Дело № 2-4917/2025

УИД 65RS0001-02-2024-000335-66

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

08 сентября 2025 года город Южно-Сахалинск

Южно – Сахалинский городской суд Сахалинской области в составе:

председательствующего судьи Абрамовой Ю.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Деникиной Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению акционерного общества «Сахалинское ипотечное агентство» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору, стоимости восстановительного ремонта, упущенной выгоды, штрафа, неустойки, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

04 июля 2025 года АО «Сахалинское ипотечное агентство» обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по договору, стоимости восстановительного ремонта, упущенной выгоды, штрафа, неустойки, судебных расходов.

В обоснование заявленных требований указано, что АО «Сахалинское ипотечное агентство», являясь собственником жилого помещения, расположенного по <адрес>, 14 августа 2024 года заключило договор коммерческого найма с ФИО1 Пунктом 4.2. договора определен размер платы за аренду жилого помещения в размере 8 950 рублей. 01 сентября 2024 года сторонами подписано дополнительное соглашение к договору, по которому стоимость аренды в месяц составила 13 864 рубля. За период с 14 августа по 06 июня 2025 года у ответчика возникла задолженность перед истцом по оплате жилого помещения по договору в размере 43 931 рубль, которая до настоящего времени не погашена. 11 апреля 2025 года стороны подписали соглашение о расторжении договора коммерческого найма. При передаче квартиры от нанимателя к наймодателю был составлен акт приема-передачи жилого помещения с отражением недостатков, причинённых действиями ответчика в период проживания в квартире, стоимость восстановительного ремонта согласно локального сметного расчета № составила 154 208 рублей 66 копеек. По причине невозможности сдать указанное жилое помещение в аренду в период с 12 апреля 2025 года по 10 июня 2025 года рассчитана упущенная выгода в размере 45 824 рубля. Пунктом 6.3. спорного договора определен размер штрафа за невыполнение ремонтных работ в размере 30 000 рублей. Кроме того, на сумму задолженности по арендной плате предусмотрено начисление неустойки 0,1%. За период просрочки внесения платы с 01 ноября 2024 года по 10 июня 2025 года неустойка составляет 6 066 рублей 07 копеек рубля 94 копейки. Просят суд взыскать с ответчика задолженность по оплате за жилое помещение в сумме 43 931 рубль 93 копейки, стоимость восстановительного ремонта – 154 208 рублей 66 копеек, упущенную выгоду – 45 824 рублей, штраф в размере 30 000 рублей, неустойку – 6 066 рублей, расходы по оплате государственной пошлины – 9 401 рубль.

11 августа 2025 года представитель истца увеличил исковые требования в части периода и размера неустойки, указав, что просят взыскать с ответчика неустойку за период с 01 декабря 2024 года по 10 июня 2025 года в размере 7 201 рубль.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержал с учетом уточнений, просил их удовлетворить.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещена надлежащим образом, причин неявку суду не сообщил.

Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившегося ответчика.

Выслушав пояснения представителя истца, исследовав представленные доказательства, как в отдельности, так и в их совокупности суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 288 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключение договора.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с положениями статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно части 3 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации в зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на жилищный фонд социального использования, специализированный жилищный фонд; индивидуальный жилищный фонд и жилищный фонд коммерческого использования, представляющий собой совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование, за исключением жилых помещений, указанных в пунктах 1 и 2 настоящей части.

В силу статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Судом установлено, что АО «Сахалинское ипотечное агентство» является собственником жилого помещения, расположенного по <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

14 августа 2024 года между АО «Сахалинское ипотечное агентство» и ФИО1 заключен договор коммерческого найма указанной квартиры.

Согласно пункту 1.4 договора наймодатель предоставляет нанимателю пригодную для постоянного проживания квартиру во временное владение и пользование исключительно для проживания на условиях, установленных настоящим договором.

Актом приема-передачи от 14 августа 2024 года истец передал, а ответчик приняла спорную квартиру.

Согласно пункту 2.1.8 договора Наниматель обязан своевременно и в полном объеме вносить плату за жилое помещение, содержание жилья и потребляемые Нанимателем коммунальные услуги в соответствии с показаниями приборов учета.

Пунктом 4.2. договора установлена плата за жилое помещение в размере 8 950 рублей за один месяц. Наниматель вносит плату за жилое помещение ежемесячно, не позднее последнего числа текущего месяца.

Дополнительным соглашением от 31 октября 2024 года к договору коммерческого найма от 14 августа 2024 года внесены изменения в части ежемесячно платы за жилое помещение – 13 864 рубля.

Согласно представленному расчету, задолженность по оплате жилого помещения возникла с декабря 2024 года и составила 43 931 рублей 93 копейки. Представленный расчет ответчик не оспаривал в ходе рассмотрения дела, доказательств исполнения обязательств не представил, иной расчет задолженности за спорный период не привел.

Учитывая, что стороной ответчика не представлено доказательств оплаты найма квартиры, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в части взыскания задолженности по договору коммерческого найма за период с 01 декабря 2024 года по 11 апреля 2025 года в сумме 43 931 рубль 93 копейки.

В соответствии с подпунктом 2.3.1 договора наниматель вправе проживать в квартире и пользоваться находящимся в квартире движимым имуществом наймодателя, не причиняя вреда квартире и указанному имуществу.

Срок найма по договору составляет 11 месяцев, договор вступает в силу 14 августа 2024 года. Прекращение договора не освобождает наймодателя и нанимателя от исполнения тех своих обязательств по договору, которые не были исполнены или были исполнены ими не полностью в течение срока действия договора. Наймодатель и наниматель в таких случаях вправе требовать от другой стороны полного исполнения ею не исполненных полностью или частично обязательств по договору.

При выселении наниматель передает, а наймодатель принимает квартиру и находящееся в ней движимое имущество наймодателя по акту сдачи-приемки квартиры и находящегося в ней движимого имущества, подписываемому сторонами не позднее дня прекращения договора.

Наниматель обязан возместить наймодателю убытки (расходы) в размере стоимости ремонта, а также сумму недополученного дохода за весь период простоя квартиры в связи с проводимым ремонтом (раздел 3 договора).

Судом установлено, что соглашением от 11 апреля 2025 года сторонами расторгнут договор коммерческого найма № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно акту приема-передачи от 11 апреля 2025 года, истцом принята квартира с недостатками. С объемом недостатков ответчик письменным заявлением согласился.

Согласно локального сметного расчета № стоимость восстановительных работ для приведения жилого помещения в соответствие составляет 154 208 рублей 66 копеек.

К способам защиты гражданских прав, предусмотренным статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, относится, в частности, возмещение убытков, под которыми понимаются, в том числе расходы, которые лицо произвело или должно будет произвести для восстановления своего нарушенного права (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 15 названного кодекса предусмотрено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда (пункт 2 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вред, включая его объем, и причинная связь между поведением причинителя вреда и наступившим у потерпевшего ущербом доказываются самим потерпевшим, а вина причинителя вреда и противоправность его действий презюмируются.

В силу абзаца 1 пункта 1 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

В соответствии с пунктом 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права. Если для устранения повреждений имущества истца использовались или будут использованы новые материалы, то за исключением случаев, установленных законом или договором, расходы на такое устранение включаются в состав реального ущерба истца полностью, несмотря на то, что стоимость имущества увеличилась или может увеличиться по сравнению с его стоимостью до повреждения. Размер подлежащего выплате возмещения может быть уменьшен, если ответчиком будет доказано или из обстоятельств дела следует с очевидностью, что существует иной более разумный и распространенный в обороте способ исправления таких повреждений подобного имущества.

Таким образом, поскольку ответчик отказался оплатить стоимость восстановительного ремонта арендного жилого помещения, необходимость в котором возникла в связи с неисполнением последним своих обязательств, предусмотренных соответствующим договором коммерческого найма, то ущерб для восстановления нарушенного права подлежит взысканию с ответчика, в размере 154 208 рублей 66 копеек, поскольку доказательств иного размера расходов для проведения ремонтных работ в квартире ответчиком не представлено.

Согласно пункту 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6/8 от 01 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено.

Согласно пункту 4 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, при определении упущенной выгоды учитываются меры, предпринятые потерпевшей стороной для ее получения, а также сделанные с этой целью приготовления.

Таким образом, лицо, предъявляющее требование о возмещении убытков в виде упущенной выгоды, должно доказать факт нарушения своего права, наличие и размер убытков, наличие причинной связи между поведением лица, к которому предъявляется такое требование, и наступившими убытками, а также то, что возможность получения прибыли существовала реально, то есть при определении упущенной выгоды должны учитываться предпринятые для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления. При этом основанием для возмещения таких убытков является доказанность стороной по делу всей совокупности перечисленных условий.

Вместе с тем, доказательств, отвечающих требованиям статей 59, 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, подтверждающих размер убытков, наличие причинной связи между поведением лица, к которому предъявляется такое требование, и наступившими убытками, а также то, что возможность получения прибыли существовала реально в нарушение требования статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, истцом представлено не было.

Пи таких основаниях, суд отказывает истцу в удовлетворении требований в данной части.

Разделом 6 договора коммерческого найма определена ответственность сторон.

Так, пунктом 6.3 наймодатель вправе требовать от нанимателя уплаты неустойки в форме штрафа, в том числе в случае неосуществления текущего ремонта (необходимость текущего ремонта по окончании срока найма) в размере 30 000 рублей

Поскольку судом установлено, что ответчиком не исполнены обязательства по договору коммерческого найма в части осуществления текущего ремонта в квартире после ее освобождения, сумма штрафа в размере 30 000 рублей подлежит взысканию с ответчика.

Договором за нарушение сроков внесения платы за жилое помещение, установлена обязанность Нанимателя уплатить неустойку из расчета 0,1 % от суммы невнесенной в срок оплаты за жилое помещение за каждый календарный день просрочки (пункт 6.2. Договора).

Истцом была рассчитана неустойка за период с 01 декабря 2024 года (начало несвоевременного внесения платежей по договору коммерческого найма) по 11 апреля 2025 года (дата расторжения договора коммерческого найма), размер которой составил 7 201 рубль 76 копеек. Поскольку имело место ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы, то неустойка в размере 7 201 рубль 76 копеек подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

При таких основаниях исковое заявление подлежит удовлетворению частично.

Статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 данного Кодекса.

В соответствии со статьей 88 Гражданского процессуального кодекса РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Истцом при подаче искового заявления уплачена государственная пошлина в размере 9 401 рублей, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ.

Судом установлено, что на дату обращения с иском в суд исковые требования в части неустойки за нарушение своевременной оплаты являлись обоснованными, увеличены истцом в связи с применением неверного периода.

Учитывая, что исковые требования истца удовлетворены частично, а именно на 84,04 % от полной цены иска, то с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины пропорционально размеру исковых требований в сумме 7 900 рублей 69 копеек (9401 х 84,04%), в возмещении истцу расходов по оплате государственной пошлины в большем размере суд отказывает.

Поскольку общая сумма заявленных исковых требований после их увеличения составила 281 238 рублей 36 копеек, то размер государственной пошлины за подачу искового заявления составляет 9 437 рублей 15 копеек.

Учитывая, что истцом при увеличении требований не была доплачена государственная пошлина, то на основании пункта 10 статьи 333.20 Налогового кодекса Российской Федерации, с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в доход бюджета городского округа «город Южно-Сахалинск» в размере 36 рублей 15 копеек (9437,15 – 9 401 рублей).

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования акционерного общества «Сахалинское ипотечное агентство» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору, стоимости восстановительного ремонта, упущенной выгоды, штрафа, неустойки, судебных расходов, удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 (<данные изъяты>) в пользу акционерного общества «Сахалинское ипотечное агентство» (№) задолженность по договору в сумме 43 931 (сорок три тысячи девятьсот тридцать один) рубль 93 копейки, стоимость восстановительного ремонта в размере 154 208 (сто пятьдесят четыре тысячи двести восемь) рублей 66 копеек, штраф в размере 30 000 (тридцать тысяч) рублей, неустойку – 7 201 (семь тысяч двести один рубль) 76 копеек, расходы по оплате государственной пошлины – 7 900 (семь тысяч девятьсот) рублей 69 копеек.

В удовлетворении оставшейся части исковых требований – отказать.

Взыскать с ФИО1 в доход бюджета городского округа «город Южно-Сахалинск» государственную пошлину в размере 36 (тридцать шесть) рублей 15 копеек.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Сахалинский областной суд через Южно-Сахалинский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Ю.А. Абрамова