При этом какой-то документ о передаче/получении денежных средств в указанной сумме стороны не подписывали. Он составлял и участвовал в подписании сторонами спорного договора купли-продажи от 01 июля 2025 года и дополнительного соглашения к нему от 01 июля 2025 года, а также присутствовал в МФЦ при подаче заявления на регистрацию перехода права собственности и в банке при перечислении ФИО1 А.Г.О. части оплаты по договору. Относительного дополнительного соглашения от 01 июля 2025 года пояснил, что оно было составлено по просьбе ФИО1 А.Г.О., которого в свою очередь попросил ФИО2 с целью скрыть реальную стоимость квартиры, за которую она была продана. В части обязательств ФИО2 выплачивать ФИО1 А.Г.О. ежемесячно по 600 000 рублей до 01 марта 2026 года и обратного выкупа спорной квартиры пояснить не смог, указав на существование каких-то отношений между сторонами сделки о которых ему достоверно не известно.
Как установлено судом в ходе судебного разбирательства, ФИО1 А.Г.О. перечислил ФИО2 денежные средства в счет оплаты за покупку квартиры по договору купли-продажи от 01 июля 2025 года в размере 3 365 577 рублей 76 копеек и 2 734 422 рубля 24 копейки, что в сумме составляет 6 000 000 рублей, после заключения договора купли-продажи недвижимое имущество в пользование покупателя (ФИО1 А.Г.О.) не передавалось, фактически до заключения сделки последний жилое помещение не осматривал, что подтверждается его пояснениями.
Оценив представленные доказательства, а именно, пояснения сторон сделки, дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 01 июля 2025 года, в котором приведены существенные условия договора займа (сумма займа, конечный срок его возврата, периодичность платежей по его возврату, а также право обратного выкупа спорной квартиры), подписание его обеими сторонами, нелогичность действий ФИО1 А.Г.О., который приобрел жилое помещение без его фактического осмотра, передал денежные средства в сумме 1 500 000 рублей до заключения спорного договора купли-продажи без оформления какого-либо документа, подтверждающего получение ФИО2 указанных денежных средств, не осуществление действий по содержанию жилого помещения после заключения договора купли-продажи, а также неразумность действий ФИО2, который продал жилое помещение за стоимость более чем в два раза ниже той, за которую он намеревался ее продать, оплата коммунальных платежей за содержание жилья, суд находит доводы истца ФИО2 последовательными, обоснованными, подтвержденными представленными доказательствами в их совокупности и приходит к выводу о признании сделки купли-продажи квартиры, расположенной по <адрес>, кадастровый № притворной, прикрывающей сделку залога жилого помещения в силу договора, поскольку она служила обеспечением возврата денежных средств, полученных ФИО2 от ФИО1 А.Г.О. по договору займа.
При этом суд не принимает показания свидетеля в качестве доказательств по делу в части подтверждения передачи продавцом квартиры покупателю суммы в размере 1 500 000 рублей, поскольку это противоречит письменному доказательству (дополнительному соглашению к договору купли-продажи от 01 июля 2025 года) подписанному сторонами сделки. Кроме того, в целом показания свидетеля не являются информативными для подтверждения юридически значимых обстоятельств, подлежащих установлению по настоящему делу.
Соответственно, исковые требования ФИО2 к ФИО1 А.Г.О. подлежат удовлетворению.
В соответствии со статьей 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).
Согласно статье 339 Гражданского кодекса Российской Федерации, существенными условиями для договора залога являются предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство.
В случае заключения притворной сделки действительная воля стороны не соответствует ее волеизъявлению. Поэтому последствием недействительности притворной сделки является (наряду с констатацией ничтожности) применение правил о сделке, которую стороны имели в виду с учетом существа и содержания действительно подразумеваемой сделки.
Соответственно, применяя последствия недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи жилого помещения, расположенного по <адрес>, кадастровый №, необходимо указать, что спорное жилое помещение является предметом залога в обеспечение договора займа от 01 июля 2025 года.
В силу пункта 1 статьи 334.1, статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 19 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в случаях, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации.
Из вышесказанного следует, что настоящее решение суда является основанием для регистрации обременения (ипотеки в силу договору) на жилое помещение, расположенное по <адрес>, кадастровый № в пользу ФИО1 А.Г.О. на срок до 01 марта 2026 года.
Поскольку суд признал сделку по купли-продажи спорной квартиры притворной, то оснований для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, расположенную по <адрес>, кадастровый №, с ФИО2 на ФИО1 А.Г.О. на основании договора купли-продажи от 01 июля 2025 года и ее передачи в пользу последнего, не имеется.
При таких основаниях, суд отказывает ФИО1 А.Г.О. в удовлетворении исковых требований к ФИО2 в полном объеме.
Поскольку исковое требование ФИО2 удовлетворено, то в соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ФИО1 А.Г.О. подлежат взысканию расходы истца по оплате государственной пошлины в размере 3000 рублей, уплата которой подтверждается чек-ордером от 14 августа 2025 года.
Вместе с тем, учитывая отказ в удовлетворении исковых требований ФИО1 А.Г.О. к ФИО2, с последнего не подлежат взысканию расходы, понесенные истцом при обращении с иском в суд.
Определениями суда от 07 августа 2025 года и 14 августа 2025 года были удовлетворены ходатайства ФИО1 А.Г.О. и ФИО2 о принятии обеспечительных мер в виде наложения запрета на любые регистрационные действия в отношении жилого помещения, расположенного по <адрес>, с кадастровым номером №. Управлению Росреестра по Сахалинской области запрещено осуществлять регистрационные действия в отношении жилого помещения, расположенного по <адрес>, с кадастровым номером №
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
ФИО1 А.Г.О. (паспорт серии <данные изъяты>) в удовлетворении исковых требований к ФИО2 (паспорт серии <данные изъяты> о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, по договору купли-продажи заключенному между сторонами 01 июля 2025 года, отказать.
Исковое заявление ФИО2 (паспорт серии <данные изъяты>) к ФИО1 А.Г.О. (паспорт серии <данные изъяты> о признании договора купли-продажи недействительным, удовлетворить.
Признать недействительным (притворным) договор купли-продажи квартиры, расположенной по <адрес>, общей площадью 83,8 кв.м, кадастровый №, заключенный 01 июля 2025 года между ФИО2 и ФИО1 А.Г.О..
Применить последствия недействительности сделки, признав договор купли-продажи квартиры, расположенной по <адрес>, на 5 этаже, общей площадью 83,8 кв.м, кадастровый №, заключенный 01 июля 2025 года между ФИО2 и ФИО1 А.Г.О. договором залога с возникновением ипотеки в силу договора в пользу ФИО1 А.Г.О. на срок до 01 марта 2026 года в обеспечение обязательств ФИО2 по договору займа от 01 июля 2025 года, заключенного между ФИО2 и ФИО1 А.Г.О.
Взыскать с ФИО1 А.Г.О. в пользу ФИО2 расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3 000 (три тысячи) рублей.
С даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу отменить обеспечительные меры, наложенные определениями суда от 07 августа 2025 года и 14 августа 2025 года в виде запрета Управлению Росреестра по Сахалинской области осуществлять любые регистрационные действия в отношении жилого помещения, расположенного по <адрес>, кадастровый №.
Решение может быть обжаловано в Сахалинский областной суд через Южно-Сахалинский городской суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Ю.А. Абрамова