УИД 21RS0№-95

Дело № 2-2735/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 октября 2025 г. г. Чебоксары

Калининский районный суд г. Чебоксары под председательством судьи ЗахаровойО.С., при секретаре судебного заседания Львовой Н.В., с участием представителя истца ФИО5 – ФИО6, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, представителя ответчика С.Н.ВА. – ФИО7, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО5 к ФИО8, ФИО9, ФИО10 об уменьшении покупной цены договора купли-продажи, взыскании денежных средств и судебных расходов,

установил:

ФИО5 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО8, ФИО9, ФИО10 об уменьшении покупной цены жилого помещения(квартиры), расположенного(ой) по адресу: <адрес>, на 338000 руб., взыскав указанные денежные средства с ответчиков в солидарном порядке. Требования мотивированы тем, что истец ДД.ММ.ГГГГ с использованием кредитных средств приобрел квартиру по вышеуказанному адресу у ответчиков С-вых, полностью исполнив обязательство по оплате. Условиями договора предусмотрена обязанность продавца передать покупателю квартиру в течение 14 дней с момента заключения договора без дополнительного подписания передаточного акта, без обременений, свободную от прав третьих лиц. Однако продавцами указанные обязательства не выполнены. ФИО11, являющийся братом ответчика ФИО8, зарегистрированный в квартире, не снят с учета по настоящее время, за ним сохранено право бессрочного пользования квартирой, как лицо, отказавшееся от участия в приватизации. Решением суда от 15 апреля 2024 г. на ФИО5 возложена обязанность не чинить ФИО11 препятствий в пользовании квартирой; выдать дубликат ключей от входной двери указанного жилого помещения. Факт наличия у ФИО11 пожизненного права пользования спорной квартирой не был и не мог быть известен истцу при заключении сделки, продавцы о данном факте умолчали, о существовании ФИО11 истцу стало известно лишь в январе 2022 г. при обращении в управляющую компанию. Истец считает, что ответчики действовали злонамеренно, т.к. в тексте договора купли-продажи гарантировали отсутствие граждан, имеющих право пользования в отчуждаемой ими квартире. Соответственно, возникновение обременения квартиры в виде права пожизненного проживания ФИО11, существенно уменьшает стоимость квартиры. Согласно заключению ООО «Чебоксарская экспертно-сервисная компания» от 29.10.2024, рыночная стоимость спорной квартиры по состоянию на день покупки с учетом ее обременения правами проживающих третьих лиц составила 2362000 руб. Стоимость квартиры по договору купли-продажи определена сторонами 2700000 руб., Таким образом, истец полагает, что покупная цена квартиры должна быть снижена до 338000 руб., которую просит взыскать с ответчиков в солидарном порядке, а также взыскать с ответчиков в солидарном порядке уплаченную при подаче искового заявления государственную пошлину в размере 10950 руб.

ДД.ММ.ГГГГ судом было вынесено заочное решение, согласно которому исковые требования ФИО5 удовлетворены.

Определением суда от 2 сентября 2025 г. вышеуказанное заочное решение отменено по заявлению ответчика ФИО8, рассмотрение настоящего гражданского дела возобновлено и назначено к рассмотрению.

В судебное заседание при повторном рассмотрении дела истец ФИО5 не явилась, уполномочив представлять ее интересы в суде по доверенности ФИО6, которая в суде исковые требования поддержала по доводам, изложенным в иске, вновь приведя их суду. Также обратила внимание на то, что с ответчиков С-вых были частично удержаны денежные средства в размере 136253,56 руб. по ранее исполнительному производству, возбужденному на основании заочного решения от 7 февраля 2025 г., которое в последующем отменено.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО12 являющийся супругом истца ФИО5 и покупателем спорной квартиры, в судебное заседание не явился, в материалах дела от него имеется заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

Ответчик ФИО8 в судебное заседание не явилась, реализовав свое право на участие в суде через представителя по доверенности ФИО7, который в ходе судебного разбирательства исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении. Судебную экспертизу для установления стоимости спорной квартиры с учетом обременения назначать не желают.

Ответчики ФИО4, ФИО3 в судебное заседание также не явились, извещения, направленные по имеющимся у суда адресам, вернулись с отметкой об истечении срока хранения. Согласно адресным справкам УВМ МВД по Чувашской Республике ответчики зарегистрированы по адресу, по которому судом направлялись извещения, в связи с этим, руководствуясь ст. ст.117 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ), суд исходит из того, что ответчики о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В соответствии с положениями ч. 3 и 5 ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса, поскольку их неявка не является препятствием к разбирательству дела.

Суд, выслушав участников процесса, оценив представленные доказательства, приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договора продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых эти лица проживают.

Согласно п. 1 ст. 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО8, ФИО9, ФИО10 (продавцы) и К.А.СБ., ФИО12 (покупатели) заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Стоимость квартиры определена сторонами в размере 2 700 000 руб. (л.д. 9).

В соответствии с условиями договора указанная квартира приобретена покупателями у продавцов за счет собственных средств в размере 600 000 руб., переданных до подписания настоящего договора, и за счет кредитных средств в размере 2100 000 руб., предоставленных покупателям для целевого использования – приобретения в общую совместную собственность квартиры по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО5, ФИО12 и ПАО Сбербанк России (пункт 2.2.2 договора).

Продавцы гарантируют, что лица, состоящие на регистрационном учете по адресу местонахождения квартиры, обязуются сняться с регистрационного учета в срок до ДД.ММ.ГГГГ (пункт 3.1 договора). На момент подписания договора членов семьи продавцов-собственников, которые могли бы проживать в отчуждаемой квартире и сохранять право пользования в этом помещении, не имеется (пункт 3.2 договора). По соглашению сторон продавцы обязуются передать покупателям квартиру путем передачи ключей и соответствующих документов, а покупатели принять квартиру в течение 14 дней с момента заключения договора без дополнительного подписания передаточного акта (пункт 1.2 договора).

Право собственности на квартиру переходит от продавцов к покупателям в момент внесения записи в ЕГРН, при этом покупатели становятся собственниками квартиры и принимают на себя обязанности по оплате коммунальных услуг и эксплуатационных расходов, а также за свой счет осуществляют эксплуатацию и ремонт квартиры, участвуют соразмерно с занимаемой площадью в расходах, связанных с техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе и капитальным, всего дома, в котором находится квартира (пункты 3.5-3.6).

По условиям договора продавцы гарантируют, что до заключения настоящего договора квартира не заложена, не обещана, в споре и/или под арестом не состоит, иными правами третьих лиц не обременена (пункт 1.4 договора).

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ипотека в силу закона зарегистрированы ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике.

Истец ФИО5 полностью исполнила свои обязательства по уплате продавцам указанной в договоре суммы денежных средств за приобретаемую квартиру, что сторонами не оспаривается.

Между тем, до настоящего момента обязанности ответчиков С-вых по передаче квартиры на оговоренных в договоре купли-продажи условиях истцу не исполнены, с регистрационного учета квартиры ФИО11 не снят.

Судом также установлено, что вступившим в законную силу решением Калининского районного суда г. Чебоксары от 5 апреля 2022 г. (№ 2-946/2022) в удовлетворении исковых требований ФИО5 о признании ФИО11 утратившим право пользования квартирой, расположенной по адресу: <адрес>, снятии с регистрационного учета, отказано.

Решением Калининского районного суда г. Чебоксары от 15 апреля 2024 г. (№2-544/2024) на ФИО5, ФИО12 возложена обязанность не чинить препятствия ФИО11 в пользовании квартирой по вышеуказанному адресу, выдать дубликат ключи от входной двери указанного жилого помещения.

При рассмотрении указанных гражданских дел установлено, что Ч.С.ВБ. является бывшим членом семьи нанимателя спорной квартиры (ФИО14), ФИО11 отказался от участия в приватизации указанной квартиры. При этом ФИО11 и ФИО15 (девичья фамилия ФИО16) Н.В. (один из ответчиков по делу) имели равное право пользования квартирой при заключении договора социального найма, и ФИО11 как бывший член семьи нанимателя спорной квартиры сохранил право бессрочного пользования этой квартирой.

Истец ФИО5, осуществляя защиту своего права, в иске указывает, что она, являясь добросовестным приобретателем, покупая спорную квартиру, не знала и не могла знать об ее обременении правом пожизненного проживания третьих лиц, что было достоверно известно продавцам, в связи с чем считает, что заявленные требования об уменьшении покупной стоимости квартиры являются обоснованными и подлежащими взысканию со С-вых как с продавцов квартиры денежной суммы, на которую снижена стоимость квартиры.

Проверяя доводы истца, суд исходит из следующего.

В силу п. 1 с. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар (п. 1 ст. 460 ГК РФ). Согласно п. 1 ст.460 ГК РФ при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.

Согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, в которых эти лица проживают.

Вместе с тем в п. 1 ст. 558 ГК РФ речь идет не о существенном условии договора в точном смысле ст. 432 ГК РФ, поскольку при наличии лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования отчуждаемым жилым помещением, судьба этого права не зависит от содержания договора и волеизъявления его участников - продавца и покупателя. Установленное законом самостоятельное правотретьих лиц на жилое помещение не может быть предметом соглашения междупродавцом и покупателем, изменить своим соглашением перечень таких лицони не могут.

Указанное установление закона имеет целью защитить интересы покупателя по договору, которому не безразлично, будет ли кто-либо, кроме него, иметь имущественные права на приобретенное им жилое помещение, поэтому он заинтересован в осведомленности об этом обстоятельстве до заключения договора.

Отсюда следует, что на продавце лежит обязанность предупредить покупателя о правах третьих лиц на товар, но ее неисполнение не препятствует признанию договора заключенным, а лишь делает его неустойчивым, поскольку в силу ст. 460 ГК РФ неисполнение продавцом обязанности передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц, дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи.

Из анализа указанных правовых норм следует, что правовое значение для разрешения настоящего спора имеет доказанность продавцом того обстоятельства, что покупатель знал или должен был знать о наличии прав третьего лица в отношении спорного объекта недвижимости.

Доказательств того, что истец ФИО5 знала об обременении приобретаемой ею квартиры правами третьего лица и была с этим согласна, суду в соответствии со ст. 56 ГПК РФ ответчиками не представлено. Договор купли-продажи от 23 декабря 2021 г., заключенный между С-выми и К-выми, не содержит указания на права постоянного пользования ФИО11 в отношении спорной квартиры. Напротив, пунктом 3.2 договора оговорено, что на момент подписания сторонами договора членов семьи продавцов, которые могли бы проживать в отчуждаемой квартире и сохранять право пользования в этом помещении, не имеется.

Заключая договор купли-продажи, ответчики ФИО8, ФИО9, ФИО10, являвшиеся на момент совершения указанной сделки собственниками (по 1/3 доле в праве) спорной квартиры, скрыли факт наличия у ФИО11 (брата ответчика ФИО8) пожизненного права пользования спорной квартирой.

Установленные по делу обстоятельства указывают на то, что истец К.А.СВ. не знала и не могла знать о действующем в отношении квартиры ограничении, она является добросовестным приобретателем, чистоту сделки проверял ПАО Сбербанк, поскольку квартира приобреталась в ипотеку по договору купли-продажи спорного имущества, который никем не оспорен и является действующим.

Таким образом, суд приходит к выводу, что требование истца об уменьшении покупной цены квартиры подлежит удовлетворению.

Истцом в обоснование своих требований представлено в материалы дела заключение № ООО «Чебоксарская экспертно-сервисная компания» от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта с учетом обременения (ограничения) при пожизненном проживании в жилом помещении по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 2362000 руб. (л.д. 24-25). Таким образом, стоимость квартиры должна быть снижена на 338000 руб. из расчета: 2700000 – 2362000 = 338000 руб.

Доказательств иной стоимости квартиры, на которую она могла быть снижена, исходя из размера дисконта к рыночной цене жилой недвижимости при наличии обременения жилого помещения с правом пожизненного проживания третьих лиц по состоянию на дату совершения сделки, ответчиками не представлено.

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, руководствуясь вышеприведенными нормами материального права, суд, установив, что заключая договор купли-продажи, ответчики С-вы скрыли факт наличия у ФИО11 пожизненного права пользования спорной квартирой, а истец ФИО5 и третье лицо ФИО12 являются добросовестными приобретателями, приходит к выводу о наличии оснований для уменьшения покупной стоимости квартиры с 2 700 000 руб. до 2 362 000 руб. (стоимость квартиры с учетом дисконта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ), и взыскании с ответчиков в солидарном порядке в пользу истца разницы в цене квартиры в размере 338000 руб.

В силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Истцом при подаче искового заявления была уплачена государственная пошлина, исходя из цены иска, в размере 10950 руб., что подтверждается чеком по операции от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 4). Таким образом, с ответчиков в солидарном порядке в пользу истцаподлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в указанном размере.

При разрешении вопроса о зачете денежных средств в счет погашения задолженности и государственной пошлины суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 7 февраля 2025 г. Калининским районным судом г.Чебоксары по гражданскому делу № 2-521/2025 было вынесено заочное решение (с учетом определения суда от 12 мая 2025 г. об исправлении ошибки), которым исковые требования ФИО5 удовлетворены, в солидарном порядке со ФИО8, ФИО9, ФИО10 взысканы денежные средства вразмере 338000 руб. в качестве соразмерного уменьшения цены договора купли-продажи квартиры от 23 декабря 2021 г., а также расходы по уплатегосударственной пошлины в размере 10950 руб.

На основании вступившего в законную силу судебного акта судом выданы исполнительные листы № ФС <данные изъяты>, которые предъявлены взыскателем на исполнение в июне 2025 г.

В связи с поступившим ДД.ММ.ГГГГ заявлением от ответчика С.Н.ВА. об отмене заочного решения вышеприведенный судебный акт был отменен ДД.ММ.ГГГГ определением этого же суда (л.д. 115). После отмены заочного решения гражданскому делу присвоен номер №, исполнительные листы № ФС 048024987, № ФС 048024986 и № ФС 048024985 отозваны из Чебоксарского РОСП Управления ФССП по Чувашской Республике-Чувашии.

Вместе с тем, ДД.ММ.ГГГГ в период исполнения вышеприведенного заочного решения судебным приставом-исполнителем Чебоксарского РОСП в отношении ответчиков ФИО13 были возбуждены исполнительные производства №-ИП (должник ФИО4), №-ИП (должник ФИО3) и №-ИП (должник ФИО2). В рамках исполнительного производства №-ИП с должника ФИО2 в пользу ФИО1 частично было удержано 136253,56 руб., что подтверждается инкассовыми поручениями от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ. В последующем, ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанные исполнительные производства окончены на основании п. 4 ч. 1 ст. 47 Закона об исполнительном производстве (возвращение исполнительного документа по требованию суда, другого органа или должностного лица, выдавших исполнительный документ).

С заявлением о повороте исполнения по отмененному заочному решению от 7 февраля 2025 г. по гражданскому делу № 2-521/2025 ответчики ФИО8, ФИО9 и ФИО10 не обращались.

Из разъяснений, изложенных в пункте 35 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.12.2016 № 62 «О некоторых вопросах применения судами положений Гражданского процессуального кодекса РФ и Арбитражного процессуального кодекса РФ о приказном производстве», следует, что отмена судебного приказа является самостоятельным основанием для поворота исполнения судебного приказа, если на момент подачи заявления о повороте исполнения судебного приказа или при его рассмотрении судом не возбуждено производство по делу на основании поданного взыскателем искового заявления.

Таким образом, суд приходит к выводу, что, поскольку заочное решение от 7 февраля 2025 г. отменено, однако поворота исполнения заочного решения не производилось, следовательно, денежные суммы, удержанные в солидарном порядке с ответчиков, подлежат зачету при принятии настоящего решения.

При таких обстоятельствах, с учетом частично исполненных ответчиками С-выми обязательств по отмененному заочному решению в размере 136253,56руб., настоящее судебное решение о взыскании в солидарном порядке со ФИО8, ФИО9, ФИО10 в пользу ФИО5 денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора купли-продажи квартиры вразмере 338000 руб. подлежит частичному удовлетворению в размере 201746, 44 руб. (расчет: 338000 руб. – 136253,56 руб. = 201746,44 руб.).

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО5 удовлетворить.

Произвести уменьшение покупной цены жилого помещения(квартиры), расположенного(ой) по адресу: <адрес>, приобретенного по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО8, ФИО9, ФИО10 и ФИО5, ФИО12, с 2700000 руб. до 2362000 руб.

Взыскать в солидарном порядке со <данные изъяты>) денежные средства в счет соразмерного уменьшения цены договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ вразмере 338000 (триста тридцать восемь тысяч) руб., а также расходы по уплатегосударственной пошлины в размере 10950 (десять тысяч девятьсот пятьдесят) руб.

Решение суда считать частично исполненным в части взыскания в солидарном порядке со ФИО2, ФИО4, ФИО3 денежной суммы в счет соразмерного уменьшения цены договора купли-продажи в размере 136253 руб. 56 коп., удержанные в ходе исполнения заочного решения Калининского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №, окончательно определив ко взысканию в солидарном порядке со ФИО2 (<данные изъяты>), ФИО4 (ИНН <данные изъяты>), ФИО3 (<данные изъяты>) в пользу ФИО1 (ИНН <данные изъяты>) денежные средства в размере 201746 (двести одна тысяча семьсот сорок шесть) руб. 44 коп., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 10950 (десять тысяч девятьсот пятьдесят) руб.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный суд Чувашской Республики путем подачи апелляционной жалобы через Калининский районный суд г. Чебоксары в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 7 ноября 2025 г.

Судья О.С. Захарова