УИД: 54RS0002-01-2022-001690-71
Дело № 2-1778/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
27 октября 2022 года г. Новосибирск
Железнодорожный районный суд г. Новосибирска
в составе:
председательствующего судьи Козловой Е.А.
при ведении протокола секретарем Лифановым Г.И.,
с участием:
истца ФИО1,
представителя истца ФИО2,
представителя ответчика по доверенности ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Специализированный Застройщик «Акация на ФИО5» о взыскании неустойки,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «Акация на ФИО5», в котором с учётом уточнений в судебном заседании **** просит взыскать с ответчика в свою пользу неустойку в связи с нарушением предусмотренного договором участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от **** срока передачи объекта долевого строительства в размере 494 978,01 рублей по состоянию на **** и в дальнейшем по день фактического исполнения обязательств ответчика по подписанию с истцом акта приёма-передачи объекта долевого строительства и передачи данного акта ответчиком истцу (с учётом уточнений исковых требований — по ****), компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей, штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
В обоснование первоначальных исковых требований указано, что **** между истцом и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого ***, в соответствии с которым ответчик обязался построить объект долевого строительства: жилое помещение — квартира, расположенная на земельном участке с кадастровым номером **, обладающая следующими характеристиками:
**
**
**
**
**
**
**
а истец обязался уплатить ответчику обусловленную договором цену в размере 2 980 000 рублей за квартиру и принять объект долевого строительства. Договор зарегистрирован в ЕГРН. Истцом полностью и в сроки, предусмотренные договором, была внесена цена договора. Согласно п. 8.1 договора участия в долевом строительстве последней датой передачи объекта долевого строительства является ****. Разрешение на ввод в эксплуатацию объекта долевого строительства было получено застройщиком ****. **** истец был приглашен представителем застройщика для осмотра объекта долевого строительства. В ходе осмотра помещения с привлечением специалистов ООО «Мэлвуд» были выявлены дефекты. В результате осмотра был составлен акт осмотра ** с приложением от **** в присутствии представителя ответчика ФИО4, у которого на момент осмотра не было подготовленных документов для подписания передаточного акта и передачи ключей. При таких обстоятельствах застройщик обязан был подписать с истцом акт приёма-передачи объекта долевого строительства с указанием в нём выявленных дефектов и сроков их устранения, подписание вместо акта приёма-передачи акта освидетельствования дефектов законом не предусмотрено. Следующая дата осмотра была назначена на ****. **** в назначенное время представитель застройщика не явился, работы по устранению дефектов не производились. Действий по передаче истцу объекта долевого строительства представителем застройщика и по подписанию акта приёма-передачи объекта долевого строительства и передаче ключей не предпринималось. Новая дата осмотра и приёма объекта долевого строительства назначена не была, уведомление представителем застройщика о назначении даты приёма-передачи объекта долевого строительства не отправлялось. **** истцом была направлена претензия застройщику об указанных выше обстоятельствах на «Вотсап» по номеру телефона, оставленному представителем застройщика для связи. В «Вотсап» на данное сообщение истец получил ответ, что претензия истца была принята в работу. Истцом было направлено заявление застройщику от **** с просьбой устранить недостатки и передать объект долевого строительства. На **** ответ на данное заявление не был представлен. Никаких действий по передаче объекта долевого строительства застройщик не предпринимал. **** истец позвонил по указанным застройщиком номерам телефона, и истцу ответили, что уточнят информацию по его претензии и перезвонят. **** истец позвонил по указанным застройщиком номерам телефона, и истцу ответили, что уточнят информацию по его претензии и перезвонят. По «Вотсап» истец получил сообщение, что отдел эксплуатации свяжется с ним. **** истец был приглашен застройщиком на объект долевого строительства для осмотра и устранения дефектов, выявленных ****. По результатам осмотра был составлен акт освидетельствования дефектов на двух листах с указанием дефектов, которые были устранены. При этом представитель застройщика подписал с истцом только данный акт, а от подписания акта приёма-передачи объекта долевого строительства отказался, в котором истец также имел возможность и желание указать данные выявленные дефекты. При таких обстоятельствах застройщик обязан был подписать с истцом акт приёма-передачи объекта долевого строительства. Подписание вместо акта приёма-передачи акта освидетельствования дефектов законом не предусмотрено. **** застройщику была вручена ещё одна претензия. При этом по адресу, указанному в договоре долевого участия, застройщик не находится. О смене места нахождения и регистрации застройщик надлежащим образом в письменном виде истца не уведомил. Согласно указанным истцом требований в претензии застройщик был обязан принять меры по передаче объекта долевого строительства согласно п.п. 8.1, 8.2, 8.4 договора участия в долевом строительстве от ****, а также выплатить истцу неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства за период с **** по дату передачи объекта долевого строительства. Данная претензия по состоянию на **** также осталась проигнорирована застройщиком. Ключи от объекта долевого строительства также удерживаются застройщиком. В отделе продаж застройщика от пояснений и урегулирования конфликта, выдать ключи от входных дверей от объекта долевого строительства, предоставить доступ к объекту долевого строительства отказываются. По телефону (комьюнити-центра), указанному истцу в отделе продаж, сообщили, что застройщиком составлен односторонний акт приёма-передачи объекта. На основании чего был составлен односторонний акт приёма-передачи, от какой даты, когда был направлен истцу и идентификационный номер письма истцу сообщить не смогли. Указанный односторонний акт приёма-передачи объекта участия в долевом строительстве истец не получал и согласно информации, полученной от АО «Почта России», истцу не направлялся. Все телефонные звонки с представителями застройщика были записаны с помощью аудиозаписи. Ответчиком по дату составления иска объект долевого строительства истцу передан не был, время просрочки составляло 96 календарных дней. Сумма неустойки по состоянию на **** составляла 242 572 рублей. Требование (претензию) истца от ****, **** об уплате неустойки в связи с нарушением предусмотренного договором участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от ****, срока передачи объекта долевого строительства оставил без ответа.
В судебном заседании истец ФИО1, его представитель ФИО2 А. уточненные исковые требования поддержали в полном объёме с аналогичной аргументацией. Дополнительно пояснили, что односторонний акт о передаче застройщиком объекта долевого строительства от **** является недействительным, поскольку истец не уклонялся от принятия объекта долевого строительства. **** истец прибыл для принятия объекта и подписания передаточного акта, но данный акт не был подписан, так как у лица, осуществлявшего показ объекта долевого строительства, отсутствовали полномочия для подписания данных документов, при этом с истцом ФИО4 подписывает вместо передаточного акта акт о выявленных недостатках. Исходя из указанных обстоятельств, утверждение ответчика о якобы отказе от подписи в передаточном акте не соответствует действительности. Истцу не предоставили на подпись передаточный акт в связи с его отсутствием. Утверждение ответчика о том, что от истца впоследствии не поступало никаких уведомлений ответчику о готовности принять объект долевого строительства, также несостоятельно и опровергается претензиями от ****, **** и ****. Ответчику ничего не препятствовало передать истцу ключи от объекта и акт приёма-передачи ****, ****, **** в офисе при передаче истцом претензий и требований о передаче объекта долевого строительства, а также ****, ****, ****, **** на объекте долевого строительства. По состоянию на **** размер подлежащей выплате ответчиком неустойки составляет 494 978,01 рублей.
Представитель ответчика по доверенности ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признала в полном объёме, поддержав доводы письменного отзыва (л.д. 51) и дополнений к нему (л.д. 76, 95), указав, что по результатам осмотра квартиры **** ФИО1 были выявлены недостатки в квартире, которые не относились к существенным и не мешали ФИО1 принять квартиру по акту приёма-передачи. Однако подписать акт приёма-передачи квартиры ФИО1 отказался. Застройщиком были устранены указанные недостатки. **** в адрес ФИО1, указанный в договоре участия в долевом строительстве ценным письмом с описью вложения был направлен односторонний акт о передаче застройщиком объекта долевого строительства. В п. 8 данного акта было указано о том, что ключи от квартиры находятся в управляющей компании. Застройщиком обязательства по передаче квартиры ФИО1 по договору участия в долевом строительстве выполнены в полном объёме. Ключи от квартиры, которые ФИО1 мог самостоятельно забрать в управляющей компании, были переданы ему представителями застройщика **** по акту. Требования истца о начислении неустойки необоснованны, размер неустойки завышен. Истец заявляет требования и приводит расчёт неустойки без учёта Постановления Правительства РФ от **** **, согласно которому с **** по **** включительно не начисляются, в частности, неустойки (пени) за нарушение сроков передачи объектов долевого строительства, что касается и договоров участия в долевом строительстве, заключенных до ****. Истец **** звонил в комьюнити-центр компании «Расцветай» (на **), куда входит и ООО «СЗ «Акация на ФИО5» и задавал вопросы по поводу устранения недостатков, приёмки квартиры, передачи ключей. В ходе разговора менеджером центра было пояснено, что недостатки в квартире устранены, квартира передана по одностороннему акту, направленному по почте, пояснено, где можно взять ключи от квартиры истца, а также разъяснено, что для получения дубликата акта приёма- передачи квартиры ФИО1 должен написать заявление, отправить его по «Вотсап» на данный номер. Однако истец до конца 2021 года так и не направил заявление о выдаче дубликата акта, не обратился за получением ключей от квартиры. Практически спустя два месяца, **** истец вновь позвонил в комьюнити-центр с вопросом о получении ключей от квартиры, менеджер также указал на устранение недостатков в квартире, передаче её по одностороннему акту. **** при очередном звонке ФИО1 менеджером было указано, что ключи он может получить в управляющей компании, а по поводу выдачи дубликата акта нужно от него заявление. Однако несмотря на пояснения менеджеров, ФИО1 с декабря 2021 года уклонялся от получения дубликата акта приёма-передачи квартиры и ключей от неё. Недостатки в квартире истца являлись незначительными, не делали квартиру непригодной и невозможной для проживания и не мешали ФИО1 принять квартиру по акту приёма-передачи, были устранены застройщиком ****. Таким образом, объект долевого участия был передан истцу по одностороннему акту, дубликат акта также был передан истцу, ничто не мешало истцу лично получить ключи и дубликаты актов, после звонков в комьюнити-центр, однако истец уклонился от приёмки квартиры. Таким образом, основания для начисления и взыскания неустойки с ответчика отсутствуют, равно как и для взыскания и компенсации морального вреда, и штрафа. Истец утверждает, что **** направлял заявление-претензию посредством «Вотсап» на номер комьюнити-центра, однако доказательств этому не представил, равно как и текст самого обращения. На сегодня истец получил и дубликат акта приёма-передачи квартиры для регистрации права собственности в Росреестре, и ключи от квартиры. Однако истец считает недействительным односторонний акт приёма-передачи квартиры, при этом доказательств его недействительности не приводит. Односторонний акт, направленный ответчиком в декабре 2021 года в адрес истца, не признан недействительным в установленном законом порядке, составлен в соответствии с требованиями закона.
Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, допросив свидетелей, суд приходит к следующему.
В силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Установлено, что **** между ФИО1 и ООО «Специализированный Застройщик «Акация на ФИО5» заключен договор ** участия в долевом строительстве, в соответствии с которым застройщик обязался в срок, предусмотренный настоящим договором, своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект капитального строительства: «Блок-секция ** многоквартирного многоэтажного *** (по генплану) с объектами обслуживания жилой застройки во встроенных помещениях — III этап строительства многоквартирного многоэтажного *** (по генплану) с объектами обслуживания жилой застройки во встроенных помещениях», расположенный на земельном участке с кадастровым номером ** по адресу: Российская Федерация, *** и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, указанный в разделе 2 настоящего договора. Участник долевого строительства обязуется оплатить цену, предусмотренную разделом 4 настоящего договора, и принять объект долевого строительства в порядке, предусмотренном разделом 8 настоящего договора.
Согласно п. 2.1 договора ** участия в долевом строительстве от **** объектом долевого строительства является жилое помещение — квартира, обладающая следующими характеристиками:
**
**
**
**
**
**
**
В силу п. 3.1 договора застройщик обязуется организовать строительство и ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию не позднее I квартала 2022 года.
В соответствии с п. 4.1 договора цена договора составляет 2 980 000 рублей.
Согласно п. 8.1 договора застройщик обязуется передать объект долевого строительства участнику долевого строительства в течение 6 месяцев после ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию, о чём уведомляет участника долевого строительства.
П. 8.2 договора предусматривает, что застройщик не менее чем за месяц до окончания установленного п. 8.1 договора срока передачи объекта долевого строительства обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства объекта капитального строительства и о готовности передать объект долевого строительства, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства. Данное сообщение направляется застройщиком по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручается участнику долевого строительства лично под расписку.
Исходя из п. 8.3 договора участник долевого строительства, получивший уведомление от застройщика о завершении строительства (создания) объекта капитального строительства и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в течение 7 рабочих дней со дня получения указанного сообщения. В случае если участник долевого не приступил к принятию объекта в установленный срок, или при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства иным способом, застройщик вправе по истечении двух месяцев со дня, когда согласно настоящему договору объект должен быть передан участнику долевого строительства, оформить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
В соответствии с п. 8.4 договора передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту. Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами акта приёма-передачи объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объёме денежных средств в соответствии с условиями договора и подписания акта приёма-передачи объекта долевого строительства или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Согласно п. 8.5 договора в случае выявления участником долевого строительства недостатков при приёмке объекта долевого строительства сторонами составляется соответствующий акт с указанием всех несоответствий (недостатков) с определением сроков их устранения.
**** ООО «Специализированный застройщик «Акация на ФИО5» получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию **-Ru** (л.д. 21-25).
Таким образом, исходя из п. 8.1 договора, застройщик должен был передать объект долевого строительства ФИО1 до **** включительно.
**** ООО «Специализированный застройщик «Акация на ФИО5» направил в адрес ФИО1 уведомление о необходимости принять объект долевого строительства и подписать акт приёма-передачи (л.д. 86-88).
**** ФИО1 был подписан акт осмотра, в соответствии с которым он просит застройщика устранить замечания согласно приложению ** (л.д. 26).
В приложении к акту осмотра ФИО1 совместно со специалистом ООО «Мэлвуд» указаны выявленные при осмотре квартиры дефекты (л.д. 27).
Как следует из показаний свидетеля * который от имени застройщика **** показывал истцу квартиру, в октябре 2021 года они повторно встречались с ФИО1 в квартире, часть недостатков была устранена, оставался лопнувший стеклопакет (л.д. 103).
Исходя из расшифровки телефонного разговора ФИО1 с менеджером комьюнити-центра ответчика (л.д. 77), **** истец позвонил в комьюнити-центр и указал, что в сентябре он приходил на приёмку квартиры, были недоработки, которые до сих пор не исправлены, ключи от квартиры он не получил, попросил сообщить информацию о текущем состоянии ситуации с его квартирой. Менеджер сообщил ФИО1 в ответ, что квартира ему передана, замечания устранены, извещение и односторонний акт должны были прийти истцу по почте. ФИО1 указал, что односторонний акт не получал, об устранении недостатков его не извещали, замечания не были устранены. Менеджер ответил истцу, что он может подойти к мастеру на 1-м этаже на ФИО5, 93/2 Валентине Ивановне и получить ключи и документы. ФИО1 уточнил, куда был направлен акт, спросил номер почтового отправления. Менеджер сообщил ему, что запросит трек-номер и что ФИО1 необходимо написать заявление на выдачу дубликата акта, после чего, как дубликат будет готов, его пригласят на получение акта и выдачу ключей.
Исходя из представленной расшифровки переписки в мессенджере «WhatsApp», в этот же день, ****, представитель застройщика направил истцу бланк заявления на получение дубликата акта приёма-передачи квартиры.
**** ФИО1 направил посредством мессенджера «WhatsApp» на номер телефона застройщика заявление об устранении выявленных недостатков квартиры и передаче ему объекта долевого строительства (л.д. 56).
**** представитель застройщика сообщил ФИО1 о том, что его заявление принято в работу.
**** на вопрос истца о текущем статусе обработки заявления и сроках его обработки представитель застройщика ответил истцу о том, что заявка в работе, устранение в течение 45 дней, заявление передано в работу в отдел эксплуатации, по срокам необходимо ожидать оповещения от них.
**** ответчик направил истцу акт о передаче застройщиком объекта долевого строительства (односторонний) (л.д. 42-43).
Исходя из п. 3 указанного акта он составлен застройщиком в одностороннем порядке в соответствии с условиями п. 8.4 и согласно п. 6 ст. 8 Федерального закона от **** № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в связи с уклонением участника долевого строительства от принятия объекта.
Согласно отчёту об отслеживании почтового отправления письмо с односторонним актом о передаче застройщиком объекта долевого строительства от **** истцом не получено, возвращено отправителю по иным обстоятельствам (л.д. 44).
**** ФИО1 представлена претензия ООО «Специализированный Застройщик «Акация на ФИО5», в которой он просил ответчика в кратчайшие сроки устранить выявленные дефекты и передать ему объект долевого строительства надлежащего качества (л.д. 29-30).
Исходя из расшифровки телефонного разговора ФИО1 с менеджером комьюнити-центра ответчика (л.д. 78), **** истец позвонил в комьюнити-центр и задал вопрос, когда он может получить ключи от квартиры, сообщил, что квартира не была принята, потому что в ней были выявлены недостатки, по устранению недостатков с ним никто не связывался. Менеджер указал истцу, что квартира была передана истцу по одностороннему акту. Истец указал, что его приглашали на приёмку, но были выявлены недостатки, которые должны были устранить в течение 45 дней, по факту выявления недостатков с истцом не связывались, сообщил, что от приёмки квартиры он не уклонялся. В ответ менеджер пообещала сообщить истцу информацию по его ситуации.
Исходя из представленной расшифровки переписки в мессенджере «WhatsApp», **** представитель застройщика сообщил ФИО1 о необходимости ожидания звонка от отдела эксплуатации в ближайшие 3 дня.
**** в ответ на вопрос ФИО1 о том, когда ожидать звонка от отдела эксплуатации, представитель застройщика сообщил, что будет выяснять причины, по которым с истцом до сих пор не связались.
**** представителем застройщика и истцом подписан акт освидетельствования дефектов от **** (л.д. 31).
Исходя из расшифровки телефонного разговора ФИО1 с менеджером комьюнити-центра ответчика (л.д. 79), **** истец вновь позвонил в комьюнити-центр и сообщил, что хотел подписать двусторонний акт приема-передачи квартиры и получить ключи от неё. Менеджер сообщил в ответ ФИО1, что ему необходимо получить дубликат одностороннего акта передачи квартиры, написав соответствующее заявление, а в управляющей компании забрать ключи от квартиры.
**** истец направил ответчику претензию, в которой просил принять меры по передаче объекта долевого строительства и выплатить неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства за период с **** по дату передачи объекта долевого строительства (л.д. 33-35).
В ответ на данную претензию ответчик сообщил истцу об отсутствии оснований для выплаты неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства и о передаче объекта долевого строительства, поскольку все перечисленные дефекты в акте осмотра от **** не являлись существенными, были устранимы, не препятствовали использованию помещения по назначению. С учётом того, что с **** истец не предпринял никаких действий по приёмке квартиры, ответчик сделал вывод, что истец уклонился от её приёмки, в связи с чем ответчик направил истцу односторонний акт передачи объекта долевого строительства от ****, недостатки, указанные в акте осмотра от **** застройщиком были устранены (л.д. 92-93)
**** ФИО1 подписан акт снятия претензий, согласно которому он получил ключи от *** в *** (л.д. 52).
**** ФИО1 получил от застройщика дубликат одностороннего акта о передаче застройщиком объекта долевого строительства от ****.
В силу ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
В соответствии со ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим.
Согласно ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи (ч. 1).
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору (ч. 2).
Согласно ст. 8 указанного Федерального закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон (ч. 1).
Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения (ч. 4).
Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона (ч. 5).
Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу (ч. 6).
Учитывая изложенные положения законодательства, суд приходит к выводу о том, что ответчиком был нарушен срок передачи ФИО1 объекта долевого строительства, поскольку ключи от квартиры истцу были переданы лишь ****, а дубликат одностороннего акта передачи квартиры только ****, в ходе рассмотрения настоящего дела.
Доводы стороны ответчика о том, что ФИО1 уклонялся от приёмки квартиры, судом не принимаются.
В частности, как следует из материалов дела и показаний свидетелей * **** у представителя застройщика, передававшего квартиру, инженера эксплуатации * при себе не имелось акта приёма-передачи, для его подписания истцу следовало обратиться к мастеру управляющей компании * чье рабочее место располагалось на первом этаже *** к * не обратился, однако и представитель застройщика не предъявил ФИО1 акт приёма-передачи для подписания или отказа от его подписания.
Специалист ООО «Мэлвуд», принимавшая участие в приёмке квартиры по заданию истца, * пояснила, что в **** был выявлен ряд недостатков квартиры, акта приёма-передачи у представителя застройщика с собой не было, точный порядок подписания акта истцу не разъяснялся.
Таким образом, исходя из обстоятельств дела, **** ФИО1 никто из представителей застройщика не разъяснил, что отказ от подписания акта приёма-передачи может повлечь составление застройщиком одностороннего акта, в то же время инженер * заверил истца, что в течение 45 дней все выявленные недостатки будут исправлены и истца пригласят на повторную приёмку.
Однако в октябре 2021 года при повторном посещении квартиры истцом, инженером * и свидетелем * было установлено, что не все недостатки квартиры были устранены, но никаких документов по результатам данной встречи не составлялось. Истцу не было предложено подписать акт приёма-передачи квартиры, не разъяснялись последствия отказа от подписания. При этом истец нигде не обозначал, что отказывается от приёмки квартиры.
Представленный ответчиком акт выполненных работ о том, что в квартире истца замечания, указанные в акте осмотра от ****, устранены ****, подписан только начальником участка и инженером отдела по эксплуатации и ремонту зданий, подпись истца на нем отсутствует (л.д. 81).
Доказательств того, что истца оповещали об устранении всех недостатков квартиры и приглашали на окончательную приёмку объекта долевого строительства, материалы дела не содержат.
****, до истечения срока передачи объекта долевого строительства, ФИО1 предпринимались попытки выяснить, каким образом он может принять квартиру, однако ему было сообщено о направлении в его адрес одностороннего акта, который к тому времени даже еще не был составлен.
Также до составления одностороннего акта, **** истец обратился к застройщику с претензией, на которую не получил ответа.
При таких обстоятельствах у ответчика не имелось правовых оснований для составления и направления в адрес истца одностороннего акта передачи объекта долевого строительства от ****.
Доводы стороны ответчика о том, что истцу было необходимо заявить отдельное требование о признании акта недействительным, а без признания его таковым судом он является законным, судом не принимаются.
Указанный акт самостоятельной сделкой не является, он лишь выражает волеизъявление стороны договора участия в долевом строительства на передачу объекта долевого строительства. Таким образом, суд может оценить законность составления и направления такого акта стороной договора без необходимости признания его недействительным в отдельном судебном порядке.
Кроме того согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 этой статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Таким образом, участник долевого строительства вправе не принимать объект долевого строительства ненадлежащего качества и потребовать безвозмездного устранения недостатков в нем вне зависимости от того, являются они существенными или нет, а застройщик обязан такие недостатки устранить, в том числе и при наличии возможности использования такого объекта по прямому назначению.
При таких обстоятельствах, поскольку до **** объект долевого строительства не был передан истцу ответчиком, и истец не уклонялся от его приёмки, имеются основания для взыскания с застройщика в пользу ФИО1 неустойки, предусмотренной ч. 2 ст. 6 Федерального закона от **** № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Истец просит взыскать неустойку за период с **** по ****.
Представителем ответчика представленный расчет оспорен, он указывает, что в период с **** по **** действует мораторий на начисление неустойки застройщикам по договорам участия в долевом строительстве.
Суд соглашается с доводами представителя ответчика в связи со следующим.
Так, в соответствии с абз. вторым п. 1 постановления Правительства Российской Федерации от 26.03.2022 № 479 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 30 июня 2023 г. включительно.
Доводы истца о том, что в рассматриваемом случае неустойка должна начисляться, поскольку подлежит применению шестой абзац указанного пункта, судом не принимается.
Так, согласно абз. шестому указанного пункта в отношении применения неустойки (штрафов, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до даты вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до **** включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика.
Исходя из содержания указанного положения, в нём идет речь о предъявлении к исполнению уже взысканных финансовых санкций до даты вступления в силу данного постановления, а не о требованиях, изложенных в претензиях, направленных застройщику.
Таким образом, сумма неустойки за период с **** по **** составит 221 016,67 рублей.
Представителем ответчика заявлено о несоразмерности неустойки последствиям нарушенного обязательства и о снижении неустойки в соответствии ст. 333 ГК РФ.
В соответствии с п. 1 ст. 330 ГПК РФ, неустойкой (штрафом, пени) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
Из смысла указанной нормы следует, что неустойка является средством обеспечения исполнения обязательства, и не может быть средством обогащения истца.
В соответствии с ч. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
Основанием для применения ст. 333 ГК РФ при определении размера подлежащих взысканию процентов может служить только их явная несоразмерность последствиям нарушения обязательств.
Согласно п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», при решении вопроса об уменьшении неустойки (статья 333) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг; сумма договора и т.п.).
Как указано в п. 26 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, суд вправе уменьшить размер неустойки за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установив, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 2 Определения от 21.12.2000 № 263-О, положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в п. 1 ст. 333 Кодекса речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.
Неустойка является мерой гражданско-правовой ответственности должника в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения договорных обязательств и носит компенсационный характер по отношении к возможным убыткам кредитора, направленный на восстановление нарушенных прав, а не карательный (штрафной) характер.
Как следует из разъяснений Верхового Суда Российской Федерации, изложенных в п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).
Оценив доводы представителя ответчика, учитывая компенсационную природу неустойки, принципы разумности, соразмерности и справедливости, возражения ответчика относительно взыскания неустойки, степень выполнения обязательств должником, длительность допущенной ответчиком просрочки нарушения обязательства, последствия нарушенного обязательства, компенсационную природу неустойки, которая не может являться средством обогащения, суд полагает, что в данном случае заявленный ко взысканию размер неустойки несоразмерен последствиям нарушения обязательства, периоду неисполнения обязательства, обстоятельствам нарушения обязательств, и считает возможным уменьшить размер взыскиваемой с ответчика неустойки до 200 000 рублей. Уменьшая неустойку до указанного размера, суд учитывает, что данный размер выше пределов, определяемых в соответствии со ст. 395 ГК РФ процентов за пользование чужими денежными средствами.
Суд считает, что размер неустойки в указанном размере является разумным, соразмерным и справедливым, снижение размера неустойки до указанного размера не приведет к необоснованному освобождению должника от ответственности за просрочку исполнения обязательства, а также не повлечет нарушение прав кредитора.
При этом суд не находит оснований для снижения неустойки ниже определенного таким образом размера. Ответчиком не представлено доказательств наличия объективных причин либо обстоятельств непреодолимой силы, не позволивших застройщику исполнить обязательства по передаче объекта в установленный договором срок, в связи с чем оснований для освобождения от ответственности, предусмотренных ст. 401 ГК РФ, не имеется.
Истцами заявлено требование о компенсации морального вреда.
Согласно п. 9 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
В силу ст. 15 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Как следует из п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 17 от 28.06.2012 «О рассмотрении судами гражданских дел о защите прав потребителей» при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем, размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.
Причиненный моральный вред предполагается и не требует специального доказывания.
В соответствии со ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права, либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.
Таким образом, с учетом ч. 2 ст. 151 ГК РФ, исходя из установленных обстоятельств дела, характера нарушения прав истца как потребителя, степени нравственных страданий, причиненных истцу, требований разумности и справедливости, руководствуясь внутренним убеждением, суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 5000 рублей.
В соответствии с положениями ч. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Согласно п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 17 от 28.06.2012 «О рассмотрении судами гражданских дел о защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона).
До предъявления иска в суд истец обращался к ответчику с претензией о выплате неустойки.
Ответчик не исполнил требования потребителя в добровольном порядке, тем не менее, ответчик имел возможность удовлетворить требования истца (хотя бы частично) путем выплаты денежных средств любым из доступных способов (почтовый перевод, депозит нотариуса и т.д).
Кроме того, требования потребителя не исполнены и после получения ответчиком искового заявления.
Поскольку по смыслу закона, в сумму, присужденную судом в пользу потребителя, включается и компенсация морального вреда, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 102 500 рублей ((200 000 + 5 000) *50%).
От указанного штрафа застройщик в силу постановления Правительства Российской Федерации от 26.03.2022 № 479 не освобождается, поскольку он взыскивается за неисполнение обязательств в период до вступления в силу указанного постановления.
Согласно ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.
С учетом положений ст. 333.19 НК РФ, с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден, в размере 5 200 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.
Взыскать с ООО «Специализированный Застройщик «Акация на ФИО5» в пользу ФИО1 неустойку в размере 200 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей, штраф в размере 102 500 рублей.
Взыскать с ООО «Специализированный Застройщик «Акация на ФИО5» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 5 200 рублей.
Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд через Железнодорожный районный суд г. Новосибирска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья
/подпись/
Решение в окончательной форме принято 11 ноября 2022 года