Решение по делу № 2-3410/2023 от 25.09.2023 - о расторжении договора и взыскании денежных средств.

Дело № 2-3410/2023

УИД: 23RS0058-01-2023-004051-26

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 сентября 2023 г. г. Сочи

Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Ткаченко С.С.,

при секретаре судебного заседания Крышталевой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Хостинская Мацеста» о расторжении договора и взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Хостинская Мацеста», в котором просит расторгнуть предварительный договор купли-продажи нежилого помещения №<данные изъяты> г., заключенный между ООО «Хостинская Мацеста» и ФИО1; взыскать с ответчика в его пользу денежные средства, полученные ООО «Хостинская Мацеста» по предварительному договору купли-продажи нежилого помещения № 12Б от 09 декабря 2021 г. в размере 10 061 450 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 16 декабря 2022 г. по 12 июля 2023 г. (209 дней) в размере 432 091,04 рубль, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 13 июля 2023 г. по день фактического возврата (фактической уплаты суммы долга), в размере, определяемом в порядке, установленном ст. 395 ГК РФ, компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей, штраф за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя в размере 50% от взысканной суммы, судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 250 000 рублей, судебные расходы по оплате нотариальных услуг по осмотру доказательств в размере 15 400 рублей.

Исковые требования мотивированы тем, что 09 декабря 2021 г. между ФИО1 и ООО «Хостинская Мацеста» заключен договор, поименованный как «Предварительный договор купли-продажи нежилого помещения № 12Б». Оплата по договору была внесена истцом полностью, однако по состоянию на сегодняшний день никаких действий, направленных на исполнение своих обязательств по договору ответчиком не выполнено, от заключения основного договора купли-продажи, как и от возврата денежных средств ответчик уклоняется. Указывает, что в конце ноября 2021 года истец увидел рекламу продажи апартаментов в строящемся комплексе, связался по телефонам, размещенным в рекламе, где ему сообщили, что объект еще не создан и ввод в эксплуатацию планируют осуществить в четвертом квартале 2023 года. После этого истец дистанционно заключил договор об оказании услуг бронирования №12Б от 05 декабря 2021 г., а 06 декабря 2021 г. в рамках указанного договора осуществил перевод денежных средств в размере 100 000 рублей. 09 декабря 2021 г. между истцом и ответчиком был заключен договор, поименованный как «Предварительный договор купли продажи нежилого помещения» №12Б, согласно которому стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи нежилого помещения, планируемое место расположения: на 1 (первом) этаже корпуса Б, условный номер: 12 (двенадцать), общей площадью 22,61 (двадцать два целых шестьдесят один сотых) кв.м, являющегося частью нежилого здания площадью: 6 804,3 кв.м, количество этажей: 7, а также подземных: 1, кадастровый номер: <адрес> В соответствии с п. 1.2 спорного договора покупатель обязуется передать продавцу объект с выполненными отделочными работами с подписанием акта приема-передачи объекта в срок не позднее 31 декабря 2023 г. При этом, в случае, если в течение указанного срока акт приема-передачи Объекта с отделочными работами не будет подписан, указанный срок однократно продлевается на 6 месяцев. Общая стоимость Объекта составляет 10 061 450 рублей. Оплата второй части по спорному договору была осуществлена истцом ответчику 09 декабря 2021 г. наличными денежными средствами, путем передачи их через временно исполняющего обязанности генерального директора ответчика ФИО2, на основании договора поручения передачи денежных средств от 09 декабря 2021 г. 16 мая 2022 г. истцу поступило письмо от ответчика через мессенджер WhatsApp с предложением заключить соглашение о расторжении спорного договора и подписать инвестиционный договор. Проект Инвестиционного договора был направлен истцу 29 мая 2022 г. С предложенными условиями истец не согласился и от подписания инвестиционного договора отказался, таким образом, до настоящего времени спорный договор является действительным. Истец направлял в адрес ответчика претензию (заявление), которая получена Ответчиком 25 июля 2022 г. (вх. №07.22/72), заявление, которое получено ответчиком 19 сентября 2022 г. (вх. №09.22/83), заявление, которое получено ответчиком 19 сентября 2022 г. (вх. №09.22/82), повторную досудебную претензию от 09 ноября 2022 г., которая намеренно не была получена ответчиком. По состоянию на момент подачи иска ответчик уклоняется от заключения основного договора купли-продажи объекта и от возврата денежных средств.

В возражения на исковое заявление представитель ответчика ООО «Хостинская Мацеста» - генеральный директор общества ФИО3, действующая на основании устава, полагает, что оснований для удовлетворения исковых требований не имеется, а доводы истца не подтверждены доказательствами. Считает, что договор бронирования от 05 декабря 2021 г. истец заключил с неуполномоченным лицом, которое не являлось сотрудником ответчика и в пользу которого были переведены денежные средства в размере 100 000 руб. Полагает, что предварительный договор-купли продажи в действительности не заключался, оттиск печати имеет признаки подделки. Также указывает, что договор поручения передачи денежных средств не может быть расценен как достаточные доказательства, подтверждающие факт оплаты. Указала, что предварительный договоры купли-продажи и договор поручения с истцом от имени ответчика подписаны ФИО2, который в период с 09 января 2021 г. по 31 декабря 2021 г. временно исполнял обязанности генерального директора ООО «Хостинская Мацеста», при этом полномочий на получение денежных средств от истца не имел, и указанные истцом договор поручения передачи денежных средств одобрены решением Общего собрания участников, как то предусмотрено Уставом Общества, не были. Полагает, что истец при должной осмотрительности должен был понимать, что наличные денежные средства должны быть внесены в кассу юридического лица, а не переданы его представителю. После смены учредителя общества и изменения концепции строительных работ, между покупателями и ответчиком велись переговоры по заключению инвестиционных договоров. Приостановление строительных работ связано, в первую очередь, с поступившей информацией о противоправных действиях Оганесяна. В настоящее время идет доработка проекта с учетом замечаний нового участника общества. ООО «Хостинская Мацеста» пострадало от действий ФИО2, в связи с чем было вынуждено обратиться в правоохранительные органы с заявлением о преступлении. Делает предположение, что заключение предварительных договоров купли-продажи Оганесяном от имени ответчика было обусловлено невозможностью исполнения последним своих обязательств по иным строительным объектам. Проверка в порядке ст. 144 УПК РФ по настоящее время не окончена. Считает, что в данном случае недопустимо применение ФЗ «О защите прав потребителей», т.к. объект недвижимости предназначен для извлечения прибыли в дальнейшем.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежаще и своевременно, причины неявки не сообщил, обеспечил явку своего представителя.

Представитель истца ФИО1 – ФИО4, действующий на основании доверенности, требования искового заявления поддержал по доводам, подробно изложенным в нем. Отметил, что в Верховный Суд РФ в 2021 г. указывал на то, что указание об оплате в договоре имеет силу расписки и прекращает обязательство. Поскольку долговой документ находится y истца, презумпция прекращения обязательства может быть опровергнута ответчиком, однако доказательств о том, что денежные средства не были переданы, ответчик не предоставили. Сторона истца подтвердила факт того, что денежные средства снимались в указанную дату. Из договора не следует, что объект недвижимости предназначен для извлечения прибыли. Истец не зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя. Доводы о нарушении кассовой дисциплины не доказывают отсутствие оплаты. Также пояснил, что денежные средства по договору бронирования были переведены на карту ФИО5, чьи полномочия подтвердил ФИО2 Денежные средств по предварительному договору купли-продажи переданы наличными ФИО2 в день подписания договора.

Представители ответчика ООО «Хостинская Мацеста» - ФИО6, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала. Указала, что о спорном договоре представитель ответчика узнали случайно, сам ФИО2 пояснял, что договор не заключался. Истец сам связался с новым директором общества ФИО3, направил ей документы, однако было установлено, что оттиски печати в документах поддельные. Отметила, что согласия учредителей на сделку не было, денежные средства в кассу общества не вносились, приобретаемая недвижимость является коммерческой. Также указала, что срок сдачи объекта – четвертый квартал 2023 г., в связи с чем проценты начислению не подлежат. Считала сумму судебных расходов завышенной. Пояснила, что в данный момент строительство не ведется, технический паспорт на здание в БТИ не оформлен.

Представители ответчика ООО «Хостинская Мацеста» - ФИО3, действующая на основании Устава, в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи, в судебное заседание не явились, извещены о месте и времени рассмотрения дела надлежаще и своевременно, причины неявки не сообщили, об отложении рассмотрения дела не просили.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2, в судебное заседание не явился, извещался о месте и времени рассмотрения дела надлежаще и своевременно, по сведениям ГИАЦ МВД России от 24 октября 2022 г. объявлен в межгосударственный розыск.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, не явившихся в судебное заседание, в порядке ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, признав причины неявки лиц, участвующих в судебном заседании, неуважительными.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения явившихся лиц, суд считает заявленные исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно пунктам 3 и 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор; если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В абзаце 1 пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Абзацем 3 этого же пункта постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. №49 указано, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

В силу части 3 ст. 487 Гражданского кодекса РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Таким образом, правовыми последствиями не заключения основного договора в установленный предварительным договором или законом срок является возможность требовать заключения такого договора либо требовать возврата денежных средств, в случае, если таковые вносились в рамках предварительного договора, а также процентов за пользование денежными средствами в случае, если они своевременно не возвращены.

При этом в соответствии с правоприменительной практикой Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в частности в определении №11-КГ19-3 от 02 апреля 2019 г., независимо от наименования договора нужно установить его действительное содержание исходя из буквального значения слов и выражений, а также из существа сделки с учётом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений.

Судом установлено, что 09 декабря 2021 г. между ФИО1 (покупатель) и ООО «Хостинская Мацеста» (продавец) в лице коммерческого директора ФИО2, временно исполняющего обязанности Генерального директора и действующего на основании Устава Общества, приказа №<данные изъяты>, заключен договор, поименованный сторонами предварительным договором купли-продажи нежилого помещения №12Б, предметом которого являлось обязательство в будущем заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения, планируемое место расположения: на 1 (первом) этаже корпуса Б, условный номер: 12 (двенадцать), общей площадью 22,61 (двадцать два целых шестьдесят один сотых) кв.м, являющегося частью нежилого здания площадью: 6 804,3 кв.м, количество этажей: 7, а также подземных: 1, кадастровый номер: <адрес> (том 1 л.д.40-44).

В соответствии с п. 1.1.1 договора основной договор должен быть заключен не позднее 4 квартала 2023 г. При этом в случае, если в течение указанного срока акт приема-передачи помещения с отделочными работами не будет подписан, указанный срок однократно продлевается не более, чем на 6 месяцев.

Согласно п.1.2. договора продавец обязался передать покупателю помещение в срок не позднее 31 декабря 2023 г.

Пунктом 2.1. договора установлено, что стоимость помещения составляет 10 061 450 руб., включая сумму брони в размере 100 000 руб., а пунктом 2.2. – что покупатель оплачивает продавцу стоимость помещения в следующем порядке:

- 100 000 руб. по договору бронирования от 05 декабря 2021 г.;

- 9 961 450 руб. наличными средствами в день подписания договора.

В соответствии с договором поручения передачи денежных средств 09 декабря 2021 г. ФИО1 (покупатель) поручает коммерческому директору ООО «Хостинская Мацеста», временно исполняющему обязанности генерального директора, ФИО2, действующему на основании Устава и Приказа №01-ОД от 09 января 2021 г., внести денежные средства в сумме 10 061 450 руб., переданные ему покупателем в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи нежилого помещения №12Б от 09 декабря 2021 г., в кассу или на расчетный счет продавца. Денежные средства переданы в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи нежилого помещения №12Б от 09 декабря 2021 г. Продавец не имеет претензий по условиям передачи, количеству и иным характеристикам переданных денежных средств. Стороны не имеют претензий друг к другу по исполнению предварительного договора купли-продажи нежилого помещения №12Б от 09 декабря 2021 г. в части приема-передачи денежных средств (том 1 л.д.46).

Также в материалы дела представлен договор об оказании услуг бронирования №12Б от 05 декабря 2021 г. (том 1 л.д.29-30) и акт передачи денежных средств по договору оказания услуг бронирования №12Б в размере 100 000 руб. (том 1 л.д.28).

На основании изложенных ранее норм прав и фактических обстоятельств дела, суд приходит к выводу, что договор №12Б от 09 декабря 2021 г., поименованный сторонами как предварительный, следует квалифицировать как договоры купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Статьей 454 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п. 1 ст. 486 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В силу пункта 5 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

Приведенными выше доказательствами подтверждается исполнение истцом обязательств по предварительному договору купли-продажи по оплате нежилого помещения в размере 10 061 450 руб.

При этом доводы представителя ответчика о том, денежные средства по договору ООО «Хостинская Мацеста» от истца не получались, опровергаются представленными в материалы дела доказательствами.

Из договора поручения передачи денежных средств, заключенного между истцом и обществом в лице ФИО2, исполнявшим обязанности генерального директора, следует что денежные средства в размере 10 061 450 руб. и были переданы истцом для внесения в кассу или на расчетный счет общества.

Кроме того, вопреки мнению представителя ответчика, с учетом положений абзаца 3 пункта 1 статьи 160 Гражданского кодекса РФ печать не является обязательным реквизитом документа и призвана подтвердить полномочия лица, подписавшего документы. При этом, действующее законодательство, в том числе ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» не препятствует наличию у юридического лица нескольких печатей организации

Заключенность и действительность договора поручения передачи денежных средств сторонами в установленном законом порядке под сомнение не поставлены.

Оснований сомневаться в указанных обстоятельствах у суда не имеется.

Стороной ответчика не представлено каких-либо достаточных и достоверных доказательств, свидетельствующих о том, что денежные средства по договору, поименованному сторонами предварительными договорами купли-продажи нежилого помещения №12Б, истцом не передавались. Предварительный договор купли-продажи, договор поручения передачи денежных средств подписаны от имени ООО «Хостинская Мацеста» уполномоченным на то лицом в соответствующем периоде времени. ФИО2 в период подписания указанных договоров исполнял обязанности генерального директора и в соответствии с действующим законодательством и Уставом ООО «Хостинская Мацеста» имел право на осуществлении функций по приему наличных денежных средств от контрагентов. Довод стороны ответчика об отсутствие такого права в доверенности, выданной ФИО2, не свидетельствует о том, что денежные средства истцом не передавались или о том, что истец достоверно знал, что передаваемы им денежные средства предназначаются не в счет оплаты обществу по договору.

Так, пунктом 4 ст. 32 Федерального закона от 08 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» установлено, что руководство текущей деятельностью общества осуществляется единоличным исполнительным органом общества или единоличным исполнительным органом общества и коллегиальным исполнительным органом общества. Исполнительные органы общества подотчетны общему собранию участников общества и совету директоров (наблюдательному совету) общества.

На основании пп. 1 п. 3 ст. 40 Закона №14-ФЗ единоличный исполнительный орган общества без доверенности действует от имени общества, в том числе представляет его интересы и совершает сделки.

Согласно п. 1 ст. 53 Гражданского кодекса РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами.

Таким образом, единоличный исполнительный орган общества вправе представлять общество перед контрагентами без доверенности, так как такие полномочия ему предоставлены в силу закона.

Пунктом 1 ст. 861 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что расчеты с участием граждан, не связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, могут производиться наличными деньгами (ст. 140 ГК РФ) без ограничения суммы или в безналичном порядке.

Согласно п. 2 ст. 861 Гражданского кодекса РФ расчеты между юридическими лицами, а также расчеты с участием граждан, связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, производятся в безналичном порядке. Расчеты между этими лицами могут производиться также наличными деньгами, если иное не установлено законом.

Учитывая, что генеральный директор действует как орган ООО и от имени ООО, можно сделать вывод, что генеральный директор вправе принимать оплату по договору от имени ООО в безналичном порядке.

При этом вопреки мнению ответчика, за действия, совершенные ФИО2 как генеральным директором ООО «Хостиснкая Мацеста», перед контрагентам отвечает общество в силу закона.

Согласно ч. 1 ст. 44 Закона № 14-ФЗ при осуществлении прав и исполнении обязанностей директор должен действовать в интересах общества добросовестно и разумно. Этой же статьей установлено, что директор несет ответственность перед обществом (а не перед контрагентами) за убытки, причиненные обществу его виновными действиями (бездействием).

Доказательств, свидетельствующих о сговоре между ФИО2 и ФИО1 не имеется.

Сам же по себе факт обращения ООО «Хостинская Мацеста» в правоохранительные органы с заявлением о противоправных действиях со стороны ФИО2, не свидетельствует о противозаконности совершения сделки, поскольку, во-первых, в настоящее время противоправность действий не установлена, уголовное дело не возбуждено, и, во-вторых, ФИО2 не является стороной сделки.

Основные положения о заключении договора определены главой 28 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу положений ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Так, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании ст. 554 и ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора продажи недвижимости являются указание данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, а также указание цены этого имущества.

При отсутствии этих условий соответствующий договор продажи недвижимого имущества считается незаключенным.

По смыслу приведенных положений закона следует, что предварительный договор купли-продажи от 09 декабря 2021 г., заключенные между ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «Хостинская Мацеста», в полной мере отвечает требованиям действующего законодательства.

Согласно ч.1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу ч. 2 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п.3.1.1. договора от 09 декабря 2021 г. продавец обязан в срок до 4 квартал 2023 г. оформить паспорт БТИ на здание, определить точные параметры объекта настоящего предварительного договора.

Вместе с тем, в судебном заседании 25 сентября 2023 г., то есть за 5 дней до окончания данного срока, представитель ответчика пояснила, что в настоящее время строительство не ведется, паспорт БТИ не оформлен.

Указанное, по мнению суда, безусловно свидетельствует о существенном нарушении договора в части сроков окончания строительных работ и передачи объекта покупателю на момент рассмотрения дела.

В связи с чем суд находит возможным расторгнуть предварительный договор купли-продажи нежилого помещения №12Б от 09 декабря 2021 г., заключенный между истцом и ответчиком, на основании ч.2 ст.450 Гражданского кодекса РФ в связи с существенным нарушением продавцом своих обязательств, обязав ООО «Хостинская Мацеста» возвратить ФИО1 уплаченные денежные средства в размере 10 061 450 руб.

Вместе с тем, вопреки мнению истца, на момент направления истцом претензии (заявления), которая получена ответчиком 25 июля 2022 г., заявления, которое получено ответчиком 19 сентября 2022 г., заявления, которое получено ответчиком 19 сентября 2022 г., повторной досудебной претензии от 09 ноября 2022 г. безусловных оснований полагать, что ответчиком были существенно нарушены условия договора, не имеется. При этом направление истцу проекта инвестиционного договора, от подписания которого ФИО1 отказался, не является доказательством существенного нарушения условий договора ответчиком. Суду истцом не представлено надлежащих, достоверных доказательств того, что на момент обращения с указанными претензиями строительные работы по объекту не были начаты.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (ч.1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (ч. 2 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Частью 4 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 3 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

В соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В силу ч. 2 ст. 1107 Гражданского кодекса РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Поскольку суд расторгает договор на основании настоящего решения и не усматривает оснований для расторжения договора на момент обращения истца к ответчику с досудебными претензиями, у ответчика на настоящий момент не возникло неосновательное обогащение. А, следовательно, не имеется оснований для взыскания процентов в порядке ст.395 ГК РФ.

Кроме того, истец полагает, что к правоотношениям, возникшим между сторонами на основании договора №12Б от 09 декабря 2021 г. подлежат применению положения Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 № «О защите прав потребителей». В связи с чем истцом заявлено требование о взыскании в его пользу как потребителя неустойки и штрафа по ФЗ «О защите прав потребителей».

Согласно преамбуле, Закон РФ от 07 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.

Пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» установлено, что при рассмотрении гражданских дел судам следует учитывать, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации от 07 февраля 1992 года №2300-1 «О защите прав потребителей», другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Вместе с тем, стороной истца не представлено достоверных доказательств того, что помещение ФИО1 планировал приобрести исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Напротив, стороной ответчика представлены доказательства (рекламные буклеты и поэтажный план здания), из которых следует, что помещения, расположенные в нежилом здании с кадастровым номером № по концепции «REBIRTH» в лечебно-оздоровительном реабилитационном спа центре» бальнеологического ванного комплекса, расположенном по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Октября, д.4, имели коммерческое предназначение и не могли быть использованы для постоянного проживания граждан, о чем истец был уведомлен надлежащим образом при заключении спорного договора.

В связи с чем суд полагает, что оснований для удовлетворения требований истца о взыскании в его пользу как потребителя неустойки и штрафа по ФЗ «О защите прав потребителей» не имеется.

Согласно ст. 94 Гражданского процессуального кодекса РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся: суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; расходы на оплату услуг переводчика, понесенные иностранными гражданами и лицами без гражданства, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации; расходы на проезд и проживание сторон и третьих лиц, понесенные ими в связи с явкой в суд; расходы на оплату услуг представителей; расходы на производство осмотра на месте; компенсация за фактическую потерю времени в соответствии со статьей 99 ГПК РФ; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; а также другие признанные судом необходимыми расходы.

В соответствии с ч.1 ст.98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Истец просит взыскать с ответчика расходы по оплате юридических услуг в размере 250 000 руб., приложив соответствующие документы: договор об оказании юридических услуг от 17 октября 2022 г., а также платежными документами.

Принимая во внимание принцип разумности и справедливости, учитывая сложность дела, объем проделанной представителем работы, количество судебных заседаний, в которых участвовал представитель истца, то обстоятельство, что требования предъявлены к лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность в связи с невыполнением им свих обязанностей, и подлежат частичному удовлетворению, суд полагает необходимым в соответствии с положениями ст. 100 Гражданского процессуального кодекса РФ возместить истцу расходы на оплату юридических услуг в размере 50 000 рублей, что соответствует категории дела, характеру спора, данная сумма является разумной и подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Также истцом заявлено требование о взыскании расходов по оплате нотариальных услуг в размере 15 400 руб., что подтверждается справкой от 11 января 2023 г.

Как следует из материалов дела, истцом в обоснование заявленных требований нотариально заверенный протокол осмотра доказательств в приложении WhatsApp, в связи с чем суд считает заявленные к возмещению расходы необходимыми и обоснованными.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 98, 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 (паспорт РФ серии <данные изъяты>) к обществу с ограниченной ответственностью «Хостинская Мацеста» (ИНН <данные изъяты>) о расторжении договора и взыскании денежных средств – удовлетворить частично.

Расторгнуть предварительный договор купли-продажи нежилого помещения №<данные изъяты> г., заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Хостинская Мацеста» и ФИО1.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Хостинская Мацеста» в пользу ФИО1 денежные средства, полученные ответчиком по предварительному договору купли-продажи нежилого помещения №12Б от 09 декабря 2021 г., заключенному между обществом с ограниченной ответственностью «Хостинская Мацеста» и ФИО1, в размере 10 061 450 руб., судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 50 000 руб. и по оплате нотариальных услуг в размере 15 400 руб.

В остальной части исковых требований - отказать.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд с подачей апелляционной жалобы через Хостинский районный суд города Сочи в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 02 октября 2023 г.

Председательствующий: С.С. Ткаченко