к гражданскому делу № 2-21/2025

УИД: 23RS0023-01-2024-001237-57

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 февраля 2025 года ст. Крыловская

Крыловской районный суд Краснодарского края в составе

председательствующего судьи Остапенко Л.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Павловской О.В.,

с участием представителя межмуниципального отдела по Крыловскому и Павловскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии ФИО1,

с участием представителя истца ФИО2,- ФИО3, с участием ответчика индивидуального предпринимателя главы КФХ ФИО4,

с участием представителя ответчика ФИО5 ,- адвоката Зуб Т.В. ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО5 , индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО4 о расторжении договоров аренды и признании недействительными договоров о передаче прав и обязанностей по договору аренды,

установил:

ФИО2 обратился с иском к ФИО5 и индивидуальному предпринимателю главе КФХ ФИО4 с требованиями о расторжении договоров аренды между ним и ФИО5, и признании недействительными договоров о передаче прав и обязанностей по договору аренды между ФИО5, и ФИО4, а также о взыскании с ФИО5 денежных средств в размере 500 тыс. рублей.

Указывает, что он является собственником земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенного в границах земельного участка относительно ориентира: <адрес> площадью 44000 кв. метров, запись в ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ; с кадастровым номером № расположенного в границах участка, относительно ориентира: <адрес> площадью 78000 кв. метров, запись в ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ; с кадастровым номером № расположенный в границах участка относительно ориентира <адрес>, площадью 78000 кв. метров, запись в ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ, и запись № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ, так как он состоял в браке с ФИО6 , он передал ее сыну ответчику ФИО5 , в аренду сроком на 10 лет принадлежащие ему земельные участки, а также сельскохозяйственную технику для обработки этих земельных участков.

Летом 2023 года ему стало известно, что ответчик ФИО5, не справляется с сельскохозяйственной деятельностью, что у ФИО5 возникли долговые обязательства из-за нерационального использования средств прибыли, поэтому ФИО5, в августе 2023 года ему сообщил, что не желает заниматься землей. В связи с чем они договорились по окончании сельскохозяйственных работ в конце года расторгнуть договора аренды. Ввиду этой договоренности он нашел покупателя на эти три участка и в декабре 2023 года планировал их продать.

Вместе с тем, ФИО5, втайне от него заключил договора в отношении трех земельных участков с ФИО4, передав последнему права и обязанности по договорам аренды заключенным в 2021 году, о чем ему стало известно в декабре 2023 года.

Ввиду того, что ФИО5, передал права аренды ФИО4, то он не смог осуществить продажу земельных участков.

По вопросу возврата земельных участков, по вопросу приобретения земельных участков он обращался к ФИО4, однако ФИО4 отказался возвращать землю не ранее чем по окончанию срока действия договора, а также отказался купить у него землю.

Ввиду неправомерных действий ФИО5 , который не мог без его согласия, как это предусмотрено пунктом 3.7 договора аренды, заключенного с ФИО5, , передавать право аренды другому лицу, он обратился в правоохранительные органы, которыми была проведена проверка, в ходе которой ФИО5, признал факт незаконной передачи земель ФИО4 Ссылаясь на эти обстоятельства, ФИО2, указывая о наличии оснований к расторжению договоров аренды ввиду заключения без его согласия договоров о передаче прав и обязанностей по договору с ФИО4, с учетом того, что ФИО7 заплатил по указанным договорам ФИО5 500 тыс. рублей, просит помимо расторжения договоров аренды и признании недействительными договоров передачи прав и обязанностей взыскать с ФИО5 денежные средства, полученные ФИО5, от ФИО4, в размере 500 тыс. рублей.

В судебном заседании представитель истца ФИО2, - ФИО3 ссылается на то, что ФИО5, помимо того, что без согласия ФИО2 заключил с ФИО4 договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды и, получив, не являясь собственником земельных участков, денежные средства в размере 500 тыс. рублей, нарушил и условия договора аренды, так как прекратил сельскохозяйственную деятельность на земельных участках.

В судебном заседании представителем ответчика ФИО5 ,- адвокатом Зуб Т.В. доведена до суда позиция ответчика ФИО5 , согласно которой считает требования ФИО2 необоснованными и просит отказать в их удовлетворении.

В возражениях на заявленные требования представитель ответчика ФИО5 ссылается на то, что в соответствии с договорами аренды, заключенными ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО5, , не указано на то, что арендатор не имеет права передавать свои права и обязанности по договору аренды иным лицам.

Соответственно, как на это ссылается представитель Зуб Т.В. , ФИО5, на законных основаниях ДД.ММ.ГГГГ заключил с ФИО4 договора о передаче прав и обязанностей по договорам аренды в отношении спорных земельных участков без согласия собственника земельных участков арендодателя ФИО2, выплатив ФИО5 ввиду заключения договоров денежные средства в размере 500 тыс. рублей, а также выплатил ФИО2 арендную плату за 2024 год.

Ссылается представитель Зуб Т.В. , возражая против исковых требований, на положения п. 5 ст. 22 ЗК РФ, в соответствии с которыми арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, при этом, заключение нового договора аренд земельного участка не требуется.

Ссылается представитель Зуб Т.В. на то, что ФИО5, по телефону поставил ФИО2 в известность о заключении трех договоров передачи прав и обязанностей по договору аренды в тот же день, когда договора были заключены, в письменном виде уведомил ФИО2 путем направления сведений простым письмом. Через неделю, как на это ссылается представитель, ФИО2 приезжал к ФИО4 с целью выяснения обстоятельств заключения договоров и просил ФИО4 купить у него земельные участки.

В судебном заседании ответчик ФИО4 считает требований необоснованными, в иске просит отказать. Ссылается на то, что он на законных основаниях заключил с ФИО5, договора уступки прав требований по договорам купли-продажи в отношении трех земельных участков, собственником которых является ФИО2, который после заключения договоров к нему обращался и предлагал купить у него земельные участки.

Ссылается на то, что он по договорам заключенным с ФИО5, выплатил последнему денежные средства в размере 500 тыс. рулей, так же принял на себя обязательство по выплате ФИО2 арендной платы, то есть принял на себя обязанности арендатора.

В судебном заседании представитель межмуниципального отдела по Крыловскому и Павловскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии ФИО1 ссылается на то, что оснований к приостановлению осуществления регистрационных действий на основании договоров о передаче прав и обязанностей по договору аренды между ФИО5, и ФИО4 отсутствовали, так как правовые последствия переуступки иные, нежели чем при субаренде, поэтому предоставления на регистрацию, в письменном виде согласия арендодателя на заключение ФИО5, договоров о передаче прав и обязанностей по договору аренды не требуется.

Заслушав доводы участников процесса, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению частично.

ФИО2 является собственником земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № расположенного в границах земельного участка относительно ориентира: <адрес>, ЗАО «Новосергиевское», отд. 3, поле 2, площадью 44000 кв. метров, запись в ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ; с кадастровым номером № расположенного в границах участка, относительно ориентира: <адрес> площадью 78000 кв. метров, запись в ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ; с кадастровым номером № расположенный в границах участка относительно ориентира <адрес> площадью 78000 кв. метров, запись в ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ, и запись № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ ФИО2,выступая арендодателем, заключил с ФИО5, , который выступил арендатором договора аренды сроком на 10 лет в отношении земельных участков с кадастровыми номерами № (л.д. 167-170, 176-179).

ДД.ММ.ГГГГ между этими же сторонами был заключен договор аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером № так же сроком на 10 лет (л.д. 183-186).

В соответствии с договорами аренды арендатор ФИО5, принял на себя обязательство использовать земельные участки в целях производства сельскохозяйственной продукции, а за пользование земельными участками производить плату в натуральной форме ежегодно с 1 июля по 31 декабря.

Существенным условием договоров аренды наравне с платой за пользование участком и срока действия договора аренды является и условие о передаче арендатором ФИО5, земельных участков в субаренду, только лишь с предварительного письменно согласия арендодателя ФИО2

ФИО5, выплатил ФИО2 арендную плату за 2022и 2023 года, о чем указано ФИО2 в судебном заседании, а также подтверждено в судебном заседании представителем ФИО2, -ФИО3

ФИО5, , как следует из его объяснений, полученных при проведении проверки в порядке ст. ст. 144-145 УПК РФ, которые приведены в постановлении об отказе в возбуждении углового дела от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 92-97, 102-103), указывает, что в конце 2023 года, после уборки урожая, ему стало известно, что ФИО2, решив продать землю, нашел на нее покупателя.

ФИО5, , не желая отказываться от аренды, не имея возможности обрабатывать земельные участки, взятые в аренду у ФИО2, так как ФИО2 забрал технику, ФИО5, решил передать арендованные земельные участки главе КФХ ФИО4

ДД.ММ.ГГГГ ФИО5, , не желая отказываться от аренды, однако, не имея возможности обрабатывать земельные участки, зная о намерении ФИО2 осуществить продажу земельных участков, вместе с тем, не ставя ФИО2 в известность о намерении передать земельные участки ФИО4, ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ заключает с ФИО4 договора о передаче прав и обязанностей по договорам аренды в отношении трех земельных участков сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с договорами о передаче прав и обязанностей по договорам аренды, которые заключены ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5, и ФИО4 (л.д. 161-163, 171-173, 180-182), следует, что предметом этих договоров является передача прав и обязанностей по договорам аренды от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО5, в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами №, №

Общая цена права аренды по трем земельным участкам, как следует из пунктов 2.1 договоров, составляет 500 тыс. рублей, которые ФИО4 выплачены ФИО5 , что подтверждено как ФИО4, так и представителем ФИО5 адвокатом Зуб Т.В.

В адрес ФИО2 уведомления в письменном виде уведомления о заключении между ФИО5, и ФИО4 договоров о передаче прав и обязанностей по договорам аренды не направлялось ни ФИО5, , ни ФИО4, доказательств обратного суду не представлено.

ФИО2 узнав в декабре 2023 года о заключении договоров между ФИО5, и ФИО4, обратился к ФИО4 и предложил последнему купить земельные участки, так как покупатель, с которым он договорился о покупке земли, отказался, узнав, что земля переда в аренду.

ФИО4 подтверждает, что действительно к нему уже после сделки с ФИО5, обратился ФИО2 с претензиями, ссылаясь на то, что он не давал согласия ФИО5 на передачу прав и обязанностей по договорам аренды. Кроме того, ФИО2 предложил ему купить земельные участки. От покупки земельных участков ФИО4 отказался, так как ФИО2 с супругой имеется спор в суде о разделе имущества.

ФИО4 выплатил ФИО2 арендную плату за 2024 год в 2025 году, что подтверждено ФИО2 и его представителем ФИО3

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в том числе, вследствие неосновательного обогащения.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в Кодексе (пункт 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с положениями ст. 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Тем самым, исходя из положений ч. 2 ст. 615 ГК РФ, на передачу прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем) требуется согласие арендодателя.

Таким образом, ФИО5, не мог без согласия ФИО2, который является арендодателем и собственником земельных участков, передать ФИО4 права и обязанности по договорам аренды заключенным с ФИО2

Положениями пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено право арендатора передать третьему лицу права и обязанности по договору аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором не предусмотрено иное.

Вместе с тем, договорами аренды между арендодателем ФИО2 и арендатором ФИО5, предусмотрено, что на передачу арендатором земельных участков в субаренду требуется предварительное письменное согласие арендодателя.

Таким образом, договорами аренды между ФИО2 и ФИО5, прямо предусмотрено, что арендатор может реализовать права, предусмотренные пунктами 5, 6 статьи 22 Земельного кодекса, после предварительного согласия с арендодателем.

Вместе с тем, ФИО2, который является и собственником и арендодателем земельных участков, не давал согласия ФИО5 на заключение с ФИО4 договоров о передаче прав и обязанностей по договорам аренды заключенным ФИО2 с ФИО5,

Обстоятельства дела таковы, что ФИО5, , располагая сведениями о том, что ФИО2 в конце 2023 года нашел покупателя на земельные участки, что ФИО5, , не имея возможности обрабатывать земельные участки, взятые в аренду, однако, не желая отказывать от аренды, заключил с ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ договора о передаче прав и обязанностей по договорам аренды, не поставив об этом в известность ФИО2 и не получив от последнего на это согласия.

Кроме того, пункт 3.7 договоров аренды прямо предусматривает, что арендатор может реализовать права, предусмотренные пунктами 5, 6 статьи 22 Земельного кодекса, после предварительного согласия арендодателя.

ФИО4, имея в распоряжении договора аренды между ФИО2 и ФИО5, в отношении спорных земельных участков, где имеется условие, относящееся к существенным, о том, что передача земельного участка арендатором возможна только лишь с предварительного письменного согласия арендодателя, не потребовал от ФИО5 предоставления ему этого письменного согласия от ФИО2

Тем самым, действия как ФИО5 , так и ФИО4 при заключении ими договоров о передаче прав и обязанностей по договорам аренды без согласия на то ФИО2, который является как собственником, так и арендодателем спорных земельных участков, нельзя расценить как добросовестные.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии со статьей 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия.

Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

В соответствии с положениями ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Приведенные судом обстоятельства и требования действующего законодательства свидетельствуют о том, что договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между ФИО5, и ФИО4, о передаче прав и обязанностей по договорам аренды от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО5, являются недействительными.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (абзац первый статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Поскольку судом признаются недействительными по вышеуказанным обстоятельствам договора от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5, и ФИО4 о передаче прав и обязанностей по договору аренды, ввиду их заключения без согласия на то собственника и арендодателя земельных участков ФИО2, что свидетельствует о нарушении существенных условий договоров аренды заключенных ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО5, , то в соответствии с положениями ст. 450 ГК РФ подлежат расторжению договора аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ между арендодателем ФИО2 и арендатором ФИО5,

Суд, удовлетворяя требования ФИО2 о расторжении договоров аренды, заключенных в 2021 году с ФИО5, , учитывает еще и то обстоятельство, что ФИО5, в конце 2023 года не имел возможности использовать земельные участки, находящиеся у него в аренде, в соответствии с условиями договоров аренды для выращивания сельскохозяйственных культур.

Тем самым, ФИО5, , не имея возможности использовать земельные участки, зная о намерении ФИО2 в конце 2023 года после уборки урожая продать земельные участки, и что ФИО2 нашел покупателя, не желая отказываться от договора аренды, действуя втайне от ФИО2 и без его согласия, заключил с ФИО4 договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды.

Суд, расторгая договора аренды между ФИО2 и ФИО5, в отношении спорных земельных участков и признавая недействительными договора между ФИО5, и ФИО4 о передаче прав и обязанностей по договорам аренды, не находит оснований к взысканию с ФИО5 в пользу ФИО2 денежных средств в размере 500 тыс. рублей, так как ФИО2 получил арендную плату в 2022 и 2023 годах от ФИО5 , получил от ФИО4 в 2025 году арендную плату за 2024 год, то есть в размере, предусмотренном договорами аренды.

Основания для взыскания с ФИО5 денежных средств в размере 500 тыс. рублей в пользу ФИО2 отсутствуют, так как эти денежные средства были переданы ФИО4 ФИО5 во исполнение условий договоров от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору аренды, которые судом признаются недействительными, а в соответствии с положениями ч. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО2 к ФИО5 и индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО4 о расторжении договоров аренды, о признании недействительными договоров о передаче прав и обязанностей по договорам аренды, удовлетворить.

Расторгнуть договора аренды заключенные между арендатором ФИО2 и арендатором ФИО5, в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером № площадью 78000 кв.м., с кадастровым номером № площадью 44000 кв.м., от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером № площадью 78000кв.м.

Погасить в Едином государственном реестре недвижимости записи от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ № о праве аренды ФИО5 в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № площадью 78000 кв.м., с кадастровым номером № площадью 44000 кв.м., с кадастровым номером № площадью 78000 кв.м., выполненные на основании договоров аренды от ДД.ММ.ГГГГ между арендодателем ФИО2 и арендатором ФИО5, .

Признать недействительными договора о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков заключенные ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5, и индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО4 в отношении земельных участков с кадастровым номером № площадью 78000 кв.м., с кадастровым номером № площадью 44000 кв.м., с кадастровым номером № площадью 78000кв.м.

Погасить в Едином государственном реестре недвижимости записи от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ № о праве аренды ФИО4 в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № площадью 78000 кв.м., с кадастровым номером № площадью 44000 кв.м., с кадастровым номером № площадью 78000кв.м., выполненных на основании договоров о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков заключенных ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5, (цедентом) и индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО4 (цессионарием).

В удовлетворении остальных заявленных ФИО2 исковых требованиях отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам апелляционной инстанции Краснодарского краевого суда в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья подпись

копия верна

судья