Дело №3а-428/2022 (3а-2873/2021)

22OS0000-01-2021-002893-93

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 июня 2022 года город Барнаул

Алтайский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Гончаровой Ю.В.

при секретаре Чумовой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению имущественных отношений Алтайского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, краевому государственному бюджетному учреждению «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

административный истец ФИО1 обратился в Алтайский краевой суд с административным исковым заявлением к Управлению имущественных отношений Алтайского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, КГБУ «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами *** по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном их рыночной стоимости размере.

Требования мотивированы тем, что указанным выше земельными участками административный истец владеет на праве аренды. Кадастровая стоимость данных объектов недвижимости определена по состоянию на ДД.ММ.ГГ и является завышенной относительно рыночной стоимости участков, что подтверждается отчетами об оценке. Результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права ФИО1, так как кадастровая стоимость влияет на размер арендных платежей.

В процессе рассмотрения дела судом на основании ст.47 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Главы 25 указанного Кодекса, п.7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГ *** «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» к участию в дело в качестве заинтересованного лица привлечена МКУ «Управление муниципальным имуществом администрации ».

Административный истец ФИО1, его представитель ФИО2 на рассмотрение дела не явились, извещены надлежащим образом, просили о рассмотрении дела без своего участия, о чем представили заявление, указав в нем об установлении кадастровой стоимости указанных земельных участков с учетом заключений отчетов ООО «Век А оценка».

Административные ответчики Управление имущественных отношений Алтайскому краю, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, КГБУ «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки», заинтересованные лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Алтайскому краю, администрация , МКУ «Управление муниципальным имуществом администрации », а также ФИО3, ФИО4, надлежаще извещенные о дате и месте судебного разбирательства, в судебное заседание, своих представителей в суд не направили. При этом от КГБУ «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки», филиала «ФКП Росреестра» по Алтайскому краю до судебного заседания поступили письменные отзывы на иск.

В соответствии со ст.ст.150,247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО5, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения административного искового заявления.

В соответствии с п.2 ст.3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В силу п.п.1,5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 1 ст.391 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено определение налоговой базы в отношении земельного участка как его кадастровой стоимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно п.2 ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Судом установлено, что на основании договоров аренды земельных участков ФИО1, ФИО3 и ФИО4 являются арендаторами объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером ***, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 149 м, по направлению на северо-восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: Российская Федерация, , площадью 3132 кв.м. Земельный участок предоставлен для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности (договор аренды земли *** от ДД.ММ.ГГ);

- земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: , площадью 5789 кв.м. Земельный участок предоставлен для размещения производственных зданий (земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности) (договор аренды земли ***ю от ДД.ММ.ГГ, соглашения о внесении изменений в договор аренды);

- земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: , площадью 2011 кв.м. Земельный участок предоставлен для размещения производственных зданий (земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности) (договор аренды земли ***ф от ДД.ММ.ГГ, договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГ);

- земельного участка с кадастровым номером *** местоположение установлено , площадью 2553 кв.м., Земельный участок предоставлен для размещения производственных зданий (земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности) (договор аренды земли *** от ДД.ММ.ГГ).

Согласно договорам аренды земельных участков при расчете арендной платы учитывается показатель кадастровой стоимости земельных участков.

Таким образом, установление в отношении вышеуказанных земельных участков кадастровой стоимости в размере их рыночной стоимости имеет правовое значение для административного истца как плательщика арендных платежей.

Результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, включая земельные участки с кадастровыми номерами ***, утверждены приказом Управления имущественных отношений Алтайского края от ДД.ММ.ГГ *** «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Алтайского края».

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГ, а также сведениям филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Алтайскому краю кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** составляет 1 862 412,48 руб., земельного участка с кадастровым номером *** составляет 3 442 370,96 руб., земельного участка с кадастровым номером *** составляет 1 195 821,04 руб., земельного участка с кадастровым номером *** составляет 1 518 115,95 руб., дата определения кадастровой стоимости - ДД.ММ.ГГ, дата начала применения кадастровой стоимости – ДД.ММ.ГГ.

Исходя из положений п.7 ст.22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В подтверждение рыночной стоимости земельных участков административным истцом представлены отчеты об оценке от ДД.ММ.ГГ подготовленные оценщиком ООО «Век А оценка» ФИО5, согласно которым рыночная стоимость вышеуказанных земельных участков по состоянию на ДД.ММ.ГГ составляет:

- с кадастровым номером *** - 761 076 руб.;

- с кадастровым номером *** - 1 308 314 руб.;

- с кадастровым номером *** - 512 805 руб.;

- с кадастровым номером *** - 633 144 руб.

Исследовав отчеты об оценке, суд приходит к выводу, что они соответствуют требованиям Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности и могут быть приняты в качестве допустимых доказательств, подтверждающых достоверность указанных в них итоговой величины рыночной стоимости земельных участков.Из данных отчетов следует, что оценщик провела анализ рынка и внешних факторов, влияющих на стоимость объектов оценки. При определении рыночной стоимости объекта недвижимости оценщик использовала сравнительный подход как наиболее обеспеченный исходной информацией. При этом отчеты содержат анализ рынка, ссылки на источники информации с приложением копий материалов и распечаток; описание последовательности определения стоимости объекта оценки. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик выбрала единицы сравнения, обосновала свой выбор, применила необходимые корректировки.

В отчетах присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить применяемые оценщиком сведения. Представленные в материалы дела отчеты пронумерованы постранично, прошиты, подписаны оценщиком, скреплены печатью оценочной организации.

В данном случае оценка рыночной стоимости произведена индивидуально для конкретных земельных участков в отличие от методов массовой оценки объектов недвижимости, поэтому может отличаться от кадастровой стоимости, утвержденной приказом Управления имущественных отношений Алтайского края от ДД.ММ.ГГ ***.

Отчеты об оценке подготовлены оценщиком ФИО5, являющейся членом Ассоциации саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков», т.е. лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим необходимое образование. Документы, подтверждающие образование оценщика, страхование его ответственности и членство в некоммерческой организации оценщиков и экспертов, сдачу квалификационного экзамена по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» приложены к заключению.

Кроме того, в судебном заседании допрошенная в качестве свидетеля оценщик ФИО5 подтвердила достоверность своих исследований, дала мотивированные возражения относительно указанных КГБУ «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» замечаний к отчетам, о чем представила письменные пояснения, с которыми суд соглашается в виду следующего.

Оценщик обосновала отказ от использования доходного подхода отсутствием на рынке предложений об аренде незастроенных земельных участков на дату оценки. Кроме того, оценщик в силу п.11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО ***)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГ ***, обязан обосновать выбор используемого подхода, а не отказ от использования, в связи с чем оценщик использовала сравнительный подход, так как в его результате получаются самые достоверные сведения.

Отнесение административным ответчиком объектов – аналогов *** и *** (Д, и пер.Мирный 10ж ) к поселку, а не к городу, не влияет на их рыночную стоимость, так как и являются окраиной , а не отдельно расположенными населенными пунктами, расстояние между данными земельным участком и административной границей – 180 м и 630 м., что для земель промышленного назначения не имеет значения, так как все участки находятся в одной промышленной зоне . В связи с этим оценщик применила корректировку по фактическому местоположению (окраина города), а не по территориальному делению, что не нарушает требования п.5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке ФСО ***», утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГ ***, и подп.«б» п.22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО ***), утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГ ***.

Дата объявления у аналога *** - ДД.ММ.ГГ указана в отчетах на страницах 61.

Также ФИО5 отметила, не все участки, обозначенные как «промназначение» на сайте Аvito.ru соответствуют такому назначению, кроме того, там предлагаются к продаже и застроенные участки. Относительно указанных административным ответчиком земельных участков по ,68 и по , оценщик указала, что эти земли предназначены под общественно-деловую застройку, в связи с чем не могли быть учтены при анализе рынка, что соответствует требованиям п.11 ФСО ***, утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГ ***.

Относительно замечания о неполном изучении рынка при применении сравнительного подхода оценщик отметила, что в отчетах приведен анализ рынка земельных участков под индустриальную застройку , диапазон цен участков составил от 68 руб./кв.м. до 2 587 руб./кв.м. При этом при сравнительном подходе в качестве аналогов нельзя учитывать земельные участки, предлагаемые к покупке по минимальным и максимальным ценам. Указание административного ответчика о значительном отличии рыночной стоимости 1 кв.м. (верхняя граница 400 руб.), взятая из данных Rid-Analitiks, не относится только к индустриальной застройке, а в этот перечень вошли земельные участки коммерческого назначения, включая и торгово-офисную застройку, в связи с чем данные этого исследования используются оценщиками только для расчета корректировки на дату предложения, а не являются ориентиром стоимости при расчетах.

Относительно представленных административным ответчиком выборки предложений оценщик дала пояснения, почему они не были включены в анализ рынка, так как часть объявлений о продаже либо застроенных земельных участков, либо из иного сегмента рынка, либо очень отдаленная дата предложения – 2016 год, либо участок не идентифицируется.

Таким образом, указанные в возражениях КГБУ «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» доводы о несоответствии представленных отчетов о рыночной стоимости требованиям законодательства об оценочной деятельности, не являются основанием для отказа в удовлетворении административных исковых требований.

При этом суд принимает во внимание, что административными ответчиками и заинтересованными лицами доказательства иной рыночной стоимости земельных участков суду не представлены.

Учитывая, что установление кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной имеет для административного истца правовое значение, суд удовлетворяет исковые требования ФИО1

В связи с тем, что заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано административным истцом ДД.ММ.ГГ, срок, предусмотренный ч.3 ст.245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не пропущен.

В то же время суд полагает, что административные требования к КГБУ «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» предъявлены истцом без правовых оснований, поскольку с учетом полномочий Управления имущественных отношений Алтайского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю и КГБУ «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки», а также положений п.7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГ *** «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», надлежащими административными ответчиками по административному делу являются Управление имущественных отношений Алтайского края, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, а КГБУ «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» привлечено к участию в деле в качестве административного ответчика без правовых оснований, так как в данном случае органом, утвердившим результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, является Управление имущественных отношений Алтайского края. В связи с этим требования административного истца к КГБУ «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» суд оставляет без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 к Управлению имущественных отношений Алтайского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** местоположение , по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном его рыночной стоимости размере - 761 076 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: Российская , по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном его рыночной стоимости размере - 1 308 314 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: , по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном его рыночной стоимости размере - 512 805 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, , по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном его рыночной стоимости размере - 633 144 рубля.

Дата обращения с заявлением об изменении кадастровой стоимости земельных участков – ДД.ММ.ГГ.

Административное исковое заявление ФИО1 к краевому государственному бюджетному учреждению «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной его рыночной стоимости оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение одного месяца со дня вынесения решения в Судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции через Алтайский краевой суд.

Судья Ю.В.Гончарова

Мотивированное решение принято ДД.ММ.ГГ.