дело № 3а-217/2022
УИД 26OS0000-04-2022-000016-51
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
город Ставрополь 5 сентября 2022 года
Ставропольский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Ситьковой О.Н.
при секретаре судебного заседания ФИО2
с участием представителей административного истца ФИО3 и заинтересованного лица ГБУ СК «имущество» ФИО4,
рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Министерству имущественных отношений , Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
установил:
ФИО1 обратился в вой суд с настоящим административным иском об установлении по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: №, площадью 16020 кв., расположенного по адресу: , 5 квартал 514 в размере равном его рыночной стоимости 1 887 476,40 рублей, установленной в отчете ООО «Глобал Траст» от ДД.ММ.ГГГГ № ГТ-58-1.
Административный иск обоснован тем, что заявитель является арендатором указанного земельного участка, кадастровая стоимость которого определена на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» в размере 47 414 394 рублей по состоянию на 01 января 2019 года. Считает оспариваемую кадастровую стоимость земельного участка значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы плательщика арендных платежей, исчисляемых из кадастровой стоимости объекта.
Административный истец, представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Росреестра по Ставропольскому краю (представлены возражения с ходатайством о рассмотрении дела в отсутствие представителя), заинтересованных лиц администрации г. Ставрополя, КУМИ г.Ставрополя, Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ставропольскому краю, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, что с учетом положений статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.
В судебном заседании представитель административного истца в порядке уточнения просила установить кадастровую стоимость спорного земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 22075000 рублей на основании заключения судебной оценочной экспертизы.
Представитель заинтересованного лица ГБУ СК «имущество» просила отказать в удовлетворении требований по доводам возражений относительно выводов судебной оценочной экспертизы, заключение которой просила признать недопустимым доказательством.
Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив эксперта ФИО5, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.
Кадастровая стоимость земельных участков также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5).
Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.
Статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.
В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п.1).
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 указанного Федерального закона).
Согласно разъяснениям в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда арендная плата исчисляется, исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.
Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости спорного земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку арендные платежи рассчитываются из его кадастровой стоимости.
Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями.
Согласно материалам дела административный истец является арендатором объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером 26:12:022504:25, площадью 16 020 кв. м, местоположение (адрес): , 5, квартал 514, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: использование под производственное предприятие, административное здание, объект складского назначения.
Право аренды административного истца на объект недвижимости подтверждается договором аренды земельного участка земель несельскохозяйственного назначения от 25.04.1995 № 83, в редакции Соглашения от 10.03.2011 о передаче прав и обязанностей по Договору аренды несельскохозяйственного назначения № 83 от 25 апреля 1995 г., Дополнительного соглашения от 04.12.2013 № 611 об изменении вида разрешенного использования земельного участка к договору аренды земельного участка в границах земель муниципального образования город Ставрополь от 25.04.1995 № 83, в редакции соглашения о передаче прав и обязанностей от 10.03.2011, Договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.01.2021 и Договора дарения недвижимого имущества.
Указанный земельный участок состоит на государственном кадастровом учете, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №КУВИ-001/2022-4105435.
Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости установлена на основании Приказа Министерства имущественных отношений от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории » и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 47 414 394 рублей. Сведения о данной кадастровой стоимости восстановлены в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ на основании решения вого суда от ДД.ММ.ГГГГ по административному делу №а-182-2021, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № КУВИ-001/2022-26961471.
Как видно из содержания представленного административным истцом отчета независимого оценщика ООО «Глобал Траст» от ДД.ММ.ГГГГ № ГТ-58-1 рыночная стоимость земельного участка с КН № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 887 476,40 рублей.
В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности по делу проведена судебная оценочная экспертиза.
В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ №, выполненной ФБУ Северо-Кавказский РЦСЭ Минюста России (Пятигорский филиал, эксперт ФИО5), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 22 075 000 рублей.
Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о принятии данного заключения судебной оценочной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорного земельного участка.
Указанное экспертное заключение выполнено в соответствии с Федеральным законом от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, и соответствует требованиям Федерального закона № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.
Объект исследования осмотрен 30 марта 2022 года.
Идентификация объекта проведена как при визуальном осмотре, так и по материалам административного дела, с использованием информации для проведения исследования, соответствующей принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Для получения наглядного представления об объекте исследования в заключении приведены фото, чертежи и схемы. Объект оценки и процесс его оценки подробно описаны, приведены общие характеристики, анализ местоположения.
Экспертом в заключении произведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков промышленного назначения, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки.
Для возможности проведения анализа был использован массив объявлений, из архива объявлений https://ruads.ru, выгружены объявления, удовлетворяющие три параметра: местоположение – г. Ставрополь, период с 01 января 2018 года по 01 января 2019 год, назначение земель –земли населенных пунктов, с разделом на категории – производственного назначения. В результате проведения анализа объявлений о продаже земельных участков производственного назначения на выявление дубляжей, наличия объявлений о продаже земельных участков не сопоставимых по назначению, удаление объявлений существенно отличающихся по набору ценообразующих параметров от земельного участка под объектом оценки, а также имеющих в составе предложения существенные улучшения и др., выявлено 25 наиболее сопоставимых предложений по набору ценообразующих параметров, расположенных в городе Ставрополе, из которых в качестве объектов-аналогов выбрано 5.
Выявленные объекты-аналоги сопоставлялись с оцениваемым по всем элементам сравнения, используемым при расчете стоимости сравнительным подходом.
За объекты-аналоги приняты те объекты, по которым имеется максимальное количество совпадений. Данный подход к выбору объектов-аналогов обеспечивает при расчете сравнительным подходом применение минимального количества корректировок, что приводит к более точному результату расчета.
Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.
При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями ФСО и законодательства, регулирующего оценочную деятельность в Российской Федерации.
Экспертом произведен расчет рыночной стоимости сравнительным подходом (метод сравнения продаж). При этом, эксперт обосновал отказ от применения иных подходов и методов оценки.
В соответствии с требованиями ФСО № 7 каждый объект-аналог сравнивался с исследуемым объектом оценки, в результате чего выявлялись различия объектов по определенным критериям, и в цену сопоставимой продажи внесены соответствующие поправки.
Все выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий.
Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО6 выводы заключения экспертизы поддержал, дал пояснения, аналогичные выводам судебной оценочной экспертизы, привел подробное описание проведенного исследования, а также обоснование значимости, проверяемости и достаточности использованной информации в рамках сравнительного подхода при использовании метода прямого сравнительного анализа продаж, выбора аналогов и применения корректировок. Правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.
Доводы представителей административного ответчика и заинтересованных лиц о несогласии с заключением судебной экспертизы являются несостоятельными, по существу сводятся к субъективной оценке того, как, по их мнению, следовало действовать эксперту при проведении исследования, какими методами руководствоваться, каким образом производить оценку и отбор объектов-аналогов, какие применять корректировки.
При этом, доказательств недостоверности выводов и результатов экспертного заключения, а равно иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.
Ходатайств о назначении повторной либо дополнительной судебной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами не заявлено. Оснований для проведения такого исследования по инициативе суда не имеется, поскольку правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.
Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, с учетом его местоположения, наиболее эффективного использования.
Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.
На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 01 января 2019 года, то есть на дату его государственной кадастровой оценки.
Исходя из положений статей 3 и 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.
Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости объекта административные истцы ссылаются на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данного земельного участка. Целью обращения административных истцов в суд являлось снижение арендных платежей, в связи с их завышением, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта.
В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанного земельного участка по сравнению с рыночной нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимости прав административного истца, как плательщика арендной платы.
Данное обстоятельство свидетельствует о том, что оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в ЕГРН, права и законные интересы административного истца нарушены, в связи с чем, его требования подлежат удовлетворению с установлением кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 15 июля 2022 года № 962/10-4, выводы которой опровергают данные об оценке рыночной стоимости земельного участка, приведенные в отчете об оценке.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.
Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункту 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на 01 января 2019 года.
Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления следует считать дату обращения истца в суд, а именно 28 декабря 2021 года.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административный иск ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 16020 кв.м, местоположение (адрес): , 5, квартал 514, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: использование под производственное предприятие, административное здание, объект складского назначения равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 22 075 000 рублей.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №
Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости считать –ДД.ММ.ГГГГ.
Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через вой суд.
Дата изготовления мотивированного решения суда ДД.ММ.ГГГГ.
Судья Ситькова О.Н.