УИД 77RS0018-02-2025-012124-33

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 ноября 2025 года адрес

Никулинский районный суд адрес

в составе председательствующего судьи Юдиной Е.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Пайтян З.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-10095/2025 по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Специализированный зaстройщик «Кроссбилл» о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, компенсации морального вреда, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ответчику ООО «Специализированный зaстройщик «Кроссбилл», в котором просит взыскать с ответчика в свою пользу за нарушение срока передачи объекта долевого строительства неустойку за период с 01.01.2024 по 21.03.2024 в размере сумма., компенсацию морального вреда в размере сумма, штраф в размере 5% от суммы, присужденной судом в пользу истца, расходы по оплате юридических услуг сумма, нотариальные расходы в размере сумма, почтовые расходы сумма, госпошлину в размере сумма Исковые требования мотивированы тем, что 16.11.2020 г. между ООО «Специализированный застройщик «Кроссбилл» (далее - Застройщик) и ФИО1 (далее - участник) был заключен Договор участия в долевом строительстве № CTH(К)-1/17/126-ДДУ/95294/20. В соответствии с п. 1.1 Договора Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости, расположенный по адресу: адрес, адрес, условный номер квартиры-2-126. Цена договора в соответствии с п. 5 передаточного акта от 14.09.2024 г. к Договору составила сумма Денежные средства в указанном размере, а также в порядке и сроки, установленные Договором, перечислены на счeт Зaстройщика. В соответствии с пунктом 1.4 Договора передача Объекта Застройщиком и принятие его Участником осуществляется не позднее 31.12.2023 года. Однако Объект был передан истцу лишь 14.09.2024 года, что является нарушением ответчиком обязательств по Дoговору о своевременной передаче участнику долевого строительства данного объекта недвижимости, допустив образование неустойки, предусмотренной ст. 6 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Представитель истца по доверенности фио в судебном заседании требования иска поддержала, просила удовлетворить в уточненной редакции.

Представитель ответчика по доверенности фио в судебном заседании просил требования истца в части взыскиваемой неустойки удовлетворить частично применив положения Постановления Правительства РФ № 326 с учетом представленного расчета для уникальных объектов, применить положения ст. 333 ГК РФ в части размера неустойки и штрафа, уменьшить размер компенсации морального вреда и судебных расходов, предоставить ООО «СЗ «Кроссбилл» отсрочку исполнения решения суда по настоящему делу до 31.12.2025 года.

Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, полагает возможным рассмотрение дела при данной явке сторон.

Выслушав явившихся лиц, изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

Согласно ч.ч. 1, 2, 3 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном законом порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта долевого строительства по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

В соответствии со ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащее исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В силу ч. 1 ст. 12 адрес от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Из материалов дела следует, что 16.11.2020 г. между ООО «Специализированный застройщик «Кроссбилл» (далее - Застройщик) и ФИО1 (далее - участник) был заключен Договор участия в долевом строительстве № CTH(К)-1/17/126-ДДУ/95294/20. В соответствии с п. 1.1 Договора Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости, расположенный по адресу: адрес, адрес, условный номер квартиры-2-126.

Цена договора в соответствии с п. 5 передаточного акта от 14.09.2024 г. к Договору составила сумма

Денежные средства в указанном размере, а также в порядке и сроки, установленные Договором, перечислены на счeт Зaстройщика.

В соответствии с пунктом 1.4 Договора передача Объекта Застройщиком и принятие его Участником осуществляется не позднее 31.12.2023 года.

Однако Объект был передан истцу лишь 14.09.2024 года.

Истцом 20.08.2025 направлена претензия застройщику о выплате неустойки за просрочку передачи объекта недвижимости, которая оставлена ответчиком без удовлетворения.

Суд приходит к выводу о том, что обязательство ответчиком в срок не исполнено и требование истца о взыскании неустойки является законным и обоснованным.

Статья 48.1 ГрК РФ «Особо опасные, технически сложные и уникальные объекты» (введена Федеральным законом от 18.12.2006 № 232-Ф3) закрепляет перечень особо опасных и технически сложных объектов, а также устанавливает критерии отнесения объектов капитального строительства к уникальным объектам. К уникальным объектам в силу части 2 ст.48.1 Грк РФ относятся объекты капитального строительства, в проектной документации которых предусмотрена хотя бы одна из следующих характеристик:

1) высота болee чeм 100 метров, для ветроэнергетических установок - более чем 250 метров;

2) пролеты более чем 100 метров;

3) наличие консоли более чем 20 метров;

4) заглубление подземной части (полностью или частично) ниже планировочной отметки земли более чем на 15 метров;

Исходя из сведений о здании, в котором расположен объект долевого строительства, из разрешения на строительство - высота здания более 151,7 м., таким образом Многофункциональный жилой комплекс по адресу: адрес,адрес, в котором расположен объект долевого строительства, принадлежащий истцу, относится к уникальным объектам, что подтверждается Положительным заключением экспертизы от 14.05.2020 года, в частности, высота объекта капитального строительства превышает 100 метров, а именно составляет 151,7мeTpa (y. 2 ст. 48.1 ГрК РФ).

В зависимости от того, входит ли объект долевого строительства в состав уникального объекта или нет, Закон № 214-ФЗ предусматривает различные правовые режимы, касающиеся правоотношений застройщика и участника долевого строительства.

Одним из проявлений этого различия является в том числе разные правила привлечения застройщика к договорной ответственности за просрочку в передаче объекта долевого строительства.

Так, по общему правилу согласно ч. 2 ст. 6 Закона 214-ФЗ в случае просрочки исполнения обязательства по передаче объекта долевого участия, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки.

Однако если объект недвижимости является уникальным объектом, ответственность застройщика в виде неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ ограничена в объеме не более 5% от цены договора (ч. 2.1 ст. 6 Закона 214-ФЗ).

При этом, несмотря на доводы ответчика, ни систематическое (данные части ст. 6 Закона регулируют ответственность в отношении различных объектов и договоров), ни буквальное толкование (ч. 2 ст. 6 Закона напрямую указывает сферу применения в отношении любого объекта недвижимости "за исключением случая, установленного ч. 2.1") не свидетельствуют о том, что данные части ст. 6 Закона 214-ФЗ направлены на регулирование одинаковых правоотношений в сфере долевого строительства.

Таким образом, несмотря на то, что и ч. 2 ст. 6 Закона 214-ФЗ, и ч. 2.1 ст. 6 Закона 214-ФЗ устанавливают порядок расчета неустойки по договорам участия в долевом строительстве, в действительности обе нормы направлены на регулирование различных и никак не пересекающихся договоров участия в долевом строительстве.

Так, согласно п. 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 N 326 В период с 1 июля 2023 г. до 30 июня 2025 г. включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 г.

В свою очередь, согласно абз. 2 п. 1 Постановления Правительства РФ № 326 в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной ч. 6 ст. 5 и ч. 2 ст. 6 Закона 214-ФЗ, не включается период с 22.03.2024 до 31.12.2024 включительно.

То есть, исходя из буквального толкования, мораторий, введенный Постановлением Правительства РФ № 326, не распространяется на неустойки, не предусмотренные ч. 6 ст. 5 и ч. 2 ст. 6 Закона 214-ФЗ. К таким неустойкам и относится в том числе неустойка, установленная ч. 2.1 ст. 6 Закона 214-ФЗ.

Целью внесения части 2.1 статьи 6 Закона N 214-ФЗ являлось снижение негативных последствий введения в отношении Российской Федерации санкционных ограничений, влекущих за собой проблемы застройщиков с приобретением импортного оборудования и материалов.

Как указано в абзаце 9 Пояснительной записки, данная проблема имеет существенный характер именно для строительства уникальных объектов, в которых в первую очередь задействованы иностранные контрагенты и импортное оборудование.

И именно в целях защиты застройщиков, работающих над строительством уникальных объектов, и была введена часть 2.1 статьи 6 Закона N 214-ФЗ, ограничение размера неустойки по которой в пределах 5% от цены договора представляло собой меру поддержки застройщикам данной специфической категории недвижимости.

Постановление Правительства РФ N 326, вводя мораторий на взыскание неустойки по части 6 статьи 5 и части 2 статьи 6 Закона N 214-ФЗ, имело целью предоставить меры поддержки остальным застройщикам, чья сфера деятельности не связана со строительством уникальных объектов и кому на момент принятия Постановления не были оказаны соответствующие меры поддержки.

Защита интересов застройщиков уникальных объектов не нуждалась в дополнительном краткосрочном моратории, введенном Постановлением, так как в силу статьи 2 Закона N 421-ФЗ от 04.08.2023, вносящей дополнение статьи 6 Закона N 214-ФЗ в виде части 2.1, действие последней распространилось ретроактивно и на правоотношения, возникшие из договоров участия в долевом строительстве, заключенные до дня вступления Закона N 421-ФЗ в силу.

То есть застройщики уникальных объектов получали меры экономической поддержки в виде ограничения их ответственности по договорам долевого участия на протяжении значительного промежутка времени, позволяя им снижать долговую нагрузку, в том числе по неустойкам за просрочки, которые могут достигать несколько лет.

Иное толкование Постановления Правительства РФ N 326, на котором настаивает заявитель жалобы, приведет к сверх компенсации застройщиков уникальных объектов и будет поощрять их незаконное и недобросовестное поведение.

Таким образом, суд приходит к выводу, что Постановление Правительства РФ №326 ограничивает размер неустойки, начисляемой только в порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 6 Закона 214-ФЗ, и не подлежит применению в настоящем деле.

Таким образом, суд признает верным расчет истца, размер неустойки за период с 01.01.2024 по 21.03.2024 будет составлять сумма Указанный размер не превышает 5% от цены договора, составляющих сумму в размере сумма

Данные суммы неустойки являются соразмерными периоду нарушенного обязательства, справедливыми, определены с учетом конкретных обстоятельств дела и оснований для их снижения судом не усматривается. В рассматриваемом случае повышенный размер неустойки установлен законом с целью защиты нарушенных прав потребителя. Доказательств наличия исключительных причин для снижения таковой в нарушение требований статьи 56 ГПК РФ, не представлено.

Согласно ч. 9 ст. 4 Закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной указанным Федеральным законом. При этом Законом № 214-ФЗ устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора.

В соответствии с ч. 2, 3 ст. 10 Закона № 214-ФЗ моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных Законом № 214-ФЗ и Договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

В п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъясняется, что при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что подлежат частичному удовлетворению требования в части компенсации морального вреда за нарушение прав потребителя в виде необоснованной задержки передачи объекта застройки по договору.

Размер компенсации морального вреда с учетом конкретных обстоятельств дела, степени страданий истца, отсутствия тяжких необратимых последствий, а также требований разумности и справедливости суд считает правомерным определить в размере сумма, взыскав указанную сумму в пользу истца.

Согласно пункту 1 постановления Правительства РФ от 18 марта 2024 года N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом ч. 9 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину-участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2024 года включительно.

Согласно ч.3 ст.10 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в ред. Федерального закона от 08.08.2024 № 266-ФЗ) при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Суд взыскивает с ответчика в пользу истца штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, поскольку ее правомерные требования об уплате неустойки за просрочку передачи объектов долевого строительства не были удовлетворены Застройщиком в добровольном порядке.

Таким образом, с ответчика в пользу истца надлежит взыскать штраф в размере сумма

Кроме того, на основании ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с ответчика подлежат взысканию в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма, а также почтовые расходы в размере сумма, несение которых подтверждено истцом документально.

На основании ст. 103 ГПК РФ, ст. 333.19 НК РФ с ответчика в бюджет адрес подлежит взысканию государственная пошлина в размере сумма

На основании изложенного, руководствуясь ст. 193-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования - удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Кроссбилл» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (паспортные данные) неустойку в размере сумма, штраф в размере сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма, почтовые расходы в размере сумма, расходы на уплату госпошлины сумма

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Кроссбилл» (ИНН <***>) в бюджет адрес госпошлину в размере сумма

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья:

Е.В. Юдина

Решение изготовлено в окончательной форме: 11.03.2026 года.

Судья:

Е.В. Юдина