Дело№2-25/2025
УИД 53RS0015-01-2024-000870-56
Решение
именем Российской Федерации
10 января 2025 года г. Сольцы
Солецкий районный суд Новгородской области в составе председательствующего судьи Матей Ю.В.,
при секретаре Петровой А.Ю.,
с участием представителя истца ФИО3 - ФИО1,
представителя ответчика Администрации Солецкого муниципального округа
ФИО2
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к администрации Солецкого муниципального округа о признании пункта соглашения о расторжении договора аренды земельного участка недействительным,
установил:
ФИО3 обратился в суд с иском к администрации Солецкого муниципального округа о признании пункта 2 соглашения № о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Администрацией Солецкого муниципального округа и представителем ФИО3 ФИО4 недействительным. В обоснование иска указав, что ФИО3 является арендатором земельного участка с кадастровым номером № площадью 207807 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования для эксплуатации и обслуживания производственных объектов сельскохозяйственного назначения, находящегося по адресу: <адрес> на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 в лице представителя ФИО4 и Администрацией Солецкого муниципального округа было заключено соглашение о расторжении договора аренды для последующего заключения договора купли-продажи спорного земельного участка. В пункте 2 данного соглашения указано, что имеется задолженность по арендной плате и пени. Истец возражал против включения данного пункта в договор, однако, Администрация Солецкого муниципального округа отказывалась заключать договор купли-продажи без подписания соглашения. Обоснованность включения задолженности по арендной плате в соглашение ответчиком истцу не предоставлена. Считает, что поскольку порядок арендной платы за пользование земельным участок, находящимся в государственной или муниципальной собственности установлен земельным законодательством и не может быть изменен произвольно по волеизъявлению ответчика, задолженность по арендной плате определена необоснованно. Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что ответчик нарушил закон, поэтому пункт 2 соглашения о расторжении договора аренды земельного участка является недействительным.
В судебное заседание истец ФИО3, извещенный надлежащим образом не явился. Действовал через своего представителя.
Представитель истца ФИО3 ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, пояснив, что Администрация Солецкого муниципального округа, не надлежащим образом исполняла договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, нарушив обязанность по предоставлению расчета арендной платы. При определении размера арендной платы коэффициент, который установлен в отношении земельных участков иного назначения, не сельскохозяйственного, и в отношении иного целевого использования. Таким образом, задолженность и последующее начисление арендной платы производилось ответчиком с нарушением требований закона. Та задолженность, которая включена в соглашение о расторжении договора аренды, противоречит закону и правилам, которые установлены законом для определения размера арендной платы. Поскольку отношения по аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности регулируются законодательством, Администрация не может произвольно подходить к вопросу определения размера арендной платы и к вопросу отнесения земельного участка к той или иной категории. При решении вопроса о выкупе земельного участка истцом, ответчик обязал представителя ФИО3 ФИО4 заключить соглашение о расторжении договора аренды, в котором в пункте 2 была указана несуществующая задолженность по арендной плате, поскольку при определении размера арендной платы администрацией произвольно определялась кадастровая стоимость и произвольно применялся коэффициент, а при исчислении размера неустойки необоснованно применена процентная ставка. Представитель ФИО3 ФИО4 при заключении соглашения о расторжении договора аренды земельного участка предоставила в администрацию доверенность, согласно которой, она не наделялась правом заключать от имени ФИО3 соглашение о расторжении договора аренды. Эта доверенность уполномочивала ФИО4 от имени ФИО3 оформлять в собственность земельные участки, объекты недвижимого имущества и прочее. Вместе с тем ФИО4 звонила и сообщала о необходимости заключения такого соглашения, чтобы в дальнейшем оформить земельный участок в собственность ФИО3 Вместе с тем соглашение о расторжении договора аренды земельного участка истец оспаривает в части указания задолженности. Поскольку у истца было намерение выкупить этот земельный участок, которое в настоящее время реализовано, считает, что решение о недействительности спорного соглашения не влияет на объем прав ФИО3, поэтому просит иск удовлетворить.
Представитель ответчика администрации Солецкого муниципального округа ФИО2 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласен, пояснив, что истец как арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком. Данную обязанность истец исполнял не надлежащим образом, в результате чего образовалась задолженность, которая была включена в пункт 2 соглашения о расторжении аренды земельного участка. Согласно расчету арендной платы на 2023 задолженность по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 436 825 рублей74 копейки, и расчету арендной платы на 2024 год по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ 383 333 рубля 27 копеек. Расчет задолженности произведён по формуле: кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент. Поскольку в 2015, 2020 и 2023 годах кадастровая стоимость земельного участка изменялась, в связи с этим увеличился и размер арендой платы.
Заслушав представителя истца, представителя ответчика, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Исходя из положений статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в Гражданском кодексе РФ.
По смыслу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).
Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В соответствии с п.1 ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная данным Кодексом.
По правилам статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства, одностороннее изменение его условий не допускается. В случае нарушения одной из сторон условий договора и невыполнения установленных договором обязательств, другая сторона вправе требовать в принудительном порядке исполнения обязательств.
Таким образом, обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Солецкого муниципального района и ООО «Солецкое зверохозяйство» был заключен договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 53:16:0070201:1 площадью 204133 кв.м, для использования в целях эксплуатации и обслуживания производственных объектов сельскохозяйственного назначения.
Данный договор был заключен сторонами на основании постановления администрации Солецкого муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ №.
Условиями договора аренды предусмотрен срок его действия 49 лет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно пп. 3.1,3.2,3.3.3.4 договора ООО «Солецкое зверохозяйство» приняло на себя обязательства по оплате арендных платежей, размер арендной платы за 2012 год составляет 522,58 рублей, плата вносится ежегодно равными долями до 10 января, 10 апреля, 10 июля, 10 октября, путем внесения денежных средств безналичным порядком на расчетный счет в ГРКЦ ГУ Банка России по <адрес>; арендная плата начисляется с ДД.ММ.ГГГГ; размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата Арендатором арендной платы осуществляется на основании предоставляемого Арендодателем и согласованного с Арендатором расчета арендной платы на соответствующий год.
За нарушение срока внесения арендной платы предусмотрена ответственность в виде пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.3 договора).
Согласно договору о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Солецкое зверохозяйство» уступило ФИО3 право и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между администрацией Солецкого муниципального района и ООО «Солецкое зверохозяйство» на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно постановлению Администрации Солецкого муниципального округа от ДД.ММ.ГГГГ № аренда земельного участка, предоставленного ООО «Солецкое зверохозяйство» на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и переданного по договору о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером № площадью 204133 кв.м, для использования в целях эксплуатации и обслуживания производственных объектов сельскохозяйственного назначения прекращена в связи с предоставлением земельного участка с кадастровым номером № ФИО3 в собственность за плату.
ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Солецкого муниципального округа и ФИО3 в лице представился ФИО4 заключено соглашение № о расторжении договора аренды земельного участка на основании постановления Администрации Солецкого муниципального округа от ДД.ММ.ГГГГ №.
Согласно п.1 вышеназванного соглашения договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, переданного арендатору по договору о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности от ДД.ММ.ГГГГ расторгнуть.
В пункте 2 соглашения указано, что окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за их нарушение. На момент расторжения договора задолженность по арендной плате составляет 663 156 рублей 61 копейка, в том числе основной долг 390 884 рубля 58 копеек, пени 242 272 рубля 03 копейки. Указанную задолженность арендатор обязуется внести на счет арендодателя в месячный срок со дня подписания настоящего соглашения.
Из информации представителя истца, направленной ответчику следует, что Соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ заключенное между администрацией Солецкого муниципального округа и ФИО3 в лице представился ФИО4, подписано представителем истца вынуждено, поскольку без подписания соглашения невозможно было воспользоваться правом выкупа земельного участка. Условия, на которых соглашение подписано, являются для истца кабальными. В пункте 2 соглашения содержится сведения о несуществующей задолженности по арендной плате.
Согласно информации Солецкого муниципального округа арендная плата по договору о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности от ДД.ММ.ГГГГ лично ФИО3 не вносилась. Согласно платежным поручениям за 2020-2021 годы оплата по арендной плате за ФИО3 вносилась ООО «Солецкий рыбный двор», платежным поручениям от 18 января и ДД.ММ.ГГГГ вносилась ФИО4 По вышеуказанному договору в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ внесено арендной платы в общей сумме 206 834 рубля 26 копеек.
Доказательств оплаты истцом арендной платы в ином размере в судебном заседании не представлено.
Согласно информации Солецкого муниципального округа расчет арендной платы определен истцу по формуле: кадастровая стоимость земельного участка умноженная на коэффициент, устанавливаемый от кадастровой стоимости земельного участка. Годовой размер арендной платы менялся в связи с определением новой кадастровой стоимости земельного участка в 2015, 2020 и 2023 годах. Коэффициент 5% установлен на основании решения Думы Солецкого муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ №: решения Думы Солецкого муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ №; Решения Думы Солецкого муниципального округа от ДД.ММ.ГГГГ №.
В связи с внесением истцом арендной платы в установленный срок Администрацией Солецкого муниципального округа ФИО3 начислена пени, в соответствии с пункт 5.3 договора аренды.
С расчетом арендной платы представитель истца не согласна, вместе с тем иного расчета, доказательств исполнения обязанности по внесению арендой платы за пользование земельными участком в полном объеме, отсутствие задолженности по арендной плате истцом не представлено.
В судебном заседании представитель истца не оспаривала нарушение сроков внесения арендной платы ФИО3
Согласно п.1 ст.424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (п.2 ст.424 ГК РФ).
В силу п.3 ст.65 Земельного кодекса РФ (действовавшего до ДД.ММ.ГГГГ) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.
В соответствии со ст.39.7 Земельного кодекса РФ плата за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, имеет регулируемый характер и устанавливается в порядке, определенном уполномоченным органом.
Положениями ст. 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).
Оспариваемое соглашение № о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенное между сторонами, является сделкой.
Основания недействительности сделок приведены в § 2 части первой Гражданского кодекса РФ.
Статьей 12 ГК РФ предусмотрено, что одним из способов защиты гражданских прав является признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки.
Согласно ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.
В соответствии с п.1,2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
За исключением случаев, предусмотренных п.2 ст.168 ГК РФ или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки ( п.1 ст.168 ГК РФ).
Статьей 180 ГК РФ предусмотрено, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Доводы представителя истца о том, что соглашение о расторжении договора аренды земельного участка подписано представителем истца вынуждено, поскольку без подписания соглашения невозможно было воспользоваться правом выкупа земельного участка, суд считает голословным, поскольку как следует из соглашения № о расторжении договора аренды земельного участка данное соглашение заключено между представителем истца и администрацией Солецкого муниципального округа на основании постановления Администрации Солецкого муниципального округа от ДД.ММ.ГГГГ № «О прекращении аренды земельного участка», из которого следует, что на основании решения Солецкого районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по административному делу №а-168/2024 и заявлению ФИО4 АП., действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ от имени ФИО3 принято решение о прекращении аренды спорного земельного участка.
Доводы представителя истца о том, что коэффициент 5% от кадастровой стоимости земельного участка для определения арендной платы на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Солецкого муниципального округа, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена определен Администрацией Солецкого муниципального округа не правомерно, поскольку разрешенное использование спорного земельного участка - для эксплуатации и обслуживания производственных объектов сельскохозяйственного назначения, а также доводы представителя ответчика о том, что обязательства по договору аренды исполнялись за истца третьими лицами, суд не принимает во внимание, поскольку правового значения для разрешения настоящего спора они не имеют, в данном случае, спор не связан с установлением обстоятельств исполнения обязательств по уплате арендной платы, каких либо требований о взыскании задолженности по арендной плате в данном случае не заявлено, равно как и не заявлено о перерасчете задолженности по арендной плате.
Доводы представителя истца о том, что соглашение о расторжении договора аренды подписано неуполномоченным лицом, в связи с чем пункт 2 соглашения является недействительным, суд считает несостоятельными, поскольку истцу было известно о намерении его представителя ФИО4 заключить соглашение о расторжении договора аренды, данный факт подтвердила в судебном заседании представитель истца ФИО1, указав, что ФИО4 звонила и сообщала о необходимости заключения такого соглашения, то есть истец был уведомлен о совершении его представителем ФИО4 действий по заключению соглашения, после получения соглашения истец не направил в адрес ответчика протокол разногласий, следовательно, согласился со всеми его положениями, кроме того произвёл регистрацию в ЕГРН права собственности на спорный земельный участок. Однако, в последующем через 4 месяца заявил о несогласии с положениями данного соглашения.
Суд также учитывает, что, по мнению представителя истца, спорное соглашение заключено неуполномоченным лицом. Несмотря на это, истец обращается в суд с иском о признании только пункта соглашения недействительным, не оспаривая и не заявляя требований о недействительности ничтожной сделки.
Статьей 183 Гражданского кодекса РФ установлено, что при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.
Под прямым последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься письменное или устное одобрение, независимо от того, адресовано ли оно непосредственно контрагенту по сделке; признание представляемым претензии контрагента; конкретные действия представляемого, если они свидетельствуют об одобрении сделки; заключение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой. При этом необходимо принимать во внимание, что независимо от формы одобрения оно должно исходить от органа или лица, уполномоченных в силу закона, учредительных документов или договора заключать такие сделки или совершать действия, которые могут рассматриваться как одобрение. Заключение сделки неустановленным лицом обладает теми же правовыми последствиями, что и заключение сделки неуполномоченным лицом, поскольку последующее одобрение сделки порождает для одобрившего ее лица все правовые последствия. Об этом в своем Определении от ДД.ММ.ГГГГ N 44-КГ13-1 высказалась коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
На основании изложенного, учитывая, что условиями договора аренды предусмотрены обязательства истца по внесению арендной платы, взаимную связь оспариваемого пункта соглашения с условиями основного договора по оплате арендных платежей, расторжение договор аренды по соглашению сторон, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания недействительным пункта 2 соглашения № о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ
Таким образом, исковое требование о признании пункта 2 соглашения № о расторжении договора аренды земельного участка, заключенное ДД.ММ.ГГГГ между сторонами по настоящему делу, недействительным удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст.ст. 11, 56, 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
решил
В удовлетворении исковых требований ФИО3 к администрации Солецкого муниципального округа о признании не действительным пункт 2 соглашения № о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Администрацией Солецкого муниципального округа и ФИО3 отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Новгородского областного суда <адрес> через Солецкий районный суд <адрес> в течение одного месяца начиная с ДД.ММ.ГГГГ со дня изготовления мотивированного решения.
Председательствующий Ю.В. Матей