Решение по делу № 2-1627/2023 от 29.08.2023 - о признании недействительными паевых соглашений, признании права собственности, признании членом ЖСК «УЮТ», встречному исковому заявлению <ФИО> к <ФИО> о признании добросовестным приобретателем, признании действительным паевого соглашения, встречному исковому заявлению <ФИО> к <ФИО> о признании добросовестным приобретателем, признании действительным паевого соглашения.

55RS0№-89

Дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 августа 2023 года <адрес>

Ленинский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Куяновой Д.А., при секретаре судебного заседания Давидович О.А., при подготовке и организации судебного заседания помощником судьи Якименко Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора Ленинского административного округа <адрес> в интересах ФИО1 к ЖСК «УЮТ», ФИО2 , ФИО3 о признании недействительными паевых соглашений, признании права собственности, признании членом ЖСК «УЮТ», встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о признании добросовестным приобретателем, признании действительным паевого соглашения, встречному исковому заявлению ФИО3 к ФИО1 о признании добросовестным приобретателем, признании действительным паевого соглашения,

УСТАНОВИЛ:

Прокурор Ленинского административного округа <адрес> обратился в Ленинский районный суд <адрес> в интересах ФИО1 к ЖСК «УЮТ», ФИО2 , ФИО3 о признании недействительными паевых соглашений, признании права собственности, признании членом ЖСК «УЮТ». В обоснование требований указано, что по результатам проверки по обращению ФИО1 было установлено следующее: ДД.ММ.ГГГГ между ЖСК «УЮТ» и ФИО4 заключено паевое соглашение №-ЖК о порядке приема денежных средств и обеспечения жилым помещением. На основании п.1.1 паевого соглашения №-ЖК от ДД.ММ.ГГГГ указанное соглашение заключается сторонами с учетом того, что пайщик желает вступить в члены ЖСК и одновременно с заключением соглашения подает в ЖСК соответствующее заявление. Объектом паевого соглашения является однокомнатная квартира строительный №, жилой площадью (предварительно определенной на основании проектной документации) 23,50 кв.м., расположенная в подъезде № на 2 этаже в строительных осях Вс-Дс/2с-3с девятиэтажного кирпичного жилого дома по адресу: <адрес>. Стоимость одного квадратного метра устанавливается для пайщиков в размере 21 712 рублей, она является окончательной и может быть изменена только по соглашению сторон. Общий размер паевого взноса составляет 645 000 рублей. Пайщик обязан в полном объеме уплатить денежные средства, указанные в п.5.1 соглашения, в размере 645 000 рублей при подписании соглашения. Согласно платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 совершил оплату в сумме 645 000 рублей. Председателем правления ЖСК «УЮТ» ФИО5 ФИО4 выдана справка о полной оплате паевых взносов. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 , ЖСК «УЮТ» в лице председателя правления ФИО5 и ФИО1 заключен трехсторонний договор на реализацию пая в паевом фонде ЖСК «УЮТ», в соответствии с которым пайщик передает приобретателю пай, а тот, в свою очередь, принимает пай и уплачивает пайщику денежные средства в размере 545 000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 написано заявление о принятии его в члены – пайщики ЖСК «УЮТ» и закреплении пая – <адрес>, общей площадью 25,8 кв.м., расположенной в строящемся жилой доме, по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 написано заявление об исключении его из ЖСК «УЮТ» в связи с реализацией пая ФИО1 В реестре членов ЖСК «УЮТ», утвержденном ДД.ММ.ГГГГ общим собранием членов ЖСК «УЮТ», ФИО1 в качестве члена кооператива не значится. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ денежные средства, уплаченные ФИО1 в качестве паевого взноса, ЖСК «УЮТ» не возвращены. При этом между ЖСК «УЮТ» и ФИО2 заключено паевое соглашение №-ЖК от ДД.ММ.ГГГГ о порядке приема денежных средств и обеспечения жилым помещением, объектом которого является однокомнатная квартира строительный №, расположенная в подъезде № на 2 этаже в строительных осях Вс-Дс/2с-3с девятиэтажного кирпичного жилого дома по адресу: <адрес>. В дальнейшем права по данному договору перешли к ФИО3, которая в настоящее время является собственником спорного жилого помещения. Таким образом, ЖСК «УЮТ» нарушил право ФИО1 на реализацию пая в ЖСК «УЮТ» в виде указанного жилого помещения.

С учетом уточнения истец просит:

- признать паевое соглашение между ЖСК «УЮТ» и ФИО2 , заключенное ДД.ММ.ГГГГ №-ЖК, о порядке приема денежных средств и обеспечения жилым помещением, объектом которого является однокомнатная квартира строительный №, расположенная в подъезде № и 2 этаже в строительных осях Вс-Дс/2с-3с девятиэтажного кирпичного жилого дома по адресу: <адрес>, недействительным;

-признать договор на реализацию пая в паевом фонде ЖСК «УЮТ», заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО7 , объектом которого является вышеуказанная квартира, недействительным;

- признать договор на реализацию пая в паевом фонде ЖСК «УЮТ», заключенный между ФИО1 и ФИО4 и ЖСК «УЮТ» в лице председателя правления ЖСК «УЮТ» ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ, действующим;

- признать ФИО1 членом ЖСК «УЮТ»;

- признать за ФИО1 право собственности на пай в ЖСК «УЮТ», эквивалентный вышеуказанной <адрес>.

Во встречном исковом заявлении к ФИО1 ФИО2 с учетом уточнения требований просит признать его добросовестным приобретателем, признать действительным паевое соглашение №-ЖК о порядке приема денежных средств и обеспечения жилым помещением от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между ЖСК «УЮТ» и ФИО2 в паевом фонде ЖСК «УЮТ» по адресу: <адрес>. Указал, что он являлся одним из пайщиков ЖСК «УЮТ». ДД.ММ.ГГГГ на общем собрании членов ЖСК «УЮТ» было принято решение об увеличении размера паевых взносов для завершения строительства дома. В группе ЖСК «УЮТ» в мессенджере WhatsApp пайщики стали сообщать о выходе из кооператива в связи с невозможностью произвести оплату. ФИО2 же, в свою очередь, проанализировав информацию о сдаче дома в 2022 году, понял, что цены на квартиры будут расти, в связи с чем стал интересоваться вопросами приобретения других паев в данном кооперативе. Так, ДД.ММ.ГГГГ он реализовал пай, соответствующий <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ приобрел пай, соответствующий <адрес>, который ДД.ММ.ГГГГ был реализован за 950 000 руб. Затем ему было предложено приобрести пай, соответствующий <адрес>, за 940 000 руб. Данное предложение являлось выгодным, в связи с чем им было заключено паевое соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым были уплачены все необходимые паевые, членские, вступительные взносы. При этом истец от исполнения своих обязанностей уклонялся, не интересовался строительством объектом, хотя не мог не знать о том, что объект строится долго и для завершения его строительства потребуется дополнительное финансирование. Полагает, что истец злоупотребляет своими правами. К правоотношениям сторон необходимо применить ст. 398 ГК РФ.

Во встречном исковом заявлении к ФИО1 ФИО3 просит признать ее добросовестным приобретателем квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, признать действительным договор на реализацию пая в паевом фонде ЖСК «УЮТ» от ДД.ММ.ГГГГ, отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 в полном объеме. В обоснование указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ЖСК «УЮТ» в лице председателя правления ФИО5 и ФИО3 заключен трехсторонний договор на реализацию пая в паевом фонде ЖСК «УЮТ». ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 была принята в члены ЖСК «УЮТ». ДД.ММ.ГГГГ ей была выдана справка о том, что паевой взнос оплачен в полном объёме. За ФИО3 был закреплен пай по адресу: <адрес>, общей площадью 25.80 кв.м. Таким образом, ФИО3 приобрела пай и полностью оплатила его в размере 1 050 000 рублей. Квартира передана ей по акту приёма-передачи, право собственности зарегистрировано.

Помощник прокурора по ЛАО <адрес> ФИО10 уточненные требования поддержала, просила требования удовлетворить. Пояснила, что истец в настоящее время просит признать право собственности на квартиру с учётом того, что дом сдан в эксплуатацию. Просила суд применить надлежащий способ защиты прав истца.

Истец ФИО1 в судебном заседании заявленные требования поддержал, суду пояснил, что принимал участие в общем собрании ЖСК «Уют», проводимого в форме заочного голосования, оформленного протоколом от ДД.ММ.ГГГГ. Бюллетень для голосования был направлен ему по адресу его фактического проживания в р.<адрес>, был им заполнен и направлен в ЖСК «УЮТ» по электронной почте. По вопросу 9 повестки дня (Об утверждении Положения об оплате взносов ЖСК "УЮТ") он голосовал против. В дальнейшем результатами голосования он не интересовался, полагал, что в случае необходимости его известят. Сайтом ЖСК «УЮТ» он не пользуется, как и мессенджером, где ведется переписка членом ЖСК «УЮТ». Таким образом, о необходимости внесения дополнительных взносов он не знал. При этом полагает, что его в любом случае не имели права исключить из числа членов кооператива и продавать его квартиру. При этом уведомление об исключении его из членов ЖСК «УЮТ» он не получал. Летом 2022 года он направлял в ЖСК «УЮТ» письмо по вопросу о регистрации права на квартиру, однако ответа не получил. Пояснил, что в случае необходимости он готов внести дополнительные взносы, а также компенсировать расходы на ремонт квартиры. На возврат ему денежных средств ЖСК «УЮТ» он не согласен, он хочет возвратить принадлежащую ему квартиру. Иных предложений об урегулировании спора, которые бы его устроили, от ЖСК «УЮТ» не поступало. Предложение передать ему квартиру в другом еще не достроенном доме его не устраивает.

Представитель ЖСК «УЮТ» по доверенности ФИО8 в судебном заседании возражала против заявленных требований, пояснила, что ЖСК «УЮТ» может в одностороннем порядке расторгнуть соглашение в случае неоплаты паевых взносов. ФИО1 являлся пайщиком, принимал участие в голосование, ему было известно о повышении стоимости пая. Пояснила, что ЖСК «УЮТ» готов вернуть стоимость паевого взноса либо может предложить истцу квартиру в другом строящемся доме.

ФИО2 в судебном заседании пояснил, что им приобретались квартиры в строящемся <адрес> в <адрес> для дальнейшей реализации. Денежные средства в счёт оплаты по заключаемым договорам им передавались в наличной форме. Ему было известно, что данные квартиры реализовались в связи с тем, что пайщики отказались от доплаты, в результате чего договоры с ними были расторгнуты. Просил отказать в заявленных требованиях и удовлетворить его встречные требования.

ФИО3 и ее представитель по устному ходатайству ФИО9 в судебном заседании встречные исковые требования поддержали, пояснили, что ФИО3 является добросовестным покупателем, которая произвела полную оплату стоимости спорной квартиры. В настоящее время в квартире сделан ремонт, там проживает сын ФИО3

Третье лицо ООО «МЕГАТРАНС» в судебном заседании участия не принимало, о дате и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

Третье лицо ООО «ПроектТерра» в судебном заседании участия не принимало, о дате и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

Выслушав стороны исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ЖСК «УЮТ» и ФИО4 заключено паевое соглашение №-ЖК о порядке приема денежных средств и обеспечения жилым помещением.

На основании п.1.1 Паевого соглашения №-ЖК от ДД.ММ.ГГГГ указанное соглашение заключается сторонами с учетом того, что пайщик желает вступить в члены ЖСК и одновременно с заключением соглашения подает в ЖСК соответствующее заявление.

Объектом паевого соглашения является однокомнатная квартира строительный №, жилой площадью (предварительно определенной на основании проектной документации) 23,50 кв.м., расположенная в подъезде № на 2 этаже в строительных осях Вс-Дс/2с-3с девятиэтажного кирпичного жилого дома по адресу: <адрес>.

Стоимость одного квадратного метра устанавливается для пайщиков в размере 21 712 рублей, она является окончательной и может быть изменена только по соглашению сторон. Общий размер паевого взноса составляет 645 000 рублей (п. 5.1).

Пайщик обязан в полном объеме уплатить денежные средства, указанные в п.5.1 соглашения, в размере 645 000 рублей при подписании соглашения.

Датой внесения пайщиком денежных средств будет являться дата фактического зачисления денежных средств на расчётный счёт ЖСК или дата выдачи приходного ордера (иного документа), подтверждающего внесение денежных средств в кассу ЖСК. На основании указанных документов по просьбе пайщика ЖСК выдаёт ему справку о полной оплате паевого взноса (пункт 5.2. соглашения).

Согласно справке ЖСК «УЮТ» от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 44) паевой взнос по соглашению №-ЖК оплачен ФИО4 в полном объёме в размере 645 000 рублей, что также подтверждается копией платежного поручения (л.д. 45).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 , ЖСК «УЮТ» в лице председателя правления ФИО5 и ФИО1 заключен трехсторонний договор на реализацию пая в паевом фонде ЖСК «УЮТ», в соответствии с которым ФИО4 передал ФИО1 пай, принадлежащий на основании паевого соглашения №-ЖК, которое гарантирует пайщику по окончании строительства предоставление жилого помещения – однокомнатной квартиры со строительным номером 24 в жилом доме по адресу: <адрес>.

Оплата пая в размере 545 000 руб. производится при подписании договора.

В материалы дела представлена расписка, согласно которой ФИО4 получил от ФИО1 денежные средства в размере 545 000 руб. (л.д. 46).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился с заявлением в ЖСК «УЮТ» о принятии его в члены ЖСК «УЮТ» (л.д. 14), после чего был принят в число членов кооператива, что ЖСК «УЮТ» не оспаривалось.

Судом установлено, что председателем ЖСК «УЮТ» ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ было принято решение о проведении ДД.ММ.ГГГГ внеочередного собрания членов кооператива (общего собрания). На повестку дня среди прочего были вынесены вопросы: № «Об утверждении списка пайщиков-членов ЖСК «УЮТ» в соответствии со списком. Приложение № к бюллетеню»; № «Об утверждении Положения об оплате членских взносов в редакции №».

По итогам проведения общего собрания по вопросу № повестки дня «Об утверждении Положения об оплате взносов ЖСК «УЮТ» (редакция 3). Приложение № к бюллетеню» принято решение - Утвердить Положение об оплате взносов ЖСК «УЮТ» (редакция 3). Приложение № к бюллетеню. Указанное решение оформлено протоколом внеочередного общего собрания (Конференции) членов ЖСК «УЮТ», проводимого в форме заочного голосования с помощью бюллетеней в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 6 утвержденного Положения об оплате взносов ЖСК «УЮТ» (редакция 3) порядок и условия внесения паевого взноса членом жилищного кооператива определяются Уставом жилищного кооператива и настоящим Положением.

Согласно пункту 16 Положения в связи с длительным характером строительства, внесением изменений в проектную документацию, существенным изменением экономической обстановки в регионе, после проведенного экономического анализа, составления дополнительных смет, необходимых для завершения строительства многоквартирного дома по адресу: <адрес> Ленинском административном округе <адрес>. Жилой <адрес>, общий размер денежных средств, необходимых для окончания строительства вышеуказанного жилого дома составляет 52 481 010, 22 рублей.

В целях финансирования завершения строительства дома и сдачи его в эксплуатацию стоимость каждого паевого взноса действующего члена Кооператива, увеличивается на 4 451 рублей на один квадратный метр общей площади пая. Оплата пайщиками паевого взноса на завершение строительства осуществляется в срок до ДД.ММ.ГГГГ 50% и 50% в срок до ДД.ММ.ГГГГ любым способом, согласованным сторонами и не запрещенным законодательством.

Как указывает ЖСК «УЮТ», в связи с принятием указанного решения стоимость паевых взносов увеличилась. У ФИО1 возникла обязанность доплатить по паевому взносу сумму в размере 57 417,90 руб. в срок до ДД.ММ.ГГГГ и сумму в размере 57 417,90 руб. в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с тем, что в срок до ДД.ММ.ГГГГ от ФИО1 денежные в ЖСК «УЮТ» не поступили, в адрес истца было направлено уведомление от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении паевого соглашения, что подтверждается описью вложения и почтовой квитанцией, а также отчетом об отслеживании отправления №.(л.д.58-60).

ДД.ММ.ГГГГ ЖСК «УЮТ» заключило с ФИО2 паевое соглашение №-ЖК, по условиям которого последним был приобретен пай, эквивалентный <адрес>, общей площадью 25,8 кв.м., расположенной в строящемся жилой доме, по адресу: <адрес>.

Общий размер паевого взноса (с учётом п. 1 дополнительного соглашения к договору) составил 940 436 руб.

В связи с полной оплатой паевого взноса ФИО2 выдана соответствующая справка ЖСК «Уют» от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 , ЖСК «УЮТ» в лице председателя правления ФИО5 и ФИО3 заключен трехсторонний договор на реализацию пая в паевом фонде ЖСК «УЮТ», в соответствии с которым ФИО2 передал ФИО3 пай, принадлежащий на основании паевого соглашения №-ЖК от ДД.ММ.ГГГГ, которое гарантирует пайщику по окончании строительства предоставление жилого помещения – квартиры со строительным номером 24 в жилом доме по адресу: <адрес>.

В соответствии с п. 2 данного договора оплата пая в размере 1 050 000 руб. осуществляется приобретателем при подписании данного договора.

Факт оплаты ФИО3 ФИО11 денежных средств в указанном размере подтверждается распиской (л.д. 121).

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к паевому соглашению №-ЖК п. 5.1 договора был изложен в редакции, согласно которой общий размер паевого взноса составляет 984 104 руб.

Также ДД.ММ.ГГГГ ЖСК «УЮТ» выдало ФИО3 справку, подтверждающую оплату по паевому соглашению №-ЖК в полном объёме – в размере 984 104 руб.

Согласно выписке из ЕГРН с ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности ФИО3 на квартиру с кадастровым номером 55:36:160103:7980, расположенную по адресу: <адрес>.

При рассмотрении требований истца о признании действующим заключённого с ним паевого соглашения, признании недействительными последующих сделок и признании права собственности на объекты недвижимости суд полагает необходимым исходит из следующих норм права.

Статьей 8 ГК РФ предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе и из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу части 1 статьи 110 Жилищного кодекса РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

В части 2 настоящей статьи указано, что члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. При проведении реконструкции многоквартирного дома жилищный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке реконструкцию этого дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами (часть 4 статьи 110 Жилищного кодекса РФ).

По смыслу указанных норм жилищный кооператив - это юридическое лицо, создаваемое с целью удовлетворения потребности граждан в жилье путем объединения паевых взносов.

Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» допускается привлечение жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на этот момент в установленном порядке в эксплуатацию (пункт 3 части 2 статьи 1).

Пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно пункту 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абзацы второй, третий пункта 2, пункт 4 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 4 статьи 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Аналогичные разъяснения содержатся в абзаце третьем пункта 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

В силу пункта 4 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью (часть 1 статьи 129 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Если из кооператива исключен член кооператива, который полностью оплатил паевой взнос, то ему паевой взнос в таком случае не возвращается, так как он, оплатив этот взнос, приобрел право собственности на соответствующее помещение и долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

В силу положений ст. 132 Жилищного кодекса Российской Федерации члену жилищного кооператива, не выплатившему полностью паевого взноса и исключенному из жилищного кооператива, выплачивается сумма его пая в сроки и на условиях, которые предусмотрены уставом кооператива. Срок такой выплаты не может быть более чем два месяца со дня принятия жилищным кооперативом решения об исключении члена жилищного кооператива.

Исходя из положений приведенных правовых норм, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, истец надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за помещение в полном объеме, вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ответчика.

ЖСК «УЮТ» в ходе судебного разбирательства не оспаривало факт членства ФИО12 в ЖСК «УЮТ», заключения с ним паевого соглашения и выплаты им в полном объеме паевых взносов, определенных паевым соглашением, однако ссылалось на расторжение паевого соглашения по инициативе ЖСК в связи с неуплатой пайщиком дополнительного взноса на завершение строительства.

В п. 1.11 раздела 1 Устава ЖСК «УЮТ» определены виды взносов и их понятия. Так имущественными взносами являются вступительные, паевые и членские взносы, уплачиваемые членами Кооператива в денежном или имущественном выражении.

Вступительный взнос – сумма, уплачиваемая членами кооператива при вступлении в Кооператив; первоначальный паевой взнос – паевой взнос в паевой фонд Кооператива, вносимый членом Кооператива при вступлении в кооператив; паевой взнос - это регулярный денежный или имущественный взнос члена кооператива в паевой фонд кооператива; первичный взнос – сумма вступительного взноса и первоначального паевого взноса в денежном выражении; дополнительный взнос - денежная сумма, уплачиваемая членами кооператива в порядке, определяемом Правлением кооператива, для покрытия убытков кооператива. Пай – это совокупность паевых взносов члена Кооператива, равная стоимости жилого помещения.

Согласно п. 3.4 Устава до полной оплаты членами кооператива пая за жилые помещения, а также иных платежей, предусмотренных настоящим Уставом и внутренними документами кооператива, указанные жилые помещения принадлежат Кооперативу. Члены кооператива, полностью внесшие свой пай за жилые помещения, а также иные платежи, предусмотренные Уставом и внутренними документами Кооператива, приобретают право собственности на соответствующее имущество.

В силу п. 3.6 Устава размеры вступительного и паевого взноса определяются Правлением кооператива и отражаются в Положении о порядке оплаты паевых и иных платежей и предоставления жилых помещений, утверждаемом Правлением.

Согласно подписанному ФИО12 паевому соглашению стоимость одного квадратного метра устанавливается данным паевым соглашением, является окончательной и может быть изменена только по соглашению сторон.

Пунктами 5.2-5.4 паевого соглашения предусмотрен порядок уплаты паевого взноса, согласно которому паевой взнос, определенный сторонами договора, вносится в момент подписания соглашения.

Факт оплаты истцом паевого взноса, определенного соглашением, подтверждается представленными в материалы дела документами и ответчиком не оспаривается.

Суд приходит к выводу о том, что взносы в размере 4 451 руб. на 1 кв.м., которые установлены Положением об оплате взносов в редакции 3, утвержденным решением общего собрания от 01.10.2021, по своему характеру являются дополнительными.

Пункт 6.4 соглашения предоставляет ЖСК право в одностороннем порядке расторгнуть соглашение в случае нарушения пайщиком срока внесения паевого взноса более чем на 10 (десять) календарных дней.

Однако паевые взносы, внесение которых является основанием для возникновения у члена ЖСК права собственности на объект недвижимости, были предусмотрены паевым соглашением и были внесены истцом в полном объеме.

Соответственно, право на расторжение паевого соглашения на основании п. 6.4 у ЖСК «УЮТ» отсутствовало.

Согласно п. 19 вышеуказанного Положения об оплате взносов ЖСК «УЮТ» (редакция 3) за нарушение обязанности по внесению членских, паевых, и иных взносов, подлежат начислению пени в размере 0,5% от суммы неуплаченных взносов за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока внесения соответствующих взносов по день платы таких взносов фактически.

Следовательно, решение о расторжении соглашения в одностороннем порядке ЖСК «УЮТ» принято в нарушение Устава ЖСК, положения об оплате взносов, в котором не предусмотрено расторжение паевого соглашения в случае нарушения сроков внесения членских, паевых и иных взносов в ЖСК «УЮТ».

Таким образом, требования истца ФИО12 о признании заключённого им паевого соглашения о порядке приема денежных средств и обеспечения жилым помещением действующим следует признать обоснованными.

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п. 1 ст. 166 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п. 2 данной статьи сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Суд отмечает, что право распорядиться имуществом путём заключения договора имеется только у собственника; сделка, заключённая иным лицом, не наделённым собственником соответствующими полномочиями, является ничтожной.

Принимая во внимание, что на момент заключения договора с ФИО2 ЖСК «УЮТ» не обладало правом на отчуждение пая, эквивалентного <адрес>, суд приходит к выводу о наличии оснований для признания паевого соглашение о порядке приема денежных средств и обеспечения жилым помещением от ДД.ММ.ГГГГ №-ЖК, заключенного между жилищно-строительным кооперативом «УЮТ» и ФИО2 , недействительным.

Соответственно, недействительным является и заключённый ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 , ЖСК «УЮТ» в лице председателя правления ФИО5 и ФИО3 договор на реализацию пая в паевом фонде ЖСК «УЮТ».

Признание указанных сделок недействительными не будет противоречить положениям ст. 302 ГК РФ, согласно которой если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли (п. 1).

Исходя из пункта 1 статьи 302 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Аналогичные разъяснения приведены в пункте 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Как разъяснено в п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22, спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.

Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ (п. 35 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/2).

В соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем (п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/2).

Правила ст. 302 ГК РФ в данном случае также не препятствуют удовлетворению заявленных истцом требований о признании за ним права собственности на спорное жилое помещение и прекращении права собственности ФИО3

В данном случае ФИО3 приобрела пай, соответствующий <адрес>, по возмездной сделке, и. кроме того, как следует из материалов дела, является добросовестным приобретателем.

Добросовестность ФИО3 как приобретателя спорной квартиры не оспаривалась ни ФИО1 , ни ФИО2 , ни ЖСК «УЮТ».

Факт осуществления ФИО3 оплаты по заключённому с ФИО2 договору подтверждается достоверными доказательствами, представленными в материалы дела и никем не оспаривался.

Как было отмечено, в материалах дела имеется расписка ФИО2 о получении от ФИО3 денежных средств, а также выписка по счёту вклада, открытому на имя ФИО3 в ПАО Сбербанк, согласно которой счёт был закрыт ДД.ММ.ГГГГ, в эту же дату (то есть за день до заключения сделки) ФИО3 были выданы денежные средства в размере 951 709,59 руб.

Оснований полагать, что ФИО3 знала или должна была знать об отсутствии у ЖСК «УЮТ», а затем и у ФИО2 права распоряжения паем, соответствующем <адрес>, не имеется. ФИО3 ранее членом данного кооператива не являлась, об обстоятельствах исключения пайщиком из числа членов данного кооператива не знала. При заключении договора ФИО3 не сообщалось о том, что ранее аналогичный договор в отношении этой же квартиры был заключен с ФИО1 , узнать о данных обстоятельствах из иных источников ФИО3 не могла. При этом ФИО3 являлась первым приобретателем, право собственности которого зарегистрировано в ЕГРН, ранее регистрационные записи в отношении данного объекта недвижимости не вносились.

Таким образом, суд считает возможным удовлетворить встречные исковые требования ФИО3 в части признаний её добросовестным приобретателем.

Вместе с тем, данные выводы не могут являться основанием для отказа в удовлетворении требований ФИО1 , поскольку, как следует из вышеприведённых обстоятельств дела, объект недвижимости, который должен был быть ему передан по условиям паевого соглашения, заключенного с ЖСК «УЮТ», был реализован ЖСК «УЮТ» иным лицам помимо его воли.

Доводы участвующих в деле лиц о том, что ФИО1 принимал участие в общем собрании членов ЖСК «УЮТ», на котором решался вопрос о внесении дополнительных взносов, однако в последующем данные взносы не оплатил, судьбой строительства не интересовался, чем способствовал расторжению с ним паевого соглашения и заключению в отношении данной квартиры иных договоров, судом отклоняются.

ФИО1 , как усматривается из материалов дела, действительно принимал участие в голосовании и проголосовал «против» по вопросу № повестки дня «Об утверждении Положения об оплате взносов ЖСК «УЮТ» (редакция 3). Приложение № к бюллетеню». Заполненный бюллетень был направлен ФИО1 в ЖСК «УЮТ» по электронной почте.

Как пояснил ФИО1 , о результатах собрания ему известно не было, при этом он исходил из того, что в случае необходимости внесения каких-либо дополнительных взносов он будет поставлен об этом в известность.

Следует отметить, что ФИО1 в любом случае не мог предполагать, что в случае невнесения им дополнительных взносов для него наступят последствия в виде исключения из числа членов кооператива и дальнейшей продажи ранее приобретённого им пая с учётом того, что предусмотренная договором сумма паевого взноса была выплачена им в полном объёме, поскольку указанные действия ЖСК «УЮТ» действующему гражданскому законодательству и условиям договора не соответствуют.

Как было отмечено, в самом Положении об оплате взносов ЖСК «УЮТ», которое утверждалось на общем собрании, вышеуказанные последствия невнесения дополнительных взносов не были предусмотрены, в качестве меры ответственности пайщика за несвоевременное внесение взносов установлена неустойка.

Также суд обращает внимание на то, что уведомление ЖСК «УЮТ» о расторжении паевого соглашения было сдано в организацию почтовой связи ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 91), а фактически было отправлено ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается сведениями об отслеживании почтового отправления, размещёнными на сайте Почты России.

Таким образом, как договор с ФИО2 , так и договор с ФИО3 были заключены ещё до фактической отправки ФИО1 указанного уведомления, в связи с чем не имеется каких-либо оснований для вывода о том, что в случае проявления ФИО1 больше степени осмотрительности и принятия им мер по выяснению информации, связанной со статусом его пая и уплатой дополнительных взносов, последующие сделки могли бы не состояться.

Кроме того, указанное уведомление было направлено по адресу: <адрес> не было получено адресатом – было возвращено отправителю ДД.ММ.ГГГГ из-за истечения срока хранения.

Однако ФИО1 в указанный период времени фактически проживал по адресу: <адрес>, р.<адрес>, о чём ЖСК «УЮТ» было известно. Истцом в материалы дела представлены сведения (копия почтового конверта с описью вложения), подтверждающие, что по указанному адресу ему направлялся бюллетень для голосования, который был им получен.

Таким образом, ФИО1 по не зависящим от него причинам длительное время не знал о сделках, совершённых с паем, эквивалентным <адрес>, который ранее был приобретен им и от прав на который он не отказывался.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направил в ЖСК «УЮТ» претензию, в которой просил предоставить ему необходимые документы для оформления права собственности на приобретённую квартиру, однако ответ на данную претензию ФИО1 не направлялся, что не оспаривалось представителем ЖСК «УЮТ».

Судом при разрешении заявленных требований отклоняются ссылки ответчиков по первоначальному иску на положения ст. 398 ГК РФ, согласно которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Указанная норма регулирует последствия неисполнения гражданско-правового обязательства по передаче вещи, однако в настоящем случае права истца ФИО1 подлежат приоритетной защите, поскольку по смыслу вышеприведённых норм с момента выплаты паевого взноса у него возникло право собственности на соответствующий пай, при этом в дальнейшем спорный объект с нарушениями действующего законодательства был передан иным лицам.

Таким образом, рассматривая требования ФИО1 о признании права собственности на квартиру с кадастровым номером № расположенную по адресу: <адрес>, Ленинский АО, <адрес>, суд находит их подлежащими удовлетворению, поскольку на основании заявления, поданного истцом в ЖСК «Уют» при заключении паевого соглашения, ФИО1 был принят в члены-пайщики ЖСК, за ним закреплена квартира, в соответствии с заключенным паевым соглашением им исполнены обязательства по оплате вступительного и паевого взноса в полном объеме, что не оспаривал в судебном заседании представитель ЖСК «Уют». Заключенные в последующем сделки в отношении данной квартиры признаны недействительными настоящим решением суда.

Принимая во внимание, что на момент разрешения спора ФИО1 исключен из членов ЖСК, правовые основания для его исключения по инициативе кооператива отсутствовали, заявление выходе из состава членов ЖСК он не подавал, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований ФИО1 о признании его членом ЖСК.

Оснований для удовлетворения встречного искового заявления ФИО2 , в том числе о признании его добросовестным приобретателем, суд не находит.

ФИО2 , как следует из его объяснений, производил расчёты по рассматриваемому договору с ЖСК «УЮТ» наличными денежными средствами, при этом за непродолжительный период времени он заключил несколько паевых соглашений, оплату по которым производил аналогичным образом. ЖСК «УЮТ» получение от ФИО2 денежных средств не оспаривало.

ФИО2 также пояснил, что знал о ситуации, связанной с нежеланием некоторых пайщиков оплачивать дополнительные взносы и о расторжении с ними соглашений, также ему было известно о том, что до этого все квартиры в доме были куплены. Однако при залючении рассматриваемого договора с ЖСК «УЮТ» ФИО2 не принимал мер для установления предыдущего собственника пая и не выяснял информацию об основаниях прекращения с ним правоотношений, соответствующие сведения в ЖСК «УЮТ» не запрашивал.

При этом необходимо отметить, что избранный способ защиты права должен способствовать восстановлению нарушенных или оспариваемых прав. Вместе с тем, выводы о добросовестности или недобросовестности ФИО2 какого-либо правового значения в рамках рассмотрения данного спора не имеют. С учётом вышеприведённых норм права данные обстоятельства должны быть установлены в отношении последнего приобретателя спорного объекта недвижимости (в данном случае – ФИО3), поскольку от этих обстоятельств зависит наличие возможности удовлетворения требований лица, утратившего имущество, помимо своей воли.

В связи с этим выводы о добросовестности ФИО2 на результаты рассмотрения данного спора и на права данного лица и возможность их дальнейшей защиты не влияют.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования прокурора Ленинского административного округа <адрес> в интересах ФИО1 удовлетворить.

Признать паевое соглашение о порядке приема денежных средств и обеспечения жилым помещением от ДД.ММ.ГГГГ №-ЖК, заключенное между жилищно-строительным кооперативом «УЮТ» и ФИО2 , недействительным.

Признать договор на реализацию пая в паевом фонде жилищно-строительного кооператива «УЮТ», заключенный между ФИО2 , жилищно-строительным кооперативом «УЮТ» и ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ, недействительным.

Признать паевое соглашение о порядке приема денежных средств и обеспечения жилым помещением от ДД.ММ.ГГГГ №-ЖК, заключенное между жилищно-строительным кооперативом «УЮТ» и ФИО1 , действующим.

Признать ФИО1 , ДД.ММ.ГГГГ г.р. № членом жилищно-строительного кооператива «УЮТ».

Прекратить право собственности ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (СНИЛС <***>) на объект недвижимости – жилое помещение (квартиру) с кадастровым номером 55:36:160103:7980, расположенное по адресу: <адрес>, Ленинский АО, <адрес>.

Исключить из единого государственного реестра недвижимости запись № от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации права собственности ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (СНИЛС <***>) на объект недвижимости – жилое помещение (квартиру) с кадастровым номером № расположенное по адресу: <адрес>, Ленинский АО, <адрес>.

Признать право собственности ФИО1 , ДД.ММ.ГГГГ г.р. №) на объект недвижимости – жилое помещение (квартира) с кадастровым номером № расположенное по адресу: <адрес>, Ленинский АО, <адрес>.

Признать ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (СНИЛС <***>) добросовестным приобретателем объекта недвижимости – жилого помещения (квартиры) с кадастровым номером № расположенное по адресу: <адрес>, Ленинский АО, <адрес>.

В удовлетворении остальной части встречных исковых требований ФИО3 отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 отказать.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путём подачи апелляционной жалобы в Ленинский районный суд <адрес> в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья: Д.А. Куянова

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ