Решение по делу № 3А-117/2022 от 15.08.2022 | Ростовский областной суд (Ростовская область)

УИД 61OS0000-01-2022-000084-92

Дело № 3а-117/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 августа 2022 года город Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе

председательствующего Шикуля Е.В.

при секретаре Канкуловой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

ФИО3 обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость равной рыночной объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 8009 кв.м, адрес: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 1 января 2014 года в размере 1 947 789 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 2000 кв.м, адрес: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 1 января 2014 года в размере 486 400 рублей;

- здания цеха связи с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 1825,3 кв.м, адрес: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 1 января 2016 года в размере 5 719 250 рублей.

В обоснование заявленных требований указано, что ФИО3 являлся собственником объектов недвижимости с 01.03.2021 по 12.04.2022. С учетом утвержденных результатов государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объектов недвижимости составляет 11 484 505,55 руб., 3 262 860 руб., 8 294 820,31 руб., что значительно выше их рыночной стоимости и нарушает права административного истца как налогоплательщика.

Также ФИО3 просит восстановить срок подачи заявления об оспаривании кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости.

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено Правительство Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц - ФГБУ «ФКП Росреестра», Администрация города Новочеркасска. 18.05.2022 определением суда к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен Сага Н.В., являющийся собственником указанных объектов недвижимости с 12 апреля 2022 года.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО4 требования административного искового заявления поддержала в полном объеме, вопрос установления кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, определенной по итогам судебной оценочной экспертизы оставила на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

Правительство Ростовской области просило рассмотреть дело в отсутствие представителя, в письменном ходатайстве не возражало против установления кадастровой стоимости объектов недвижимости их рыночной стоимости, определенной по итогам проведения судебной оценочной экспертизы.

ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области в отзыве на административное исковое заявление ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителя учреждения.

Администрация города Новочеркасска в возражениях на административное исковое заявление просила отказать в удовлетворении административного иска, указав, что снижение кадастровой стоимости земельного участка влечёт уменьшение платежей в муниципальный бюджет, возражала относительно представленного административным истцом отчета оценщика.

От заинтересованного лица Саги Н.В. отзывы и ходатайства в суд не поступали.

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, учитывая наличие доказательств, подтверждающих их надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела, и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Исследовав и оценив представленные доказательства, выслушав пояснения представителя административного истца, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии со статьей 389 Налогового кодекса Российской Федерации земельный участок, расположенный в пределах соответствующего муниципального образования, признается объектом налогообложения.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (статья 390 Налогового кодекса Российской Федерации).

В соответствии с положениями статей 399, 400, 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения, являются плательщиками налога на имущество физических лиц.

Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение.

Областным законом Ростовской области от 27 июля 2017 года № 1174-ЗС установлена единая дата начала применения на территории Ростовской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения – 1 января 2018 года.

Действующие в Ростовской области результаты определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов и муниципальных районов утверждены постановлениями Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776, 777, 778 по состоянию на 1 января 2014 года.

Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2016 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 27 декабря 2016 года №881 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Ростовской области", постановление опубликовано 7 января 2017 года на «Официальном интернет-портале правовой информации».

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных ст. 24.19 упомянутого Федерального закона.

Судом установлено, что ФИО3 в период с 01.03.2021 по 12.04.2022 на праве собственности принадлежали:

- земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 8009 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под производственную территорию, адрес: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

- земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 2000 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под производственную территорию, адрес: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

- здание цеха связи с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 1825,3 кв.м, адрес: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН утверждена постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776 по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 11 484 505,55 рублей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН утверждена постановлением Правительства Ростовской области от 27 декабря 2016 года № 881 по состоянию на 1 января 2016 года в сумме 8 294 820,31 рублей.

Административный истец считает кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости завышенной, и, являясь плательщиком земельного налога и налога на имущество физических лиц за 2021-2022 годы, имеет основанную на правовых актах заинтересованность в приведении их кадастровой стоимости в соответствие с рыночной стоимостью, в связи с чем вправе инициировать пересмотр кадастровой стоимости в судебном порядке.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Воспользовавшись предоставленным статьёй 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец обратился в суд с настоящим административным исковым заявлением, представив в обоснование заявленных требований подготовленный оценщиком ООО «ЭКСПРО» ФИО1 отчёты об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости №29-03/22 и №30-03/22 от 30.03.2022, в которых рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН на дату оценки 1 января 2014 года составляет 1 947 789 рубля; земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН на дату оценки 1 января 2014 года - 486 400 рублей; здания цеха связи с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН на дату оценки 1 января 2016 года – 5 719 250 рублей.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС Российской Федерации).

Суд, учитывая наличие возражений Правительства Ростовской области относительно выводов о рыночной стоимости объектов недвижимости, содержащихся в отчетах об оценке, ходатайства представителя Правительства Ростовской области о назначении судебной оценочной экспертизы, а также количественные показатели разницы между кадастровой стоимостью и выводами оценщика о рыночной стоимости объектов недвижимости, с целью проверки доказательств 1 июня 2022 года назначил по делу судебную оценочную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости объектов недвижимости по состоянию на даты оценки с учетом их индивидуальных особенностей. Проведение экспертизы было поручено эксперту ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ФИО2

Согласно заключению эксперта ФИО2 № 1016-Э/2022 от 21.07.2022 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 года составила 6 239 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 года составила 1 794 000 рублей; нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2016 года составила 6 080 000 рублей.

Возражений, замечаний относительно выводов эксперта от лиц, участвующих в деле, не поступило.

Оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы. Выводы о размере рыночной стоимости объектов недвижимости, изложенные в названном заключении, являются аргументированными и убедительными.

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС Российской Федерации, суд находит, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке.

Из заключения следует, что определённая в нём итоговая рыночная стоимость объектов экспертизы не является произвольной, при оценке объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок объектов коммерческого назначения по состоянию на 1.01.2016 и рынок земельных участков по состоянию на 01.01.2014.

Для определения рыночной стоимости земельных участков эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельными участками, являющимися объектами исследования. В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв.м. земельного участка.

Оценка объектов экспертизы произведена с учётом их количественных и качественных характеристик; по выявленным отличиям объектов-аналогов и объектов экспертизы цены объектов-аналогов были скорректированы с применением корректировок по всем значимым группам элементов сравнения. В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок.

Для определения рыночной стоимости нежилого здания эксперт использовал затратный подход. В рамках затратного подхода эксперт применил метод сравнительной единицы (1 кв.м, 1 куб.м) аналогичного объекта с корректировками на выявленные различия между ним и исследуемым недвижимым имуществом (физические параметры, наличие легко монтируемого оборудования, условия финансирования и т.д.).

Суд находит, что заключение экспертизы сомнений в своей обоснованности не вызывает. Расчёты, проведённые в рамках используемых экспертом сравнительного и затратного подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов исследования по состоянию на даты определения кадастровой стоимости. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.

Данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В данном случае отчёты об оценке, представленные административным истцом, не могут быть приняты в качестве достоверных доказательств действительной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости. Проведенной по делу судебной оценочной экспертизой установлено, что отчеты об оценке оспаривались Правительством Ростовской области обоснованно.

При таких обстоятельствах суд, проанализировав экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, а также учитывая отсутствие возражений административного истца и Правительства Ростовской области относительно выводов эксперта, полагает возможным определить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости согласно указанному заключению.

Доводы Администрации г. Новочеркасска о сокращении поступлений в местный бюджет в случае снижения кадастровой стоимости объектов недвижимости отклоняются судом, учитывая, что возможность пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости не ставится законом в зависимость от уровня поступлений в соответствующий бюджет. Конкретных доводов об иной рыночной стоимости объектов администрацией не приведено, в связи с чем у суда отсутствуют основания для согласия с возражениями заинтересованного лица.

Настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости объектов в государственный реестр недвижимости в силу статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Часть 3 статьи 245 КАС Российской Федерации предусматривает, что административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Сведения об оспариваемой кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН внесены в Единый государственный реестр недвижимости 29 декабря 2014 года. Административный истец обратился в суд 22 апреля 2022 года, то есть с пропуском 5-летнего срока, предусмотренного приведенной выше нормой.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 8 Постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснил, что если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Суд считает возможным удовлетворить ходатайство административного истца о восстановлении пропущенного срока, принимая во внимание, что редакция статьи 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ, ранее устанавливавшей, что государственная кадастровая оценка проводится не реже чем один раз в пять лет, претерпела изменения; минимальная периодичность действия ранее установленной кадастровой стоимости актуальной редакцией нормы не установлена; в ЕГРН не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости.

Сведения об оспариваемой кадастровой стоимости нежилого с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН внесены в Единый государственный реестр недвижимости 1 января 2018 года, поэтому на момент обращения в суд с административным исковым заявлением предусмотренный ч.3 ст. 245 КАС РФ срок не истек. Оснований для разрешения ходатайства о восстановлении срока подачи заявления об оспаривании кадастровой стоимости нежилого здания не имеется.

Распределяя судебные расходы, суд исходит из следующего.

Глава 25 КАС Российской Федерации определяет особенности производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Какие-либо специальные правила распределения судебных расходов по рассмотрению дел данной категории не предусмотрены.

Частью 1 статьи 111 КАС Российской Федерации предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 названного кодекса.

В соответствии с ч. 1 ст.103 КАС Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

На основании п.п. 4, 7 ст. 106 КАС Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся: расходы на оплату услуг представителей; другие признанные судом необходимыми расходы.

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" даны разъяснения, в частности, по применению законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением административных дел.

В целях сбалансированной реализации частных и публичных интересов Верховным Судом Российской Федерации даны разъяснения в постановлении от 30 июня 2015 года № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".

Также при разрешении вопроса о судебных расходах по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости следует руководствоваться Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. N 20-П.

В данном случае суд не может признать обоснованными доводы административного истца о необходимости отнесения судебных расходов на Правительство Ростовской области.

Удовлетворение административного иска сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик объектов. Незаконные и необоснованные действия при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки и внесении её показателей в реестр недвижимости не устанавливались.

Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью объектов (45,7 %, 45%, 26,7%) в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических ошибках или иных ошибках при определении кадастровой стоимости.

Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объектов, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость, административным ответчиком не оспаривались.

Таким образом, поскольку административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке права на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной, при этом бремя доказывания величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложено на административного истца, а также учитывая, что удовлетворение судом заявленных требований не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав административного истца административным ответчиком, и установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной, не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки, даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью, то судебные расходы (расходы по уплате государственной пошлины, на оплату услуг представителя, на получение отчета об оценке, по оплате услуг эксперта, почтовые расходы) относятся на административного истца.

ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» представило в суд счет № 95 от 21 июля 2022 года и финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 90 000 рублей (т. 2 л.д. 2-5).

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Восстановить ФИО3 срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 8009 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под производственную территорию, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 1 января 2014 года в размере 6 239 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 2000 кв., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под производственную территорию, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной по состоянию на 1 января 2014 года в размере 1 794 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 1825,3 кв.м, наименование: здание цеха связи, количество этажей – 3, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной по состоянию на 1 января 2016 года в размере 6 080 000рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости считать 22 апреля 2022 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

Взыскать с ФИО3 в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 90 000 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.В. Шикуля

Решение в окончательной форме принято 22 августа 2022 года

Судья Е.В. Шикуля