Производство № 2-2204/2025

УИД 28RS0004-01-2025-001653-95

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

3 апреля 2025 года город Благовещенск

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Данилова Е.А.

при секретаре судебного заседания Эглит Н.В.

с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2, представителей ответчика ФИО3, ФИО4, третьего лица ФИО5

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ИП ФИО6 об освобождении нежилого помещения,

установил:

ФИО1 обратился в суд с указанным исковым заявлением, в обоснование которого указал, что 01.08.2024 года между собственниками и ответчиком был заключен договор пользования недвижимым имуществом, расположенным по адресу: ***, общей площадью 119,2 кв.м, ограниченным границами помещений с номерами 1, 2, 5, 13 (кадастровый номер ***) согласно плана технического паспорта на объект от 2003 года.

Пунктом 1.3. договора установлено, что помещение находится в пользовании сроком на три месяца с 01.08.2024 года по 31.10.2024 года. На основании п. 4.3. договор был автоматически пролонгирован на такой же срок до 31.01.2025 года.

Пунктом 4.3. договора предусмотрено, что в случае, если после окончания второго срока договора стороны не заключили новый договор, он считается прекращенным. Продление (автоматическая пролонгация) договора на новый срок не предусмотрено. Ссудополучатель в этом случае обязан незамедлительно освободить помещение до окончания срока настоящего договора и передать имущество ссудодателю.

Новый договор между сторонами заключен не был. Действие договора пользования недвижимым имуществом от 01.08.2024 года прекращено 31.01.2025 года.

До настоящего времени ответчик нежилое помещение не освободил и не передал его истцу, на уведомления и звонки не отвечает, никаких действий по освобождению нежилого помещения не предпринимает, продолжает его занимать в отсутствие законных оснований.

Направленное в адрес ответчика требование от 17.01.2025 года об освобождении нежилого помещения оставлено без удовлетворения.

На основании изложенного, истец просит обязать ответчика ИП ФИО6 освободить нежилое помещение по адресу: ***, общей площадью 119,2 кв.м, кадастровый номер ***, ограниченное границами помещений с номерами 1, 2, 5, 13 согласно плана технического паспорта на объект от 2003 года, передать помещение согласно п. 2.2. договора по акту приема-передачи собственникам недвижимого имущества.

В судебном заседании истец ФИО1, представитель истца ФИО2 доводы искового заявления поддержали, настаивали на удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО3 с исковыми требованиями не согласился, в обоснование возражений указал, что истец за месяц до истечения срока договора аренды в устном порядке предупредил ответчика об увеличении размера арендной платы до 120 000 рублей в месяц. В случае несогласия ответчика на внесение изменений в договор в части его цены, предупредил о прекращении арендных отношений и необходимости освобождения арендуемого помещения в срок до 01.02.2025 года. В настоящее время ответчик занимает помещение по адресу: *** законно на основании договора аренды от 01.02.2025 года, заключенного с ФИО7, являющейся собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности, в связи с чем, основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.

Третье лицо ФИО5 поддержал заявленные исковые требования, полагал их подлежащими удовлетворению.

В судебное заседание не явились ответчик ИП ФИО6, третьи лица ФИО7, ФИО1, ФИО8 О времени и месте судебного заседания извещались судом надлежащим образом в соответствии с требованиями ст. ст. 113, 118 ГПК РФ. Сведения о причинах неявки не предоставили, об уважительных причинах неявки не сообщили.

Ответчик, воспользовавшись правом, предоставленным ч. 1 ст. 48 ГПК РФ, обеспечила явку в суд представителей.

На основании положений ч. ч. 3, 4 ст. 167 ГПК РФ, п. 1 ст. 165.1 ГК РФ, а также ст. 154 ГПК РФ, предусматривающей сроки рассмотрения и разрешения гражданских дел, дело рассмотрено судом в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства по имеющимся доказательствам.

Выслушав доводы лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что нежилое помещение с кадастровым номером ***, площадью 250,9 кв.м, расположенное на первом этаже многоквартирного дома по адресу: *** находится в общей долевой собственности ФИО7 (1/2 доля), ФИО8 (2/10 доли), ФИО1 (1/10 доля), ФИО1 (1/10 доля), ФИО5 (1/10 доля).

01.08.2024 года между ФИО7, ФИО5, ФИО1, ФИО8, ФИО1 (арендодатель) и ИП ФИО6 (арендатор) был заключен договор пользования имуществом.

В соответствии с условиями данного договора с учетом дополнительного соглашения к нему от 01.09.2024 года арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях, изложенных в настоящем договоре по акту приема-передачи имущество – нежилое помещение, находящееся по адресу: ***, общей площадью 119,2 кв.м, ограниченное границами помещений № 1, 2, 5, 13 согласно плана технического паспорта на объект от 2003 года. Назначение использования – магазин.

В соответствии с пунктом 1.3. договора помещение передается в пользование сроком на три месяца с 01.08.2024 года по 31.10.2024 года.

Ежемесячная арендная плата за пользование имуществом в силу пунктов 1.5., 1.6. договора составляет 94 253 рубля и производится первого числа каждого месяца путем предоплаты.

Пунктами 4.2., 4.3. договора предусмотрено, что арендодатель обязан письменно уведомить арендатора о своем желании заключить новый договор не позднее 30 дней до момента окончания срока договора.

В случае, если после окончания срока договора арендатор продолжает пользоваться помещением и ни одна из сторон не выразила своего намерения прекратить данный договор он считается автоматически пролонгированным на новый (такой же срок) только один раз. В случае, если после окончания второго срока договора стороны не заключили новый договор, он считается прекращенным. Продление (автоматическая пролонгация) договора на новый срок не предусмотрено. Арендатор в этом случае обязан незамедлительно освободить помещение до окончания срока настоящего договора и передать имущество ссудодателю.

По окончанию срока действия настоящего договора или при его расторжении арендатор обязан освободить занимаемое помещение в последний день действия договора (пункт 2.2.11.).

Согласно акту приемки передачи недвижимого имущества от 01.08.2024 года, арендаторы передали, а арендодатель принял нежилое помещение, находящееся по адресу: ***, общей площадью 119,2 кв.м, ограниченное границами помещений № 1, 2, 5, 13 согласно плана технического паспорта на объект от 2003 года в день заключения договора и подписания данного акта.

Правоотношения, сложившиеся между сторонами на основании договора аренды нежилого помещения от 01.08.2024 года подлежат регулированию общими номами ГК РФ об обязательствах и специальными нормами, содержащимися в главе 34 ГК РФ.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Пунктом 1 ст. 610 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Приведенная норма права устанавливает возможность возобновления срока действия договора аренды на неопределенный срок, в случае фактического выражения сторонами договора воли на сохранение отношений по истечении срока действия договора независимо от того, было ли соответствующее условие закреплено в договоре.

Однако в силу принципа свободы договора (п. 2 ст. 1, ст. 421 ГК РФ), стороны вправе предусмотреть в договоре аренды условия, исключающие возобновление договора по окончании срока его действия на неопределенный срок, а потому при наличии в договоре условия о невозможности продления договора на неопределенный срок либо условия о продлении договора только посредством подписания соответствующего соглашения положения пункта 2 ст. 621 ГК РФ не могут применяться к отношениям сторон.

Сторонами по делу не оспаривалось, что после истечения установленного п. 1.3. договора срока аренды ИП ФИО6 продолжала пользоваться арендуемым помещением, ни одна из сторон договора не выразила намерения прекратить данный договор. В связи с этим на основании п. 4.3. договор аренды от 01.08.2024 года был пролонгирован на новый (такой же) срок с 01.11.2024 года по 01.02.2025 года. Поскольку условиями договора аренды предусмотрена возможность его однократного продления, суд приходит к выводу о том, что действие этого договора прекратилось в день окончания последнего срока аренды, то есть 01.02.2025 года.

Судом также учитывается, что заблаговременно до истечения срока действия договора арендатору было направлено уведомление о намерении арендодателя прекратить арендные отношения в связи с истечением срока договора.

В уведомлении от 17.01.2025 года истцом был установлен ответчику срок освобождения нежилого помещения до 31.01.2025 года. Недвижимое имущество должно быть передано арендодателю по акту приема-передачи в состоянии, обусловленном договором. Кроме того, ответчику было предложено оплатить всю имеющуюся задолженность.

Однако в установленный срок какого-либо ответа на данное уведомление от ответчика не поступило. До настоящего времени нежилое помещение не освобождено, что не оспаривалось стороной ответчика в ходе судебного разбирательства.

Возражая против удовлетворения исковых требований, представитель ответчика ссылался на то, что 01.02.2025 года ИП ФИО6 был заключен договор аренды с ФИО7, являющейся собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение по адресу: ***, в связи с чем, полагает, что ответчик пользуется арендуемым помещением на законных основаниях.

В материалы дела стороной ответчика представлен договор аренды от 01.02.2025 года, заключенный между ФИО7 в лице представителя ФИО9, действующего на основании доверенности (арендодатель) и ИП ФИО6 (арендатор), предметом которого является: нежилое помещение, расположенное по адресу: *** для использования под магазин, общей площадью 119,2 кв.м. Вышеуказанное имущество находится в собственности (в 1/2 доле) арендодателя. Из общей площади 119,2 кв.м арендатор арендует 60 кв.м. Арендуемое помещение 60 кв.м на основании п. 1.3. договора сдается в аренду сроком на 11 месяцев с 01.02.2025 года по 01.01.2026 года с пролонгацией неограниченное количество раз. Арендатор уплачивает арендодателю в течение срока действия настоящего договора ежемесячно арендную плату в размере 46 330 рублей, первого числа каждого месяца путем предоплаты, начиная с 01.02.2025 года (п.п. 3.1., 3.2. договора).

На основании ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, в силу п. 1 ст. 246 ГК РФ, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Статья 247 ГК РФ предусматривает, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Сдача в аренду имущества является осуществлением правомочия собственника по распоряжению имуществом. В свою очередь, в силу прямого указания закона распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников независимо от размера долей. Следовательно, собственник нежилого помещения вправе передавать его по договору аренды иным лицам только с согласия других сособственников нежилого помещения.

Предоставление одним собственником нежилого помещения в аренду гражданско-правовым договорам во владение и пользование нежилого помещения (его части) другим лицам предполагает, что эти лица будут пользоваться общим имуществом, а поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом арендатором необходимо согласовать с другими сособственниками (участниками общей долевой собственности). Если такое согласие не достигнуто, то порядок пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности, устанавливается судом.

В рассматриваемом случае соглашение между собственниками нежилого помещения с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: *** порядке пользования данным недвижимым имуществом не заключалось, не был определен порядок пользования спорным нежилым помещением, в том числе в судебном порядке. Доказательств, свидетельствующих об обратном, материалы дела не содержат.

Кроме того, в ходе судебного разбирательства установлено, что при заключении договора аренды 01.02.2025 года с ответчиком, ФИО7, являющаяся собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанное нежилое помещение, согласия на сдачу помещения (его части) в аренду у других участников общей долевой собственности не получила.

Как следует из объяснений истца ФИО1, третьего лица ФИО5, данных в судебном заседании, своего согласия на сдачу в аренду части помещения с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: *** они не давали. Возражали против продолжения арендных правоотношений, а также заключения новых договоров аренды с ответчиком.

Таким образом, ФИО7, являясь одним из пяти сособственников недвижимого имущества, находящегося в общей долевой собственности, не вправе была единолично распоряжаться им без согласия остальных собственников путем сдачи помещения (его части) в аренду ответчику.

Судом также учитывается, что доли собственников нежилого помещения не выделены в натуре в виде конкретных частей помещения, то есть, не индивидуализированы, порядок пользования помещением не определен, следовательно, каждый из участников общей долевой собственности праве владеть, пользоваться и распоряжаться всеми помещениями спорного объекта недвижимости.

Гражданское законодательство, регулирующее режим общей долевой собственности, не допускает аренды доли в праве, если эта доля не выделена в натуре в качестве индивидуально-определенной вещи. Доля в праве собственности согласно ст. 606, 607 ГК РФ не может являться самостоятельным предметом аренды. Конкретные помещения, подлежащие передаче в аренду ответчику согласно плану технического паспорта на объект, в договоре аренды от 01.02.2025 года не указаны.

Частью 3 ст. 17 Конституции РФ установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Данному конституционному положению корреспондирует п. 3 ст. 1 ГПК РФ, согласно которому при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Право собственников - участников общей долевой собственности владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом не может быть истолковано, как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам остальных собственников. Использование единолично одним собственником общего имущества, получение от этого дохода без согласия других собственников нельзя считать соответствующим требованиям закона.

На основании вышеизложенного, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности по правилам ст. ст. 12, 56, 61, 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу об отсутствии в материалах дела каких-либо достоверных, допустимых и достаточных доказательств, свидетельствующих о наличии у ответчика законных оснований для занятия нежилого помещения с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***.

Возврат арендованного имущества арендодателю предусмотрен положениями статьи 622 ГК РФ. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии со статьей 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» судам разъяснено, что на основании статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что нарушается его право собственности или законное владение, или что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Таким образом, условиями для удовлетворения негаторного иска являются: наличие у истца права собственности на конкретный объект недвижимости; факт нахождения его в пользовании истца; противоправность поведения ответчика, создающего препятствия к осуществлению полномочий пользования и распоряжения.

После окончания действия договора аренды от 01.08.2024 года у ИП ФИО6 возникла обязанность освободить помещение, являвшееся предметом договора аренды, и возвратить его собственнику.

На момент рассмотрения дела в суде ответчик продолжает занимать нежилое помещение, отказываясь освобождать его, чем нарушает права истца, как собственника объекта недвижимости на пользование и распоряжение им.

При установленных по делу обстоятельствах, суд полагает необходимым исковые требования ФИО1 удовлетворить и обязать ИП ФИО6 освободить нежилое помещение с кадастровым номером ***, расположенное по адресу ***, передать его по акту приема-передачи собственникам данного нежилого помещения.

В силу ст. 103 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию в доход местного бюджета государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден при подаче искового заявления (пп. 2 п. 2 ст. 333.36пп. 2 п. 2 ст. 333.36 НК РФ), в размере 3 000 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 - удовлетворить.

Обязать ИП ФИО6 освободить нежилое помещение с кадастровым номером ***, расположенное по адресу *** и передать его по акту приема-передачи собственникам данного нежилого помещения.

Взыскать с ИП ФИО6 государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 3 000 рублей

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение месяца со дня составления решения в окончательной форме.

Председательствующий судья Данилов Е.А.

Решение в окончательной форме составлено 16 мая 2025 года.