Решение по делу № 02-3764/2025 от 09.12.2025 - о взыскании стоимости устранения недостатков.

УИД 77RS0033-02-2025-007568-05

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

09 декабря 2025 г. адрес

Чертановский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Ильинской Т.А., при помощнике фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3764/25 по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «СЗ «Варшавский» о взыскании стоимости устранения недостатков,

УСТАНОВИЛ:

Истец фио обратилась в суд к ответчику, ссылаясь на то, что 23 августа 2023 г. ООО «Специализированный застройщик «ВАРШАВСКИЙ» и фио заключили Договор купли-продажи объекта недвижимости № 3B-5-К-1-05-03-030-ДКП, по условиям которого Продавец передал в собственность Покупателя жилое помещение - № 30, расположенную по адресу: адрес, внутригородская территория муниципальный адрес, адрес, имеющую следующие характеристики: назначение - жилое помещение, этаж: 5, количество комнат: 2, общая площадь 55,40 кв.м, (кадастровый номер: 77:05:0008007:17446). Истец оплатил в соответствии с п. 2 цену Договора в размере сумма. Ответчик передал Истцу Квартиру 08.09.2023 г. в соответствии с Актом приема-передачи Квартиру Истец приняла со строительными недостатками. 07 сентября 2023 г. Истец подала заявление на устранение недостатков в Квартире. Требование Истца об устранении недостатков Ответчик в добровольном порядке в установленные законом сроки не исполнил. По результатам проведенной экспертизы, было составлено Техническое заключение по результатам проведенной строительно-технической экспертизы в Квартире, в котором зафиксированы несоответствия (строительные дефекты) выполненных строительно-монтажных работах в Квартире требованиям СНиП. Согласно Локальной смете, стоимость ремонтно-восстановительных работ, материалов и сопутствующих затрат, необходимых для устранения выявленных недостатков в Квартире, составляет сумма. 07 мая 2025 г. Ответчику направлена Претензия о добровольной (внесудебной) выплате стоимости выявленных строительных недостатков в квартире. Однако, требования истца в добровольном порядке удовлетворены не были. На основании изложенного, истец с учетом уточнений просит взыскать расходы на устранение недостатков в размере сумма, неустойку за период с 23.05.2025 по 09.12.2025 в размере сумма, неустойку за период со дня, следующего за днем вынесения решения суда по день фактической оплаты денежных средств, компенсации морального вреда в размере сумма, штрафа в размере 50% от присужденной суммы, расходов на оплату услуг представителя в размере сумма, почтовых расходов в размере сумма, расходов на составление досудебного исследования в размере сумма, нотариальных расходов в размере сумма

Истец фио в судебное заседание не явилась, извещалась надлежащим образом, обеспечила явку своего представителя.

Представитель истца фио в судебное заседание явилась, исковые требования с учетом уточнений поддержала в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «СЗ «Варшавский» по доверенности фио в судебное заседание явилась, доводы письменных возражений поддержала, просила отказать в удовлетворении требований, поскольку условиями договора отделка квартиры не является, покупатель претензий к качеству не имел на момент передачи квартиры.

Суд, выслушав мнение сторон, изучив материалы дела, находит иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (здесь и далее в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч.1 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (пункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона № 214–ФЗ).

В соответствии с ч. 5 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Согласно ч.6 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных дефектов (недостатков) при условии, что такие недостатки выявлены в течение гарантийного срока.

В соответствии с ч.1 ст.4 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, 23 августа 2023 г. ООО «Специализированный застройщик «ВАРШАВСКИЙ» и фио заключили Договор купли-продажи объекта недвижимости № 3B-5-К-1-05-03-030-ДКП, по условиям которого Продавец передал в собственность Покупателя жилое помещение - № 30, расположенную по адресу: адрес, внутригородская территория муниципальный адрес, адрес, имеющую следующие характеристики: назначение - жилое помещение, этаж: 5, количество комнат: 2, общая площадь 55,40 кв.м, (кадастровый номер: 77:05:0008007:17446) (л.д.9-13).

Истец оплатил в соответствии с п. 2 цену Договора в размере сумма.

Ответчик передал Истцу Квартиру 08.09.2023 г. в соответствии с Актом приема-передачи Квартиру Истец приняла со строительными недостатками.

07 сентября 2023 г. Истец подала заявление на устранение недостатков в Квартире (л.д.15).

Требование Истца об устранении недостатков Ответчик в добровольном порядке в установленные законом сроки не исполнил.

По результатам проведенной экспертизы, было составлено Техническое заключение по результатам проведенной строительно-технической экспертизы в Квартире, в котором зафиксированы несоответствия (строительные дефекты) выполненных строительно-монтажных работах в Квартире требованиям СНиП. Согласно Локальной смете, стоимость ремонтно-восстановительных работ, материалов и сопутствующих затрат, необходимых для устранения выявленных недостатков в Квартире, составляет сумма (л.д.21-51).

07 мая 2025 г. Ответчику направлена Претензия о добровольной (внесудебной) выплате стоимости выявленных строительных недостатков в квартире. Однако, требования истца в добровольном порядке удовлетворены не были (л.д.52-53).

Не согласившись с представленным стороной истцов заключением, по ходатайству представителя ответчика судом было вынесено определение о назначении судебной строительно-технической экспертизы от 08.09.2025 г. в ООО «Стройзем» для определения наличия недостатков в квартире истца и стоимости их устранения, соответствия качества приобретенного объекта условиям договора.

Согласно представленному в суд экспертному заключению, составленному ООО «Стройзем», рыночная стоимость устранения выявленных недостатков составляет сумма (л.д.94-169).

Оценивая представленное доказательство – заключение экспертизы, проведенной по определению суда в указанном экспертном учреждении, суд считает, что данное заключение эксперта соответствует положениям ст. 86 ГПК РФ, выполнено экспертом, имеющим высшее строительное образование, имеющем стаж работы в области оценки недвижимости, выводы эксперта научно обоснованы, так как экспертиза проведена компетентной организацией в порядке, предусмотренном законом, экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, последний имеет соответствующую квалификацию, в распоряжение эксперта представлялось гражданское дело с протоколами судебных заседаний. При наличии вышеперечисленных оснований, суд приходит к выводу, что именно данную экспертизу следует принять во внимание, ибо имеются и другие доказательства, которые в своей совокупности подтверждают правильность выводов эксперта, и считает возможным положить в основу решения указанное заключение эксперта. Оснований сомневаться в правильности и объективности заключения оценочной экспертизы, проведенной по определению суда ООО «Стройзем» от 20.10.2025 г. №2-3764/2025, в том числе подвергать сомнению выводы эксперта, суд не находит.

Согласно п. 1 ст. 469 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

Положения ст. 431 ГК РФ предусматривают, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если в договоре требований о качестве квартиры не установлено, то, заключая его, покупатель соглашается с ее состоянием, и к нему переходят все связанные с этим риски.

Согласно п.п. 5.1.,5.2 Договора, Стороны согласились, что подтверждением надлежащего качества Объекта недвижимости по Договору является Разрешение на ввод объекта в экстрактацию № 77-05-011473-2023 от "23" июня 2023 г., выданное комитетом государственного строительного надзора адрес (далее - «Разрешение на ввод»). Покупатель осмотрел Объект недвижимости, включая все элементы остекления, входную дверь, все поверхности, Покупатель признает состояние Объекта недвижимости удовлетворительным и не имеет претензий /замечаний к Продавцу по состоянию/качеству Объекта недвижимости. Стороны пришли к соглашению о том, что претензия по качеству Объекта недвижимости (в случае их наличия), не связанные с ненадлежащей эксплуатацией Объекта недвижимости, предъявляются Покупателем в соответствии с действующим законодательством РФ.

Таким образом, договором купли-продажи было обговорено об отсутствии претензий и ответственности ООО «СЗ «Варшавский» за качество отделки квартиры. При подписании договора купли-продажи и акта передачи объекта недвижимости истец был ознакомлен с состоянием квартиры путем внутреннего и внешнего осмотра, был удовлетворен техническим и качественным состоянием передаваемого имущества.

Согласно п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца в том числе возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. Если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные п. 1 ст. 477 ГК РФ.

Таким образом, дефекты, указанные истцом, являются видимыми, связаны с комфортом проживания в квартире, который предметом договора купли-продажи не является, и исключают вывод о существенности недостатков применительно к ст. 475 ГК РФ.

На основании вышеизложенного, отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд исходит из того, что спорная квартира приобретена истцом не по договору долевого участия, а по договору купли-продажи, а недостатки, указанные истцом, являются явными и их обнаружение не требует для этого специальных познаний, при этом покупатель перед подписанием договора купли-продажи производил осмотр квартиры и не обнаружили каких-либо дефектов.

Так как требования истца о взыскании неустойки, штрафа, морального вреда, судебных расходов являются производными от основного требования, суд также не находит оснований для их удовлетворения.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Ответчиком понесены расходы по оплате судебной экспертизы в размере сумма (платежное поручение №478 от 12.08.2025, №552 от 07.10.2025). Поскольку судом в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано в полном объеме, с истца подлежат взысканию расходы по оплате экспертизы в размере сумма.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Варшавский» о взыскании расходов на устранение строительных недостатков, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, расходов по оплате эксперта, юридических и нотариальных услуг, почтовых расходов - отказать.

Взыскать с ФИО1 паспортные данные в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Варшавский» ИНН <***> расходы по экспертизе сумма.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме 20.03.2026

Судья: