Решение по делу № 2-2/2025 от 29.05.2025

75RS0№,,,,,,,-91

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 мая 2025 года ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

Нерчинский районный суд ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

В составе председательствующего судьи – Быковой Ю.В.,

при секретаре Дунаевой Е.В.,

с участием:

истца ФИО1

ответчика ФИО2, представителя ответчика Администрации городского поселения «Нерчинское» муниципального района «,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,» по доверенности ФИО3,

Рассмотрев в открытом судебном заседании

гражданское дело №,,,,,,,

по иску ФИО1 к Администрации городского поселения «Нерчинское» муниципального района «,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,», ФИО4, ФИО5 о признании действий, нарушающими права на земельный участок, признании договора аренды не соответствующим законодательству, обязании принять меры, направленные на восстановление нарушенного права

Установил:

Истец ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным исковым заявлением.

В обоснование иска указала, что она является собственником ? доли земельного участка и квартиры, расположенных по адресу: ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,. Квартира была приобретена истцом в 2002 году. Право собственности на земельный участок оформлено в 2011 году. Земельному участку присвоен кадастровый №,,,,,,,. Соседний участок с кадастровым номером №,,,,,,,, расположенный по адресу ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, принадлежал соседям ФИО6 и ФИО7 Проход на земельный участок истца всегда осуществлялся через территорию земельного участка, принадлежащего К-вым. В 2021 году квартира, расположенная по адресу ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, Козловыми была продана ФИО2 и ФИО5 Земельный участок с кадастровым номером №,,,,,,,, Козловыми был передан в собственность городского поселения «Нерчинское» и в дальнейшем администрацией городского поселения «Нерчинское» на основании договора аренды №,,,,,,, от 22.12.2020 года передан в пользование ФИО2 При заключении договора аренды не были учтены интересы истца и членов ее семьи, которые лишились права беспрепятственного доступа к своего земельному участку, поскольку соседи С-вы начали чинить истцу препятствия прохода по их земельному участку.

Неоднократно уточняя исковые требования, в окончательной редакции истец ФИО1 просит суд признать действия (бездействие) администрации городского поселения «Нерчинское», в результате которых осуществлена передача земельного участка с кадастровым номером №,,,,,,, по договору аренды №,,,,,,, от 22.12.2020 на условиях, повлекших утрату доступа (прохода/проезда ) к земельному участку с кадастровым номером №,,,,,,, с земель общего пользования- не соответствующими закону и нарушающими права третьих лиц. Признать договор аренды земельного участка №,,,,,,, от ** ** **** -недействительным. Применить последствия недействительности сделки -обязать администрацию городского поселения «Нерчинское» произвести раздел земельного участка с кадастровым №,,,,,,, на две части по следующим координатам точек указанным в заключении эксперта №,,,,,,,,№,,,,,,, от 27.12.2024 года и пояснений эксперта (от 20 марта, 07 мая 2025 года), к заключению №,,,,,,,. Произвести раздел земельного участка с кадастровым номером №,,,,,,,, на две части по следующим координатам точек указанным в экспертом заключении. Обеспечить собственников земельного участка с кадастровым номером №,,,,,,, и жилого помещения, расположенных по адресу ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,1. беспрепятственным доступом (проходом/проездом) к землям общего пользования (в соответствии с требованиями, предъявляемыми при организации проездов к земельным участкам, на которых расположены объекты капитального строения. Для организации доступа (проходом/проездом) использовать земельный участок образованный при разделе земельного участка с кадастровым номером №,,,,,,, кв.м, по координатам точек указанным заключении эксперта №,,,,,,,,№,,,,,,, от 27.12.2024 года и пояснений эксперта (от 20 марта, 07 мая 2025 года) к заключению №,,,,,,,,№,,,,,,,

Протокольным определением суда в качестве третьих лиц привлечены собственник ? доли в праве собственности на квартиру и земельный участок, расположенных по адресу: ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, ФИО8, и ФИО9 имеющая регистрацию в жилом помещении истца, ПАО Сбербанк как кредитная организация, в которой оформлен ипотечный кредит собственников соседней квартиры, принадлежащей ФИО10, ФИО5,.

Протокольным определением суда в качестве ответчиков привлечены ФИО2 и ФИО5

Протокольным определением суда в качестве третьих лиц привлечены ФИО6, ФИО11, предыдущие собственники жилого помещения, принадлежащего в настоявшее время ответчикам ФИО10, ФИО5

Согласно актовой записи о смерти ФИО6 умерла 25.07.2023 года ( том №,,,,,,, л.д.202).

В ходе рассмотрения судом установлено, что смежным с земельными участками с кадастровыми номерами №,,,,,,, и №,,,,,,, является земельный участок с кадастровым номером №,,,,,,,,расположенный по адресу: ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, правообладателем которого является ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, «,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,». На указанном земельном участке расположено здание с кадастровым номером №,,,,,,,, с адресом местоположения ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, являющееся нежилым помещением, правообладателем которого является ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, «,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,». Указанное нежилое помещение является объектом культурного наследия, представляющее собой историко-культурную ценность, обременение на объект недвижимости установлен в пользу Министерства культуры ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,. Охранное обязательство №,,,,,,, выдано 27.07.2011.

В связи с установлением указанных обстоятельств определением суда от 02.04.2024 в качестве третьих лиц на стороне ответчика не заявляющих самостоятельные требования привлечены администрация муниципального района «,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,» ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, Министерство культуры ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, Государственная служба по охране объектов культурного наследия ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, Государственное учреждение культуры «Центр охраны и сохранения объектов культурного наследия» ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,.

Далее в ходе производства по гражданскому смежный земельный участок №,,,,,,,, и находящийся на нем объект недвижимости с кадастровым номером №,,,,,,, перешли в собственность ООО "Строительная компания "Феликс".

Протокольным определением суда ООО "Строительная компания "Феликс" привлечены для участия в деле в качестве третьего лица.

Дело рассмотрено по существу.

В ходе судебного заседания истец ФИО1 поддержала уточненные исковые требования, пояснила, что существование договора аренды №,,,,,,, земельного участка с кадастровым номером №,,,,,,, в том, виде в котором он существует сейчас нарушается ее права как собственника соседнего земельного участка и жилого помещения, поскольку она лишена возможности доступа к своему земельному участку через территорию земельного участка, находящегося в пользовании ФИО4 и ФИО5 Они чинят ей препятствия к проходу через территорию их земельного участка. Иного способа доступа к ее земельному участку с земель общего пользования (,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,) не имеется.

Ответчики ФИО2 и ФИО5 в судебном заседании исковые требования признали частично, пояснили, наличие на земельном участке находящимся у них в пользовании на основании договора аренды №,,,,,,, проезда к земельному участку истца ФИО1, нарушает в том числе и их законные права и интересы, поскольку истец отказывается осуществлять уход за территорией, которой пользуется, кроме того, наличие общедоступного прохода через их земельный участок является небезопасным для ответчиков. ФИО4 и ФИО5 предложили истцу ФИО1 определить для прохода на её земельный участок часть территории их земельного участка, граничащий с земельным участком с кадастровым номером №,,,,,,, на котором находится административное здание с кадастровым номером №,,,,,,, в котором размещалась ранее редакция газеты «Нерчинская звезда».

Представитель ответчика Администрации городского поселения «Нерчинское» ФИО3 исковые требования истца признала частично. Пояснила, что при заключении договора аренды не было учтено, что через часть земельного участка с кадастровым номером №,,,,,,, находящегося в пользовании ФИО2 осуществляется проход к земельному участку с кадастровым номером 75:12:200214:26, принадлежащему истцу ФИО1 В досудебном порядке разрешить вопрос о возможности прохода истца ФИО1 и членов ее семьи через участок, находящийся в пользовании ФИО2 не представляется возможным, т.к. истца предложенные варианты разрешения спора не устраивают.

Третьи лица ФИО8, ФИО12 в судебное заседание не явились, представили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представитель третьего лица ПАО «Сбербанк» в судебное заседание не явился, извещены надлежащим образом.

Третье лицо ФИО11 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица ООО "Строительная компания "Феликс" в судебное заседание не явился, извещены надлежащим образом.

Представитель третьего лица- администрации муниципального района «,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,» по доверенности М.Н.Н. в судебном заседании возражала против организации проезда к земельному участку истца через территории земельного участка с кадастровым №,,,,,,,, на котором находится административное здание с кадастровым номером №,,,,,,,, представляющее историческую ценность.

Представитель третьих лиц Министерства культуры ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, Государственного учреждения культуры «Центр охраны и сохранения объектов культурного наследия» ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Представитель Государственной службы по охране объектов культурного наследия ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, по доверенности Н.В.В. представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Из отзыва на исковое заявление представленное Государственной службой по охране объектов культурного наследия ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, следует, что служба считает возможным устроить проезд п земельному участку с кадастровым номером №,,,,,,, в границах территории объекта культурного наследия по адресу: ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, ул ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, с условием обеспечения сохранности памятника, и с учетом прав и интересов его собственника ( том №,,,,,,, л.д.79-81).

Руководствуясь положениями ст.167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствии не явившихся участников судебного заседания., извещенных о времени месте рассмотрения дела надлежащим образом.

В соответствии с п. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Согласно ст. 27 Конституции Российской Федерации каждый, кто законно находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться и выбирать место пребывания и жительства.

Согласно статье 1 Гражданского кодекса гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты (пункт 1); гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (пункт 2).

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом и каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им.

Пользование земельным участком предполагает возможность проезда и прохода к участку и расположенным на нем объектам с земель (дорог) общего пользования.

Из норм Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), регулирующих правила формирования земельных участков, межевания, оформления межевого плана, постановки земельных участков на кадастровый учет, следует необходимость учитывать наличие доступа к образуемым или измененным земельным участкам (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе посредством установления сервитута (часть 6 статьи 22), отсутствие такого доступа является основанием для приостановления государственного кадастрового учета (пункт 26 части 1 статьи 26).

Под доступом к земельным участкам в соответствии со статьями 22 и 26 Закона N 218-ФЗ понимается наличие прохода или проезда от земельных участков общего пользования.

Указанное требование об обеспечении доступа по смыслу положений статьи 209 Гражданского кодекса является необходимым и общим в отношении всех земельных участков, при этом доступ должен быть обеспечен к земельным участкам общего пользования, которые находятся в государственной или муниципальной собственности.

Проезд и проход к недвижимому имуществу прямо отнесены к потребностям, при наличии которых в соответствии со статьей 274 Гражданского кодекса возможно предоставление ограниченного вещного права (сервитута).

Согласно названной статье собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком; обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

По смыслу приведенных норм в случае, если собственник земельного участка лишен возможности доступа к своему земельному участку и использования его по назначению и у него отсутствует иная возможность доступа, кроме как через соседний участок, он вправе требовать от лица, владеющего соседним земельным участком на вещном или обязательственном праве, обеспечить доступ через этот участок, а следовательно, владелец соседнего участка не может требовать установить запрет прохода - проезда к смежному участку.

Статьей 288 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник осуществляет права владения пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

В соответствии со ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Из материалов дела судом установлено, что истцу ФИО1 принадлежит ? доля в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером №,,,,,,, и расположенным на нем жилым помещением по адресу: ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,. (том №,,,,,,, л.д.23) Собственником ? доли на указанное недвижимое имущество помимо ФИО13 является сын истца ФИО14, привеченный для участия в деле в качестве третьего лица.(том №,,,,,,, л.д.34-36).

Ответчик ФИО2 является собственником соседнего жилого помещения расположенного по адресу: ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, на смежном земельном участке с кадастровым номером №,,,,,,, (том №,,,,,,, л.д.18-22). Земельные отношения при покупке указанной квартиры ответчиком ФИО4 отрегулированы следующим образом.

Жилое помещение по адресу ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, приобретено ФИО4 и ФИО5 у продавцов ФИО6, ФИО11 на основании договора купли-продажи от 04.02.2021 года (том №,,,,,,, л.д.65-67). При покупке квартиры ФИО4, ФИО5 использованы средства ипотечного кредита в ПАО Сбербанк. ( том №,,,,,,, л.д.70-77), жилое помещение находится в залоге у кредитора ПАО «Сбербанк».

На основании договора аренды земельного участка №,,,,,,, от 22.12.2020 года администрация городского поселения «Нерчинское» -арендодатель, передает в аренду К.М.Р.-арендатору, земельный участок площадью 524 кв.м с кадастровым номером №,,,,,,,, участок относится к категории земель населенных пунктов и располагается по адресу: ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, сроком на 10 лет с 22.12.2020 по 21.12.2030. При заключении договора арендодатель удостоверил, что участок свободен от прав третьих лиц. Указанный договор зарегистрирован в ЕГРН №,,,,,,,. (том №,,,,,,, л.д.45-47).

На основании договора уступки права по договору аренды земельного участка от 04.02.2021 года ФИО6-«арендатор» передает ФИО4 «новому арендатору», а ФИО4 принимает в полном объеме права и обязанности, предусмотренные договором №,,,,,,, аренды земельного участка от 22.12.2020 заключенного между Администрацией городского поселения «Нерчинское» и ФИО6 Указанный договор зарегистрирован в ЕГРН №,,,,,,,. (том №,,,,,,, л.д.49-50,51-58).

Из акта обследования многоквартирного жилого дома по адресу: ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, проведенного администрацией городского поселения «Нерчинское» судом установлено, указанный многоквартирный дом имеет 2 квартиры, дом расположен на двух земельных участках с кадастровыми номерами №,,,,,,, и №,,,,,,,. В доме две квартиры, вход в квартиры данного дома общий, проход- проезд к ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, осуществляется через земельный участок с кадастровым номером №,,,,,,,, в связи с таким размещением дома и квартир в данном доме (том №,,,,,,, л.д.41).

Обративших в суд с указанными исковыми требованиями, истец ФИО1 утверждает, что заключённый договор аренды муниципального имущества нарушает право на доступ к ее земельному участку, т.к. в договоре отсутствует условие о доступности к ее земельному участку путем прохода через земельный участок ответчиков.

Объективно доводы истца подтверждаются результатами рассмотрения дела об административном правонарушении №,,,,,,, Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии. Из материалов дела об административном правонарушении установлено, что формально в действиях ФИО4 установлены признаки состава административного правонарушения, предусмотренного ст.7.1 КоАП РФ, по факту самовольного занятия земельного участка площадью 5,3 кв.м. из земель собственность на который не разграничена при возведении на земельном участке с кадастровым номером №,,,,,,, гаража. Вместе с тем, в результате административного расследования установлено что согласно схемы расположения земельных участков (том № л.д.67), фототаблицы (том № 1 л.д.68-76) проход к земельному участку с кадастровым номером №,,,,,,,, принадлежащего ФИО15, ФИО8 с земель общего пользования ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, осуществляется через земельный №,,,,,,,, принадлежащий администрации г/п «Нерчинское» и находящегося в пользовании ФИО4

Условия пользования соседним участком (координаты проезда - прохода, временной период, плата) определяются соглашением сторон или при наличии спора решением суда об установлении сервитута (пункты 2, 3, 5 статьи 274 Гражданского кодекса).

Истец в досудебном порядке предлагала ответчикам установить сервитут для прохода на ее земельный участок, однако предложения истца были отклонены собственником земельного участка с кадастровым номером 75:12:200214:27 -администрацией городского поселения «Нерчинское». (том №,,,,,,, л.д.175-188).

Статьей 209 ГК РФ предусмотрено, что только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Пунктом 2 данной статьи предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения, не порождает тех юридических последствий, ради которых заключалась, в том числе перехода титула собственника к приобретателю.

Из установленных обстоятельств следует, что земельный участок с кадастровым номером №,,,,,,, в существующих координатах препятствует проезду и проходу на земельный участок истца с кадастровым номером №,,,,,,,, т.е. истец и члены ее семьи не имеют возможности попасть на свой земельный участок не пересекая земельный участок ответчика.

Как видно из вышеназванных правоустанавливающих документов, раньше по хронологии возникло право собственности истца на земельный участок с кадастровым номером №,,,,,,, -** ** **** (том №,,,,,,, л.д.199-204).

Между тем, право аренды земельного участка с кадастровым №,,,,,,, у ФИО4 возникло позднее 04.02.2021 года (том №,,,,,,, л.д.49), как в договоре аренды земельного участка, так и в договоре уступки прав не содержится условий о предоставлении собственнику смежного участка ФИО13 права доступа к своему земельному участку.

Поскольку предоставленный ответчику по договору аренды земельный участок нарушает права собственников соседних земельных участков, соответственно, договор аренды земельного участка и в последующем договор уступки права аренды земельного участка, заключенный между администрацией городского поселения «Нерчинское» и ФИО4 не может считаться законным и, как следствие, является недействительным.

Анализ всех изложенных доказательств и правовых норм, дает суду основание считать, что требования истца ФИО13 о признании незаконными действий администрации городского поселения «Нерчинское» муниципального района «,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,» ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, по заключению договора №,,,,,,, от 22.12.2020 аренды земельного участка с кадастровым номером №,,,,,,,, расположенного по адресу: ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, между Администрацией городского поселения «Нерчинское» муниципального района «,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,» и К.М.Р., а так же договор уступки права аренды по договору аренды земельного участка от 04 февраля 2021 между Администрацией городского поселения «Нерчинское» муниципального района «,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,» и ФИО4 на существующих условиях - подлежат удовлетворению, поскольку соответствии с п. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Как следствие признания действий администрации городского поселения «Нерчинское» незаконным по заключению указанных договоров влечёт недействительность указанных сделок.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 79 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки (реституцию) по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, а также в иных предусмотренных законом случаях (п. 4 ст. 166 ГК РФ).

По смыслу ст. 56 ГПК РФ при решении вопроса о применении по своей инициативе последствий недействительности ничтожной сделки суду следует вынести указанный вопрос на обсуждение сторон.

В мотивировочной части решения должно быть указано, какие публичные интересы подлежат защите, либо содержаться ссылка на специальную норму закона, позволяющую применить названные последствия по инициативе суда.

В п. 78 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что согласно абз. 1 п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Исходя из системного толкования п. 1 ст. 1, п. 3 ст. 166 и п. 2 ст. 168 ГК РФ, иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может быть также удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В силу пункта 1 статьи 1 ГК РФ к числу основных начал гражданского законодательства относится, в частности, необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты, а абзац третий статьи 12 этого же кодекса устанавливает такой способ защиты гражданских прав, как восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения. Кроме того, в соответствии со статьей 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки относятся к одному из способов защиты гражданских прав, предусмотренному законом (абзац четвертый статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При наличии отказа органа местного самоуправления -собственника земельного участка с кадастровым номером №,,,,,,, на установление сервитута для осуществления права пользования земельным участком истцом, истец выбрала иной способ защиты своего нарушенного права выдвинув требования о признании договора аренды спорного земельного участка недействительной сделкой и применении последствий недействительности сделки в виде раздела земельного участка с кадастровым номером №,,,,,,,, находящегося в муниципальной собственности, для выделения территории общего пользования для прохода к принадлежащему ей земельному участку.

При обсуждении последствий недействительности договора аренды стороны не настаивали на приведение сторон сделки в первоначальное положение. Поскольку договор аренды земельного участка оспаривался третьим лицом, чьи законные права и интересы были нарушены при его заключении, при разрешении вопроса о применении последствий недействительности сделки суд, принимая во внимание избранный истцом способ защиты своего нарушенного права, суд рассмотрел требования истца о разделе спорного земельного участка.

Обсудив требование истца о разделе земельного участка с кадастровым номером №,,,,,,,, находящегося в муниципальной собственности, для выделения территории общего пользования для доступа к ее земельному участку, суд исходит из следующего.

Для разрешения указанных требований судом была назначена судебная комплексная землеустроительная строительно-техническая экспертиза, производство экспертизы поручено экспертам Читинской лаборатории судебной экспертизы Министерства Юстиции РФ.

Из заключения эксперта №,,,,,,,,423/5-2-24 от 27.12.2024 года, судом установлено, что ранее площадь земельного участка с кадастровым номером №,,,,,,, составляла 524 + 8 кв.м., без учета захвата земли под гаражом на территории «Нерчинская Звезда» с кадастровым номером №,,,,,,,. Проведенным исследованием установлено, что границы и площадь земельного участка с условным кадастровым номером №,,,,,,, по адресу: ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, по фактическим границам соответствуют данным ЕГРН по конфигурации и площади 544 + 8 кв.м., фактическая площадь 544,26 кв.м., что не превышает на 544 + 8 кв.м. Проведенным исследованием установлено, что границы и площадь земельного участка с кадастровым номером №,,,,,,, по адресу: ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, по фактическим границам соответствуют данным ЕГРН по конфигурации и площади 804 + 10 кв.м., фактическая площадь 807 кв.м. Свидетельство о государственной регистрации от ** ** ****, ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, на основании договора купли-продажи земельного участка №,,,,,,, от 31.08.2011.Таким образом земельные участки с кадастровыми номерами №,,,,,,, по фактическим границам соответствуют данным ЕГРН.

Условия в договоре аренды №,,,,,,, от 22.12.2020 земельного участка с кадастровым номером №,,,,,,, не соответствуют законодательству в области землеустройства, действующим на момент изготовления таких документов. При заключении договора аренды не были учтены интересы истца и членов семьи, которые лишились права беспрепятственного доступа к своего земельному участку.

В соответствии с пунктом 26 статьи 26 Федеральный закон от 13.07.2015 № 218- ФЗ (ред. от 14 июля 2022) № 350-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" к каждому участку должен быть обеспечен доступ, проход или проезд от земельных участков общего пользования к образуемому или изменяемому земельному участку, в том числе путем установления сервитута.

На поставленный судом вопрос «Разработать варианты установления доступа с земель общего пользования к земельному участку с кадастровым номером №,,,,,,,, расположенным по адресу: ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,? Если варианты определения доступа к земельному участку будут связаны со смещением или сносом построенных на них объектах определить стоимость работ по их смещению или сносу?» экспертами разработаны варианты обеспечения доступа с земель общего пользования к земельному участку с кадастровым номером №,,,,,,,, расположенным по адресу: ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,.

По варианту №,,,,,,, доступ (проезд с северной стороны) к земельному участку с кадастровым номером №,,,,,,, возможен от земель общего пользования с ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, через земельный участок с кадастровым номером №,,,,,,,. На местности земельный участок с кадастровым номером №,,,,,,, установлен забор с воротами, что возможно использовать для организации проезда. При установлении сервитута, есть техническая возможность организовать проезд на земельный участок с кадастровым номером №,,,,,,, с ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, через земельный участок с кадастровым номером №,,,,,,, по адресу ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, на котором расположен объект культурного наследия регионального значения. Территория памятника культуры по периметру огорожена забором с ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, имеются ворота, территория котельной огорожена металлическим забором из профлиста. На смежной границе с земельным участком №,,,,,,, есть провал земли ранее находилось строение, возможно старый фундамент. По Варианту №,,,,,,, стоимость работ по демонтажу хозяйственных построек не рассматривался, ввиду того, что затрагивает интересы третьих лиц, и более обременительный.

Вариант №,,,,,,, доступа разработан по границам земельного участка с кадастровым номером №,,,,,,,, с ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, для проезда на земельный участок с кадастровым номером №,,,,,,,. Стоимость работ по демонтажу хозяйственных построек определена локальным сметным расчетом. Стоимость фактических выполненных работ составила 79 412 рублей. Вариант №,,,,,,, доступа разработан по границам земельных участков с кадастровыми номерами №,,,,,,,, связан со сносом построенных на них объектах.

Менее обременительным вариантом установления прохода и проезда к исследуемому объекту №,,,,,,, от земель дорог и проездов общего пользования является Вариант 2, использование для этой цели, земельного участка с кадастровым номером №,,,,,,,. Наименьший по площади и протяженности по периметру. При проведении исследования экспертом не установлено препятствий для организации данного проезда (том №,,,,,,, л.д.199-233).

Из дополнительных пояснений эксперта Г.Д.О. установлено, что

схема образуемого земельного участка из земель земельного участка с кадастровым номером 75:12:200214:27 для организации проезда с уширением с земель общего пользования до земельного участка 75:12:200214:26 составит:

Участок №,,,,,,, площадью 89,87 кв.м

Система координат МСК 75 зона 3

№,,,,,,,

Координаты образуемого участка №,,,,,,, площадью 443 кв.м

Система координат МСК 75 зона 3

№,,,,,,,

Заключение является допустимым доказательством, поскольку при проведении экспертизы соблюдены требования процессуального законодательства, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключение соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, Федерального закона от 31.05.2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации". Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате него выводы и ответы на поставленные судом вопросы. Эксперт имеет необходимое для производства экспертизы образование и обладает соответствующей квалификацией, что подтверждается представленными в материалах дела копиями документов.

Порядок и основания образования земельных участков, в том числе путем их раздела, установлены нормами главы I.1 Земельного кодекса.

В соответствии со статьей 11.2 Земельного кодекса земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 1 статьи 11.4 Земельного кодекса при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 данной статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

Пунктом 6 статьи 11.4 Земельного кодекса установлено, что при разделе земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков с сохранением земельного участка, раздел которого осуществлен, в измененных границах:

1) в случае, если такой земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности;

2) для целей, предусмотренных статьей 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации";

3) в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Из изложенного следует, что при разделе земельного участка, находящегося в государственной собственности, сохраняется кадастровый номер исходного участка, но изменяются его площадь и границы, при этом разрешенное использование образованных участков должны соответствовать разрешенному использованию исходного участка. (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19 октября 2023 г. N 306-ЭС23-4661).

В силу пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 20 апреля 2017 г. N 889-О указал, что пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса обеспечивает преемственность арендных отношений и защиту интересов арендатора земельного участка в случае образования из этого участка других земельных участков, в том числе в случае выдела земельных участков.

Таким образом, по общему правилу трансформация публичного земельного участка, находящегося в аренде (путем его раздела или выдела из него одного или нескольких земельных участков, в том числе в целях изъятия для государственных нужд), дает арендатору право на заключение с ним договоров аренды в отношении образуемых и измененных земельных участков, либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков.

Из заключения экспертов судом установлено, что менее обременительным вариантом обеспечения доступа к земельному участку истца, будет раздел земельного участка с кадастровым номером №,,,,,,, на два земельных участка площадью 89,87 кв.м и 443 кв.м.

Допрошенный в судебном заседании эксперт Д.Д.Ю. пояснил, что разделение земельного участка с кадастровым номером №,,,,,,, при сохранении имеющегося в настоящее время прохода к земельному участку №,,,,,,, не возможно, поскольку это может вызвать чересполосицу, что запрещено действующим законодательством.

В соответствии с пунктами 4, 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Поскольку при разработке вариантов доступа к земельному участку истца экспертами определен менее обременительный способ, с которым в общем стороны согласились, суд принимает решение об удовлетворении требований истца о разделе земельного участка с кадастровым номером №,,,,,,, на два земельных участка: на Участок №,,,,,,, площадью 89,87 кв.м и Участок №,,,,,,, площадью 443 кв.м. по схеме предложенной экспертами, с координатами точек изложенных в письменных пояснениях эксперта Г.Д.О. от 07.05.2025. При этом суд считает необходимым обязать Администрацию городского поселения «Нерчинское» муниципального района «,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,» ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, как собственника земельного участка подлежащего разделу, обеспечить доступ с земель общего пользования к земельному участку с кадастровым номером №,,,,,,, и расположенным на нем жилому помещению по адресу: ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, через образуемый земельный Участок №,,,,,,, площадью 89,87 кв.м. Обеспечение общего доступа по данному земельному участку так же позволит ответчикам ФИО4, ФИО5 осуществлять обслуживание принадлежащего им жилого помещения (обеспечение доступа к выгребной яме и т.д.).

При этом, ответчики ФИО4 и ФИО5 не лишены права урегулирования земельных отношений на образованный Участок №,,,,,,,, поскольку на нем располагается принадлежащая им квартира, уменьшение площади земельного участка за счет выделения части земельного участка для организации проезда так же позволит обеспечить требования безопасности и беспрепятственного владения принадлежащего им имущества.

Согласно ст. 12 ГК РФ нарушенное гражданское право (законный интерес) подлежит защите способом, указанным в законе.

В силу ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям и может выйти за пределы этих требований только в случаях, предусмотренных федеральным законом.

В абз. 2 п. 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении" установлено, что выйти за пределы заявленных требований (разрешить требование, которое не заявлено, удовлетворить требование истца в большем размере, чем оно было заявлено) суд имеет право лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, и не оспаривается сторонами, что на вновь образуемом земельном участке №,,,,,,, находится гараж, возведённый ответчиками ФИО4, ФИО5 В экспертном заключении экспертами была рассчитана стоимость работ по демонтажу построек. При организации проезда через земельный участок №,,,,,,, данный объект будет являться препятствием. В ходе рассмотрения дела ответчики ФИО4, ФИО5 выразили согласие с предложенным экспертом вариантом организации проезда к земельному участку истца путем выдела части территории земельного участка находящегося у них в пользовании, были согласны на демонтаж и перенос возведенного на участке данной территории гаража.

В связи с этим, не разрешение судьбы данной постройки при исполнении решения суда в последующем может являться основанием для подачи негаторного иска. Выходя за рамки заявленных требований, применяя последствия недействительности сделки, суд полагает необходимым обязать ответчиков ФИО4, ФИО5 провести демонтаж строения -гараж на образуемом земельном Участке №,,,,,,, площадью 89,87 кв.м в течении одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу.

Признаков нерационального использования земли при образовании земельного участка по варианту, предложенному истцом, судом не установлено. Кроме того, в чем именно заключается такая нерациональность, какие фактические обстоятельства свидетельствует о ее наличии, ответчиком не приведено.

Обсудив доводы ответчиков о том, что их не устраивает площадь Участка №,,,,,,,, определенная экспертом с учетом уширения на поворотах, суд приминает во внимание, что в настоящее время иной проезд через спорный участок к участку истца, помимо обозначенного экспертом, отсутствует, в связи с чем вопрос об уменьшении площади образуемого земельного участка не имеет значения для рассмотрения настоящего спора. Координаты поворотных точек определены экспертом с учетом требований действующего законодательства, в переделах границ земельного участка с кадастровым номером №,,,,,,,. При этом суд учитывает, что согласно материалам дела об административном правонарушении №,,,,,,, Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии именно действия ответчиков привели к излому границы земельного участка №,,,,,,, в сторону земельного участка с кадастровым номером №,,,,,,,, при разработке варианта №,,,,,,, экспертом были учтены фактические границы земельных участков, соответственно наличие излома привело к образованию земельного участка №,,,,,,, именно в той конфигурации, которая указана в экспертном заключении.

Таким образом, в ходе рассмотрения дела судом не установлено оснований, препятствующих разделу земельного участка с кадастровым номером №,,,,,,, принадлежащего на праве собственности муниципальному образованию для осуществление доступа истца к своему земельному участку..

Поскольку указанные обстоятельства не были приняты Администрацией городского поселения «Нерчинское» при заключении договора аренды земельного участка №,,,,,,, оспариваемый договор не основан на нормах действующего законодательства, и не соответствует установленным по делу обстоятельствами, в связи с чем подлежит признанию незаконным. С целью восстановления права истца, суд признает договор аренды и договор уступки права арендатора по договору аренды -недействительной сделкой, применяя последствия недействительности сделки, суд также удовлетворяет исковые требования об образовании земельного участка, для обеспечения общего доступа к земельному участку истца, в соответствии с предложенной экспертами схемой.

Частью 4 статьи 41 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ предусмотрено, что государственный кадастровый учет измененных земельных участков в результате выдела доли в натуре в счет доли в праве общей собственности или раздела земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, перераспределения земельного участка, находящегося в частной собственности, и земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, а также в результате раздела земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, в результате которых такие земельные участки сохраняются в измененных границах, осуществляется одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на земельные участки, образованные из указанных земельных участков.

В соответствии с ч. 6 ст. 43 Закона N 218-ФЗ сведения о наличии земельного спора о местоположении границ земельных участков исключаются из Единого государственного реестра недвижимости в случае: поступления в орган регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете в связи с изменением характеристик земельных участков, местоположение границ которых считается спорным, в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади. В этом случае местоположение границ земельных участков считается согласованным только при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей; поступления в орган регистрации прав копии документа о разрешении земельного спора о местоположении границ земельных участков в судебном порядке; истечения пятнадцати лет со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о спорном местоположении границ земельных участков (в случае непоступления документов (копий документов), указанных в п. п. 1 и 2 настоящей части.

Согласно ст. 1 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

При разрешении исковых требований истца о признании незаконным договора аренды земельного участка и договора уступки прав арендатора по данному договору, суд полагает необходимым исключить из сведений Единого государственного реестра недвижимости сведения о их регистрации, для последующего внесения сведений в государственный кадастровый учет об измененных земельных участках и оформленных прав заинтересованных лиц.

Таким образом, с учетом действующего законодательства при удовлетворении исковых требований истца, решение суда является основанием для внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости и для внесения изменений в сведения кадастрового учета земельных участков.

Исходя из изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

Исковые требования ФИО1 - удовлетворить.

Признать действия администрации городского поселения «Нерчинское» муниципального района «,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,» ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, по заключению договора №,,,,,,, от 22.12.2020 аренды земельного участка с кадастровым номером №,,,,,,,, расположенного по адресу: ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, между Администрацией городского поселения «Нерчинское» муниципального района «,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,» и К.М.Р., а так же договор уступки права аренды по договору аренды земельного участка от 04 февраля 2021 между Администрацией городского поселения «Нерчинское» муниципального района «,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,» и ФИО4- незаконными.

Признать договор №,,,,,,, от 22.12.2020 аренды земельного участка с кадастровым номером №,,,,,,,, расположенного по адресу: ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, заключенный между Администрацией городского поселения «Нерчинское» муниципального района «,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,» и К.М.Р., а так же заключенный между Администрацией городского поселения «Нерчинское» муниципального района «,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,» и ФИО4 договор от 04.02.2021 уступки права по договору аренды №,,,,,,, от 22.12.2020 -недействительными сделками.

Применить последствия недействительности сделки.

Исключить из сведений Единого государственного реестра недвижимости сведения о регистрации договора №,,,,,,, от ** ** **** аренды земельного участка с кадастровым номером №,,,,,,,, расположенного по адресу: ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, заключенный между Администрацией городского поселения «Нерчинское» муниципального района «,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,» ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, и К.М.Р., а так сведения о регистрации договора от ** ** **** уступки права по договору аренды №,,,,,,, от ** ** **** между Администрацией городского поселения «Нерчинское» муниципального района «,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,» и ФИО4 (номер государственной регистрации №,,,,,,, от ** ** ****).

Обязать Администрацию городского поселения «Нерчинское» муниципального района «,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,» ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, (ИНН №,,,,,,,) обеспечить беспрепятственный доступ с земель общего пользования через территорию земельного участка с кадастровым номером №,,,,,,,, расположенного по адресу: ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, земельному участку с кадастровым номером №,,,,,,, и расположенным на нем жилому помещению по адресу: ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, путем раздела земельного участка с кадастровым номером №,,,,,,, расположенного по адресу: ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, по следующим координатам точек:

Участок №,,,,,,, площадью 89,87 кв.м

Система координат МСК 75 зона 3

№,,,,,,,

Участок №,,,,,,, площадью 443 кв.м

Система координат МСК 75 зона 3

№,,,,,,,

Обязать ответчиков ФИО4, ФИО5 провести демонтаж строения -гараж на образуемом земельном Участке №,,,,,,, площадью 89,87 кв.м в течении одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу.

Решение суда является основанием для внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости и для внесения изменений в сведения кадастрового учета земельных участков.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке. Апелляционную жалобу вправе подать также лица, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос, о правах и обязанностях, которых, был разрешен судом.

Апелляционные жалобы подаются в ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,вой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, через Нерчинский районный суд ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,.

Председательствующий

Мотивированное решение изготовлено ** ** ****.