Дело № 2-1590/2025

36RS0003-01-2025-001231-50

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Воронеж 25 ноября 2025 г.

Левобережный районный суд города Воронежа в составе председательствующего судьи Наумовой Е.И.,

при секретаре Мироновой В.В.,

с участием представителя истца (ответчика по встречному иску) ФИО1, представителя третьего лица ООО «Колос» по доверенности ФИО4,

представителя ответчиков (истца по встречному иску) ФИО8, ООО «Агроград» по доверенности ФИО11,

рассмотрел в открытом судебном заседании в помещении суда материалы гражданского дела по иску ФИО1 к ФИО8, ООО «Агроград», администрации городского округа город Воронеж о признании реконструкции самовольной и обязании привести здание в первоначальный вид и по встречному иску ФИО8 к ФИО1, администрации городского округа город Воронеж о сохранении нежилого здания в реконструированном виде, о признании права собственности на нежилое здание,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском по тем основаниям, что он совместно с ФИО8 являются арендаторами земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, на основании договора аренды №б-20/г от ДД.ММ.ГГГГ, договора переуступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, занимаемого объектом недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ

Собственником (правообладателем) земельного участка является министерство имущественных и земельных отношений Воронежской области.

На вышеуказанном земельном участке расположены нежилые здания, принадлежащие ФИО1 на праве собственности – здание механической мастерской с кадастровым номером 36:34:0348018:79, расположенное по адресу: <адрес> общей площадью 1 968,3 кв. м (1/2 доля принадлежит на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, 1/2 доля на основании договора мены от ДД.ММ.ГГГГ); здание автовесовой с кадастровым номером 36:34:0348012:83, расположенное по адресу: <адрес>Б, общей площадью 141,3 кв. м (1/2 доля принадлежит на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, 1/2 доля на основании договора мены от ДД.ММ.ГГГГ).

На вышеуказанном земельном участке расположены нежилые здания, принадлежащие ФИО3 на праве собственности – здание материального склада с кадастровым номером 36:34:0348018:87, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 421,2 кв. м (1/2 доля принадлежит на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, 1/2 доля на основании договора мены от ДД.ММ.ГГГГ); здание ГРП с кадастровым номером 36:34:0348018:88, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 25 кв. м (1/2 доля принадлежит на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, 1/2 доля на основании договора мены от ДД.ММ.ГГГГ).

ФИО3 на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, кадастровый №, произведена реконструкция нежилого здания – здания материального склада с кадастровым номером 36:34:0348018:87, расположенного по адресу: <адрес>, в виде пристройки путем увеличения площади застройки около 300 кв. м, кроме того пристройка осуществлена со значительным отклонением от предельно допустимых параметров строительства, не соблюден отступ от границ соседнего земельного участка, соответствующие отклонения не согласованы.

Разрешений и согласований ФИО3 на проведение указанной реконструкции, а также на проведение прочих строительных работ на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, кадастровый №, ФИО2 не предоставлял.

Кроме того, реконструкция не согласовывалась с собственником земельного участка – министерством имущественных и земельных отношений <адрес>, не согласована с управлением разрешительной документации в области строительства администрации городского округа <адрес>, нет соответствующей проектной документации.

Однако согласно имеющейся информации, нежилое здание – здание материального склада с кадастровым номером 36:34:0348018:87, расположенное по адресу: <адрес>, находящееся на земельном участке с кадастровым номером 36:34:0348018:267, используется с целью осуществления предпринимательской деятельности ООО «Агроград», генеральным директором которого является ФИО3 Считает, что эксплуатация нежилого здания, реконструкция которого произведена с нарушением действующих строительных норм и правил, невозможна до устранения имеющихся нарушений, кроме того эксплуатация вышеуказанного нежилого здания носит реальную угрозу жизни и здоровья граждан, которые осуществляют деятельность в нежилом здании, кроме того, так как ФИО2 является арендатором земельного участка, а также собственником нежилых зданий, находящихся на общем с ФИО3 земельном участке и находящихся в непосредственной близости от нежилого здания, реконструкция которого произведена с нарушением строительных норм и правил и без соответствующих согласований, что также влечет угрозу жизни и здоровью и для ФИО2 и для работников ООО «Колос», который арендует для ведения своей предпринимательской деятельности нежилые здания у ФИО2 согласно договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

Требования (претензию) от ДД.ММ.ГГГГ о демонтаже самовольно возведенной реконструкции и приведения здания, расположенного на земельном участке по адресу: <адрес>, кадастровый №, в первоначальный вид, либо о предоставлении разрешительной и проектной документации на реконструкцию здания он добровольно не удовлетворил, оставил без ответа.

Просит признать реконструкцию нежилого здания – здания материального склада с кадастровым номером 36:34:0348018:87, расположенного по адресу: <адрес>, расположенного на земельном участке по адресу: <адрес>, кадастровый №, самовольной, возложить обязанность на ФИО3 привести нежилое здание – здание материального склада с кадастровым номером 36:34:0348018:87, расположенное по адресу: <адрес>, в первоначальный вид за счет собственных средств (том 1 л. д. 8-13).

Ответчик ФИО3 предъявил встречное исковое заявление, в котором просит сохранить нежилое здание с кадастровым номером 36:34:0348018:87, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 922 кв. м, в реконструированном виде и признать за ним право собственности на нежилое здание с кадастровым номером 36:34:0348018:87, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 922 кв. м.

Определением судьи Левобережного районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении заявления ФИО2 об обеспечении иска отказано (том 1 л. д. 110-111).

В судебном заседании представитель истца (ответчика по встречному иску) ФИО2, представитель третьего лица ООО «Колос» по доверенности ФИО10 поддержала заявленные требования, просила их удовлетворить в полном объеме, в удовлетворении встречных исковых требований ФИО3 отказать.

Представитель ответчиков (истца по встречному иску) ФИО3, ООО «Агроград» по доверенности ФИО9 в судебном заседании просил отказать в удовлетворении заявленных требований, удовлетворить встречное исковое заявление.

Истец (ответчик по встречному иску) ФИО2, ответчик (истец по встречному иску) ФИО3 в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены своевременно и надлежащим образом.

Представитель ответчика – администрации городского округа <адрес> в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещены своевременно и надлежащим образом.

Представители третьих лиц – министерства имущественных и земельных отношений <адрес>, управления разрешительной документации в области строительства администрации городского округа <адрес> в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены своевременно и надлежащим образом. В адресованном суду письменном заявлении представитель министерства имущественных и земельных отношений <адрес> по доверенности ФИО5 просила рассмотреть дело в отсутствие представителя министерства, в случае наличия признаком самовольной реконструкции объекта с кадастровым номером 36:34:0348018:87 просила удовлетворить требования ФИО2 (том 1 л. д. 135, том 2 л. д. 31).

Выслушав представителей стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Статьей 42 ЗК РФ установлено, что собственники земельных участков обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу п. 14 ст. 1 ГрК РФ реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Исходя из требований статьи 52 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства регулируется настоящим Кодексом, другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Как то предусмотрено ч. 1 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Кодексом.

По общему правилу строительство и реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство (ч. 2 ст. 51 ГрК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В силу п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из смысла положений ст. 222 ГК РФ следует, что иск о сносе самовольной постройки может быть удовлетворен, если указанная постройка осуществлена на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо создана без получения на это необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. К существенным нарушениям строительных норм и правил относятся, неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц. При этом в связи с возведением данной постройки должны быть нарушены права и охраняемые интересы других лиц.

Таким образом, к юридически значимым обстоятельствам, служащим основаниями для удовлетворения требований о сносе самовольной постройки, относятся существенность допущенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а также факт нарушения прав и интересов заинтересованных лиц, либо угроза жизни и здоровью граждан.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между департаментом имущественных и земельных отношений <адрес> (арендодатель) и ФИО6 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, занимаемого объектом недвижимости №/гз, согласно которому арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок из категории земель – земли населенных пунктов площадью 21600 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, разрешенное использование: промышленные объекты, размещение промышленных объектов. На предоставленном в аренду земельном участке находится принадлежащий арендатору на праве собственности объект недвижимости:

здание механической мастерской площадью 1968,3 кв. м, кадастровый №, собственность от ДД.ММ.ГГГГ №;

здание ГРП площадью 25 кв. м, кадастровый №, собственность от ДД.ММ.ГГГГ №;

здание материального склада площадью 421,2 кв. м, кадастровый №, собственность от ДД.ММ.ГГГГ №;

здание автовесовой площадью 141,3 кв. м, кадастровый №, собственность от ДД.ММ.ГГГГ №.

Срок договора аренда определен до ДД.ММ.ГГГГ

Между сторонами соглашения подписан акт приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л. д. 14-22).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 (арендатор) и ФИО3, ФИО2 (новые арендаторы) заключен договор переуступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, занимаемого объектом недвижимости, согласно которому арендатором переданы новым арендаторам права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка площадью 21600 кв. м, кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: промышленные объекты, расположенного по адресу: <адрес> (том 1 л. д. 23-28).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 (продавец) и ФИО3, ФИО2 (покупатели) заключен договор купли-продажи, согласно которому ФИО3, ФИО2 приняли в общую долевую собственность, по 1/2 доле каждый, следующие объекты недвижимости:

здание механической мастерской площадью 1968,3 кв. м, кадастровый №;

здание ГРП площадью 25 кв. м, кадастровый №;

здание материального склада площадью 421,2 кв. м, кадастровый №;

здание автовесовой площадью 141,3 кв. м, кадастровый №.

Здания расположены на земельном участке размером 21600 кв. м, кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: промышленные объекты, который принадлежит продавцу на праве аренды на основании договора аренды земельного участка, занимаемого объектом недвижимости №/гз от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №.

Покупателям передается право аренды на указанный земельный участок по договору переуступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, занимаемого объектом недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ

Цена договора составляет 16900 руб.

Между сторонами соглашения подписан акт приема-передачи указанного недвижимого имущества ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л. д. 29-38).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 заключен договор мены, согласно которому ФИО2 получил в собственность 1/2 долю в праве общей долевой собственности на здание механической мастерской площадью 1 968,3 кв. м, кадастровый №; здание автовесовой площадью 141,3 кв. м, кадастровый №.

ФИО3 получил в собственность 1/2 долю в праве общей долевой собственности на здание ГРП площадью 25 кв. м, кадастровый №; здание материального склада площадью 421,2 кв. м, кадастровый №.

Данный договор удостоверен нотариусом нотариального округа городского округа <адрес> ФИО7, зарегистрирован в реестре за №-н/36-2024-6-656 (том 1 л. д. 39-42).

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости земельный участок площадью 22161600 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, значится на основании аренды за ФИО2, ФИО3, срок, на который установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости: с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л. д. 43-44);

нежилое здание (здание автовесовой) площадью 141,3 кв. м по адресу: <адрес>, значится на праве собственности за ФИО2 (том 1 л. д. 45-52),

нежилое здание (здание механической мастерской) площадью 1968,3 кв. м по адресу: <адрес>, стр. 1, значится на праве собственности за ФИО2 (том 1 л. д. 53-60),

нежилое здание (здание ГРП) площадью 25 кв. м по адресу: <адрес>, значится на праве собственности за ФИО3 (том 1 л. д. 61-64),

нежилое здание (здание материального склада) площадью 421,2 кв. м по адресу: <адрес>, значится на праве собственности за ФИО3 (том 1 л. д. 65-68).

Истец (ответчик по встречному иску) ФИО2 обратился в суд с требованием о признании самовольной реконструкцию нежилого здания и обязании привести нежилое здание в первоначальный вид за счет собственных средств полагая, что ФИО3 произведена реконструкция нежилого здания (здание материального склада) с кадастровым номером 36:3460348018:87, расположенного по адресу: <адрес>, в виде пристройки, путем увеличения площади застройки около 300 кв. м, со значительным отклонением от предельно допустимых параметров строительства, без соблюдения отступа от границ соседнего земельного участка, в отсутствие разрешений и согласований на проведение указанной реконструкции, а также на проведение прочих строительных работ с его стороны, без согласования реконструкции со стороны министерства имущественных и земельных отношений <адрес> как собственника земельного участка.

Не согласившись с исковыми требованиями ФИО2, ответчик (истец по встречному иску) ФИО3 обратился со встречным иском, в котором просил сохранить нежилое здание с кадастровым номером 36:34:0348018:87 по адресу: <адрес>, общей площадью 922 кв. м, в реконструированном виде и признать за ним право собственности на нежилое здание с кадастровым номером 36:34:0348018:87 по адресу: <адрес>, общей площадью 922 кв. м (том 2 л. д. 34-38).

Как указывает ФИО3, строительство нежилого здания с кадастровым номером 36:34:0348018:87 началось, когда между сторонами была долевая собственность на данный объект недвижимости. Реконструкцию на данное здание завершал ФИО3

В настоящее время общая площадь нежилого здания составляет 922 кв. м, площадь увеличилась из-за пристройки помещения 1 площадью 144,3 кв. м, помещения 3 площадью 6,5 кв. м, помещения 4 площадью 29,2 кв. м, помещения 5 площадью 12,1 кв. м, помещения 6 площадью 279,7 кв. м.

В ноябре 2024 г. ФИО3 с целью ввода в эксплуатацию заказал технический план на вышеуказанное здание, декларацию об объекте недвижимости, но для ввода в эксплуатацию необходимо произвести раздел земельного участка, который невозможно произвести в связи с препятствиями со стороны ФИО2

ФИО3 в материалы дела представлен градостроительный план земельного участка площадью 21600 кв. м по адресу: <адрес>, кадастровый №; декларация об объекте недвижимости по адресу: <адрес>; разбивочный план с кадастровым номером 36:34:0348018:267; технический план здания с кадастровым номером 36:34:034808:87 (том 3 л. <...> 72, 81-91).

Определением Левобережного районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по указанному гражданскому делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России (том 4 л. д. 45-47).

Проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизой № от ДД.ММ.ГГГГ установлено следующее:

В соответствии со ст. 25 решения Воронежской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ №-V «Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа <адрес>» и картой градостроительного зонирования <адрес>, исследуемое нежилое здание (здание материального склада) с кадастровым номером 36:34:0348018:87, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 922 кв. м, находится в территориальной зоне ПК-82 – Зона производственно-коммунальной застройки, а, следовательно, функционирование данного строения возможно в качестве одного из видов разрешенного использования данной территориальной зоны, в частности: склад (код вида разрешенного использования земельного участка – 6.9).

Расположение исследуемого нежилого здания с кадастровым номером 36:34:0348018:87 с северо-восточной стороны, на расстоянии 1,37 м - 1,99 м (от помещения № пл. 29,2 кв. м и от помещения № пл. 6,5 кв. м) и с юго-восточной стороны на расстоянии 0,58 м (от помещения № пл. 12,1 кв. м) от границ земельного участка с к.н. 36:34:0348018:267, не соответствует пункту 7 статьи 22 решения Воронежской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ №-V «Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа <адрес>», так как данные отступы составляют менее 3,0 м.

Расположение помещения № (пл. 450,4 кв. м) исследуемого нежилого здания с кадастровым номером 36:34:0348018:87, на расстоянии менее 3 м от границ земельного участка с к.н. 36:34:0348018:267 с северо-восточной стороны (фактический отступ составляет 0 м) не нарушает требований п. 7 ст. 22, решения Воронежской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ н. №-V «Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа <адрес>», так как данное помещение существовало до производства работ по реконструкции (принимается по фактическому положению).

Фактический процент застройки земельного участка с к.н. 36:34:0348018:267 по адресу: <адрес>, с исследуемым нежилым зданием с к.н. 36:34:0348018:87, составляющий 14,2%, не превышает максимально допустимое значение равное 40%, согласно решению Воронежской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ №-V «Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа <адрес>», применительно к разрешенному виду использования земельного участка с ко<адрес>.9 – «склады», расположенного в территориальной зоне ПК-82 - Зона производственно-коммунальной застройки.

Предельная высота строений, количество этажей, коэффициент плотности застройки не подлежат установлению, применительно к виду разрешенного использования земельного участка с ко<адрес>.9 – «склады», для зданий, расположенных в территориальной зоне ПК-82.

Противопожарный разрыв от исследуемого нежилого здания (здание материального склада) с кадастровым номером 36:34:0348018:87, расположенного по адресу: <адрес>, до ближайшего строения с к.н. 36:34:0348018:79, расположенного на том же земельном участке, составляющий 58,8 м, не противоречит требованиям табл. 3 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» (максимальный противопожарный разрыв составляет 18 м).

К исследуемому нежилому зданию имеется подъезд для пожарной техники с одной продольной стороны, шириной более 3,5 м, что соответствует требованиям 8.1.1, 8.6 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям».

По количеству (не менее двух эвакуационных выходов с этажа, расположенных рассредоточено) и параметрам (выходы - ширина 0,8 м и более, высота 1,9 м и более) эвакуационных путей и выходов, исследуемое нежилое здание соответствует требованиям СП 1.13130 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы», при числе эвакуирующихся через указанные выходы не более 50 человек.

Согласно СанПиН 2.2.1/2.ДД.ММ.ГГГГ-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» строения, функционирующие в качестве общетоварных, специализированных, универсальных складов площадью от 300 кв. м, относятся к V классу опасности, для которого действует санитарно-защитная зона, составляющая 50 м. В радиусе 50 м от исследуемого нежилого здание с кадастровым номером 36:34:0348018:87 отсутствует территория с нормируемыми показателями качества среды обитания (в частности жилая застройка).

По организации кровли исследуемое строение не соответствует требованиям п. 9.11 «СП 17.13330.2017. Свод правил. Кровли. Актуализированная редакция СНиП П-26-76», так как данная кровля не оборудована снегозадерживающими устройствами (фактический уклон скатов кровли исследуемого строения составляет более 5%).

В ходе экспертного обследования несущих и ограждающих конструкций (видимых для обследования) и всего строения в целом установлено их соответствие требованиям СП 70.13330.2012 Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП ДД.ММ.ГГГГ-87 и СП 20.13330.2016. Свод правил. Нагрузки и воздействия. Актуализированная редакция СНиП ДД.ММ.ГГГГ-85*. Данное объемно-планировочное решение (за исключение ширины гостиничного номера) и узлы сопряжений несущих и ограждающих конструкций исследуемого строения являются типовыми, а также использованы традиционные строительные материалы. Установлено отсутствие деформаций, трещин, искривлений, перекосов и прогибов в исследуемом здании, которые могли бы свидетельствовать об исчерпании несущей способности и устойчивости, а также невозможности восприятия нормативных нагрузок конструкциями исследуемого объекта.

Несущие и ограждающие конструкции исследуемого здания на момент осмотра занимали рабочее положение и находились в работоспособном техническом состоянии согласно СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих конструкций зданий и сооружений», М. 2004 г., характеризующимся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационную пригодность.

Нежилое здание (здание материального склада) с кадастровым номером 36:34:0348018:87, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 922 кв. м, не имеет критических деформаций, перекосов и разрушений, влияющих на долговечность и надежность несущих конструкций, а, следовательно, удовлетворяет требованиям ст. 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», то есть требования механической безопасности выполняются, в результате чего отсутствует угроза жизни и здоровью граждан при эксплуатация исследуемого реконструированного нежилого здания.

Для устранения выявленных нарушений градостроительных норм при ответе на первый вопрос необходимо выполнить демонтаж части данного строения в местах недостаточного отступа от границы земельного участка с кадастровым номером 36:34:0348018:267 до необходимого отступа равного 3 м и более. Все работы по демонтажу и усилению оставшихся частей здания необходимо проводить в соответствии с ранее разработанным проектом. Согласно п. 4.1 «СП 325.1325800.2017. Свод правил. Здания и сооружения. Правила производства работ при демонтаже и утилизации», производство демонтажных работы следует выполнять в соответствии проектом организации работ по демонтажу (сносу) (ПОД). Проект организации работ по демонтажу (сносу) основной организационный документ при демонтаже (сносе) зданий и сооружений. ПОД устанавливает методы демонтажа (сноса) с учетом возможности безопасного проведения работ, общую последовательность и порядок работ, включающую меры по предотвращению прогрессирующего обрушения конструкций на отдельных участках.

Для устранения недостатка в виде отсутствия снегозадерживающих устройств на кровле исследуемого нежилого здания, необходимо дооборудовать кровлю данного строения снегозадерживающими устройствами.

При построении в графическом редакторе: границ земельного участка с кадастровым номером 36:34:0348018:267 (согласно координатам, указанным в выписки из ЕГРН КУВИ-001/2025-132013240 от ДД.ММ.ГГГГ); контура исследуемого объекта с к.н. 36:34:0348018:87, расположенного на земельном участке по адресу: <адрес>ская, 10, после реконструкции (согласно координатам, технического плана здания с кадастровым номером 36:34:0348018:87 (т. 2. л. д. 81-91); контура исследуемого объекта с к.н. 36:34:0348018:87, расположенного на земельном участке по адресу: <адрес>ская, 10, до реконструкции (согласно координатам, указанным в выписки из ЕГРН № КУВИ-001/2025-93329240 от ДД.ММ.ГГГГ (т. 2. л. д. 16-27) было установлено, что часть земельного участка с к.н. 36:34:0348018:267 ограничена охранной зоной тепловой сети (площадь ограничения земельного участка составляет 811 кв. м.). При этом исследуемое нежилое здание не попадает в данную охранную зону, а, следовательно, при проведении реконструкции нежилого здания (здания материального склада) с кадастровым номером 36:34:0348018:87, расположенным по адресу: <адрес>, общей площадью 922 кв. м, не затрагиваются имеющиеся коммуникации на земельном участке с кадастровым номером 36:34:0348018:267, расположенном по адресу: <адрес>.

Также было установлено, что исследуемое реконструированное нежилое здание расположено на расстоянии 40,5 м от трубопровода (измерение проводилось от колодца (функциональное назначение и его работоспособность установить на момент осмотра не представляется возможным) проходящего по земельному участку с к.н. 36:34:0348018:267, который не отображается в выписки из № КУВИ-001/2025-132013240 от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ на данный земельный участок, и не учитывается как ограничение земельного участка. Расположение исследуемого нежилого здания на расстоянии 40,5 м от трубопровода (измерение проводилось от колодца) не затрагивает его (т.е. не расположено в его охранной зоне).

Реконструкция нежилого здания (здания материального склада) с кадастровым номером 36:34:0348018:87, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 922 кв. м, не затрагивает коммуникации, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 36:34:0348018:267, а также на смежных земельных участках.

Исходя из исследования по первому вопросу следует, что произведенная реконструкция нежилого здания (здания материального склада) с кадастровым номером 36:34:0348018:87, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 922 кв. м, не нарушает требования градостроительных, строительно-технических, санитарно-эпидемиологических, противопожарных норм и правил относительно ближайших строений, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 36:34:0348018:267, а также на смежных земельных участках.

Указанные в заключение эксперта выводы основываются на подробном описании проведенного исследования и отвечают на поставленные вопросы, в связи с чем, с учетом требований ст. ст. 67 и 86 ГПК РФ могут быть положены в основу решения суда, принимая во внимание, что они подготовлены экспертом, имеющим соответствующую квалификацию и предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации в своих решениях, закрепленные в статьях 35 и 40 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении того имущества, которое принадлежит соответствующему субъекту на законных основаниях, самовольное же строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство (определения от ДД.ММ.ГГГГ №-О, от ДД.ММ.ГГГГ №-О, от ДД.ММ.ГГГГ №-О и др.).

Однако такое правонарушение может быть преодолено в судебном порядке при наличии следующей совокупности признаков: иск заявлен законным владельцем земельного участка, на котором создана постройка; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Осуществление строительства на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории является одним из основных принципов законодательства о градостроительной деятельности (п. 4 ст. 2 ГрК РФ).

Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от ДД.ММ.ГГГГ №-О, от ДД.ММ.ГГГГ №-О-О, от ДД.ММ.ГГГГ №-О и др. неоднократно отмечал, что регламентация градостроительной деятельности направлена в первую очередь на обеспечение комфортной среды обитания, комплексного учета потребностей населения и территорий в развитии и необходима для согласования государственных, общественных и частных интересов в данной области в целях обеспечения благоприятных условий проживания.

В соответствии со ст. 263 ГК РФ только собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ).

Норма аналогичного содержания приведена в п. 2 ч. 1 ст. 40 ЗК РФ, в силу которой собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Пунктами 2, 3 ст. 264 ГК РФ предусмотрено, что лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом.

Как на то указано в п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» от ДД.ММ.ГГГГ № в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Поскольку в рассматриваемом случае стороной ответчика не представлено разрешение на реконструкцию объекта недвижимости – нежилого здания (здания материального склада), расположенного по адресу: <адрес>, реконструкция объекта недвижимости является самовольной.

Кроме того реконструкция объекта строительства произведена с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, а также Правил землепользования и застройки городского округа <адрес>, утвержденных решением Воронежской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ №-V.

Доказательств того, что нежилое здание (здание материального склада), расположенное по адресу: <адрес>, является строением вспомогательного использования, стороной ответчика не представлено, на обсуждении эксперта данный вопрос не ставился.

На основании п. 3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № утверждены Критерии отнесения строений и сооружений к строениям и сооружениям вспомогательного использования

Исходя из указанных критериев, строение или сооружение строится на одном земельном участке с основным зданием, строением или сооружением, строительство строения или сооружения предусмотрено проектной документацией, подготовленной применительно к основному объекту, и предназначено для обслуживания основного объекта; строение или сооружение строится в целях обеспечения эксплуатации основного объекта, имеет обслуживающее назначение по отношению к основному объекту и не является особо опасным, технически сложным и уникальным объектом, его общая площадь составляет не более 1500 кв. метров, не требует установления санитарно-защитных зон и размещается на земельном участке, на котором расположен основной объект, либо на земельных участках, смежных с земельным участком, на котором расположен основной объект, либо на земельном участке, не имеющем общих границ с земельным участком, на котором расположен основной объект, при условии, что строение и сооружение вспомогательного использования технологически связано с основным объектом.

На земельном участке, фактически занимаемом ФИО3, расположено два здания - здание ГРП площадью 25 кв. м, кадастровый №; здание материального склада площадью 421,2 (после реконструкции 922 кв. м) кв. м, кадастровый №.

В качестве обязательного условия для признания объекта вспомогательным предполагается доказанность того, что объект вспомогательного использования предназначен для обслуживания основного объекта, при этом произвольное указание на вспомогательный характер объекта само по себе достаточным основанием для признания объекта вспомогательным и возможности его строительства (реконструкции) без получения разрешения на строительство (реконструкцию) не является.

Вместе с тем какого-либо основного здания, для эксплуатации которого реконструировано нежилое здание, являющееся по мнение представителя ответчика вспомогательным, не имеется, судом в ходе рассмотрения дела не установлено.

Как сообщено управлением разрешительной документации в области строительства администрации городского округа <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ за период с 2013 г. по настоящее время разрешение на строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию на земельном участке по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 36:34:0348018:267, не выдавалось (том 2 л. д. 122).

Согласно п. 39 постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» от ДД.ММ.ГГГГ № право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

В рассматриваемом случае предусмотренная п. 3 ст. 222 ГК РФ совокупность условий, при которых допускается признание права собственности на самовольную постройку и введение ее в гражданский оборот, отсутствует.

Как установлено в ходе проведения судебной экспертизы, расположение нежилого здания после его реконструкции с кадастровым номером 36:34:0348018:87 с северо-восточной стороны и с юго-восточной стороны от границ земельного участка с кадастровым номером 36:34:0348018:267 не соответствуют Правилам землепользования и застройки городского округа <адрес>, так как составляет менее 3 м.

Что же касается снегозадерживающих устройств на кровле спорного нежилого здания, то стороной ответчика указано, что кровля дооборудована снегозадерживающими устройствами, о чем представлено фото, приобщенное в материалы гражданского дела.

Из положений абзаца третьего пункта 2, пункта 3.1 статьи 222 ГК РФ, статьи 55.32 ГрК РФ следует, что при установлении возможности устранения нарушений, допущенных при возведении самовольной постройки, независимо от формулировки требования, заявленного истцом, суд принимает решение, предусматривающее оба возможных способа его исполнения - о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствие с установленными требованиями.

Аналогичные разъяснения содержатся в п. 31 постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» от ДД.ММ.ГГГГ №, где указано, что при установлении возможности устранения нарушений, допущенных при возведении (создании) самовольной постройки, суд принимает решение, предусматривающее оба возможных способа его исполнения, о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствие с установленными требованиями, на что указывается в резолютивной части решения (абзац третий пункта 2, пункт 3.1 статьи 222 ГК РФ, статья 55.32 ГрК РФ, часть 5 статьи 198 ГПК РФ, часть 5 статьи 170 АПК РФ).

В таком решении должны содержаться выводы суда о допущенных при возведении (создании) постройки нарушениях, вместе с тем указание в резолютивной части конкретного перечня строительных работ, которые должен произвести ответчик для приведения постройки в соответствие с установленными требованиями, не является обязательным, поскольку исполнение решения суда в части приведения постройки в соответствие с установленными требованиями производится по правилам, предусмотренным главой 6 ГрК РФ.

Срок, в течение которого ответчик обязан произвести снос самовольной постройки, а также срок, в течение которого он вправе привести ее в соответствие с установленными требованиями, определяется судом с учетом характеристик самовольной постройки, а также положений пунктов 2, 3 части 11 статьи 55.32 ГрК РФ (часть 2 статьи 206 ГПК РФ, часть 1 статьи 174 АПК РФ).

С учетом частей 1, 6, 9 ст. 55.32 ГрК РФ право выбора способа исполнения решения суда о сносе самовольной постройки или приведении ее в соответствие с установленными требованиями принадлежит лицу, на которое возложена данная обязанность.

Поскольку заключение судебной экспертизы ФБУ Воронежский РЦСЭ Минюста России описывает способы устранения обозначенного нарушения, связанного с нарушением размещения строения на земельном участке, суд полагает необходимым применить альтернативный способ защиты, позволяющий сохранить самовольное строение, предусматривающий оба возможных способа его исполнения.

В частности судебным экспертом указано на возможность устранения выявленных при строительстве нарушений градостроительных норм и правил путем демонтажа части строения в местах недостаточного отступа от границы земельного участка с кадастровым номером 36:34:0348018:267, до необходимого отступа равного 3 м и более.

При этом как указал эксперт все работы по демонтажу и усилению оставшихся частей здания необходимо проводить в соответствии с ранее разработанным проектом. Согласно п. 4.1 «СП 325.1325800.2017. Свод правил. Здания и сооружения. Правила производства работ при демонтаже и утилизации», производство демонтажных работ следует выполнять в соответствии с проектом организации работ по демонтажу (сносу) (ПОД).

Таким образом, учитывая, что выявленные несоответствия, несмотря на их характер, являются устранимыми, суд приходит к выводу о применении способа защиты, предусматривающего оба возможных варианта исполнения – приведение нежилого здания в состояния до его приобретения сторонами путем проведения работ по демонтажу незаконно произведенной реконструкции нежилого здания или приведение в соответствие с параметрами установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории и обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом.

При этом, как разъяснено в п. 46 постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» от ДД.ММ.ГГГГ №, отказ в признании права собственности на самовольную постройку при отсутствии вступившего в законную силу решения суда или решения органа местного самоуправления о сносе такой постройки не препятствует обращению в суд с новым иском о признании права на самовольную постройку в случае устранения нарушений, послуживших основанием для отказа в удовлетворении иска.

Таким образом, ответчик не лишен возможности после приведения спорного нежилого строения в соответствие с установленными требованиями повторно обратиться с аналогичным иском.

Кроме того, суд считает возможным отказать в удовлетворении требований ФИО2, заявленных к ООО «Агроград», которое использует данное здание на основании договора аренды, поскольку в данном случае ФИО3, как собственник нежилого здания и арендатор земельного участка, должен нести ответственность за произведенное на нем несанкционированное строительство (реконструкцию) здания, т.к. в силу положений ст. 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к ФИО8, ООО «Агроград», администрации городского округа город Воронеж о признании реконструкции самовольной и обязании привести здание в первоначальный вид – удовлетворить частично.

Признать самовольной реконструкцию нежилого здания (здание материального склада) общей площадью 922 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Обязать ФИО8 в течение 6 (шести) месяцев со дня вступления решения суда в законную силу за счет собственных средств провести работы по демонтажу незаконно произведенной реконструкции нежилого здания (здание материального склада), расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, выразившейся в увеличении площади объекта строительства, путем приведения нежилого здания в первоначальное состояние площадью 421,2 кв. м или привести в соответствие путем демонтажа части данного строения в местах недостаточного отступа от границы земельного участка с кадастровым номером 36:34:0348018:267 до необходимого отступа равного 3 м и более.

Исковое заявление ФИО1 в остальной части – оставить без удовлетворения.

Встречное исковое заявление ФИО8 к ФИО1, администрации городского округа город Воронеж о сохранении нежилого здания в реконструированном виде, о признании права собственности на нежилое здание – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме.

Судья Е.И. Наумова

Мотивированное решение суда изготовлено 09.12.2025 г.