№ 2-2653/2025
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
16 декабря 2025 года г. Аксай
Аксайский районный суд Ростовской области в составе:
председательствующего судьи Чимидова М.В.,
при помощнике судьи Олейниковой М.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Комитета по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района к ФИО1, третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, главный архитектор Администрации Аксайского района – ФИО2, Администрация Аксайского района о взыскании задолженности по арендной плате и пени,
УСТАНОВИЛ:
Комитет по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района обратился в суд с иском к ФИО1 третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, главный архитектор Администрации Аксайского района – ФИО2, Администрация Аксайского района о взыскании задолженности по арендной плате и пени.
В обоснование исковых требований указано, что 12.04.2019 между Комитетом по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района и ФИО1 заключен договора аренды земельного участка ..., по условиям которого ответчику в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером ... площадью 549 кв.м. категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – отдельно стоящие индивидуальные одноквартирные жилые дома, сроком на 20 лет, расположенный по адресу: ....
Размер годовой арендной платы установлен исходя из кадастровой стоимости и составляет 66028,14 руб.
Согласно пункту 3.2 арендная плата вносится ежеквартально равными частями в размере ? не позднее 20 числа.
Однако, арендатор оплату арендной платы производил несвоевременно, в связи с чем за ним числится задолженность за период с 01.04.2024 по 31.03.2025 в сумме 81772,20 руб.
За нарушение срока внесения арендной платы истцом произведено начисление пени из расчета 1/300 действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
В результате неисполнения требования договора аренды земельного участка № 85 от 12.04.2019 должнику начислены пени за период с 21.06.2024 по 15.05.2025 в сумме 10570,02 руб.
Истец ранее обращался к мировому судьей судебного участка № 1 Аксайского судебного района Ростовской области с заявлением о вынесении судебного приказа о взыскании с ФИО1 задолженности по договору аренды, однако определением мирового судьи судебный приказ № 2-1-828/2025 от 16.06.2025 был отменен на основании возражений должника.
Ссылаясь на указанный обстоятельства истец просит суд взыскать с ФИО1 в пользу Комитета по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района задолженность по арендной плате за период с 01.04.2024 по 31.03.2025 в сумме 81772,20 руб., пени за период с 21.06.2024 по 15.05.2025 в сумме 10570,02 руб.
Представитель истца ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержала, просила иск удовлетворить.
Ответчик ФИО1 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, просил в иске отказать. Пояснил, что после заключения договоров аренды ему стало известно, что на переданных администрацией ему в аренду земельных участках располагается подземный газопровод, что исключает возможность использования земельного участка для индивидуального жилищного строительства. Таким образом, в связи с передачей арендодателем имущества, которое он не может использования по назначению у него не возникла обязанность по внесению арендной платы.
Третье лицо главный архитектор Администрации Аксайского района – ФИО2 в судебном заседании полагал исковые требования подлежащими удовлетворению. При этом в судебном заседании факт нахождения подземного газопровода на переданном во владении истцу земельном участке подтвердил, представив соответствующие градостроительные документы.
Представители третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Администрация Аксайского района в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, причины неявки не известны.
Дело рассмотрено судом в отсутствие неявившихся лиц в порядке статьи 167 ГПК РФ.
Выслушав представителя истца, ответчика, третьего лица, изучив материалы гражданского дела, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, установив юридически значимые обстоятельства, суд приходит к следующему.
В силу части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.
В соответствии с частью 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды.
В соответствии с пунктом 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Одним из оснований возникновения обязательств является договор аренды.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу требований статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 12.04.2019 между Комитетом по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района и ФИО1 заключен договора аренды земельного участка № 85, по условиям которого ответчику в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером ... площадью 549 кв.м. категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – отдельно стоящие индивидуальные одноквартирные жилые дома, сроком на 20 лет, расположенный по адресу: ...
Пунктом 2.1. договора установлен срок аренды с 12.04.2019 по 11.04.2039.
Согласно пункту 3.1 договора размер годовой арендной платы установлен исходя из кадастровой стоимости и составляет 66028,14 руб.
Согласно пункту 3.2 арендная плата вносится ежеквартально равными частями в размере ? не позднее 20 числа.
Указанный договор заключен по результатам открытых аукционных торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.
В материалы дела истцом представлена аукционная документация в отношении предмета аукциона, в том числе земельного участка с кадастровым номером ... (лот № 1). Согласно аукционной документации на земельный участок по лоту № 1 каких-либо ограничений или обременений в отношении земельного участка не установлено, наличие подземного газопровода не указано.
Указанные обстоятельства истцом и третьим лицом в судебном заседании не оспаривались.
Согласно представленным в материал дела из службы главного архитектора Аксайского района выписок из СОГД, а именно сведения о коммуникациях, проходящих рядом с земельным участком с кадастровым номером ... по состоянию на 12.12.2025 судом установлено, что на указанном земельном участке проложены коммуникации – газопровод с диаметром 102 см на глубине 1 м., кабель КСПП на глубине 0,65 м.
Пунктом 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.
Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (п. 1); в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (п. 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (п. 3); правила, предусмотренные п. п. 2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 4).
Общее регулирование, содержащееся в ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в п. 4 ст. 614 данного кодекса, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.
Кроме того, в соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.
В ст. 620 названного выше кодекса арендатору предоставляется право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно когда:
- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (п. 1);
- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (п. 2);
- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (п. 3);
- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования (п. 4).
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно п. п. 2 и 4 ст. 620 этого же кодекса к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.
В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.
В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании п. 2 ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации обратиться с требованием о досрочном расторжении договора.
Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.
Согласно подпункту "а" пункта 14 Правил охраны газораспределительных сетей, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 20 ноября 2000 г. N 878, на земельные участки, входящие в охранные зоны газораспределительных сетей, в целях предупреждения их повреждения или нарушения условий их нормальной эксплуатации налагаются ограничения (обременения), которыми запрещается лицам, указанным в пункте 2 настоящих Правил, строить объекты жилищно-гражданского и производственного назначения.
В соответствии п. "е" п. 3 Правил охраны газораспределительных сетей, утвержденных Постановлением Правительства РФ N 878 от 20.11.2000 г., "охранная зона газораспределительной сети" - территория с особыми условиями использования, устанавливаемая вдоль трасс газопроводов и вокруг других объектов газораспределительной сети в целях обеспечения нормальных условий ее эксплуатации и исключения возможности ее повреждения.
Из материалов дела следует, что комитет, предоставляя земельный участок ответчику в аренду, не указал о наличии проходящих на земельном участке коммуникаций, в том числе газопровода.
Вместе с тем, положения действующего законодательства предусматривают запрет на строительство объектов, в том числе жилых домом, на земельных участках вблизи расположенного газопровода.
Таким образом, ответчику был передан в аренду земельный участок в целях индивидуального жилищного строительства, однако ввиду наличия указанных выше ограничений он лишен возможности использовать его по прямому назначению, о чем он не был уведомлен при заключении договора аренды.
Создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды - осуществление строительства, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком. Передача по акту ответчику спорного земельного участка подтверждает лишь переход во владение арендатора земельного участка, однако не исключает установления обстоятельств возможности его действительного использования.
Поскольку ответчик ФИО1 лишен был возможности использовать земельный участок по его прямому назначению ввиду нарушения обязательств арендодателем, у него не возникла обязанность по оплате арендной платы за спорный земельный участок.
В этой связи суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований в полном объеме.
На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст.12, 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Комитета по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района к ФИО1, третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, главный архитектор Администрации Аксайского района – ФИО2, Администрация Аксайского района о взыскании задолженности по арендной плате и пени оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Аксайский районный суд Ростовской области в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 30 декабря 2025 года.
Председательствующий М.В. Чимидов