Решение по делу № 2-1344/2023 от 14.08.2023 - об изъятии жилого помещения и признании права муниципальной собственности, по встречному исковому заявлению <ФИО> к Администрации г. Ростова-на-Дону, третье Департамент координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону о возмещении стоимости за жилое помещение.

Дело № 2-1344/2023

УИД № 61RS0002-01-2023-001347-68

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 августа 2023 года г. Ростов-на-Дону

Железнодорожный районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Дубовик О.Н.,

прокурора Корнева А.В.

при секретаре Лапшиной В.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации г. Ростова-на-Дону к ФИО1, третье лицо - Департамент координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону об изъятии жилого помещения и признании права муниципальной собственности, по встречному исковому заявлению ФИО1 к Администрации г. Ростова-на-Дону, третье Департамент координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону о возмещении стоимости за жилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Ростова-на-Дону обратилась в суд с настоящими исковыми требованиями к ответчику, ссылаясь на то, что ответчику ФИО1 на праве собственности принадлежит <адрес>, площадью 62,4 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>.

Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 01.03.2019 г. №151 многоквартирный дом по <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу, собственникам помещений в течение 4-х месяцев со дня принятия данного постановления предписано осуществить снос дома по адресу: <адрес>.

В связи с неисполнением собственниками помещений требований о сносе многоквартирного дома в установленный срок на основании ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ Администрацией города Ростова-на-Дону было принято постановление от02.04.2021г. №270 «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу».

Согласно пп. 1.2.6 Постановления №270 изъятию для муниципальных нужд подлежит <адрес>, площадью 62,4 кв.м., расположенная в многоквартирном доме по <адрес>.

Оценка жилого помещения, площадью 62,4 кв.м. по адресу: <адрес> была проведена ООО «Экспертным учреждением «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА».

12.10.2022г. экспертным учреждением представлен отчет №24781/10-22 об определении рыночной стоимости жилого помещения аварийного жилищного фонда, принадлежащего гражданам на праве собственности, а также обязательств по возмещению убытков, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки и убытков, причиненных собственнику его изъятием, составляет 5 281 860 рублей 00 копеек.

Протоколом заседания городской комиссии от 02.11.2022г. №33 результаты оценки были согласованы.

Ответчику было направлено письменное предложение о заключении соглашения об изъятии жилого помещения с выплатой указанного возмещения, однако соглашения о выкупе с до настоящего времени не достигнуто.

На основании изложенного истец просит суд изъять у ответчика в муниципальную собственность объект недвижимого имущества - <адрес>, площадью 62,4 кв.м, расположенную по адресу: <адрес> по цене равной 5 281 860 рублей 00 копеек. Прекратить право собственности ФИО1 на жилое помещение, площадью 62,4 кв.м. - <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение. Признать право муниципальной собственности на жилое помещение, площадью 62,4 кв.м. <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>. Выселить ФИО1 из <адрес>, площадью 62,4 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>. Снять ФИО1 с регистрационного учета по месту жительства по адресу: <адрес>, площадью 62,4 кв.м, расположенная по адресу: <адрес>, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение. Обязать ФИО1 предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

В ходе рассмотрения дела администрация <адрес> уточнила исковые требования и просила суд изъять у ответчика в муниципальную собственность объект недвижимого имущества - <адрес>, площадью 62,4 кв.м, расположенную по адресу: <адрес> по цене равной 4 711 915 рублей 00 копеек. Прекратить право собственности ФИО1 на жилое помещение, площадью 62,4 кв.м. - <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение. Признать право муниципальной собственности на жилое помещение, площадью 62,4 кв.м. <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>. Выселить ФИО1 из <адрес>, площадью 62,4 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>. Снять ФИО1 с регистрационного учета по месту жительства по адресу: <адрес>, площадью 62,4 кв.м, расположенная по адресу: <адрес>, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение. Обязать ФИО1 предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

В свою очередь ФИО1 обратилась в суд со встречным исковым заявлением к Администрации г. Ростова-на-Дону, указав на то, что жилой <адрес> по адресу: <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу на основании постановления Администрации города Ростова-на-Дону от 01.03.2019 №151.

Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 02.04.2021 №270 земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, изъят для муниципальных нужд.

Письмом от 29.11.2022 №59.35/5224 подписанным заместителем директора (по реализации жилищных программ) Департамента координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону Администрации города Ростова-на-Дону ей предложен проект Соглашения об изъятии жилого помещения, для муниципальных, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу в отношении <адрес>, общей площадью 62,4 кв.м., принадлежащий ей на праве собственности, расположенной по адресу: <адрес> с кадастровым номером №

Согласно пункту 2.2.1 Проекта, размер возмещения стоимости, предоставляемой «Администрацией» «Собственнику» в связи с изъятием указанного жилого помещения составляет 5 281 860,00 рублей.

При определении размера возмещения стоимости согласно пункту 2.2.1 Проекта, в него рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка на котором расположен многоквартирный дом с учетом его доли в праве общей собственности на такое имуществе:

все убытки, причиненные «Собственнику» жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно отчета № выполненного ООО «Экспертное учреждение «Союзэкспертиза» об определении рыночной стоимости жилого помещения аварийного жилого фонда, принадлежащего гражданам на праве собственности, а также обязательств по возмещению убытков, для последующего изъятия помещений для муниципальных нужд на территории города Ростова-на-Дону (Далее - «Отчет») рыночная стоимость изымаемого жилого помещения составила - 5 281 860,00 руб,, то есть 84 645,00 руб./кв.м. (5 281 860,00 руб./62,4 кв.м.).

Согласно Приложению к Постановлению министерства строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области от 24.11.2022 №17 ”Об утверждении средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья на 2023год". средняя рыночная стоимость одного квадратного метра общей площади: жилья по городскому округу Ростова-на-Дону, для целей расходования средств государственной корпорации – Фонда содействия реформированию жилищно- коммунального хозяйства, областного и местного бюджетов при переселении граждан из аварийного жилищного фонда в рамках государственной программы «Территориальное планирование и обеспечение доступным и комфортным жильем населения РО, утвержденной постановлением Правительства РО от 17.10.2018г. № составляет 98 615 рублей.

Таким образом предложенная ей компенсация рыночной стоимости изымаемого помещения значительно меньше средней рыночной стоимости, на которую может рассчитывать собственник при переселении из аварийного жилищного фонда, согласно вышеприведённого областного нормативного правового акта.

При определении рыночной стоимости изымаемого жилого помещения сравнительным походом, эксперт в Отчете не учел, такие факторы, существенно влияющие на рыночную стоимость изымаемого жилого помещения сравнительным подходом, эксперт в отчете не учел, такие факторы, существенно влияющие на рыночную стоимость изымаемого жилого помещения как:

- экологичный район это (район "Вертолётного поля" );

квартира повышенной комфортности, так как окна квартиры выходят на три стороны;

в квартире высокие потолки - 3,80м,;

по лестничной клетке один сосед:

второй этаж двухэтажного здания - нет соседей сверху.

- остановка транспорта в пяти минутах ходьбы и до центрального рынка 10 минут на транспорте!

При этом в Отчете, на стр. 42 эксперт сделал вывод, что поскольку положениями статей 36-38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и нравом обшей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество включено в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме.

Однако, в соответствии с ч.6 ст. 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия, определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

При этом, согласно ч.7 ст. 32 ЖК РФ, при определении размера возмещения собственнику за жилое помещение, в него императивно включаются:

рыночная стоимость жилого помещения;

рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом доли в праве-общей собственности на такое имущество;

- все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В соответствии с Обзором судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан, в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014) компенсация за непроизведённый капитальный ремонт многоквартирного дома подлежит включению в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Таким образом, она обращает внимание, что в предложенный ей размер возмещения стоимости изымаемого жилого помещения, не включены и не оценены:

рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом ее доли в праве общей собственности на такое имущество;

не все убытки в связи с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 статьи 32 ЖК РФ соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения);

компенсация за непроизведённый ремонт многоквартирного дома;

Одновременно она обращает внимание, что в проекте указано, что при определении размера возмещения стоимости включены рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом ее доли в праве общей собственности на такое имущество, а также убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием:, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, однако данные составляющие возмещения не оценены и в размере возмещения не включены.

Согласно Заключения эксперта ООО «ЭКСПЕРТ» № от 13.02.2023, рыночная стоимость размера возмещения за изымаемое недвижимое имущество - <адрес>, общей площадью 62,4 кв.м., принадлежащей ей на праве собственности, расположенной по адресу: <адрес> с кадастровым номером № в соответствии с п.7 ст.32 ЖК РФ, составила 15 489 439,00 руб. состоящая из:

рыночной стоимости жилого помещения, в размере 10 046 400,00 руб.

рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом доли истца в праве общей собственности на такое имущество, в размере 2 747 665,00 руб.

всех убытков, согласно части 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, в размере 907 784,00 руб.

рыночной стоимости компенсации за непроизведённый капитальный ремонт в размере 1 787 590,00 руб.

На основании изложенного ФИО1 просила суд взыскать с Администрации города Ростова-на-Дону в ее пользу ФИО1 возмещение за жилое помещение - <адрес>, обшей площадью 62,4 кв.м., принадлежащую ей на праве собственности, расположенной по адресу: город Ростов-на-Дону, уд. Коминтерна, 90 с кадастровым номером № размере 15 489 439,00 руб., как состоящую из:

рыночной стоимости жилого помещения, в размере 10 046 400,00 руб.

рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом доли истца в праве общей собственности на такое имущество, в размере 2 747 665,00 руб.

всех убытков, согласно части 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ. в размере 907 784,00 руб.

рыночной стоимости компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, в размере 1 787 590,00 руб.

Прекратить право собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ на жилое помещение - <адрес>, общей площадью 62,4 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, ул. "Коминтерна, 90 с кадастровым номером № после поступления стоимости возмещения за изымаемое жилое помещение.

Признать право муниципальной собственности на жилое помещение - <адрес>, обшей площадью 62,4 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> с кадастровым номером №

В судебном заседании представитель истца - ФИО2, действующий по доверенности исковые требования поддержал, просил суд удовлетворить, в удовлетворении встречного искового заявления проси суд отказать.

Ответчик ФИО1 и ее представители ФИО3, действующий на основании доверенности, ФИО4, по доверенности исковые требования Администрации г. Ростова-на-Дону не признали, просили суд в удовлетворении исковых требований отказать, встречный иск поддержали, просили удовлетворить.

Представитель третьего лица – ФИО5, по доверенности исковые требования Администрации г. Ростова-на-Дону поддержала, полагала их подлежащими удовлетворению, в удовлетворении встречного иска просила отказать.

Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив эксперта, заслушав мнение прокурора, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ч. 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

В силу ч. 3 ст. 35 Конституции РФ принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии с ч. 4 ст. 3 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Кодексом и другими федеральными законами.

В силу ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, он вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования.

В соответствии с ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требований о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.

Согласно ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд (часть 1).

Нормы, содержащиеся в ст. 32 Жилищного кодекса РФ, в развитие положений ч. 3 ст. 35 Конституции РФ о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены, прежде всего, на обеспечение прав и законных интересов собственника помещения.

Решение об изъятии помещения путем выкупа должно быть принято компетентным органом, то есть органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Правовое основание пользования собственником жилого помещения земельным участком значения не имеет.

В том случае, если собственники жилых помещений в представленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд, и соответственно об изъятии каждого помещения в доме путем выкупа.

В соответствии с ч. 6 ст. 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В силу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен дом, является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ч. 2 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

В соответствии с п.п. 3.2 п. 2 ст. 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по снованиям, предусмотренным законом, производится, отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии с п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Судом установлено, что ответчик ФИО1 является собственником <адрес>, площадью 62,4 кв.м., с кадастровым номером № в многоквартирном жилом доме с кадастровым номером № расположенном на земельном участке площадью 466 +/-8 кв.м. с кадастровым № по адресу: <адрес>, что подтверждается выписками из ЕГРН (л.д. 18-21).

01.03.2019г. Администрацией города Ростова-на-Дону принято постановление №151, которым многоквартирный дом по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу.

В соответствии с п. 5 данного постановления собственникам помещений в течение 4-х месяцев со дня принятия постановления предписано осуществить снос дома по адресу: <адрес>.

Уведомление о признании дома аварийным и подлежащим сносу было направлено в адрес ФИО1 05.03.2019г. ( л.д.10).

В связи с неисполнением собственниками помещений требований о сносе многоквартирного дома в установленный срок Администрацией города Ростова-на-Дону 02.04.2021г. принято постановление №270 об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (л.д. 16-17).

В соответствии с пп. 1.2.6 данного постановления изъятию для муниципальных нужд подлежит <адрес>, площадью 62,4 кв.м., расположенная в многоквартирном доме по адресу: <адрес>.

О данном решении ответчик была письменно проинформирована Департаментом архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону (л.д.9)..

Департаментом координации строительства и перспективного развития Ростова-на-Дону были проведены мероприятия, направленные на заключение с собственниками соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемого объекта, а именно: заключен муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемого помещения; проведены мероприятия по согласованию результатов отчетов об оценке на заседании городской комиссии.

В целях определения рыночной стоимости <адрес> площадью 62,4 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, ООО «Экспертным учреждением «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» была проведена его оценка.

В соответствии с отчетом ООО «Экспертным учреждением «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» об определении рыночной стоимости жилого помещения аварийного жилищного фонда, принадлежащего гражданам на праве собственности, а также обязательств по возмещению убытков, для последующего изъятия помещений для муниципальных нужд на территории г. Ростова-на-Дону № от 12.10.2022г. рыночная стоимость объекта оценки жилого помещения <адрес> в <адрес>, и убытков, причиненных собственнику его изъятием, составляет 5 281 860 рублей 00 копеек (л.д.27-86).

Согласно выписке из протокола заседания городской комиссии по согласованию результатов оценки от 02.11.2022г. №33 результаты проведенной ООО «Экспертным учреждением «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» оценки были согласованы.

29.11.2022г. ответчику было направлено письменное предложение о заключении соглашения об изъятии жилого помещения с выплатой указанного возмещения (л.д. 11-12), однако соглашения о выкупе с ФИО1 до настоящего времени не заключено.

Не согласившись с предоставленным в материалы дела истцом отчётом № об определении рыночной стоимости жилого помещения, подлежащего изъятию, ответчик предоставила заключение эксперта № от13.02.2023г., выполненное БЭ ООО «Эксперт», согласно выводам которого рыночная стоимость <адрес>, площадью 62,4 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> по состоянию на 13.02.2023г. составила 15 489 439 рублей 00 копеек.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 ЖК РФ, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.

Согласно разъяснений раздела II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 29 апреля 2014 года, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (статья 79 ГПК РФ).

Не согласившись с выводами эксперта о рыночной стоимости квартиры, изложенными в отчете об оценке № от 12.10.2022г., сторона ответчика ходатайствовала о проведении по делу судебной оценочной экспертизы.

Согласно заключению судебной экспертизы №1312.07/2023С от 01.06.2023г., выполненной экспертно-оценочной компанией ООО «Альфа-эксперт» рыночная стоимость жилого помещения - <адрес> кадастровым номером — № площадью 62,4 кв.м, (по сведениям ЕГРН) расположенной по адресу: <адрес>, на момент проведения экспертизы составляет: 4 112 534 руб. 00 коп.

Эксперт отмечает, что в соответствии с ч.1 ст.36 "Жилищного кодекса Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на данном земельном участке объекты.

В условиях сложившегося рынка купли-продажи нежилых и жилых помещений расположенных в многоквартирном доме, объекты предлагаются к продаже с полной передачей прав собственности на помещение, при этом право собственности на земельный участок или на долю в праве собственности на земельный участок, а также на долю в общем имуществе отдельно при совершении сделки купли-продажи не передается.

Таким образом, на сложившемся рынке купли-продажи при передаче права собственности на помещение в многоквартирном доме автоматически передается право собственности на часть земельного участка и на общее имущество в доме поскольку новый собственник в силу ст.36 ЖК РФ становясь собственником помещения в МКД приобретает право на участок и на общее имущество.

То есть в стоимости продаваемого помещения изначально учтена стоимость земельного участка и стоимость общего имущества МКД.

Таким образом, в определенной экспертом величине рыночной стоимости жилого замещения - <адрес> кадастровым номером № площадью 62,4 кв.м. (по сведениям ЕГРН) расположенной по адресу: <адрес> уже учтена рыночная стоимость доли собственников на общее имущество в многоквартирном жилом доме и на земельный участок с кадастровым номером№ адресу: <адрес>, на котором расположен многоквартирный дом. В связи с чем отсутствует необходимость отдельного определения рыночной стоимости земельного участка.

Суммарная величина убытков которые собственник несет в связи с изменением теста проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение составит: 306 669 руб. 00 коп

Убытки, которые собственник несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода не рассчитывались ввиду отсутствия в материалах дела информации о имеющихся обязательствах собственника жилого помещения перед третьими лицами, а также ввиду отсутствия сведений об использовании жилого помещения в качестве источника извлечения доходов (выгоды).

Величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт - для жилого помещения - <адрес> кадастровым номером № площадью 62,4 кв.м. (по сведениям ЕГРН) расположенной по адресу: <адрес> составит: 292 712 руб. 00 коп.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО9 поддержал выводы судебной экспертизы в полном объеме. На вопросы представителей ответчика дал категоричные, последовательные, четкие и однозначные ответы, которые в полной мере соответствуют обстоятельствам дела и согласуются с выводами изложенными в экспертном заключении.

В соответствии с ч. 1 ст. 55, ч. 1-3 ст. 67, ч. 3 ст. 86 ГПК РФ, заключение эксперта является одним из доказательств, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы, необязательно и оценивается судом по общим правилам, установленным в ст. 67 ГПК РФ.

Исходя из принципа процессуального равноправия сторон и учитывая обязанность истца и ответчика подтвердить доказательствами те обстоятельства, на которые они ссылаются, необходимо в ходе судебного разбирательства исследовать каждое доказательство, представленное сторонами в подтверждение своих требований и возражений, отвечающее требованиям относимости и допустимости (статьи 59, 60 ГПК РФ). При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов, на что указано в п.п. 13, 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 13 от 26.06.2008 «О применении норм Гражданского процессуального кодекса РФ при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции».

Предоставленная стороной ответчика рецензия на заключение, выполненное экспертом ФИО11 Бюро Экспертиз ООО «Эксперт», судом не может быть принята, поскольку суд учитывает, что рецензия предоставляется в качестве заключения специалиста, который не занимается оценкой заключения эксперта как доказательства по делу, поскольку это является исключительной прерогативой суда, а производит анализ заключения эксперта с точки зрения его научной и методической обоснованности, соответствия рекомендациям, выработанным общей теорией судебной экспертизы, соблюдения требований законодательства, регулирующего судебно-экспертную деятельность, при этом оценка заключения эксперта – это процесс исследования представленного заключения, имеющий своей целью определение нескольких важных аспектов: соответствие действующему законодательству, а также фактическим материалам дела; верное избрание методик исследования; соответствие процессуальному порядку проведения экспертизы; верная оценка идентификационных признаков предметов и материалов; соблюдение требований о преимуществе в применении неразрушающих методов исследования; при очевидной недостаточности материалов наличие ходатайств о предоставлении дополнительных материалов для исследования; полное, последовательное и логичное изложение материалов и выводов в итоговом документе и т.п.

Представленное стороной в материалы дела заключение (рецензия) эксперта на заключение судебной экспертизы, полученное вне рамок рассмотрения дела, не может быть признано экспертным заключением, полученным в соответствии с требованиями ГПК РФ, не является допустимым доказательством.

Кроме того, нормами ГПК РФ не предусмотрено оспаривание экспертного заключения рецензией другого специалиста.

Таким образом, заключение специалиста N 1312.07/2023С от 10.07.2023г. ФИО10 (рецензия) не является самостоятельным исследованием, а сводится к критическому, частному мнению специалиста относительно выводов судебной экспертизы. Кроме того, проведение этого экспертного исследования, как и выдача указанного заключения, имели место по обращению ответчика, заинтересованного в исходе дела, а не по поручению суда, является только мнением лица, не привлеченного в качестве специалиста к участию в деле, такое заключение доказательственной силы не имеет.

Проанализировав заключение судебной экспертизы ООО «Альфа-Эксперт», сопоставив его с другими доказательствами, суд не находит оснований для критической оценки выводов, изложенных в заключении судебной оценочной экспертизы. Судебная экспертиза проведена специалистом, имеющим право на проведение подобного рода исследования. Выводы, изложенные в заключении судебной экспертизы, не содержат противоречий, логичны и понятны, научно и экономически обоснованы. Заключение эксперта является ясным, полным, объективным, определенным, содержащим подробное описание проведенного исследования и сделанные в его результате выводы предельно ясны, неполноты заключение эксперта по вопросам, постановленным перед экспертами судом, не содержит. Экспертом правильно применены коэффициенты для наиболее точного определения рыночной стоимости имущества, с учетом его технического состояния жилого помещения. Экспертом приведена нормативно-техническая документация, на основании которой проведено исследование, и его подробное описание. Размер возмещения изымаемого жилого помещения определен по правилам ч. 7 ст. 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом N 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. "Об оценочной деятельности в РФ" и в полном соответствии с требованиями Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ. Об ответственности по ст. 307 УК РФ эксперт предупрежден. Выводы эксперта, изложенные в заключении, надлежащими доказательствами ответчиком не опровергнуты.

Так, суд признает заключение экспертов, выполненное ООО «Альфа-Эксперт», допустимым и достоверным доказательством и руководствуется его выводами при определении размера возмещения, подлежащего выплате за принадлежащее ФИО1 в праве собственности на <адрес> в <адрес>, поскольку указанное исследование проводилось на основании норм ЖК РФ, методического руководства для судебных экспертов, нормативных документов, методических рекомендаций, выводы указанного исследования научно обоснованы, мотивированы, соответствуют другим имеющимся доказательствам.

Оспаривая судебное экспертное заключение, ответчики не доказали наличие недостатков в экспертном заключении, сомнений в правильности и объективности содержащихся в нем выводов, а также наличия противоречий, которые могли бы послужить основанием как для исключения ее из числа доказательств, так и для назначения повторной экспертизы. Каких-либо доказательств, опровергающих выводы экспертов, суду не представлено.

Все доводы представителей ответчика относительно несогласия с суммой возмещения, определенной экспертным заключением основаны на субъективном и ошибочном толковании норм права.

Оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Администрацией г. Ростова-на-Дону в полном объеме соблюдена процедура, предшествующая изъятию жилого помещения у собственника: признание многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу и предложение собственникам помещений в течение 4-х месяцев осуществить его снос; принятие уполномоченным органом решения об изъятии земельного участка и жилого помещения (часть 2 статьи 32 ЖК РФ), так как в установленный срок собственниками снос самостоятельно осуществлен не был; уведомление в письменной форме собственника жилого помещения о принятом решении об изъятии (часть 4 статьи 32 ЖК РФ).

Решение об изъятии жилого помещения путем выкупа принято компетентным органом, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Срок для предъявления иска об изъятии не пропущен. Компетентным органом получено заключение о размере стоимости изымаемого объекта и обязательств по возмещению убытков.

Учитывая, что ответчики уклонились от заключения соглашения о выкупе, не предоставив истцу сведения о счетах, на которые возможно перечисление возмещения за изымаемый объект, а без указанных сведений не возможно полное исполнение решения суда, суд обязывает ответчиков представить истцу банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение. В соответствии с п. 2 ст. 279 ГК РФ в результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок.

Учитывая, что многоквартирный дом по адресу: <адрес>, в установленном законом порядке признан аварийным и подлежащим сносу, собственники помещений данного дома требования о сносе многоквартирного дома в установленный срок не исполнили, органами местного самоуправления было принято решение об изъятии земельного участка по адресу: <адрес>, принадлежащего собственникам помещений многоквартирного дома на праве общей долевой собственности, и жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме по этому же адресу, для муниципальных нужд, суд считает возможным удовлетворить исковые требования частично и с учетом заключения судебной экспертизы изъять у ответчика в муниципальную собственность жилое помещение по адресу: <адрес>, по цене равной 4 711 915 рублей, прекратив после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение право собственности ответчика на указанную квартиру и признав на данную квартиру право муниципальной собственности.

Учитывая, что требования истца об изъятии жилого помещения по цене равной 4 711 915 рублей нашли свое подтверждение исследованными в ходе рассмотрения дела надлежащими доказательствами по делу, суд полагает, что встречные исковые требования ФИО1 в части взыскания с Администрации г. Ростова-на-Дону в счет возмещения за жилое помещение № по <адрес> в <адрес> в размере 15 489 439 рублей не подлежат удовлетворению.

Рассматривая требование истца о выселении ответчиков из жилого помещения, снятии с регистрационного учета, суд руководствуется следующим.

В соответствии с ч 1 ст. 35 ЖК РФ В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда, данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Правовым последствием изъятия у собственника жилого помещения является его утрата права пользования таким помещением и выселение, в связи с чем, требования истца о выселении ответчика так же подлежат удовлетворению.

Согласно подп. "е" п. 31 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации (утверждены Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 г. № 713), снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением решением суда.

Таким образом, снятия ответчиков с регистрационного учета по месту жительства по адресу: <адрес>, производится органом регистрационного учета на основании решения суда о выселении и не требует отдельного разрешения в судебном порядке вопроса о снятии с регистрационного учета по месту жительства в спорном жилом помещении, в связи с чем данное требование истца не подлежит удовлетворению.

Разрешая ходатайство экспертного учреждения ООО «Альфа-Эксперт» о взыскании расходов за производство экспертизы в размере 47000 руб., суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам, другие признанные судом необходимыми расходы.

Как следует из материалов, истец обратился с настоящим требованием в суд в связи с тем, что стороны не достигли согласия о передаче изымаемого жилого помещения и его выкупной стоимости.

Требование об изъятии жилого помещения, учитывая, что оно не относится к искам имущественного характера, подлежащего оценке, удовлетворено судом в полном объеме.

По общему правилу, в соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Как следует из материалов дела, экспертиза, проведена по ходатайству ответчиков.

При возникновении сомнений в обоснованности отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, представленного администрацией при необходимости изъятия объекта недвижимости для муниципальных нужд, и достоверности ее определения, суд правомочен решить вопрос о назначении экспертизы по ходатайству той или иной стороны с тем, чтобы объективно оценить представленные документы.

В соответствии с положениями ст. 32 ЖК РФ принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения (п. 6).

Таким образом, стоимость равноценного возмещения изымаемого для муниципальных нужд объекта недвижимости – существенное обстоятельство, которое необходимо установить при рассмотрении указанной категории дел.

Удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права стороны на установление действительной, рыночной стоимости изымаемого объекта недвижимости.

Выводы судебной экспертизы, проведенной ООО «Альфа-Эксперт» по ходатайству ответчиков, положены в основу судебного акта при определении рыночной стоимости объекта исследования, а также всех убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, компенсации стоимости непроизведенного капитального ремонта многоквартирного дома на общую сумму 4 711 915 рублей.

Таким образом, при рассмотрении настоящего спора требования Администрации г. Ростова-на-Дону в части возмещения стоимости за изымаемое жилое помещение удовлетворены в полном объеме исходя из уточненного искового заявления.

При этом встречные исковые требования ФИО1 в части возмещения стоимости изымаемого жилого помещения по цене равной в размере 15 489 439 рублей подлежат отклонению, поскольку в рамках рассматриваемого спора на основании судебной экспертизы установлена действительная рыночная стоимость изымаемого жилого помещения, которая не соответствует заявленным ею требованиям, в связи с чем суд приходит к выводу, что расходы по проведению судебной экспертизы, понесенные Экспертно-оценочным компанией ООО «Альфа-Эксперт» подлежат возмещению в полном объеме за счет ответчика ФИО1

Руководствуясь ст. ст. 12, 167, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации г. Ростова-на-Дону к ФИО1, третье лицо - Департамент координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону об изъятии жилого помещения и признании права муниципальной собственности, встречное исковое заявление ФИО1 к Администрации г. Ростова-на-Дону, третье Департамент координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону о возмещении стоимости за жилое помещение - удовлетворить частично.

Изъять у ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения в муниципальную собственность жилое помещение площадью 62,4 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, по цене равной 4 711 915 (четыре миллиона семьсот одиннадцать тысяч девятьсот пятнадцать) рублей 00 копеек.

Прекратить право собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на жилое помещение <адрес>, площадью 62,4 кв.м, расположенную по адресу <адрес>, ул. <адрес>, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Признать право муниципальной собственности на жилое помещение <адрес> площадью 62,4 кв.м, расположенную по адресу <адрес>, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Обязать ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Выселить ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения из занимаемого жилого помещения по адресу: <адрес>, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Взыскать с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения в пользу Экспертно-оценочной компании ООО «Альфа-Эксперт», ИНН <***> судебные расходы за проведенную экспертизу в размере 47 000 рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Железнодорожный районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья:

Решение суда изготовлено в окончательной форме 17.08.2023г.