Дело № 3а-72/2025

55OS0000-01-2024-000951-98

Строка стат. отчета 3.123

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский областной суд в составе

председательствующего судьи Ведерниковой Н.В.

при секретаре Клеере И.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 26 мая 2025 года в г. Омске административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 КФХ ФИО2 к Бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» об оспаривании решений и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 КФХ ФИО2 (далее – ИП ФИО1 КФХ ФИО2) обратился в суд с указанным административным исковым заявлением, ссылаясь на то, что является собственником земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью 291467 +/- 4724 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир б.н.п. Потанино, участок находится примерно в 1 км по направлению на юго-восток от ориентира, почтовый адрес ориентира: <...>,

также административный истец является арендатором земельных участков:

с кадастровым номером № <...>, площадью 1500000 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир б.н.п. Потанина, участок находится примерно в 3 км по направлению на восток от ориентира, почтовый адрес ориентира: <...>,

с кадастровым номером № <...>, площадью 1500142 +/- 10717 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир б.н.п. Потанина, участок находится примерно в 2,8 км по направлению на юго-восток от ориентира, почтовый адрес ориентира: <...>,

с кадастровым номером № <...>, площадью 375000 +/- 1 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир урочище Гудок, участок находится примерно в 100 м по направлению на запад от ориентира, почтовый адрес ориентира: <...>,

с кадастровым номером № <...>, площадью 450000 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир урочище Черные Кусты, участок находится примерно в 100 м по направлению на юго-запад от ориентира, почтовый адрес ориентира: <...> (том 3 л.д. 21-24, 26-29, 31-34, 36-39, 41-44).

Кадастровая стоимость земельных участков определена в соответствии с Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 9 сентября 2022 года № 78-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Омской области» по состоянию на 1 января 2022 года и составляет для земельного участка с кадастровым номером № <...> - 1 011 390,49 рублей, земельного участка с кадастровым номером № <...> – 5 205 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № <...> – 5 205 492,74 рубля, земельного участка с кадастровым номером № <...> – 1470 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № <...> – 1 426 500 рублей, дата начала применения кадастровой стоимости 1 января 2023 года (том 3 л.д. 20, 25, 30, 35, 40).

На основании отчета об оценке объектов оценки от 20 августа 2024 года № 02/08/2024, выполненного ООО «Центр интеллектуальных технологий» (оценщик ФИО3), административный истец 10 сентября 2024 года обратился в Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (далее – бюджетное учреждение) с заявлениями, в которых просил установить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Решениями бюджетного учреждения от 9 октября 2024 года № ОРС-55/2024/000111, № ОРС-55/2024/000110, № ОРС-55/2024/000109, № ОРС-55/2024/000108, № ОРС-55/2024/000107 в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости отказано.

Ссылаясь на несоответствие кадастровой стоимости объектов недвижимости их рыночной стоимости, административный истец 20 декабря 2024 года обратился с настоящим административным иском в суд с требованиями об оспаривании указанных решений бюджетного учреждения и установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости в соответствии с выше названным отчетом.

В ходе рассмотрения дела представитель административного истца ФИО4 уточнил заявленные требования в части размера испрашиваемой рыночной стоимости, просил установить кадастровую стоимость спорных земельных участков в соответствии с исправленным отчетом от 11 апреля 2025 года № 02/08/2024-И (том 4 л.д. 1-269, том 5 л.д. 18).

Административный истец ИП ФИО1 КФХ ФИО2 в судебном заседании участие не принимал, о месте и времени его проведения извещен судом надлежащим образом.

Представитель административного истца ФИО4 в судебном заседании заявленные требования поддержал с учетом уточнений.

Представитель административного ответчика бюджетного учреждения ФИО5 в судебном заседании возражала против удовлетворения требования о признании незаконными решений бюджетного учреждения, ссылаясь на их законность и обоснованность. Разрешение требования об установлении судом рыночной стоимости земельных участков оставила на усмотрение суда (письменные возражения и пояснения - том 3 л.д. 46-47, том 5 л.д. 21).

Представитель заинтересованного лица Администрации Калачинского муниципального района Омской области ФИО6 возражала против удовлетворения административного искового заявления. Указала, что в случае установления кадастровой стоимости спорных земельных участков в размере их рыночных стоимостей, заявленных административным истцом, уменьшится размер арендной платы, что негативно повлияет на права и законные интересы заинтересованного лица.

Заинтересованные лица Администрация Кабаньевского сельского поселения Калачинского муниципального района Омской области, Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Калачинского муниципального района Омской области при надлежащем извещении своего представителя в судебное заседание не направили.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ).

Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 9 сентября 2022 года № 78-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Омской области.

На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» постановлением Правительства Омской области от 16 декабря 2020 года № 542-п установлено, что применение на территории Омской области положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 1 января 2021 года.

Таким образом, с 1 января 2021 года в Омской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 указанного закона.

Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» наделено полномочиями на территории Омской области по определению кадастровой стоимости, а также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (статьи 6 и 7 Закона № 237-ФЗ, пункт 1.1.1 Регламента рассмотрения бюджетным учреждением заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, утвержденного приказом бюджетного учреждения от 31 декабря 2020 года № 116) (том 3 л.д. 100-104).

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ).

Пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктами 2 и 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Расчет размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Омской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, осуществляется на основании кадастровой стоимости земельного участка по формуле, определенной постановлением Правительства Омской области от 26 декабря 2018 года № 419-п.

Оспариваемая кадастровая стоимость названных земельных участков является действующей, результаты ее определения затрагивают права и законные интересы административного истца как налогоплательщика и плательщика арендной платы, соответственно, административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.

В соответствии с частями 3 и 5 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ административный истец обратился 10 сентября 2024 года в бюджетное учреждение с заявлениями об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости по состоянию на 5 августа 2024 года. К заявлениям приложил отчет об оценке ООО «Центр интеллектуальных технологий» от 20 августа 2024 года № 02/08/2024 (том 2 л.д. 1-268).

Пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ установлено, что бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Согласно части 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Бюджетным учреждением 9 октября 2024 года приняты оспариваемые решения № ОРС-55/2024/000111, № ОРС-55/2024/000110, № ОРС-55/2024/000109, № ОРС-55/2024/000108, № ОРС-55/2024/000107 об отказе в установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, с указанием на то, что в отчете ООО «Центр интеллектуальных технологий» от 20 августа 2024 года № 02/08/2024 выявлены нарушения требований законодательства, методологии оценочной деятельности Российской Федерации, которые являются значимыми и существенно влияют на итоговую величину стоимости объектов недвижимости, в том числе имеются нарушения статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закона № 135-ФЗ), пункта 22 ФСО № 7, подпункта 2 пункта 2, пункта 2.3 ФСО № VI, подпункта 3 пункта 7 ФСО № V, пунктов 11-13 ФСО № I, а именно:

в результате некорректного отнесения муниципальных районов к южной лесостепной зоне оценщик некорректно подобрал аналоги в Любинском районе и не проанализировал рынок земельных участков в Нижнеомском и Горьковском муниципальных районах Омской области, относящихся к одной с объектами оценки агроклиматической зоне, в связи с чем исследован не весь объем доступных оценщику рыночных данных (замечание № 1);

оценщик исследовал рынок не в полном объеме, а выбрал «удобный» диапазон рынка, тем самым искажая и снижая рыночную стоимость объектов оценки (замечание № 2);

в отчете отсутствует обоснование использования в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов (замечание № 3);

на странице 60 отчета оценщик исключает объекты-аналоги № 14 и № 16, приводя обоснование о том, что «Земельные участки, используемые как кормовые угодья, залежь (не обрабатываемые), с многолетними насаждениями и значительная площадь которых затоплена водой», при этом в скриншотах объявлений отсутствует информация о принадлежности земельных участков к кормовым угодьям, залежам, с многолетними насаждениями и значительной площадью, затопленной водой, то есть необрабатываемые (замечание № 4);

в отчете оценщик проводит нормализацию выборки объектов-аналогов путем исключения аналогов с максимальным и минимальным значениями скорректированных цен при отсутствии в федеральных стандартах указания на необходимость нормализации выборки, что вводит в заблуждение пользователей отчета и основано на субъективном неподтвержденном мнении оценщика (замечание № 5);

в отчете на страницах 52, 53 оценщик описывает корректировку на почвенное плодородие, используя при расчете данные Приказа Министерства сельского хозяйства и продовольствия Омской области от 18 июля 2013 года № П-13-54, однако при подготовке отчета оценщик использует отчет 22 июня 2022 года № 04/ЗУ/2022 об итогах государственной кадастровой оценки, в котором также имеется вся необходимая информация по характеристикам почвенного состава (замечание № 6);

на странице 70 отчета при описании корректировки на конфигурацию в таблице 11.3 «Расчет корректировки представлен в нижеприведенной таблице» оценщик приводит корректировки на конфигурацию для объектов-аналогов в размере «0,87», «0,75», «0,81», однако в отчете отсутствуют расчеты указанных значений корректировок, воспроизвести которые не представляется возможным (замечание № 7);

оценщиком недостаточно проанализированы объекты оценки, собрана не вся информация для применения доходного подхода, нет попытки расчета рыночной стоимости методом капитализации земельной ренты с учетом особенностей объекта оценки в соответствии с главой V «Особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения» Распоряжения Минимущества Российской Федерации от 6 марта 2002 года № 568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» (замечание № 8);

в отчете содержатся описки и ошибки, не влияющие на рыночную стоимость объектов оценки: на странице 33 отчета оценщик ссылается на утративший силу на дату оценки (5 августа 2024 года) документа «Указ Губернатора Омской области от 24 июня 2013 года № 93 (ред. от 7 мая 2018 года) «О Стратегии социально-экономического развития Омской области до 2025 года»; объекты оценки расположены в Калачинском районе, однако на странице 13 отчета в примечании к таблице 9.1 оценщик указывает «Расположение земельного участка относительно села Одесское приведено на рис. 9.1» (замечание № 9) (том 3 л.д. 55-59, 62-66, 69-73, 76-80, 83-87).

Согласно отчету ООО «Центр интеллектуальных технологий» от 20 августа 2024 года № 02/08/2024, представленного в бюджетное учреждение в изначально в суд при подаче административного иска, по состоянию на 5 августа 2024 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> составляет 638 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № <...> – 731 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № <...> – 864 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № <...> – 2 415 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № <...> – 2 580 000 рублей (том 2 л.д. 111-112).

Определением суда от 21 января 2025 года по настоящему делу назначена экспертиза для установления наличия в данном отчете об определении рыночной стоимости объектов недвижимости нарушений требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, указанных в оспариваемых решениях бюджетного учреждения (первый вопрос), и для проверки отчета на соответствие его требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки, Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости объектов недвижимости (второй вопрос). Проведение экспертизы поручено федеральному бюджетному учреждению Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (том 3 л.д. 135-137).

Согласно выводам, изложенным в заключении эксперта от 31 марта 2025 года № 201/2-4-25 (том 3 л.д. 172-173) по первому вопросу, в отчете от 20 августа 2024 года № 02/08/2024 имеется нарушение, указанное в замечании №9 решений бюджетного учреждения от 9 октября 2024 года № ОРС-55/2024/000111, № ОРС-55/2024/000110, № ОРС-55/2024/000109, № ОРС-55/2024/000108, № ОРС-55/2024/000107, - наличие несоответствия требованиям статьи 11 Закона № 135-ФЗ (ошибка, опечатка), не влияющего на итоговую рыночную стоимость объектов оценки.

По второму вопросу экспертом в заключении отмечено, что отчет от 20 августа 2024 года № 02/08/2024 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки, Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельного участка в следующей части:

в отчете имеются несоответствия требованиям статьи 11 Закона № 135-ФЗ, не влияющие на итоговую рыночную стоимость объектов оценки:

- на странице 33 отчета указан источник информации Указ Губернатора Омской области от 24 июня 2013 года № 93 (ред. от 7 мая 2018 года) «О Стратегии социально-экономического развития Омской области до 2025 года» (страницы 41, 42)», не действующий на дату определения стоимости (5 августа 2024 года);

- на странице 12 в таблице 9.1 под «*» - указано расстояние до областного центра, км. В примечании к таблице верно указано, что областным центром является город Омск. Предложение «Расположение земельного участка относительно села Одесское приведено на рис. 9.1», что является опечаткой;

- на странице 69 отчета в описании корректировки на агроклиматические условия имеется описка «Корректировка учитывает разницу в стоимости земельных участков, расположенных в разных природно-хозяйственных зонах Омской области. Поскольку все объекты относятся к степной природно-сельскохозяйственной зоне, корректировка не вносится». Объекты-аналоги относятся к южной лесостепной зоне, таблица 9.2 страница 26 отчета.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Оценивая заключение от 31 марта 2025 года № 201/2-4-25, подготовленное экспертом федерального бюджетного учреждения Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО7, суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов эксперта об отсутствии в отчете об оценке объекта оценки нарушений, указанных в оспариваемых решениях бюджетного учреждения и повлекших изменение итоговой рыночной стоимости объектов недвижимости, а также о несоответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности. Эксперт ФИО7 обладает достаточным опытом и необходимой квалификацией, не имеет заинтересованности в исходе спора. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные на его основе выводы. Эксперт имеет высшее образование по специальности «Теплогазоснабжение, вентиляция и охрана воздушного бассейна», квалификацию инженер-строитель, прошла профессиональную переподготовку в 2006 году по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости», стаж работы в области оценки 17 лет, прошла дополнительную профессиональную переподготовку по экспертным специальностям «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, с целью определения рыночной и иной стоимости» и «Исследование объектов землеустройства с целью определения их рыночной и иной стоимости», имеет с 28 апреля 2024 года аттестацию на право самостоятельного производства судебной строительно-технической экспертизы по специальности 16.2 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, с целью определения рыночной и иной стоимости», стаж экспертной работы по указанной специальности с 2023 года, с 27 июня 2024 года аттестацию на право самостоятельного производства судебной землеустроительной экспертизы по специальности 27.2 «Исследование объектов землеустройства с целью определения их рыночной и иной стоимости», стаж экспертной работы по указанной специальности с 2024 года (том 3 л.д. 148).

Заключение эксперта федерального бюджетного учреждения Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации от 31 марта 2025 года № 201/2-4-25 признается судом соответствующим требованиям статьи 82 КАС РФ.

Оценивая замечания бюджетного учреждения, приведенные в оспариваемых решениях, суд находит позицию бюджетного учреждения несостоятельной.

Так, указание бюджетного учреждения о том, что в результате некорректного отнесения районов к южной лесостепной зоне оценщик некорректно подобрал аналоги в Любинском районе и не проанализировал рынок земельных участков в Нижнеомском и Горьковском муниципальных районах Омской области, относящихся к одной с объектами оценки агроклиматической зоне, суд находит несостоятельным.

Спорные земельные участки расположены в пределах Калачинского муниципального района, отнесенного к южной лесостепной зоне, следовательно, относится к одной агроклиматической зоне с Любинским муниципальным районом, что противоречит выводам бюджетного учреждения о некорректности подбора аналогов, расположенных в пределах указанного муниципального района. Кроме того, Нижнеомский и Горьковский муниципальные районы Омской области отнесены к северной лесостепной зоне, в связи с чем оценщик обоснованно не проанализировал рынок земельных участков, расположенных в пределах данных муниципальных районов.

Суд соглашается с позицией эксперта о том, что при отнесении районов к одной с объектом оценке агроклиматической зоне (южной лесостепной зоне) и описании объема доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах оценщиком в отчете не было допущено нарушение требований статьи 11 Закона № 135-ФЗ и подпункта «в» пункта 22 ФСО № 7.

Описание всего объема информации, в том числе относительно объектов, не являющихся аналогами применительно к объекту оценки, не требуется, поскольку это не предусмотрено действующим законодательством об оценочной деятельности, согласно которому мотивы отклонения должны быть приведены оценщиком только в отношении объектов-аналогов.

Вопреки указанию бюджетного учреждения, описание объема доступных оценщику аналогов и критерии, правила отбора аналогов приводится оценщиком в отчете (номера соответствующих страниц отчета указаны в заключении эксперта).

Указание в оспариваемых решениях бюджетного учреждения о том, что подбор большинства принятых оценщиком аналогов осуществлен на уровне «удобного» диапазона, в том числе об отсутствии в отчете упоминания о земельном участке с кадастровым номером 55:09:030601:366, площадью 33 846 кв.м., также необоснованно. Экспертом верно указано, что при проведении оценки оценщиком исследован весь рынок земельных участков сельскохозяйственного назначения, сопоставимых с объектами исследования. Земельный участок с кадастровым номером 55:09:030601:366 обоснованно не принят оценщиком в расчет с учетом его расположения, позволяющего провести все необходимые коммуникации, и возможного его использования не по виду разрешенного использования, что отражается на завышении стоимости, кроме того, экспертом отмечено, что объявление о его продаже удалено в архив 19 июня 2023 года до даты начала проведения работ по оценке спорных земельных участков и не могло отражаться в предложениях о продаже в июне 2024 года.

Относительно замечания бюджетного учреждения об исключении оценщиком объектов аналогов № 14 и № 16 (земельные участки с кадастровыми номерами № <...>, № <...>) экспертом правильно указано на то, что, согласно результатам исследования публичной кадастровой карты, данные земельные участки не являются возделываемыми землями, используются как кормовые угодья, обоснование их исключения приведено оценщиком в расчете.

Позиция бюджетного учреждения о том, что нормализация выборки объектов-аналогов путем исключения аналогов с наибольшими и наименьшими значениями скорректированных цен вводит в заблуждение пользователей, не может быть принята во внимание, поскольку необходимость нормализации выборки объектов-аналогов при оценке рыночной стоимости недвижимого имущества до коэффициента вариации не более 33% является общераспространенной оценочной практикой. При проведении расчетов оценщик проверил статистическую однородность полученных результатов, для чего перед согласованием данных о скорректированной стоимости определил коэффициент вариации. Анализ выполненной в отчете статистической обработки полученных результатов для формирования однородной расчетной выборки позволил установить, что исключение из дальнейших расчетов объекта-аналога происходит за счет математических механизмов обработки статистических данных и не носит субъективного характера.

Использование оценщиком данных названного выше Приказа Министерства сельского хозяйства и продовольствия Омской области от 18 июля 2013 года № П-13-54 при определении плодородия земельных участков, зависящего от множества факторов, подлежащего измерению в баллах бонитета, согласно Распоряжению Минимущества России от 6 марта 2002 № 568-р, не противоречит пункту 25 ФСО № 7. Описание корректировки цены аналогов по данному ценообразующему фактору приведено на соответствующих страницах отчета.

Вопреки позиции бюджетного учреждения, изложенной в замечании № 7 оспариваемых решений, оценщиком на страницах 69-70 в таблице 11.3 отчета приведены значения корректирующих коэффициентов для объектов оценки и объектов-аналогов, с указанием факторов, влияющих на значение корректировки на конфигурацию, что соответствует положениям подпункта 3 пункта 2 ФСО VI и не является нарушением подпункта 2 пункта 2 ФСО VI, а также статьи 11 Закона № 135-ФЗ. По данному замечанию экспертом указано, что в разделе 10.4 «Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости» на страницах 54-55 отчета приведено описание и значения корректирующих коэффициентов на конфигурацию участка (таблица 10.23) согласно справочнику оценщика недвижимости – 2023, под редакцией ФИО8 «Земельные участки сельскохозяйственного назначения» и рассчитаны промежуточные значения корректирующих коэффициентов, как среднее от крайних значений (таблица 10.24).

Замечание бюджетного учреждения о том, что оценщиком собрана не вся информация для применения доходного подхода, нет попытки расчета рыночной стоимости методом капитализации земельной ренты с учетом особенностей объекта оценки в соответствии с главой V «Особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения» Распоряжения Минимущества Российской Федерации от 6 марта 2002 года №568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков», обоснованно отклонено экспертом в заключении со ссылкой на то, что Распоряжение Минимущества Российской Федерации от 6 марта 2002 года № 568-р содержит методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, деятельность оценщика регламентируется Законом 3 135-ФЗ и Федеральными стандартами оценки. В главе V данного Распоряжения, на положения которой ссылается бюджетное учреждение в своих решениях, указано, что земельная рента рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на ведение сельскохозяйственного производства с учетом прибыли предпринимателя. Между тем названные затраты и валовый доход не являются постоянными величинами, урожайность земельных участков не всегда соответствует нормативной и может отличаться как в меньшую, так и в большую сторону, что может привести к недостоверному результату и, как следствие, к искажению итоговой рыночной стоимости. На страницах 110-111 отчета оценщиком приведен подробный и обоснованный отказ от применения доходного подхода с учетом требований пункта 2 ФСО V, в раках которого выделяется, в том числе метод капитализации земельной ренты.

Заключением эксперта подтверждено наличие в отчете от 20 августа 2024 года № 02/08/2024 описок (опечаток) и ошибок, указанных в замечании № 9 решений бюджетного учреждения, однако данное не повлияло на итоговый размер рыночной стоимости оцениваемых земельных участков.

В соответствии с пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости бюджетное учреждение принимает в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Резюмируя изложенное, суд приходит к выводу о том, что допущенные оценщиком описки и ошибки, не повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости спорных объектов, не могут являться единственным основанием отказа в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, в силу приведенной нормы, что свидетельствует о формальном подходе бюджетного учреждения к рассмотрению заявлений административного истца об установлении кадастровой стоимости спорных земельных участков в размере их рыночной стоимости.

Кроме того, суд отмечает, что недостатки отчета об оценке, указанные бюджетным учреждением в оспариваемых решениях, ранее неоднократно являлись предметом экспертного исследования и последующей оценки суда по аналогичным спорам об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, признавались несостоятельными по изложенным выше основаниям.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал в постановлениях от 7 июня 2012 года № 14-П, от 14 января 2016 года № 1-П, от 26 февраля 2018 года № 10-П, от 12 мая 2021 года № 17-П, недопустим формальный подход органа или лица, наделенных публичными полномочиями, к принятию, совершению (допущению) соответствующих решений, действий (бездействия), не учитывающих права, свободы и законные интересы граждан и организаций.

При реализации публичных полномочий наделенный ими орган или лицо обязаны осуществлять полную и всестороннюю оценку фактических обстоятельств, действовать добросовестно, поддерживать доверие граждан и их объединений к закону и действиям государства.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 сентября 2016 года № 36 «О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации», исходя из статьи 178, части 8 статьи 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении.

При этом суд не вправе признать обоснованным оспариваемое решение, действие, бездействие со ссылкой на обстоятельства, не являвшиеся предметом рассмотрения соответствующего органа, организации, лица, изменяя таким образом основания принятого решения, совершенного действия, имевшего место бездействия.

Таким образом, поскольку в ходе рассмотрения дела установлено, что в отчете об оценке от 20 августа 2024 года № 02/08/2024 отсутствуют нарушения, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости спорных земельных участков, указанные в оспариваемых решениях бюджетного учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, такие решения не могут быть признаны законными и обоснованными, в связи с чем требования административного истца в указанной части подлежат удовлетворению.

Оспариваемые решения не соответствуют требованиям нормативных правовых актов, регулирующих спорные правоотношения, фактическим обстоятельствам дела и нарушают права административного истца как налогоплательщика и плательщика арендной платы.

Относительно требования административного истца об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на основании исправленного отчета, суд исходит из следующего.

В предмет доказывания по данной категории дел входит такое юридически значимое обстоятельство как размер рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В ходе судебного разбирательства административным истцом в обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости представлен исправленный отчет ООО «Центр интеллектуальных технологий» от 11 апреля 2025 года № 02/08/2024-И, подготовленный с учетом замечаний, изложенных в заключении эксперта от 31 марта 2025 года № 201/2-4-25 по результатам судебной экспертизы по настоящему делу (том 4).

В связи с этим административным истцом представлено уточнение административных исковых требований в части величины испрашиваемой рыночной стоимости, установленной исправленным отчетом (том 5 л.д. 18).

Проанализировав содержание исправленного отчета от 11 апреля 2025 года № 02/08/2024-И в совокупности с содержанием экспертного заключения, суд считает, что в данном отчете устранены замечания (ошибки, описки, опечатки), указанные экспертом, отражена полная, достоверная и непротиворечивая информация об объекте оценки и об объектах-аналогах с учетом произведенных корректировок (поправок), в отчете содержатся все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости рассматриваемых объектов оценки.

Представителем бюджетного учреждения представлены письменные пояснения, также подтверждающие факт отсутствия в исправленном отчете от 11 апреля 2025 года № 02/08/2024-И ошибок, описок (опечаток), не повлиявших на итоговый расчет рыночной стоимости земельных участков (том 5 л.д. 21).

Стороны, заинтересованные лица правом на заявление ходатайства о назначении по делу повторной или дополнительной судебной экспертизы, а также судебной экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости объектов оценки не воспользовались.

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы оценщика в исправленном отчете, свидетельствующих об иной рыночной стоимости земельных участков, чем отражено в указанном отчете, суду не представлено. Возражений относительно исправления оценщиком недостатков отчета, указанных в заключении эксперта, не приведено.

Таким образом, оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд делает вывод о соответствии отчета т 11 апреля 2025 года № 02/08/2024-И требованиям действующего законодательства и находит возможным определить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости по состоянию на 5 августа 2024 года в следующих размерах: для земельного участка с кадастровым номером № <...> - 638 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № <...> - 731 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № <...> - 864 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № <...> - 2 415 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № <...> - 2 580 000 рублей (том 4 л.д. 112-113).

Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

С учетом изложенного датой подачи заявлений в бюджетное учреждение следует считать 10 сентября 2024 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

признать решения Бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» от 9 октября 2024 года № ОРС-55/2024/000107, № ОРС-55/2024/000108, № ОРС-55/2024/000109, № ОРС-55/2024/000110, № ОРС-55/2024/000111 незаконными.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 5 августа 2024 года в размере его рыночной стоимости 638 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 5 августа 2024 года в размере его рыночной стоимости 731 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 5 августа 2024 года в размере его рыночной стоимости 864 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 5 августа 2024 года в размере его рыночной стоимости 2 415 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 5 августа 2024 года в размере его рыночной стоимости 2 580 000 рублей.

Датой подачи заявлений считать 10 сентября 2024 года.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Омский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Омского областного суда Н.В. Ведерникова

Мотивированное решение изготовлено 30 мая 2025 года.