Дело № 3а-352/2022
УИД 27OS0000-01-2022-000386-36
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
20 декабря 2022 года город Хабаровск
Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Федоренко Н.В.,
при секретаре Пациора Д.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ВМК Капитал» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, министерству имущества Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО «ВМК Капитал» обратилось в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, министерству имущества Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что арендует следующие объекты кадастрового учета: земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2 575 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под здания и сооружения завода; земельный участок с кадастровым номером №, площадью 15 539 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под здания и сооружения завода; земельный участок с кадастровым номером №, площадью 33 846,75 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под нежилое помещение, под развлекательно-игровой комплекс и бары с реализацией алкогольных напитков, гостевую автостоянку и платную автостоянку. Права на указанные земельные участки подтверждаются договором аренды от 13.02.2009 № 142, договором аренды от 21.04.2005 № 1146. Кадастровая стоимость земельных участков утверждена приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 27.09.2021 № 47 по состоянию на 01.01.2021 и составляет: земельного участка с кадастровым номером № – 3 273 159 рублей 75 копеек; земельного участка с кадастровым номером № – 18 995 028 рублей 99 копеек; земельного участка с кадастровым номером № – 39 026 318 рублей 15 копеек. Рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2021 составляет: земельного участка с кадастровым номером № – 2 395 368 рублей; земельного участка с кадастровым номером № – 11 760 692 рубля 15 копеек, о чем свидетельствует отчет № 191/ЗУ/2022 от 26.09.2022 независимого оценщика ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» об определении рыночной стоимости объектов кадастрового учета; земельного участка с кадастровым номером № – 30 892 267 рублей 19 копеек, о чем свидетельствует отчет № 192/ЗУ/2022 от 30.09.2022 независимого оценщика ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» об определении рыночной стоимости объекта кадастрового учета. Указанная кадастровая стоимость земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает права общества, поскольку влечет увеличение арендной платы. Общество понесло расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей, а также расходы на изготовление отчетов о рыночной стоимости объектов недвижимости в размере 100 000 рублей (по 25 000 рублей за земельные участки с кадастровыми номерами №, 50 000 рублей за земельный участок с кадастровым номером №).
Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2021 в размере 2 395 368 рублей; земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2021 в размере 11 760 692 рублей 15 копеек; земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2021 в размере 30 892 267 рублей 19 копеек; взыскать с министерства имущества Хабаровского края судебные расходы в размере 106 000 рублей.
Определением судьи от 10.11.2022 к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация города Хабаровска.
В судебном заседании представитель административного истца ООО «ВМК Капитал» ФИО1 заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.
В судебное заседание представитель административного ответчика министерства имущества Хабаровского края не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили.
В судебное заседание представитель административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили. Предоставили письменный отзыв, из которого следует, что правовую оценку требований административного истца оставляют на усмотрение суда, самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеет.
В судебное заседание представитель заинтересованного лица администрации города Хабаровска не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом. Предоставили письменный отзыв, в котором указали, что возражают против удовлетворения заявленных требований в связи тем, что отчеты об определении рыночной стоимости земельных участков не соответствуют федеральным стандартам оценки. Так, согласно отчёту № 191/ЗУ/2022 об определении рыночной стоимости объектов кадастрового учёта от 26.09.2022, земельные участки, кадастровая стоимость которых оспаривается, расположены в градостроительной зоне Ц-1А – зоне делового ядра центра города, относящейся к общественно-деловым зонам. В качестве аналогов № 1-7 приняты земельные участки, расположенные в производственных зонах. Следовательно, в нарушение пункта 10 ФСО № 1, выбранные в качестве аналогов земельные участки не являются сходными с объектами оценки по экономическим характеристикам. Скорректированная цена сделки в столбце 2 таблицы 20 не соответствует скорректированной стоимости, приведенной в столбце 8 таблицы 19. Следовательно, в таблице 20 неверно указаны значения удельного показателя стоимости 1 кв.м. земельного участка, рублей/кв.м. Также в нарушение пункта 22 «д» ФСО № 7 в таблице 22 «Расчет скорректированной на площадь стоимости объектов оценки» определено среднее значение площади по аналогам в размере 7 262,51 кв.м., которое сравнивается с площадью объектов оценки. В нарушение пункта 5 ФСО № 3 в таблице 19 расположение относительно автомагистралей между объектами принято одинаковым, корректировка к аналогу № 4 равна 1,0. В пункте 5 «права на земельный участок» при описании выполняемых корректировок и их обоснования указано, что все объекты-аналоги находились в собственности продавцов. Между тем, в публикации 5 (аналог № 6) ни в тексте объявления, ни в информации Росреестра не подтверждено право собственности на земельный участок, что свидетельствует о нарушении пункта 5 ФСО № 3. В тексте объявления (публикация 3 на странице 245 отчета) указана цена предложения 70 000 000 рублей, на странице 245 цена предложения - 35 000 000 рублей; в публикации 6 на странице 252 отчета указана цена предложения 30 000 000 рублей, на странице 253 цена предложения - 31 000 000 рублей. Полагают, что отчета № 192/ЗУ/2022 об определении рыночной стоимости объектов кадастрового учёта от 26.09.2022 также не соответствует федеральным стандартам оценки. Согласно данным аналитического обзора ООО «РСО «Кредо» «Земельный рынок Хабаровска. IV квартал 2020», средняя цена предложения земельных участков под коммерческую застройку в центральном районе города на 01.01.2021 составляла 14 336 рублей/кв.м. В результате искажения данных анализа рынка ООО РСО «Кредо», земельный участок по <адрес> (на котором расположен торговый комплекс «Макси молл»), относящийся к центральному району со средней ценой предложения 14 336 руб./кв.м., приравнен оценщиком к отдаленным районам города с диапазоном цен 1589 - 4246 рублей/кв.м., что не соответствует данным анализа рынка. Также в таблице 19 вместо «центр города» (коэффициент 1,0) расположение принято как «центр деловой активности» (коэффициент 0,86). Искажение данных анализа рынка привело к занижению итогового значения рыночной стоимости, что свидетельствует о нарушении пункта 5 ФСО № 3. Земельный участок отнесен оценщиком к сегменту земельных участков коммерческого (офисно-торгового) назначения. В качестве аналогов № 1-7 приняты земельные участки производственно-складского назначения, то есть относящиеся к иному сегменту рынка, что свидетельствует о нарушении пункта 22 «б» ФСО № 7. В расчетах все корректировки применены для земельных участков под индустриальную застройку, то есть для несопоставимого по ценообразующим факторам сегмента земельных участков. Земельный участок, кадастровая стоимость которого оспаривается, расположен в градостроительной зоне Ц-1А-2 – зоне делового ядра центра города, относящейся к общественно-деловым зонам. Разрешенное использование земельного участка - «под нежилое помещение, под развлекательно-игровой комплекс и бары с реализацией алкогольных напитков, гостевую автостоянку и платную автостоянку». В качестве аналогов № 3, 7 приняты земельные участки, расположенные в производственных зонах: П-2 (зоне предприятий III - IV класса опасности), Г1-3 (зоне предприятий V класса опасности), в которых такой вид разрешенного использования как «развлекательно-игровой комплекс» не установлен. Следовательно, в нарушение пункта 10 ФСО № 1, выбранные в качестве аналогов № 3,7 земельные участки не являются сходными объекту оценки по экономическим характеристикам, чем нарушен пункт 10 ФСО № 1. В нарушение пункта 13 ФСО № 3, корректировка на разрешенное использование принята в размере 1,515 на основе усредненных по городам России данных, что не соответствует рыночной информации по г. Хабаровску. В нарушение пункта 22 «д» ФСО № 7 в таблице 20 «Исходные данные для построения модели и проверки плотности связи цены и ценообразующего фактора» определено среднее значение площади по аналогам в размере 7 262,5 кв.м., которое сравнивается с площадью объекта оценки. В пункте 5 «Права на земельный участок» при описании выполняемых корректировок и их обоснования указано, что все объекты-аналоги находились в собственности продавцов. Однако в публикации 5 (аналог № 6) ни в тексте объявления, ни в информации Росреестра не подтверждено право собственности на земельный участок. В нарушение пункта 5 ФСО № 3 в тексте объявления (публикация 3 на странице 200 отчета) указана цена предложения 70 000 000 рублей, на странице 201 цена предложения - 35 000 000 рублей; в публикации 6 на странице 207 отчета указана цена предложения 30 000 000 руб., на странице 208 цена предложения - 31 000 000 рублей. Считают, что полная информация о характеристиках объектов капитального строительства отсутствует, оценщик не применяет корректировки на существующие различия в ценообразующих характеристиках объектов капитального строительства. Изменение кадастровой стоимости земельных участков на рыночную стоимость, определенную с нарушением норм действующего законодательства, приводит к нарушению прав муниципального образования в связи со значительным снижением сумм, поступающих в бюджет города за использование и выкуп земельных участков, а также земельного налога, и, как следствие, дефициту бюджета, который не позволит решать в полном объеме поставленные перед городским округом задачи и негативно скажется на жизни всего города в целом. Просили в удовлетворении требований отказать.
Руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.
Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Из статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Также пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно разъяснениям, данным в абзаце 1, 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Как следует из материалов дела, ООО «ВМК Капитал» является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2 575 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под здания и сооружения завода; земельного участка с кадастровым номером №, площадью 15 539 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под здания и сооружения завода на основании договора аренды от 13.02.2009 № 142, заключенного с городским округом «<адрес>»; земельного участка с кадастровым номером №, площадью 33 846,75 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под нежилое помещение, под развлекательно-игровой комплекс и бары с реализацией алкогольных напитков, гостевую автостоянку и платную автостоянку на основании договора аренды от 21.04.2005 № 1146, заключенного с городским округом «Город Хабаровск».
Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 10.03.2022 кадастровая стоимость земельных участков определена по состоянию на 01.01.2021 приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 27.09.2021 № 47 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Хабаровского края и о признании утратившими силу отдельных приказов министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края и министерства имущественных отношений Хабаровского края», внесена в государственный реестр недвижимости 22.12.2021 и составляет: земельного участка с кадастровым номером № – 3 273 159 рублей 75 копеек, земельного участка с кадастровым номером № – 18 995 028 рублей 99 копеек, земельного участка с кадастровым номером № – 39 026 318 рублей 15 копеек.
Из расчета арендной платы за указанные земельные участки за период 01.01.2022 по 31.12.2022, предоставленного департаментом муниципальной собственности города Хабаровска, следует, что данный расчет произведен с учетом кадастровой стоимости земельных участков.
Таким образом, установление в отношении объектов недвижимости кадастровой стоимости в размере их рыночной стоимости имеет правовое значение для административного истца как арендатора земельных участков, поскольку размер арендной платы производится исходя из кадастровой стоимости земельных участков, поэтому общество вправе оспорить кадастровую стоимость объектов недвижимости.
В подтверждение рыночной стоимости земельных участков административным истцом представлены: отчет об определении рыночной стоимости объектов кадастрового учёта № 191/ЗУ/2022, составленный 26.09.2022 оценщиком ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» ФИО2, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2021 составила 2 395 368 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2021 составила 11 760 692 рубля 15 копеек; отчет об определении рыночной стоимости объекта кадастрового учёта № 192/ЗУ/2022, составленный 30.09.2022 оценщиком ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» ФИО3, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2021 составила 30 892 267 рублей 19 копеек.
Относительно замечаний заинтересованного лица администрации города Хабаровска в отношении указанных отчетов, изложенных в письменном отзыве, поступили письменные подробные пояснения оценщиков ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» ФИО2 и ФИО3, в которых оценщиками даны исчерпывающие ответы с опровержением утверждений администрации города Хабаровска о порочности отчетов. В судебном заседании оценщик ФИО2 подтвердила свои письменные пояснения.
Оценив отчеты, с учетом письменных пояснений оценщиков, суд отмечает, что приведенные в отчетах выводы оценщиков, не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Из данных отчетов следует, что оценщиками описан процесс оценки объектов недвижимости с обоснованием применения сравнительного подхода, с целью определения стоимости объектов оценки данным подходом был использован модифицированный метод выделения. От применения доходного и затратного подходов оценщики отказались, подробно обосновав в отчёте причины отказа.
Из отчетов об определении рыночной стоимости объектов кадастрового учёта следует, что оценщики провели анализ рынка недвижимости, к которому относятся оцениваемые объекты, и по результатам анализа определили ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названных объектов недвижимости; провели подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектами оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнили необходимые корректировки. По мнению суда, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов оценщиками произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств. При этом отчеты содержит ссылки на источники информации с приложением копий материалов и распечаток; описание последовательности определения стоимости объектов оценки.
Для сравнения оценщиками выбрано 7 объектов-аналогов, сопоставимых с объектами оценки. Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из объявлений интернет-сайтов. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблицах информация об объектах-аналогах.
Оценщики проанализировали каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвели необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привели подробное обоснование поправок и расчет их значений.
Вопреки доводам заинтересованного лица администрации города Хабаровска, оценщиками объекты-аналоги подобраны в соответствии с пунктом 10 в ФСО № 1, отвечают требованиям пункта 22 ФСО № 7.
Относительно довода заинтересованного лица администрации города Хабаровска о том, что при составлении отчета № 191/ЗУ/2022 в качестве объектов-аналогов приняты земельные участки, расположенные в производственных зонах, в то время как объекты оценки расположены в градостроительной зоне Ц-1А – «Зона делового ядра центра города», оценщиком ФИО2 даны подробные пояснения.
Оценщик ФИО2 указала, что разрешенное использование оцениваемых земельных участков: под здания и сооружения завода, то есть оцениваемые земельные участки являются земельными участками, предназначенными для производственно-складской (индустриальной) застройки. Объекты оценки расположены в градостроительной зоне Ц-1А «Зона делового ядра центра города», для которой Правилами землепользования и застройки городского округа «Город Хабаровск» не предусмотрено размещение промышленных объектов в данной зоне. Данные Правила введены в действие 21.05.2002, тогда как здания и сооружения завода «Дальэнергомаш» возводились в период с 1969 года по 1996 год, до разработки и введения в действие данного документа. Соответственно, первичным в данном случае является строительство объектов завода «Дальэнергомаш» с созданием соответствующей инфраструктуры. Так, на территории, ранее занимаемой только объектами завода, имеется железнодорожный путь, что обеспечивает перемещение промышленных грузов на территорию заводапроизводственные площадки, объекты производственного назначения, силовые линии и другие объекты, обеспечивающие производственную инфраструктуру. Таким образом, использование оцениваемых земельных участков по своему прямому назначению - под здания и сооружения завода, исторически сложившаяся практика, подкрепленная созданной при строительстве завода производственной инфраструктурой, что свидетельствует о сходстве экономических, материальных и технических характеристиках оцениваемых земельных участков, с земельными участками градостроительных зон К-1, К-2, П-1, П-2, П-3.
Оснований не согласиться с указанными пояснениями оценщика у суда не имеется.
Довод заинтересованного лица администрации города Хабаровска в части несогласия с применением одинаковых корректировок относительно расположения аналога к автомагистрали судом отклоняется, так как оцениваемый земельный участок (объект оценки № 1) примыкает к ул. Синельникова, на дату оценки и дату составления отчета объект оценки отделен от ул. Синельникова забором и проезд к объекту оценки № 1 возможен только с одной стороны, со стороны въезда к парковкам ТЦ «Макси Молл» и ТЦ «Эко Дом», что увеличивает расстояние до ближайшей точки со стороны ул. Карла Маркса до 673 метров. Таким образом, расстояние до ул. Карла Маркса от объекта оценки № 1 составляет 673 м (от ближайшей точки к ул. Карла Маркса), то есть располагается на удалении, проезд крупногабаритного транспорта затруднен в связи с отсутствием удобного подъезда, затрудненного малым радиусом поворота к оцениваемому земельному участку. Учитывая, что объект оценки № 1 не имеет выхода на автомагистраль, оценщик ФИО2 обоснованно указала на отсутствие необходимости применения корректировки.
Суд находит несостоятельным довод администрации города Хабаровска о том, что оценщики не применяют корректировки на существующие различия в ценообразующих характеристиках объектов капитального строительства, что свидетельствует о нарушении пункта 25 ФСО № 7.
Из пункта 20 ФСО № 7 следует, что рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. Следовательно, физические, экономические и технические характеристики объектов капитального строительства, расположенных на оцениваемом земельном участке, не должны учитываться при определении стоимости земельного участка.
В связи с этим, отсутствует необходимость внесения корректировок по ценообразующим факторам объектов капитального строительства. В связи с изложенным суд приходит к выводу, что оценщиками соблюден пункт 25 ФСО № 7.
Доводы заинтересованного лица администрации города Хабаровска о нарушении пункта 22 «б» ФСО № 7, пункта 10 ФСО №1 в отчете № 192/ЗУ/2022 в связи с применением оценщиком земельных участков, относящихся к иному сегменту рынка, применении корректировки под индустриальную застройку, а также в связи с выбором в качестве аналогов № 3, 7 земельных участков, которые не являются сходными объекту оценки по экономическим характеристикам судом отклоняется.
Объект оценки (земельный участок) имеет площадь 33 846,75 кв.м., в то время как средняя площадь земельных участков коммерческого назначения в г. Хабаровске 1 490 кв.м. Такие земельные участки не могут выступать в качестве аналогов, так как имеют значительное отличие по площади. На странице 72 отчета представлено обоснование использования в качестве аналогов земельных участков производственно-складского назначения. При этом в отчете выполнена корректировка на назначение (вид разрешенного использования) земельного участка.
Объект оценки расположен в градостроительной зоне Ц-1А «Зона делового ядра центра города», для которой использование земельных участков для размещения коммерческих объектов, в данном случае «под нежилое помещение, под развлекательно-игровой комплекс и бары с реализацией алкогольных напитков, гостевую автостоянку и платную автостоянку», является условно-разрешенным видом использования. К объектам-аналогам на странице 94 отчета внесена корректировка на местоположение в рамках города, которая учитывает влияние местоположения, в том числе и экономические характеристики, на стоимость объекта оценки.
Вопреки доводам администрации города Хабаровска оценщиком не нарушен пункт 13 ФСО № 3 в отчете № 192/ЗУ/2022. Как указано оценщиком в письменных пояснениях в данном случае, наиболее оправданным, является использование корректировки на основании данных «Справочника оценщика недвижимости - 2020. Земельные участки. Часть 2», в котором установлены конкретные значения корректировки для земельных участков под индустриальную застройку по сравнению с офисно-торговой застройкой на основе статистических данных. Таким образом, отсутствует фактор неопределенности: имеется точное значение корректировки для сегментов рынка, соответствующих объекту оценки и объектам-аналогам, используемым в отчете.
Ссылку заинтересованного лица администрации города Хабаровска о том, что в нарушение пункта 22 ФСО № 7 в отчетах с площадью объектов оценки сравнивалось среднее значение площади по аналогам, суд также находит несостоятельной.
В представленных отчетах об определении рыночной стоимости объектов кадастрового учета в рамках сравнительного подхода оценка выполнена с использованием модифицированного метода выделения, который представляет собой один из методов регрессионного анализа. В связи с тем, что указанный метод является статистическим то и модель, построенная с помощью статистической обработки массива, отражает среднее (статистическое) значение площади для выбранного массива данных. Для индивидуализации объектов оценки (земельных участков) выполнена корректировка на площадь, отражающая отличие каждого отдельного объекта оценки от среднестатистического. Допущенные оценщиками технические ошибки в части неверного указания цен предложений не повлияли на результат определения рыночной стоимости объектов оценки, при расчете стоимости оценщиками использованы верные значения.
В силу пункта 25 ФСО № 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.
Определенная в отчетах итоговая рыночная стоимость спорных объектов оценки не является произвольной. Отчеты содержит указание на применение оценщиками при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики; содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, сопоставимым по характеристикам, так и по объектам оценки.
Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений оценщиков, являющихся субъектом оценочной деятельности и обладающих необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит.
Указание заинтересованным лицом администрацией города Хабаровска о допущенных оценщиками нарушениях не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения имели место, повлияли или могли повлиять на итоговые выводы отчетов об оценке.
Указанные замечания являются мнением заинтересованного лица, какими-либо доказательствами или компетентным мнением лиц, обладающих специальными познаниями в области оценочной деятельности не подтверждены, в связи с чем, отклоняются судом как необоснованные.
Представленные в материалы административного дела отчеты пронумерованы постранично, прошиты, подписаны оценщиками, скреплены печатью оценочной организации.
Отчет об определении рыночной стоимости объектов кадастрового учёта № 191/ЗУ/2022 подготовлен оценщиком ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» ФИО2, имеющей квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» от 17.05.2021 № 199, с 06.07.2021 являющейся членом Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет».
Отчет об определении рыночной стоимости объекта кадастрового учёта № 192/ЗУ/2022 подготовлен оценщиком ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» ФИО3, имеющей квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» от 25.06.2021 № 205, с 20.01.2015 являющейся членом Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет».
При таких данных, принимая во внимание, что рыночная стоимость определяется исходя из индивидуальных характеристик объектов оценки, у суда не имеется оснований не доверять отчетам оценщиков, определивших рыночную стоимость спорных объектов недвижимости.
Следовательно, представленные административным истцом отчеты об определении рыночной стоимости объектов кадастрового учёта являются надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости объектов недвижимости на дату, по состоянию на которую была установлена их кадастровая стоимость.
В соответствии с частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 названного Кодекса, лежит на административном истце.
Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Администрация города Хабаровска, возражающая против удовлетворения заявленных требований, обязана доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие ее доводы.
Суду заинтересованным лицом не представлено доказательств, (отчета об оценке, иных расчетов) бесспорно свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости объектов недвижимости.
Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости подлежат удовлетворению.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Как следует из материалов дела, административный истец обратился в суд с настоящим административным исковым заявлением 09.11.2022, в связи с чем суд считает необходимым указать в резолютивной части решения на эту дату подачи административным истцом заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Из материалов административного дела следует, что в связи с рассмотрением в суде данного административного дела административным истцом понесены судебные расходы в общем размере 106 000 рублей, в том числе – 100 000 рублей за составление отчетов об оценке (50 000 рублей за земельный участок с кадастровым номером №, по 25 000 рублей за земельные участки с кадастровыми номерами №), 6 000 рублей расходы по оплате государственной пошлины.
В соответствии с частью 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.
Согласно положениям статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела относятся, в том числе суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам (пункт 1), расходы на оплату услуг представителей (пункт 4), другие признанные судом необходимыми расходы (пункт 7).
Частью 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 названного Кодекса.
Согласно пункту 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.
Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.
Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П, возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу; при этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования; данный вывод, в свою очередь, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статей 19 (часть 1) и 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов. Возложение на налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.
Вместе с тем при решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.
Для правильного разрешения вопроса о распределении судебных расходов между сторонами по данной категории дел суду необходимо установить соотношение размера судебных расходов, понесенных административным истцом в связи с рассмотрением дела об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, и размера экономической выгоды в связи с изменением кадастровой стоимости объекта недвижимости, а также укладывается ли допущенное расхождение установленной кадастровой стоимости с рыночной стоимостью объекта недвижимости в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.
Как следует из материалов дела, разница между оспоренной и установленной кадастровой стоимостью земельного участка с кадастровым номером № составляет 26,8%, земельного участка с кадастровым номером № составляет 38,1%, земельного участка с кадастровым номером № составляет 20,8%, что является приемлемым и допустимым расхождением в стоимости объекта недвижимости, связанным с профессиональным усмотрением оценщика и предоставлением ему информации об индивидуальных особенностях объекта оценки, которые не учитывались при проведении массовой государственной кадастровой оценки.
Разрешая вопрос о возмещении судебных расходов, установлению подлежит соотношение размера судебных расходов и выгоды при уплате арендной платы.
Согласно расчету арендной платы по указанным земельным участкам за период 01.01.2022 по 31.12.2022, предоставленному департаментом муниципальной собственности города Хабаровска, арендная плата составит: за земельный участок с кадастровым номером № - 106 044 рубля 04 копейки, за земельный участок с кадастровым номером № – 615 402 рубля 22 копейки, за земельный участок с кадастровым номером № – 2 630 085 рублей 72 копейки.
Таким образом, размер выгоды при уплате арендной платы в год составит: за земельный участок с кадастровым номером № - 28 438 рублей 84 копейки (106 044,04 -77605,2), за земельный участок с кадастровым номером № – 234 378 рублей 52 копейки (615 402,22-234 378,52), за земельный участок с кадастровым номером № - 881 945 рублей 58 копеек (2 630 085,72 -1748140,14).
Соотношение ожидаемой выгоды от арендных платежей в связи с изменением кадастровой стоимости арендуемых обществом объектов недвижимости и размера судебных расходов свидетельствует о том, что размер экономической выгоды административного истца значительно выше указанных расходов, следовательно, несение указанных расходов административным истцом не способно финансово обесценить значение судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми экономическими выгодами в связи с изменением размера арендной платы и не свидетельствует о нарушении прав общества в указанной части.
На основании изложенного в возмещении судебных расходов административному истцу следует отказать.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ВМК Капитал» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 2 575 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под здания и сооружения завода, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2021 в размере 2 395 368 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка, кадастровым номером №, общей площадью 15 539 кв.м., расположенного по адресу<адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под здания и сооружения завода, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2021 в размере 11 760 692 рубля 15 копеек.
Установить кадастровую стоимость земельного участка, кадастровым номером №, общей площадью 33 846,75 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под нежилое помещение, под развлекательно-игровой комплекс и бары с реализацией алкогольных напитков, гостевую автостоянку и платную автостоянку, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2021 в размере 30 892 267 рублей 19 копеек.
Дата обращения общества с ограниченной ответственностью «ВМК Капитал» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков 09.11.2022.
В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью «ВМК Капитал» о возмещении судебных расходов отказать.
Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Хабаровского краевого суда