Резолютивная часть решения по делу № 2-1302/2025 от 16.06.2025 - о сохранении в реконструированном состоянии и о признании права собственности на реконструированный дом с кадастровым номером №:264 (с изменившейся площадью 686,4 кв.м. и количеством этажей 4, в т.ч. цокольный этаж – 1), расположенный на земельном участке с кадастровым номером №:279 по адресу: <адрес>.

К делу №

УИД №

Резолютивная часть решения

оглашена ДД.ММ.ГГГГ.

Решение в окончательной форме

изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ года а. Тахтамукай

Тахтамукайский районный суд Республики Адыгея в составе:

Председательствующего Барчо Р.А.,

При секретаре ФИО5,

с участием представителя ответчика по доверенности ФИО6,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к администрации МО «<адрес>» о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии и признании права собственности на жилой дом,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с иском к администрации МО «<адрес>» о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии и признании права собственности на жилой дом с кадастровым номером №:264 по адресу: <адрес> с изменившейся площадью 686,4 кв.м., количеством этажей 4, в том числе цокольный этаж – 1, расположенный на земельном участке №:279.

В обоснование указала, что ФИО1 на праве собственности принадлежал земельный участок площадью 1478 кв.м., с кадастровым номером №:279, расположенный по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка». На указанном земельном участке расположен и зарегистрирован истцом на праве собственности объект недвижимости – жилой дом с кадастровым номером №:24 площадью 524 кв.м. В настоящее время истцом проведена реконструкция указанного объекта, а именно проведена перепланировка внутренних помещений объекта без изменения несущих и внешних стен объекта. Указанная реконструкция предусмотрела наличие в здании отдельных изолированных жилых помещений (квартир). В результате данной реконструкции жилой дом был реконструирован в многоквартирный жилой дом. В ходе реконструкции внутренних помещений в пределах ранней планировки помещений были добавлены санузлы для каждой квартиры, некоторые помещения разделены, добавлены, изменены некоторые входы в помещения, создана дополнительная наружная лестница для помещений второго этажа. В результате реконструкции изменилась также общая площадь помещений, которая составляет в настоящее время 686,4 кв.м. Строительно-монтажная работы по реконструкции были проведены с соблюдением строительных, санитарных и пожарных норм и правил.

Истец принимал меры к получению разрешения на ввод в эксплуатацию объекта во внесудебном порядке, однако, письмом администрации МО «<адрес>» № от ДД.ММ.ГГГГ была отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию по причине отсутствия выданного разрешения на реконструкцию многоквартирного дома.

Определением Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея к участию в деле в качестве соистца в порядке правопреемства (в связи со сменой собственника) привлечен ФИО2, который согласно выписке из ЕГРН является собственником дома с кадастровым номером №:264.

Истцы и третье лицо, своевременно и надлежащим образом о дате, времени и месте слушания по делу повестками и публикациями на официальном сайте суда, в судебное заседание не явились. Об уважительности причин неявки суд не уведомили, явку своих представителей не обеспечили.

Представитель ответчика администрации МО «<адрес>» по доверенности ФИО6 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, просила отказать.

Суд, выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, считает исковые требования обоснованными, основанными на законе и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено в судебном заседании, ФИО2 на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 1478 кв.м., кадастровый №:279, расположенный по адресу: <адрес>, а. Новая Адыгея <адрес>, категория земель – «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка, индивидуальное жилищное строительство». Право собственности на указанный земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости и подтверждается выпиской из E?PH от ДД.ММ.ГГГГ.

Ранее указанный земельный участок принадлежал на праве собственности ФИО1

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 в порядке ст. 51 ГрК РФ было выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома по адресу: <адрес>, а. Новая Адыгея, <адрес>, на основании которого истцом на принадлежащем ей земельномучастке возведен индивидуальный жилой дом с кадастровым номером №:264 площадью 524 кв.м.

Впоследствии проведена реконструкция указанного жилого дома в многоквартирный жилой дом.

В настоящее время жилой дом с кадастровым номером №:264поадресу: <адрес>, а. Новая Адыгея, <адрес>, на праве собственности принадлежит ФИО2, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

Также материалами дела подтверждается, что ФИО1 обращалась в администрацию МО «<адрес>» с заявлением о получении разрешения на ввод объекта эксплуатацию однако, письмом администрации от ДД.ММ.ГГГГ № ей было отказано в удовлетворении данного заявления.

С учетом заявленного иска о признании права собственности на реконструированный объект недвижимого имущества, который обладает признаками многоквартирного дома, в предметдоказывания входят следующие обстоятельства: наличие отведeния в установленном порядке земельного участка для строительства; наличиеразрешения на строительство; соблюдение истцом градостроительных,строительных норм и правил при возведении постройки; соответствие спорного реконструированного строения требованиям, предъявляемым длямногоквартирных домов, отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан инарушений прав и законных интересов других лиц.

В соответствии со ст.263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Гражданского кодекса РФ).

Согласно п.14 ч.1 Градостроительного кодекса РФ, реконструкция объектов капитального строительства – это изменение параметром объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В соответствии с п.1 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если

В силу пп.3 п.2 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При разрешении настоящего спора суд считает необходимым принять во внимание и дать оценку совокупности судебных экспертиз, проведенных в рамках гражданского дела.

Согласно ч.3 ст. 86 ГПК РФ суд оценивает заключение эксперта по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч.ч.2,3 ст.86 ГПК РФ, заключение эксперта должно содержать подробное описание проведённого исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы. В случае, если эксперт при проведении экспертизы установит имеющие значение для рассмотрения и разрешения дела обстоятельства, по поводу которых ему не были поставлены вопросы, он вправе включить выводы об этих обстоятельствах в своё заключение.

Заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Так, определением Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО «<данные изъяты>».

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы ООО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГГГ, что:

- дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №:279 по адресу: <адрес>, является объектом капитального строительства;

- объект капитального строительства соответствует действующим требованиям СНиП, СанПиН, экологическим нормам, действующим нормам и требования пожарной безопасности;

- объект капитального строительства в реконструированном состоянии не угрожает жизни и здоровью граждан;

- объект капитального строительства соответствует виду разрешенного использования земельного участка;

- объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №:279 по адресу: <адрес>, соответствует действующим градостроительным нормам и правилам;

- дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №:279 по адресу: <адрес> является многоквартирным домом с соблюдением предельных параметров разрешенного строительства.

Однако, изучением указанного экспертного заключения судом установлено, что экспертом ошибочно приняты за основу документы территориального планирования по состоянию на 2017 год, однако не отражен ход экспертного исследования относительно соответствия исследуемого объекта действующим градостроительным регламентам и нормам градостроительного проектирования, установленным Правилами землепользования и застройки МО «Старобжегокайское сельское поселение»; о техническом соответствии/несоответствии исследуемого объекта к категории строений, в отношении которых предусмотрено обязательное проведение экспертизы проектной документации (ст.49 ГрК РФ); соответствует ли строение действующим нормам, связанным с обеспечением доступа для маломобильных групп населения.

В этой связи суд считает необходимым дать критическую оценку заключению судебной строительно-технической экспертизы ООО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГГГ.

Между тем, в рамках настоящего дела дважды проведена повторная строительно-техническая экспертиза, производство которых поручено ООО «<данные изъяты>», а также, в последующем, ФБУ «Краснодарская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации».

Из заключения эксперта ООО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что дом, расположенный на земельном участке по адресу; <адрес>, является объектом капитального строительства и многоквартирным домом.

Многоквартирный жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №:279 по адресу: <адрес>, Старобжегокайское сельское поселение, а. Новая Адыгея, уд. Майкопская, 64 не соответствует действующим требованиям СНиП, СанПин, экологическим нормам, применяемым к многоквартирным домам, и соответствует нормам и требования пожарной безопасности.

Многоквартирный жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №:279 по адресу: <адрес>, создает угрозу безопасности, жизни и здоровью третьих лиц.

Многоквартирный жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №:279 по адресу: <адрес>, не соответствует действующим градостроительным нормам и правилам, в том числе Правилам землепользования и застройки муниципального образования, так как:

- отсутствует проектная документация, получившая положительное заключение экспертизы, на основании которой выполнялось строительство/реконструкция объекта;

- не соблюдены минимальные отступы от правой и левой межевых границ участка (нормируемый - 6 м, фактические -4,55м. и 1,41м);

отсутствует возможность благоустройства придомовой территории в соответствии с установленным требованиями (обустройство площадок и автостоянок).

Вопреки вышеизложенному, заключением экспертизы ФБУ «Краснодарская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» №.1 от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №:279 по адресу: <адрес>, обладает признаками капитального объекта. На момент проведения исследования дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №:279 по адресу: <адрес>, является многоквартирным домом.

Дом, расположенный на земельном участке с кадастровым №:279 по адрecy: <адрес>, Старобжегокайское сельское поселение, а. Новая Адыгея, <адрес>оответствует требованиям:

- п.5.10, п.5.12,п. 6.4.5, п. 7.12, п. 7.28 «СП 54.13330.2022 Здания жилыe многоквартирные СНиП 31-01-2003»;

- п. 5.18.16 CП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП ДД.ММ.ГГГГ-87» (с Изменениями №,3-6);

- п. 7.1, п. 8.1.4 «СП 4.13130.2013. Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям»;

- п. 4.1.2, п. ДД.ММ.ГГГГ, п. ДД.ММ.ГГГГ, п. ДД.ММ.ГГГГ, n. 4.3.2, п. 4.3.3 «CП 1.13130.2020Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы»;

- ст. 5, ст. 52, п. 1 ст. 53, п.1 ст. 80, п.1 ст. 89, п. 1 ст. 90 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф3 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»;

- ст. 7, п.2 ст. 10, ст. 36 Федерального закона № «Теxнический pегламент о безопасности зданий и сооружений»;

- п. 6 ст. 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №-?3 «Об охране атмосферного воздуха»;

- п. 4.2, п. 6.1, п. 8.1, 18.3 CП 30.13330.2020 «Внутренний водопровод и канализация зданий СНиП ДД.ММ.ГГГГ-85*»;

- п. 3.182 «Пособие по проектированию оснований зданий и сооружений (к CHиП ДД.ММ.ГГГГ-83)»;

- п. 6.26 CП 82.13330.2016 «Благоустройство территорий. Aктуализированная редакция СНиП III-10-75».

Исследуемый объект, на момент проведения исследования по объемно-планировочному решению (в случае возникновения пожарной ситуации) обеспечивает безопасность нахождения людей в помещениях и в случае экстремальной ситуации - безопасную и своевременную эвакуацию людей через эвакуационные выходы и в рассматриваемой ситуации угрозу жизни и здоровью граждан не создает.

Для земельного участка с кадастровым номером №№:279, расположенного по адресу: <адрес>, Старобжегокайское сельское поселение, а. Новая Адыгея, <адрес>, земельный участок 64, в территориальной зоне «Ж-1 Зона застройки индивидуальными жилыми домами», требования «для малоэтажной многоквартирной жилой застройки», в соответствии c правилами землепользования и застройки «Старобжегокайское сельское поселения <адрес> Республики Адыгея», не регламентируются.

Оценивая заключение повторной судебной экспертизы №.1 от ДД.ММ.ГГГГ, выполненной ФБУ «Краснодарская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации», суд приходит к выводу о том, что оно не может положено в основу решения и явиться основанием для признания права собственности на спорный многоквартирный дом, так как представленный акт экспертного исследования выполнен специалистами исходя из визуального осмотра строительных конструкций, без применения инструментальных, лабораторных и физических исследований и (или) привлечения специалистов в области экспертизы и испытания строительных материалов. При этом в тексте заключения указано на отсутствие в учреждении соответствующей приборной базы для проведения необходимых исследований.

С учетом изложенного в отсутствие проектной документации, получившей в установленном порядке положительную экспертизу и при наличии в деле технического заключения, содержащего выводы о недопустимом состоянии строительных конструкций спорного многоквартирного дома, нельзя признать обоснованными выводы ФБУ «Краснодарская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» об отсутствии нарушений строительных, технических норм и правил при возведении спорного здания.

Одновременно с этим, суд не усматривает препятствий для принятия заключение судебной строительно-технической экспертизы ООО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГГГ, в качестве допустимого доказательства.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-р «О внесении изменений в перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями» дополнен перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями, утвержденный распоряжением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-р, к числу таких экспертиз отнесены судебные экспертизы по гражданским делам, связанным с самовольным строительством, то есть судебная строительно-техническая экспертиза, однако на момент назначения и проведения судебной строительно-технической экспертизы такие требования к данному виду экспертиз отсутствовали.

При таких обстоятельствах, на дату рассмотрения настоящего гражданского дела, суд приходит к выводу об отсутствии доказательств, свидетельствующих:

-о надлежащем техническом подключении к внешним источникам коммуникации (электричество, теплоснабжение, водоснабжение, водоотведение, канализация);

-об соблюдении отступа стен возводимого капитального объекта от граничащего земельного участка;

-об осуществлении дворового благоустройства (размещение площадок для игр детей, отдыха взрослого населения, занятия физкультурой, хозяйственных целей, стоянки автомобилей и озеленения);

-о достаточности площади земельного участка, в пределах которого возводится объект капитального строительства, для его последующей эксплуатации и обслуживания многоквартирного дома.

Кроме этого, истцы не представили суду доказательства о соответствии спорного здания действующим Нормативам градостроительного проектирования, а также актуальным Правилам землепользования и застройки соответствующего муниципального образования применительно к территории многоквартирного жилого дома (в том числе малоэтажного), которая должна быть обеспечена:

-площадками дворового благоустройства:

-площадками: для игр детей дошкольного и младшего школьного возраста, для отдыха взрослого населения, для занятий физкультурой; для хозяйственных целей и выгула собак; для стоянки автомобилей;

-техническими средствами доступа маломобильных групп населения и т.п.

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу об отсутствии доказательств, свидетельствующих о соответствии реконструированного объект всем нормативным требованиям, предъявляемым к многоквартирному дому, в том числе применительно к действующим градостроительным регламентам, установленным для многоквартирных домов (так как строение расположено в зоне индивидуальной жилой застройки, однако очевидным образом имеет характер и назначение в качестве многоквартирного жилого дома).

Согласно пункта 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункты 4, 7 статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В связи с этим при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (пункт 2 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации) (пункт 40 указанного Постановления Пленума).

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

-если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

-если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

-если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из разъяснений, приведенных в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки).

Исходя из буквального толкования совокупности пунктов ст.222 ГК РФ, а также исходя из разъяснений, указанных в п.п.5, 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ, с учетом обстоятельств, установленных на основании совокупности письменных доказательств, представленных в деле, суд не находит законных оснований для удовлетворения искового заявления ФИО1 и ФИО2 о сохранении в реконструированном состоянии и о признании права собственности на реконструированный дом с кадастровым номером №:264 (с изменившейся площадью 686,4 кв.м. и количеством этажей 4, в т.ч. цокольный этаж – 1), расположенный на земельном участке с кадастровым номером №:279 по адресу: <адрес>.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления ФИО1, ФИО2 к администрации МО «<адрес>» о сохранении в реконструированном состоянии и о признании права собственности в отношении реконструированного дома с кадастровым номером №:264 (с изменившейся площадью 686,4 кв.м. и количеством этажей 4, в т.ч. цокольный этаж – 1), расположенного на земельном участке с кадастровым номером №:279 по адресу: <адрес>, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке Верховный Суд Республики Адыгея через Тахтамукайский районный суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Р.А. Барчо