РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
10 октября 2022 года г. Абакан
дело № 3а-78/2022
19OS0000-01-2022-000086-69
Верховный Суд Республики Хакасия
в составе председательствующего Вениченко О.В.,
при секретаре Киричек О.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Гостиница Хакасия» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО «Гостиница Хакасия» обратилось в Верховный Суд Республики Хакасия с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым №, указывая что его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2020г. значительно превышает рыночную стоимость, определённую в отчёте оценщика, выполненного по заказу административного истца, составляющую 11549357 рублей.
Полагая, что несоответствие внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости нарушает права административного истца, возлагая на него обязанности по земельного налога в большем размере, чем следовало бы, просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной рыночной стоимости, определённой независимым оценщиком.
В судебном заседании представитель административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия (далее – Минимущество Хакасии) ФИО1 возражений по требованиям административного иска с учетом заключения эксперта не заявила.
Представители административного истца ООО «Гостиница Хакасия», административного ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия, заинтересованных лиц ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Республике Хакасия и администрации г. Абакана, извещены о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.
В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
Выслушав пояснения представителя Минимущества Хакасии, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
ООО «Гостиница Хакасия» является собственником земельного участка с кадастровым №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации и обслуживания гостиницы, общей площадью ..... кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 15 июня 2022 г. сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым № в сумме 17593796,05 рублей внесены в государственный кадастр недвижимости 15 января 2021 г. в соответствии с приказом Минимущества Хакасии от 20 ноября 2020 г. № 020-149-п, утвердившим результаты государственной кадастровой оценки земельных участков из категории земель населенных пунктов, расположенных на территории Республики Хакасия, по состоянию на 1 января 2020 г.
В силу статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) физические и юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, вправе оспорить их в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании отчёта об определении рыночной стоимости данного объекта недвижимости по состоянию на дату, на которую определена его кадастровая стоимость.
В указанном случае кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной стоимости, определённой в отчёте об оценке.
Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. № 508, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Кадастровая оценка, как правило, осуществляется методами массовой оценки (пункты 6 и 7 ФСО № 4), при которых могут не учитываться специфические характеристики объекта недвижимого имущества, что может привести к несоответствию кадастровой и рыночной стоимости данного объекта.
Административным истцом представлен отчет ООО «Судебная экспертиза и оценка» от 13 июля 2022 г. № 332-07.2022 с указанием рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2020 г. в размере 11549357 рублей.
На отчет об оценке земельного участка представителями Минимущества Хакасии и администрации г. Абакана заявлены возражения.
Суд полагает возражения обоснованными.
В соответствии со статьями 12, 15 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
Оценщик обязан при осуществлении оценочной деятельности соблюдать требования Федеральных законов, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утверждённые саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.
Согласно части 3 статьи 11 Закона об оценочной деятельности отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В силу пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299 (далее – ФСО № 3), при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным (подпункт «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 (далее – ФСО № 7)).
В нарушение требований статей 11, 15 Закона об оценочной деятельности, пункта 5 ФСО № 3, пункта 22 ФСО № 7 оценщиком при применении сравнительного подхода к оценке в качестве объектов-аналогов выбраны объекты, несопоставимые с объектом оценки по местоположению и назначению; выводы оценщика о наличии у объектов-аналогов инженерных коммуникаций ничем не подтверждены.
В связи с нарушениями, допущенными при составлении отчета об оценке от 13 июля 2022 г. № 332-07.2022, определением суда от 25 августа 2022 г. по делу назначена судебная экспертиза.
В соответствии с заключением эксперта от 22 сентября 2022 г. № 155 рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым № по состоянию на 1 января 2020 г. составила 13738000 рублей.
Заключение эксперта свидетельствует о том, что кадастровая стоимость данного объекта недвижимого имущества, определённая с применением методов массовой оценки, превышает его рыночную стоимость.
Указанное обстоятельство затрагивает права и законные интересы ООО «Гостиница Хакасия», поскольку размер уплачиваемого обществом земельного налога зависит от его кадастровой стоимости.
Проверив заключение эксперта на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, суд не находит оснований для признания его недопустимым доказательством.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его рыночная стоимость.
Административным истцом представлены все необходимые доказательства, подтверждающие в соответствии с требованиями статей 246, 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рыночную стоимость вышеуказанного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2020 г., то есть на дату, на которую установлена его кадастровая стоимость.
При таких обстоятельствах требования административного искового заявления ООО «Гостиница Хакасия» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым № в размере, равном его рыночной стоимости - 13738000 рублей по состоянию на 1 января 2020 г., подлежат удовлетворению.
Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела (часть 1 статьи 103 КАС РФ). Статья 106 КАС РФ относит к числу издержек, связанным с рассмотрением административного дела, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам.
Эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами (часть 3 статьи 107 КАС РФ).
Как разъяснено в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с учетом того, что главой 23 ГПК РФ, главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 7 ГПК РФ, главы 10 КАС РФ.
При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.
Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.
Конституционный Суд Российской Федерации постановлением от 11 июля 2017 г. № 20-П признал положения статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 АПК Российской Федерации не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 35 (части 1, 2 и 3), 46 (части 1 и 2), 53, 55 (часть 3) и 57, в той мере, в какой этими положениями - по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, - при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье исковое заявление, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда: ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, и (или) понесенные этим лицом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи иска, административного иска.
По результатам рассмотрения дела разница между размером оспариваемой кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым № и его рыночной стоимостью составила 21,9 % и не является значительной.
Указанное свидетельствует, что при определении кадастровой оценки объекта недвижимости в результате массовой оценки не было допущено ошибки, существенно нарушавшей права ООО «Гостиница Хакасия».
В силу части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ по административным делам об оспаривании кадастровой стоимости на административного истца возложена обязанность по представлению доказательств несоответствия кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости.
Обратившись в суд, ООО «Гостиница Хакасия» реализовало свое право на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости и указанное право административными ответчиками, с учетом представления надлежащего доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости, заключения судебной экспертизы, не оспаривалось.
В связи с нарушениями, допущенными оценщиком в представленном административном истцом отчете об оценке, на основании определения суда от 25 августа 2022 г. ООО «Бизнес Центр Оценки» проведена судебная экспертиза, однако до настоящего времени услуги эксперта не оплачены.
При таких обстоятельствах с ООО «Гостиница Хакасия» в пользу ООО «Бизнес Центр Оценки» подлежат взысканию расходы за проведение судебной экспертизы в размере 20000 рублей.
Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 177, 249, 298 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Требования административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Гостиница Хакасия» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, поданного14 июля 2022 г., – удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка, кадастровый №, общей площадью ..... кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации и обслуживания гостиницы, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 13738000 (тринадцать миллионов семьсот тридцать восемь тысяч) рублей, определенной по состоянию на 1 января 2020 г.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Гостиница Хакасия» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Бизнес Центр Оценки» расходы за проведение судебной экспертизы в размере 20000 (двадцать тысяч) рублей
Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в месячный срок со дня составления в мотивированной форме путем подачи апелляционной жалобы через Верховный Суд Республики Хакасия.
Председательствующий Вениченко О.В.
В мотивированной форме решение составлено 12 октября 2022 г.