УИД 50RS0042-01-2025-001692-33
Дело №2-2675/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
10 декабря 2025 года г. Сергиев Посад МО
Сергиево-Посадский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Усановой Л.Н.,
при секретаре ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Сергиево-Посадского городского округа <адрес> о признании права собственности на жилой дом,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, Сергиево-Посадский муниципальный район, г/п Хотьково, <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования для ведения личного подсобного хозяйства (л.д. 86-88).
Согласно копии технического паспорта на земельном участке, принадлежащем ФИО1 возведен жилой <адрес> года постройки, общей площадью 100,9 кв.м. Разрешение на строительство которого отсутствует (л.д. 50-64).
Согласно уведомлениям РОСРЕЕСТРА по МО от 01.02.2021г. о неустранении причин для приостановления государственного кадастрового учета и полученного ответа от Главного управления культурного наследия о возможности размещения на земельном участка с кадастровым номером № заявленного на кадастровый учет объекта недвижимости, усматривается, что земельный участок расположен в зоне регулирования застройки традиционных деревень (режим А) (л.д. 40-41).
Из ответа Главного управления Культурного наследия <адрес>, направленного в адрес ФИО1 от 07.03.2025г. усматривается, что земельный участок ФИО1 в соответствии с решением Мособлисполкома от 12.06.1986г. № «Об установлении зон охраны памятника культуры – Древнего города «Радонеж», земельный участок расположен в границах зоны регулирования застройки традиционных деревень (А). Указали, что режимом, утвержденным решением Мособлисполкома от 12.06.1986г. №, запрещается строительство частных домов и хозяйственных построек на новых участках; строительство частных домов и сооружений из кирпича, бетона и других нехарактерных для данных деревень материалов. Разрешается строительство домов и хозяйственных построек в порядке восстановления на старых местах. Высота строений не должна превышать одного этажа (л.д. 75-80).
ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации Сергиево-Посадского городского округа о признании права собственности на жилой дом.
Исковые требования мотивированы тем, что ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, городское поселение Хотьково, д. Репихово <адрес>. На принадлежащем земельном участке был возведен жилой дом общей площадью 107 кв.м, без разрешенной документации.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о рассмотрении дела, его представитель адвокат ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, по изложенным в иске основаниям, c учетом проведенной по делу строительно-технической экспертизы, просила суд признать за ФИО1 право собственности на жилой дом площадью 107,0 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, городское поселение Хотьково, д. Репихово <адрес>.
Ответчик представитель Администрации Сергиево-Посадского городского округа по доверенности ФИО4 в судебное заседание явилась, не возражала против признания за истцом права собственности на жилой дом по адресу: <адрес>, городское поселение Хотьково, д. Репихово <адрес> учетом установленных экспертом обстоятельств.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Представитель третьего лица Главного управления Культурного наследия <адрес> в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц.
Изучив доводы иска, исследовав и оценив письменные доказательства, включая заключение судебной строительно-технической экспертизы, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьей 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
Согласно статьям 11, 12 ГК РФ защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд, арбитражный суд или третейский суд (далее – суд) в соответствии с их компетенцией. Защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
В соответствии со статьей 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право: возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
На основании статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка также может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.
Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).
Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.
Последствия самовольной постройки, возведенной или созданной на земельном участке его собственником или другими лицами, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.
Согласно статье 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.
Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Использование самовольной постройки не допускается.
Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее – установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.
Исходя из разъяснений, данных в пункте 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).
Как разъяснено в пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:
- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;
- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;
- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;
- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.
Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт "о" статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 ГК РФ).
Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК правовой режим земельных участков определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.
В силу пункта 1 статьи 83 ЗК РФ землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.
Поскольку дом возведен на принадлежащем истцу участке, разрешенное использование которого допускает строительство на нем жилого дома, первые два признака для признания жилого дома, возведенного истцом, самовольной постройкой, отсутствуют.
Согласно статье 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 и 6 настоящей статьи и другими федеральными законами.
Согласно подпункту 1.1 пункта 17 статьи 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства.
По правилам статьи 51.1 ГрК РФ в целях строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации») или садового дома застройщик подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в указанные органы посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (далее также – уведомление о планируемом строительстве).
В соответствии со статьей 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» безопасность зданий и сооружений, а также связанных со зданиями и сооружениями процессов проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса) обеспечивается посредством установления соответствующих требованиям безопасности проектных значений параметров зданий и сооружений и качественных характеристик в течение всего жизненного цикла здания или сооружения, реализации указанных значений и характеристик в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта (далее также – строительство) и поддержания состояния таких параметров и характеристик на требуемом уровне в процессе эксплуатации, консервации и сноса.
Безопасность зданий и сооружений, а также связанных со зданиями и с сооружениями процессов проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса) обеспечивается посредством соблюдения требований настоящего Федерального закона и требований стандартов и сводов правил, включенных в указанные в частях 1 и 7 статьи 6 настоящего Федерального закона перечни, или требований специальных технических условий.
По правилам части 1 статьи 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 384-ФЗ Правительство Российской Федерации утверждает перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований настоящего Федерального закона.
На основании части 1 статьи 38 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 384-ФЗ оценка соответствия зданий и сооружений, а также связанных со зданиями и с сооружениями процессов проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса) осуществляется в целях:
1) удостоверения соответствия результатов инженерных изысканий требованиям настоящего Федерального закона;
2) удостоверения соответствия характеристик здания или сооружения, установленных в проектной документации, требованиям настоящего Федерального закона перед началом строительства здания или сооружения;
3) удостоверения соответствия характеристик здания или сооружения, строительство которых завершено, требованиям настоящего Федерального закона перед вводом здания или сооружения в эксплуатацию;
4) периодического удостоверения соответствия характеристик эксплуатируемого здания или сооружения требованиям настоящего Федерального закона и проектной документации для подтверждения возможности дальнейшей эксплуатации здания или сооружения.
Статья 39 указанного Федерального закона предусматривает, что обязательная оценка соответствия зданий и сооружений, а также связанных со зданиями и с сооружениями процессов проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки и утилизации (сноса) осуществляется в форме:
1) заявления о соответствии проектной документации требованиям настоящего Федерального закона;
2) государственной экспертизы результатов инженерных изысканий и проектной документации;
3) строительного контроля;
4) государственного строительного надзора;
5) заявления о соответствии построенного, реконструированного или отремонтированного здания или сооружения проектной документации;
6) заявления о соответствии построенного, реконструированного или отремонтированного здания или сооружения требованиям настоящего Федерального закона;
7) ввода объекта в эксплуатацию.
Обязательная оценка соответствия зданий и сооружений, а также связанных со зданиями и с сооружениями процессов строительства, монтажа, наладки в форме, предусмотренной пунктом 5 части 1 настоящей статьи, осуществляется лицом, осуществившим строительство (лицом, осуществившим строительство, и застройщиком (заказчиком) в случае осуществления строительства на основании договора), путем подписания документа, подтверждающего соответствие построенного, реконструированного или отремонтированного здания или сооружения проектной документации. Оценка соответствия зданий и сооружений, а также связанных со зданиями и с сооружениями процессов строительства, монтажа, наладки в указанной форме не осуществляется в отношении объектов индивидуального жилищного строительства (часть 4 статьи 39 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 384-ФЗ).
Оценка соответствия зданий и сооружений, а также связанных со зданиями и с сооружениями процессов строительства, монтажа, наладки и утилизации (сноса) в формах, указанных в пунктах 5 и 6 части 1 настоящей статьи, осуществляется после окончания строительства, реконструкции, капитального ремонта здания или сооружения до ввода здания или сооружения в эксплуатацию (часть 8 статьи 39 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 384-ФЗ).
Главное управление культурного наследия указывает, что земельный участок ФИО1 в соответствии с решением Мособлисполкома от 12.06.1986г. № «Об установлении зон охраны памятника культуры – Древнего города «Радонеж», земельный участок расположен в границах зоны регулирования застройки традиционных деревень (А).
Следует отметить, что пункт 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № разъясняет, что возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой (часть 13 статьи 51.1 ГрК РФ, часть 12 статьи 70 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», часть 5 статьи 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).
До ДД.ММ.ГГГГ возведение (создание) таких объектов на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, без соблюдения порядка, предусмотренного статьей 51.1 ГрК РФ, и регистрация на них права собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок являются законными действиями застройщика (часть 11 статьи 24, часть 12 статьи 70 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ).
Пункт 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № указывает, что одним из ограничений в использовании земельного участка является его расположение в границах зоны с особыми условиями использования территории (статья 105 ЗК РФ).
По общему правилу, сведения о зоне с особыми условиями использования территорий должны содержаться в ЕГРН (пункт 24 статьи 106 ЗК РФ).
До внесения в соответствии с указанной нормой сведений в ЕГРН вопрос о наличии и границах зон с особыми условиями должен разрешаться с учетом положений статьи 26 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Истец, воспользовавшись предоставленным ему процессуальным законом правом, заявил ходатайство о назначении по делу землеустроительной экспертизы, проведение которой поручено экспертам ООО «СтройЭксперт».
Согласно заключения экспертов №-ССТЭ земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, Сергиево-Посадский муниципальный район, г/п Хотьково, <адрес>, в соответствии с Приказом «Об утверждении требований к осуществлению деятельности и градостроительному регламенту в границах территории объекта культурного наследия федерального значения - достопримечательное место «Древний Радонеж, XIV - XV вв.», расположенного в Сергиево-Посадском городском округе <адрес>.», исследуемый участок расположен в зоне застройки индивидуальными жилыми домами Ж№
Строение (<адрес>) является объектом капитального строительства. Строительство данного объекта завершено и пригодно к эксплуатации. Объект полностью расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером № площадью 933 кв.м. Объект, расположенный по адресу: обл. Московская, муниципальный р-н Сергиево- Посадский, <адрес> соответствует градостроительным, строительно-техническим, противопожарным, санитарным и иным, обязательным нормам и правилам, предъявляемым к данным видам построек. Строение не создает угрозу для жизни и здоровья граждан в соответствии с требованиями Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Сохранение строения без сноса - возможно, дополнительные мероприятия для устранения недостатков не требуются.
Оснований ставить под сомнение выводы судебного эксперта, ООО «СтройЭксперт», суд не находит, заключение мотивировано, обоснованно и не содержит каких-либо противоречий. Доказательств, некомпетентности экспертов или несостоятельности их выводов, а также доказательств опровергающих вышеназванное заключение или позволяющих усомниться в его правильности или обоснованности, стороной ответчика и третьим лицом не предоставлено. Заключение эксперта соответствует требованиям, предъявленным к его содержанию статьей 86 ГПК РФ, сторонами не оспорено, оно принимается судом как допустимое доказательство и оценено судом в совокупности с иными доказательствами по делу в порядке статьи 67 ГПК РФ.
Поскольку при разрешении настоящего дела установлены необходимые в силу закона и разъяснений Верховного Суда РФ основания, позволяющие сохранить самовольно возведенные жилой дом в текущих характеристиках с признанием права собственности на него, при этом, дом располагается на участке, имеющем соответствующий вид разрешенного использования и принадлежащем истцу на праве собственности, жилой дом расположен в зоне застройки индивидуальными жилыми домами, является безопасным для жизни и здоровья граждан, имеются основания для удовлетворения иска.
Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к Администрации Сергиево-Посадского городского округа <адрес> о признании права собственности на жилой дом удовлетворить.
Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на жилой дом площадью 107,0 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме через Сергиево–Посадский городской суд <адрес>.
Решение в мотивированном виде изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
Судья Л.Н. Усанова