Дело №

УИД 61RS0036-01-2022-004719-65

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 января 2023 года Каменский районный суд Ростовской области в составе председательствующего судьи Матвиенко Д.Н.,

при секретаре Раевой Н.В.,

с участием

истца ФИО1,

представителя истца – ФИО3,

представителя ответчиков ФИО4 и ФИО6 –

адвоката Шияновой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО15 к ФИО7 ФИО5, ФИО6 ФИО16 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и перехода прав и обязанностей покупателя,

установил:

ФИО1, лице представителя ФИО3, обратилась в суд с иском к ФИО7, ФИО6 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и перехода прав и обязанностей покупателя, мотивированное тем, что между собственником земельного участка общей площадью № кв.метров с кадастровым номером №, расположенным по адресу: <адрес>, <адрес>" участок №, ФИО2 (первый Арендодатель) и ФИО1 (Арендатор), ДД.ММ.ГГГГ был заключен договора аренды №, со сроком действия в течение № лет с момента его государственной регистрации. Данный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ, запись о регистрации №. данный срок аренды истекал ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку после истечения срока, возражений со стороны арендодателя не поступило, начиная с ДД.ММ.ГГГГ арендные отношения между первым Арендодателем и Арендодателем были продлены на неопределенный срок на основании действующего гражданского законодательства. ДД.ММ.ГГГГ первый Арендодатель умер. После его смерти, дочь умершего Арендодателя ФИО7 (второй Арендодатель) ДД.ММ.ГГГГ приняла в наследство предмет договора аренды - земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>" участок №. В свидетельстве о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ указаны ограничения права наследника в отношении унаследованного земельного участка - аренда в пользу Истца, о чем ФИО7 извещена нотариусом в момент выдачи указанного свидетельства.

ФИО7 после принятия наследства получила вместе с имуществом и прочими документами договор аренды, хранившийся у первого Арендодателя, с его условиями ознакомилась, арендные отношения признала, арендную плату получала на протяжении последующих лет аренды.

ДД.ММ.ГГГГ истцу стало известно, что ФИО7 совершила сделку по отчуждению земельного участка гражданину ФИО6, право которого на земельный участок зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, запись о регистрации права №.

Вместе с тем, условиями договора аренды земельного участка предусмотрено:

- абзац 2 пункта 4: «Арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке Договора на новый срок или выкуп земельного участка при ее продаже перед другими лицами»;

- абзац 2 пункта 7: «Арендодатель обязан обеспечить возможность реализации Арендатором преимущественного права на продление Договора или права выкупа земельного участка перед другими лицами».

Истец считает, что второй Арендодатель не исполнил условия принятого им в порядке правопреемства договора аренды, не учел, что указанный земельный участок используется Арендатором более № лет, входит в его севооборот, улучшается путем внесения средств защиты растений и повышения плодородия почв сложными удобрениями.

Совершив сделку по продаже земельного участка с кадастровым номером №, местоположение: <адрес> участок №, ФИО7, грубо нарушила права и законные интересы арендатора ФИО1, не предоставив возможности приобрести объект недвижимого имущества в преимущественном порядке перед ФИО6

На основании изложенного, истец просит суд признать недействительным договор купли-продажи земельного участка общей площадью № кв.метров с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>" участок №, заключенный между ФИО7 и ФИО6 и зарегистрированный в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ, запись о регистрации №, и применить последствия недействительности сделок, восстановив стороны в первоначальном положении; перевести права и обязанности покупателя по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, к ФИО1

В судебном заседании истец и её представитель поддержали и просили удовлетворить заявленные требования, по основаниям изложенным в иске. Представитель истца суду пояснил, что истец является арендатором земельного участка, принадлежавшего ФИО2 После ее смерти, ДД.ММ.ГГГГ дочь умершей ФИО7 приняла в наследство спорный земельный участок, который находился в аренде у ФИО1 С ФИО4 истец состоит в хороших отношениях, однако ФИО6 ввел ФИО4 в заблуждение и уговорил продать ему перешедший по наследству ФИО7 земельный участок. Ранее истец просила ФИО7 продать ей земельный участок после согласования цены. В дальнейшем ФИО4 к истцу не обращалась, документов об отчуждении спорного земельного участка не предоставила. Истец узнала об этом случайно, когда обратилась в Администрацию Калитвенского сельского поселения, где ей сообщили, что на одном из арендуемых ею участке, сменился собственник. После чего истец взяла выписку из Росреестра, в которой подтвердился данный факт. Истец обратилась к ответчице ФИО4 с вопросом, почему она не сообщила ей об отчуждении спорного земельного участка, на что ФИО7 пояснила, что гр. ФИО6 убедил ее продать ему земельный участок за установленную ФИО4 цену. Также истец суду пояснила, что она предлагала ФИО4 за земельный участок № рублей, но сначала предложила ей проанализировать рынок цен на земельные участки.

Ответчики ФИО7 и ФИО6, надлежащим образом извещенные о дате и времени в судебное заседания не явились.

Согласно ст. 167 ГПК РФ, суд определил о рассмотрении дела в отсутствие ответчиков ФИО4 и ФИО6

В судебном заседании представитель ответчиков – Шиянова Н.В. просила суд отказать в удовлетворении исковых требований истца в полном объеме, поскольку считает их необоснованными. Суду пояснила, что в ДД.ММ.ГГГГ году был заключен ФИО1 договор аренды спорного земельного участка с ФИО2 После ее смерти земельный участок перешел в собственность к ФИО7 В выписке из ЕГРН указано, что данный земельный участок имеет обременения в виде договора аренды. Договор заключен в ДД.ММ.ГГГГ году сроком на № лет, т.е. до ДД.ММ.ГГГГ года. Договор был возобновлен в ДД.ММ.ГГГГ года. Даная регистрация произведена по заявлению истца, т.к. ФИО7 в Росреестр не обращалась. Тем самым истец не возражала о пролонгации данного договора. По поводу продажи земельного участка ФИО6 также полагает, что заявленные требования являются не обоснованными, данное право ответчика ФИО7 регламентируется не Гражданским законодательством, а ФЗ № 101 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО6 является собственником и сдает спорный земельный участок ФИО1 В <адрес> несколько КФХ. Изначально ФИО7 обратилась к ФИО1, которая предложила выкупить данный земельный участок за № рублей. Эта сумма не устроила её доверительницу. Она обратилась к другим фермерам и продала земельный участок за ту цену, которая ее устроила.

Выслушав истца, представителя истца, представителя ответчиков, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Так, согласно ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (ст. 9 Гражданского кодекса РФ). Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса РФ).

Согласно пп. 1, 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия не определены, - в соответствии с назначением имущества.

В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, ФИО2 (арендодатель) и <данные изъяты> ФИО1 (арендатор) ДД.ММ.ГГГГ заключили договор аренды земельного участка №, по которому собственник земельного участка ФИО2 передала в аренду свой земельный участок, площадью № кв.метров, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>», участок № для сельскохозяйственного производства сроком на № лет. Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ, запись о регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.№)

Пунктом 2.3 договора предусмотрено, что по истечении срока Договора он может быть продлен по договоренности сторон. При этом стороны не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока его действия в письменной форме должны уведомить друг друга о своих намерениях. В случае если ни одна из сторон не заявила о желании расторгнуть настоящий договор, то он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

По истечении установленного срока арендатор продолжил пользование участком.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 (Арендодатель) умерла.

Согласно копии свидетельства о праве на наследство по закону, выданного нотариусом ФИО11 ДД.ММ.ГГГГ, наследником земельного участка площадью № кв. метров с кадастровым номером №, расположенного на земле сельскохозяйственного назначения, предоставленного для сельскохозяйственного производства, находящегося по адресу: <адрес> участок №, расположенный вблизи <адрес>, принадлежащего ФИО2 на праве собственности, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, рег. № в ЕГРН, умершей ДД.ММ.ГГГГ, является её дочь – ФИО4 Имеются ограничения (обременения) права: договор аренды земельного участка №, дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ, №, сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, в пользу ФИО1 (л.д. №).

В отношении унаследованного земельного участка ФИО4 (Арендодатель) и <данные изъяты> ФИО1 (Арендатор) ДД.ММ.ГГГГ заключили дополнительное соглашение к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому стороны договорились:

1. Преамбулу договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ изложить в следующей редакции: «Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>», участок №, кадастровый №, общая площадь арендуемого земельного участка составляет №.м., в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию».

2. Пункт 3. договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ изложить в следующей редакции:

- 3.1 «Арендная плата за земельный участок за ДД.ММ.ГГГГ год в денежном выражении составляет № рублей в год; 3.2 в размере вышеуказанной суммы Арендодатель может получит арендную плату в денежной форме и в виде натуральной оплаты (продукцией);

-3.3 по настоящему Договору арендная плата выплачивается продукцией: озимая пшеница в количестве одна тонна и масло подсолнечное в количестве 30 литров;

- 3.4 срок выплаты арендной платы устанавливается до ДД.ММ.ГГГГ; 3.5 размер арендной платы может пересматриваться по соглашению сторон. Далее по тексту:

4. указанные изменения вступают в силу с ДД.ММ.ГГГГ (л.д.№)

Как следует из ведомости на выдачу арендной платы за земельные участки арендаторам, ФИО4 арендную плату получала (л.д. №).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 (Продавец) и ФИО6 (Покупатель) заключили договор купли-продажи земельного участка, по которому ФИО4 продала земельный участок площадью № кв. метров, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>», участок №, принадлежащий ей на основании Свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ ФИО6, право которого зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, запись о регистрации права № (л.д.№).

Изложенные обстоятельства сторонами по делу не оспариваются.

Земельный кодекс Российской Федерации устанавливает приоритетное регулирование нормами земельного законодательства имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, указывая, что гражданское законодательство применяется, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (п. 3 ст. 3 ЗК РФ).

Отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения регулируются Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Как следует из п. 3 ч. 3 ст. 1, ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ, преимущественное право покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже предусмотрено только в отношении субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, а также муниципального образования, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (п. 4 ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ).

Таким образом, Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ, обеспечивая с учетом специфики сферы земельных и имущественных отношений необходимый баланс интересов участников спорных правоотношений и реализуя принцип преимущественного права публичных образований на земельный участок, не только не предполагает возможности реализации такого преимущественного права иными, не указанным в законе лицами, но и исключает возможность реализации такого права в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 250 ГК РФ.

Согласно нормам п. 2 ст. 218 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Согласно пунктам 1 - 3 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

По правилу пунктов 1 - 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

В силу пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В рассматриваемом случае при отсутствии в договоре аренды либо дополнительном соглашении к нему согласованного условия о выкупе земельного участка у арендатора не возникает право на его приобретение преимущественно перед иными лицами при прочих равных условиях.

Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" такое право предоставлено лишь муниципальному образованию (пункт 1 ст. 8).

Суд считает, что к данным правоотношениям сторон не могут быть применены по аналогии нормы Закона РФ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" о преимущественном праве выкупа, поскольку применение аналогии закона приведет к возложению на ответчиков ограничений по распоряжению собственным имуществом, не предусмотренных законом.

Как следует из абз. 2 п. 4 Договора аренды земельного участка № 11, арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке Договора на новый срок или выкуп земельного участка при её продаже перед другими лицами. Согласно абц. 2 п. 7 данного договора, арендодатель обязан обеспечить возможность реализации Арендатором преимущественного права на продление Договора или права выкупа земельного участка перед другими лицами».

Разрешая данный спор, суд исходит из того, что указанные пункты условий договора ФИО4 не были нарушены так как она, реализуя свои правомочия собственника по отчуждению земельного участка, не была обязана в письменной форме направлять истцу предложение о покупке принадлежащего ей земельного участка. При этом ФИО4 предлагала ФИО1 в устной форме приобрести земельный участок. Как следует из пояснений данных истцом в судебном заседании, она предлагала ФИО4 за земельный участок № рублей, но сначала предложила ей «промониторить» рынок цен на земельные участки.

Принимая во внимание наличие в деле сведений о продолжении действия договоров аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером № запись об обременении которого внесена регистрирующим органом, следует вывод о том, что арендатор реализовал одно из предусмотренных договором правомочий путем продолжения (сохранения) срока действия аренды.

Кроме того, действующее гражданское и земельное законодательство не содержит норм, возлагающих на собственника - арендодателя обязанности по предоставлению преимущественного права покупки предмета аренды арендатору, а такое условие договора аренды не может ограничивать права собственника земельного участка, установленные ст. ст. 209, 260 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из приведенных норм действующего законодательства и изложенных выше обстоятельств, суд приходит к выводу, об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

В удовлетворении исковых требований ФИО1 ФИО17 к ФИО7 ФИО5, ФИО6 ФИО18 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и перехода прав и обязанностей покупателя отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда через Каменский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья___________

Решение в окончательной форме изготовлено 20.01.2023 года.