Решение по делу № 2-913/2022 от 08.07.2022 - о признании недействительным пункта договора долевого участия, взыскании неустойки по договору долевого участия в строительстве.

36RS0001-01-2022-000681-12

Дело № 2-913/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

08 июля 2022 г. Железнодорожный районный суд г. Воронежа в составе

председательствующего судьи Горбовой Е.А.

при секретаре Полякове А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик ТерраИнвест» о признании недействительным пункта договора долевого участия, взыскании неустойки по договору долевого участия в строительстве,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к обществу с ООО «Специализированный застройщик ТерраИнвест» о признании недействительным пункта договора долевого участия, взыскании неустойки по договору долевого участия в строительстве, ссылаясь при этом на то, что 06.11.2020 стороны заключили договор № 2Л2/339 долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, согласно которому обязанностью участника долевого строительства является внесение выкупной цены договора в сроки и порядке, предусмотренными договором. Данная обязанность со стороны истца выполнена надлежащим образом.

Обязанностью застройщика является, в том числе, обеспечение строительства дома, изучение разрешительной документации и передача объекта строительства.

Истец указывает, что в соответствии с п. 2.1 панируемый срок окончания строительства – второй квартал 2021 года. Срок передачи объекта долевого строительства по акту приема-передачи – не позднее третьего квартала 2021 года. Третий квартал 2021 года определен как период времени с июля по сентябрь, соответственно объект долевого строительства должен был быть передан истцу не позднее 30 сентября 2021 года.

До настоящего времени объект истцу не передан, строительные работы не завершены.

Истец полагает, что с 01.10.2021 до настоящего времени имеет место быть нарушение условий договора, что влечет нарушение прав и законных интересов истца.

ФИО1 также считает, что п. 9.3 заключенного договора участия в строительстве многоквартирного дома № 2Л2-339 от 06.11.2020, содержащее условие о договорной подсудности, определяемой местом нахождения объекта долевого строительства, ущемляет её права и противоречит действующему законодательству, так как согласно п. 2 ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей» иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту: нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, – его жительства; жительства или пребывания истца; заключения или исполнения договора.

ФИО1 просит суд взыскать с ООО «Специализированный застройщик ТерраИнвест» неустойку в размере 309 053 руб. 08 коп., компенсацию морального вреда в размере 15 000 руб. и штраф за отказ в добровольном порядке удовлетворить требования потребителя в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, а именно 154 526 руб. 54 коп.

В обоснование требования о компенсации морального вреда ФИО1 указала, что ввиду нарушения сроков сдачи объекта строительства она испытывает морально-нравственные переживания о потерянных деньгах и времени. Если бы она могла предположить, что строительство затянется на такой длительный срок, она бы выбрала другого застройщика или купила бы готовое жилье. Она платит проценты банку, при этом не может пользоваться квартирой, закупить строительные материалы ввиду невозможности их хранения в квартире, не может спланировать и строить свою личную жизнь в своей собственной квартире, которой еще нет, но она уже оплачена.

В судебное заседание истец ФИО1, надлежащим образом извещенная о времени слушания дела, не явилась, просит рассмотреть дело в её отсутствие, исковые требования поддерживает.

Представителем истца по доверенности ФИО2 в судебном заседании исковые требования ФИО1 поддержаны в полном объеме.

Представитель ответчика с ООО «Специализированный застройщик ТерраИнвест» по доверенности ФИО3 в судебном заседании представила суду письменные возражения по существу предъявленного иска, не оспаривает факт нарушения срока передачи истцу квартиры, считает, что просрочка имеет место быть по независящим от застройщика причинам, в настоящее время застройщиком ведутся работы по завершению строительства и благоустройству территории, передача объектов долевого строительства планируется в срок до 01.09.2022.

Представитель ответчика не согласна с произведенным истцом расчетом неустойки со ссылкой на Постановление Правительства от 17.05.2022 № 890 о внесении изменений в Постановление Правительства РФ от 26.03.2022 № 479, согласно которому исчисление неустойки исходит из текущей ключевой ставки Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка РФ, действовавшей по состоянию на 25.02.2022 в размере 9, 5 %. По расчетам ответчика размер неустойки за заявленный истцом период составляет 255 915 руб. 49 коп.

Также представитель ответчика считает заявленные истцом требования в части взыскания неустойки завышенными и не соразмерными последствиям нарушенных обязательств, подлежащими снижению, так как неустойка носит компенсационный характер и не является средством обогащения. Заявленный истцом размер компенсации морального вреда представитель ответчика также находит завышенным, не обоснованным и документально не подтвержденным, в связи с чем подлежащим снижению в разумных пределах.

Представитель ответчика с ООО «Специализированный застройщик ТерраИнвест» в случае, если суд найдет требование истца о взыскании неустойки, штрафа и морального вреда обоснованными, просит суд уменьшить размер неустойки, штрафа в размере 50 % от взысканной судом суммы задолженности, а также морального вреда. Кроме того, представитель ответчика просит предоставить отсрочку исполнения решения суда в части взыскания неустойки до 31.12.2022.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 06.11.2020 между ООО «Специализированный застройщик ТерраИнвест» и ФИО1 был заключен договор № 2Л2-339 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, согласно которому застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, входящий в состав комплекса «Университетский парк» <адрес> и после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию (л. д. 25 -32).

Согласно п. 9.3 заключенного договора участия в строительстве многоквартирного дома № 2Л2-339 от 06.11.2020 все споры между сторонами по данному договору подлежат рассмотрению судом по месту нахождения объекта долевого строительства.

В соответствии с п. 2 ст. 17 Закона «О защите прав потребителей» иски и защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту:

нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, - его жительства;

жительства или пребывания истца;

заключения или исполнения договора.

Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства.

В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Поскольку п. 9. 3 договор № 2Л2/339 долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома ущемляет права ФИО1 по сравнению с правилами, установленными федеральным законом, требования истца о признании данного пункта недействительным является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Согласно п. 1.4. договора № 2Л2-339 от 06.11.2020 объектом долевого строительства является: жилое помещение (однокомнатная квартира) общей площадью ориентировочно 39, 31 кв. м. (включая площадь неотапливаемых помещений), расположенное в многоквартирном доме на 22 этаже (секция – 2, номер на площадке – 3, строительный номер 339), а также общее имущество в многоквартирном доме, подлежащее передаче участнику долевого строительства в соответствии с договором и действующим законодательством.

В силу п. 3.1 цена договора, подлежащая уплате участником долевого строительства застройщику для строительства объекта долевого строительства составляет 2 617 615 руб.

В соответствии с п. 2.1 договора панируемый срок окончания строительства – второй квартал 2021 года. Срок передачи объекта долевого строительства по акту приема-передачи – не позднее третьего квартала 2021 года.

Застройщик вправе досрочно исполнить свою обязанность по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию может быть изменен в случае изменения разрешительной и проектной документации на строительство, а также по иным, не зависящим от застройщика причинам. При возникновении неблагоприятных погодных условий, исключающих возможность качественного выполнения строительных работ в соответствии со СНиП, застройщик также имеет право соразмерно перенести срок сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию. При этом застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующее уведомление об изменении срока сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию. В подобной ситуации стороны обязуются оформить в порядке, предусмотренном действующим законодательством, дополнительное соглашение к данному договору об изменении срока ввода многоквартирного дома в эксплуатацию.

Факт оплаты ФИО1 стоимости квартиры в полном объеме ответчиком не оспаривается, что подтверждается финансовой справкой от 12.11.2020 (л. д. 39).

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Согласно пунктов 1 и 3 статьи 6 названного Закона, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

11.11.2021 ФИО1 в адрес ООО «Специализированный застройщик ТерраИнвест» направлена претензия, в которой она просила выплатить ей неустойку на дату предъявления претензии в размере 49 472 руб. 92 коп. (л. д. 43).

Поскольку принятые ООО «Специализированный застройщик ТерраИнвест» обязательства по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства в установленных договором срок не исполнены, имеются основания для взыскания неустойки.

Согласно представленному истцом расчету, размер неустойки за период просрочки с 01.10.2021 по 23.03.2022 составляет: 309 053 руб. 08 коп., исходя из цены договора в размере 2 617 615 руб. и следующего расчета:

с 01.10.2021 по 24.10.2021: 2 617 615 руб. * 24 * 2 * 1/ 300 * 6, 75 % = 28 270 руб. 24 коп. (24 дня, ставка рефинансирования 6, 75 %);

с 25.10.2021 по 19.12.2021: 2 617 615 руб. * 56 * 2 * 1/ 300 * 7, 5 % = 73 293 руб. 22 коп. (56 дней, ставка рефинансирования 7, 5%);

с 20.12.2021 по 13.02.2022: 2 617 615 руб. * 56 * 2 * 1/ 300 * 8, 5 % = 83 065 руб. 65 коп. (56 дней, ставка рефинансирования 8, 5 %);

с 14.02.2022 по 27.02.2022: 2 617 615 руб. * 14 * 2 * 1/ 300 * 9, 5 % = 23 209 руб. 52 коп. (14 дня, ставка рефинансирования 6, 75);

с 28. 02.2022 по 23.03.2022: 2 617 615 руб. * 29 * 2 * 1/ 300 * 20 % = 101 214 руб. 45 коп. (29 дней, ставка рефинансирования 20 %).

Итого: 28 270 руб. 24 коп. + 73 293 руб. 22 коп. + 83 065 руб. 65 коп. + 23 209 руб. 52 коп. + 101 214 руб. 435 коп. = 309 053 руб. 08 коп.

Ответчик не согласен с представленным истцом расчетом неустойки.

По расчету представителя ответчика размер неустойки за период просрочки с 01.10.2021 по 23.03.2022 составляет: 255 915 руб. 49 коп., исходя из цены договора в размере 2 617 615 руб. и следующего расчета:

с 01.10.2021 по 24.10.2021: 2 617 615 руб. * 24 * 2 * 1/ 300 * 6, 75 % = 28 270 руб. 24 коп. (24 дня, ставка рефинансирования 6, 75 %);

с 25.10.2021 по 19.12.2021: 2 617 615 руб. * 56 * 2 * 1/ 300 * 7, 5 % = 73 293 руб. 22 коп. (56 дней, ставка рефинансирования 7, 5%);

с 20.12.2021 по 13.02.2022: 2 617 615 руб. * 56 * 2 * 1/ 300 * 8, 5 % = 83 065 руб. 65 коп. (56 дней, ставка рефинансирования 8, 5 %);

с 14.02.2022 по 23.03.2022: 2 617 615 руб. * 43 * 2 * 1/ 300 * 9, 5 % = 71 286 руб. 38 коп. (43 дня, ставка рефинансирования 9, 5 %).

Итого: 28 270 руб. 24 коп. + 73 293 руб. 22 коп. + 83 065 руб. 65 коп. + 71 286 руб. 38 коп. = 255 915 руб. 49 коп.

Суд находит представленный представителем ответчика расчет неустойки правильным, поскольку в соответствии с Постановлением Правительства от 17.05.2022 № 890 о внесении изменений в Постановление Правительства РФ от 26.03.2022 № 479 в период с 25.02.2022 до 31.12.2022 включительно размер процентов, неустойки (штрафов, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 данного постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 25.02.2022.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

По смыслу ст. 333 ГК РФ понятие явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств является оценочным и снижение размера взыскиваемых процентов является правом суда и в каждом конкретном случае является одним из предусмотренных законом правовых способов, которыми законодатель наделил суд в целях недопущения явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, с учетом компенсационной природы взыскиваемой неустойки.

С учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 2 Определения № 263-О от 21.12.2000, положения п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Следовательно, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

С учетом фактических обстоятельств дела, наличием ходатайства представителя ответчика в суде первой инстанции о снижении суммы неустойки, а также соблюдая баланс интересов сторон, исходя из принципа разумности и справедливости, суд приходит к выводу о том, что сумма заявленной ко взысканию неустойки явно несоразмерна последствиям нарушенного обязательства, в связи с чем, полагает возможным снизить её размер до 100 000 рублей.

В соответствии со ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей», моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Согласно ч. 2 ст. 151 ГК РФ при определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями лица, которому причинен вред.

Согласно части 2 статьи 1101 Гражданского кодекса РФ размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости.

Характер физических и нравственных страданий оценивается судом с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевшего.

Учитывая фактические обстоятельства дела, степень физических и нравственных страданий истца, и исходя из требований разумности и справедливости, суд находит заявленный размер компенсации морального вреда завышенным и приходит к выводу о возможности взыскания с ООО «Специализированный застройщик ТерраИнвест» в пользу ФИО1 компенсации морального вреда в размере 10 000 руб.

Согласно разъяснениям в пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

На основании ч. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В соответствии с разъяснениями в пункте 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона).

Поскольку по настоящему делу установлено нарушение сроков исполнения договора со стороны ответчика, суд считает, что в соответствии со ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф, размер которого составляет: 100 000 руб. * 50 % = 50 000 руб.

Оснований для снижения размера штрафа суд не усматривает.

Что касается требований представителя ответчика о предоставлении рассрочки исполнения решения суда в части взыскания неустойки, то поскольку решение по настоящему делу не вступило в законную силу, исполнительный лист не выдавался и не предъявлялся к исполнению, оснований к предоставлению отсрочки исполнения решения суда на день рассмотрения дела не имеется.

В соответствии с Постановлением Правительства от 17.05.2022 № 890 о внесении изменений в Постановление Правительства РФ от 26.03.2022 № 47, на которое ссылается представитель ответчика, в отношении применения неустойки (штрафов, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных данным пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до даты вступления в силу указанного постановления, предоставляется отсрочка до 31 декабря 2022 г. включительно.

На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 191-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным пункт 9.3 договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома № 2Л2/339 от 06.11.202, заключенного между ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик ТерраИнвест».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик ТерраИнвест» в пользу ФИО1 неустойку в размере 100 000 руб., штраф в размере 50 000 руб. и компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб., а всего взыскать 160 000 руб. (сто шестьдесят тысяч рублей).

В остальной части иска ФИО1 отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик ТерраИнвест» государственную пошлину в доход муниципального образования городской округ г. Воронеж в размере 3 500 руб. (три тысячи пятьсот рублей).

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Воронежский областной суд в месячный срок со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Горбова Е.А.

Решение суда в окончательной форме принято 15.07.2022.