Мотивированное решение изготовлено 10.09.2025.
Дело № 2-1038/2025
УИД: 61RS0033-01-2025-001225-84
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
27 августа 2025 года гор. Зерноград
Зерноградский районный суд Ростовской области в составе:
председательствующего судьи Тулаевой О.В.,
при секретаре Крат А.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Гуляй-Борисовского сельского поселения, Администрации Зерноградского района, третьим лицам Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ФИО2 о признании права собственности на квартиру,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратилась в суд с настоящим иском, указав в его обоснование следующее.
С ДД.ММ.ГГГГ года истец является собственницей квартиры, находящейся по адресу <адрес> (ранее <адрес> Гуляй-Борисовского с/с), на основании постановления № о выдаче регистрационного удостоверения на ? домовладения. Фактически данный обьект является квартирой, на кадастровый учет поставлен как квартира с площадью <данные изъяты> кв.м., но право собственности на указанную квартиру зарегистрировать в установленном порядке невозможно, так как в регистрационном удостоверении неверно указан титул объекта – «1/2 домовладения». Коллизия в титуле объекта недвижимости и его реальном состоянии препятствует истцу в его распоряжении.
Приусадебный участок земельный участок под спорной квартирой принадлежит истцу на праве собственности, право зарегистрировано в ЕГРН регистрационная запись №.
Истцом во время проживания произведена реконструкция квартиры (возведение пристройки лит. А.1 (помещения № №,8,9,10), площадь квартиры увеличилась и составляет в настоящее время <данные изъяты> кв.м. (ранее <данные изъяты> кв.м.).
В связи с изложенным, истец просит суд: признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой <адрес>, право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, а именно: - Лит. («А», «А1») – квартира, общей площадью – <данные изъяты> кв.м.
Стороны и третьи лица в судебное заседание не явились, при этом все были заблаговременно и надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания в порядке, предусмотренном ст. ст. 113-118 ГПК РФ, а также с учетом требований ст.165.1 ГК РФ, информация о времени и месте судебного заседания была размещена на официальном сайте Зерноградского районного суда Ростовской области в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".
Истец ФИО1, представитель ответчика Администрации Гуляй-Борисовского сельского поселения Зерноградского района, третье лицо ФИО2 направили в суд заявления о рассмотрении дела без их участия. В соответствии с ч. ч. 3 – 5 ст. 167 ГПК РФ суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
Исследовав письменные доказательства, оценив все доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.
Согласно п. п. 1 - 3.2 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Использование самовольной постройки не допускается.
Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо в случаях, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи, органом местного самоуправления поселения, городского округа (муниципального района при условии нахождения самовольной постройки на межселенной территории).
Лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, и которое выполнило требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в соответствии с настоящим Кодексом.
Лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору.
В силу п. п. 1, 3, 6 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.
Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.
В соответствии с ч.2 ст. 25 ЖК РФ перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения.
В соответствии с ч.1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.
Согласно ч.2 ст. 26 ЖК РФ орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. В случае представления заявления о переустройстве и (или) перепланировке через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем.
В соответствии с Приказом Минстроя России от 04.04.2024 N 240/пр разрешительным документом на проведение перепланировки является решение о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме (приложение № 2 к Приказу).
Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме допускается в случаях, предусмотренных ст. 27 ЖК РФ.
Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме подтверждаются актом приемочной комиссии, утверждение которого осуществляется в срок, не превышающий тридцати дней со дня получения органом, осуществляющим перевод помещений, уведомления, предусмотренного частью 1 настоящей статьи (ч.2 ст. 28 ЖК РФ). Переустройство помещения в многоквартирном доме считается завершенным со дня утверждения акта, предусмотренного частью 2 настоящей статьи. Перепланировка помещения в многоквартирном доме считается завершенной со дня внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения (ч.3 ст. 28 ЖК РФ).
Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса (ч.1 ст. 29 ЖК РФ).
Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (ч.3 ст. 29 ЖК РФ).
На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью (ч.4 ст. 29 ЖК РФ).
Судом установлено, что ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ года является собственником квартиры, расположенной по адресу <адрес> (ранее <адрес> Гуляй-Борисовского с/с), на основании постановления Администрации Гуляй-Борисовского сельского совета <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «О выдаче регистрационного удостоверения», ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 выдано регистрационное удостоверение на право собственности на ? домовладения по адресу <адрес>, Гуляй-Борисовского сельского, зарегистрировано в БТИ в ресстровую книгу №, дата ДД.ММ.ГГГГ (л.д.41, 48).
ДД.ММ.ГГГГ уточнен адрес объекта капительного строительства, квартире установлен адрес: <адрес>, вместо прежнего - <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ квартира поставлена на кадастровый учет, присвоен КН №, площадь <данные изъяты> кв.м., статус записи об объекте «актуальные, ранее учтенные». (л.д. 49).
Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 является собственницей земельного участка с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства, площадь: <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Право собственности зарегистрировано в ЕГРН, регистрационная запись от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д.47).
Земельный участок поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ.
Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 утвержден классификатор видов разрешенного использования земельных участков" (Зарегистрировано в Минюсте России 15.12.2020 N 61482), согласно которому состав вида разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)» включает Размещение жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1; производство сельскохозяйственной продукции; размещение гаража и иных вспомогательных сооружений; содержание сельскохозяйственных животных; размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости); выращивание сельскохозяйственных культур; размещение гаражей для собственных нужд и хозяйственных построек.
Судом установлено, что в процессе проживания истцом ФИО1 выполнена реконструкция квартиры, что привело к увеличению площади квартиры с <данные изъяты> кв.м. до <данные изъяты> кв.м., что подтверждается техническим паспортом жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.42-45), справкой МКУ Зерноградского района «Управление архитектуры, строительства и муниципального хозяйства» от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д.53).
Согласно сообщению МКУ Зерноградского района «Управление архитектуры, строительства и муниципального хозяйства» от ДД.ММ.ГГГГ по данным архива предприятия собственницей квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., числится за ФИО1. В настоящее время общая площадь квартиры составляет <данные изъяты> кв.м. (ранее <данные изъяты> кв.м.) изменена конфигурация объекта, что соответствует понятию «самозастрой». Разрешительные документы на реконструкцию не предъявлены (л.д.51-52).
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обращалась в Администрацию Зерноградского района с уведомлением о завершении переустройства и (или) перепланировки, в выдаче акта приемочной комиссии ей отказано, поскольку реконструкция квартиры проведена без получения предусмотренных законом разрешительных документов (л.д. 50, 50 оборот).
В соответствии с техническим заключением специалиста № от ДД.ММ.ГГГГ жилое помещение по адресу: <адрес> (выполненная реконструкция здания: возведение пристройки литер А1, помещения № №,8,9,10 – коридор, кухня-столовая, туалет, прихожая) соответствует установленным требованиям, сохранение постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан (л.д.10-40).
Конструктивно, принадлежащая ей ? доля домовладения представляет собой обособленный объект недвижимости – квартиру в блокированном одноэтажном жилом доме, состоящем из двух квартиру, каждая из которых расположена на обособленном земельном участке.
Оценивая техническое заключение № от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с правилами ст.56, 67, 71 ГПК РФ, выводы эксперта суд считает правильными, а его доводы обоснованными, с данными выводами суд соглашается, противоречий, недостаточной ясности, неполноты, сомнений в правильности и обоснованности данного заключения эксперта судом не установлено. Заключение эксперта содержит подробное описание проведенного исследования, в обоснование вывода о техническом состоянии квартиры экспертом приведены данные, полученные при непосредственном объективном осмотре объекта, актуальные характеристики объекта сопоставлены с требованиями соответствующих градостроительных, строительных, пожарных, санитарно-эпидемиологических норм и правил, предъявляемым к жилым помещениям. Заключение основано на нормативных актах и методической литературе. При таких обстоятельствах данное заключение отвечает признакам относимости, допустимости, достоверности и доказательств, оснований сомневаться в его правильности у суда не имеется.
Согласно разъяснениям, данным в п. п. 26, 28, 31 постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан. Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В этой связи при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.
В силу ч. 1 ст. 12, ч. 1 ст. 56, ч. 1 ст. 68 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон; каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом; в случае, если сторона, обязанная доказывать свои требования или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны.
Доказательств невозможности использовать заключение в качества доказательства, обосновывающего возможность сохранения квартиры в перепланированном состоянии, ответной стороной суду не предоставлено.
Каких-либо достоверных и достаточных доказательств, опровергающих выводы и доводы эксперта, в суд не представлено, доводы истца ответчиками не опровергались.
Учитывая, что земельный участок, на котором расположена квартира, принадлежит истцу на праве собственности, категория и вид разрешенного использования земельного участка предусматривают возможность строительства и проведении реконструкции, самовольно реконструированный объект недвижимости отвечает требованиям строительных, градостроительных, санитарно-эпидемиологических, пожарно-технических норм и правил, пригоден к эксплуатации, его сохранение в существующем виде не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, ФИО1 обращалась в Администрацию Зерноградского района о выдаче акта приемочной комиссии после переустройства и (или) перепланировки помещения, предпринимала надлежащие меры к легализации самовольной постройки, однако, ей в этом было отказано, так как обращение последовало после фактического проведения строительных работ без соответствующих разрешительных документов, суд приходит к выводу о возможности сохранения спорной квартиры в реконструированном виде и признании право собственности истца на реконструированный объект.
С учетом обстоятельств дела исковое заявление ФИО1 подлежит удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд-
РЕШИЛ:
Удовлетворить иск ФИО1.
Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой <адрес>, право собственности на квартиру, расположенную по адресу <адрес>, а именно: - Лит. («А», «А1») - квартира, общей площадью – <данные изъяты> кв.м.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Зерноградский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья О.В. Тулаева