Дело № 3а-977/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 октября 2022 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Казакова Д.А.,

секретарь Хлебникова А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление ООО «Кубань-тара» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной,

установил:

ООО «Кубань-тара» обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость равной рыночной стоимости в отношении нежилых помещений:

- с кадастровым номером <№...>, площадью 5 324,1 кв.м., расположенного по адресу: <Адрес...> по состоянию на 01.01.2021г. в размере 147 414 000 рублей, с датой начала применения кадастровой стоимости 01.01.2022г.;

- с кадастровым номером <№...>, площадью 4 961 кв.м., расположенного по адресу: <Адрес...> по состоянию на 01.01.2021г. по состоянию на 01.01.2021г. в размере 138 937 000 рублей, с датой начала применения кадастровой стоимости 01.01.2022г.

Административный истец мотивирует свои требования тем, что является собственником объектов недвижимости и оплачивает налог на имущество, рассчитываемый из кадастровой стоимости. Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, это приводит к необоснованному увеличению налогов.

В судебное заседание представители ООО «Кубань-тара», департамента имущественных отношений Краснодарского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю, ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ», не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО1 в отзыве на административный иск просил вынести законное и обоснованное решение и рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО2 в своем отзыве не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства и просит рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю по доверенности ФИО3 в отзыве просит рассмотреть административное дело в их отсутствие. Рассмотрение спора в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости оставила на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили.

Суд, исследовав представленные доказательства и материалы дела, приходит к выводу о частичном удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

Согласно части 2 статьи 375 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса.

Как следует из отзыва департамента имущественных отношений Краснодарского края нежилые помещения с кадастровыми номерами <№...> включены в Перечень объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса РФ, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость на 2019-2022гг.

С учетом положений, закрепленных в частях 1, 3 статьи 24 Федерального закона от 03.07.2016г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», Постановлении главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 318 от 27.04.2017г., а также принимая во внимания, дату определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, правоотношения, связанные с пересмотром кадастровой стоимости такого объекта, подлежат регулированию в соответствии с нормами Федерального закона от 03.07.2016г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно п.2 ч.1 ст.3 Федерального закона от 03.07.2016г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

На основании ч.1 ст.18 Федерального закона от 03.07.2016г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяются сведения о кадастровой стоимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Согласно ч.1 ст.6 Федерального закона от 03.07.2016г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации.

В соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.04.2017г. №318 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», Положением о департаменте имущественных отношений Краснодарского края, утвержденным постановлением главы администрации Краснодарского края от 23.04.2007г. № 345 «О департаменте имущественных отношений Краснодарского края» в 2021 году на территории Краснодарского края проведена государственная кадастровая оценка: зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест (Приказ Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26.03.2020г. № 488 «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Краснодарского края в 2021 году»).

Из материалов дела следует, что административному истцу принадлежат на праве собственности нежилое помещение с кадастровым номером <№...>, площадью 5 324,1 кв.м., расположенное по адресу: <Адрес...>; нежилое помещение с кадастровым номером <№...>, площадью 4 961 кв.м., расположенное по адресу: <Адрес...>, что подтверждается выписками из ЕГРН.

Таким образом, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанных объектов.

Согласно данным Филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021г. установлена в размере 289 714 628,37 рублей; кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021г. установлена в размере 269 956 287,7 рублей. Указанная кадастровая стоимость утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края №2259 от 09.09.2021г.

В соответствии с отчетом об оценке от 26.04.2022г. № ОЦ-006/22, подготовленный ИП ФИО4, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021г. определена в размере 138 937 000 рублей.

В соответствии с отчетом об оценке от 26.04.2022г. № ОЦ-005/22, подготовленный ИП ФИО4, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021г. определена в размере 147 414 000 рублей.

Принимая во внимание тот факт, что между результатами определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и выводами отчетов об оценке, представленных административным истцом, имелись существенные различия, по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объектов недвижимости.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы №К-Э-977/2022 от 05.09.2022г., выполненной экспертным учреждением ООО «Край-Эксперт» экспертом <ФИО>10 рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021г. составляет 173 881 100 рублей; рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021г. составляет 162 022 500 рублей.

С заключением судебной экспертизы не согласилась представитель ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по доверенности ФИО5, представила возражения на заключение эксперта, в которых указала, что в качестве объекта-аналога №2 экспертом принят некорректный объект: адрес объекта аналога №2 - <Адрес...>, не соответствует описанию в тексте объявления, а также фотоматериалам объявления. В тексте объявления указано, что помещения в бизнес центре класса А «Олимпик Плаза». Данный бизнес-центр расположен по адресу: <Адрес...>; также данный объект-аналог отличается по площади от объектов экспертизы более чем в 9 раз, что требует дополнительной понижающей корректировки в 30%.

В качестве объекта-аналога №3 эксперт принял предложения о продаже помещений в административном здании 1964 года постройки, тогда как объекты экспертизы - нежилые помещения в современном Бизнесе-центре «Изумруд» класса «В+» 2013 года постройки. Эксперт не учел функциональное назначение объекта. По данным справочника оценщика недвижимости ФИО6 Таблица 132, отношение удельной цены офисного объекта, расположенного в высококлассном офисном центре (класса В, В+), к удельной цене подобного офисно-торгового объекта свободного назначения составляет 21%. Данный объект аналог отличается по классу качества, физическому износу конструкций, площади и другим ценообразующим факторам.

В качестве объекта-аналога №4 экспертом принят некорректный объект: отсутствует информация о точном местоположении, невозможно идентифицировать объект аналог, определить его ценообразующие факторы такие как расположение относительно района города, расположение относительно красной линии, материал конструкций и др.; объект-аналог некорректен по площади, отличие по площади от объектов экспертизы в 14,5 раз, что требует дополнительной понижающей корректировки в 30%.

Среднее значения цены за 1 кв.м составило 86 252 руб./кв.м, что также подтверждается данными из официального источника ООО «Информационно-аналитический центр недвижимости и бизнеса» (уровень цен на объекты коммерческого назначения г. Краснодара 4 кв. 2020г.), который проводит анализ рынка цен. Средние значения - цены за 1 кв.м общей площади на объекты офисного назначения в Центральном микрорайоне г. Краснодар равны 89 053 руб./кв.м.

Таким образом, рыночная стоимость объекта экспертизы, определенная экспертом, ниже уровня цен предложений на объекты торгово-офисного назначения, представленных на рынке г. Краснодара, в 2,7 раз.

С указанным заключением также не согласился представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО1 В отзыве на заключение судебной экспертизы указал, что при расчете рыночной стоимости объектов экспертизы сравнительным и доходным подходами допущены следующие нарушения: принятые в качестве объектов-аналогов № 1 - 4 объекты сравнения не сопоставимы с объектами экспертизы по площади, что подтверждается понижающими корректировками в размере 30%; этаж расположения объектов-аналогов №2, №4 не подтвержден; эксперт в рамках сравнительного подхода оценивает нежилые помещения, при этом из стоимости единого объекта недвижимости эксперт необоснованно вычитает стоимость земельного участка, которая относится к объектам экспертизы.

Экспертом не учтено то обстоятельство, что объектом экспертизы являются встроенные нежилые помещения, а не единый объект недвижимости (здание и земельный участок), экспертом принято решение при оценке рыночной стоимости сравнительным подходом, использовать в качестве объектов-аналогов нежилые помещения, а не здания целиком. Нежилые помещения не имеют непосредственной связи с земельным участком, а являются недвижимостью лишь в силу того, что конструктивно представляет собой часть здания или сооружения, которые имеют прочную связь с землей. В предложениях о продаже встроенных помещений объектов-аналогов указана стоимость за общую площадь помещений, стоимость, приходящаяся на долю земельного участка не указана. Применение корректировки на долю стоимости, приходящейся на улучшения в общей стоимости единого объекта недвижимости (ЕОН), некорректно, поскольку характеризует среднее значение доли стоимости, приходящейся на улучшения в общей стоимости единого объекта недвижимости (ЕОН) - земельного участка и улучшений, расположенных на нем, и типичную величину плотности застройки. Отсутствие корректировки на этаж расположения для технического этажа, подвала, 1 этажа необоснованно.

В письменных пояснениях эксперт ООО «Край-Эксперт» <ФИО>10, подготовивший заключение судебной оценочной экспертизы, указал, что местоположение объекта-аналога №2 указано согласно объявлению, <Адрес...> и <Адрес...> сопоставимы по местоположению.

Объект экспертизы и объект-аналог №3 имеют класс качества «В, В+», основными ценообразующими факторами для коммерческой недвижимости является транспортная доступность, местоположение, пешеходный и автомобильный траффик, наличие и возможность парковки. Объекты экспертизы и объекты-аналоги сопоставимы по данным параметрам. Объекты аналоги имеют типовой ремонт (качество отделки), следовательно, корректирующий коэффициент на класс качества не требуется.

Объект-аналог №4 подобран корректно, в описание объекта-аналога указано, что он расположен в центре города «в 5 минутах ходьбы от администрации города», «Помещение находится в 5-этажном бизнес-центре».

Все объекты-аналоги, предложенные ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» в возражениях являются зданиями, о чем сказано в объявлениях, использовать данные объекты в качестве аналогов некорректно.

Проанализировав рынок предложений, эксперт использовал наиболее схожие объекты аналоги и применил все необходимые корректировки для определения точной рыночной стоимости.

Корректирующий коэффициент принят в соответствии со справочником оценщика недвижимости - 2020 г. «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода» под редакцией ФИО6, с. 215, табл. 102.

На фотографиях из объявлений (ст. 70-72 заключения) видно, что данные объекты-аналоги расположены на 2 этаже и выше.

Экспертом введена корректировка на долю стоимости, приходящейся на землю в общей стоимости единого объекта недвижимости (ЕОН). Согласно Методическим рекомендациям по оценке объектов недвижимости для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, выпущенным Методическим советом РОО 20.11.2018, принцип определения рыночной стоимости нежилых помещений как ОКС не должен отличаться от определения рыночной стоимости таких ОКС как здания, поскольку помещения являются частью здания и их владельцы обладают правами на общее имущество в здании, включая помещения общего пользования и коммуникации, а также на земельный участок, на котором расположено здание. При определении стоимости нежилых помещений как ОКС стоимость части земельного участка, приходящийся на соответствующее помещение, не должна включаться в результаты оценки данного ОКС.

Учитывая расположение преобладающей площади объектов экспертизы (2 этаж и выше) корректирующий коэффициент на этаж расположения для технического этажа, подвала, 1 этажа не требуется так как объекты экспертизы и объекты аналоги сопоставимы по данному параметру.

Изучив пояснения эксперта, судья приходит к выводу о том, что заключение содержит всю необходимую информацию, предусмотренную Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», а именно, сведения об эксперте, дате проведения и характере экспертизы, о задании на оценку, о списке использованной литературы. Также экспертом подробно описаны объекты оценки, проанализирован и правильно определен сегмент рынка, к которому относятся оцениваемые объекты недвижимости, детально описано проведенное исследование, с учетом которого даны ответы на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона от 31.05.2001г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральными стандартами оценки. Таким образом, заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объектов недвижимости, определенную по состоянию на дату определения его кадастровой оценки.

При оценке объектов недвижимости был применен сравнительный и доходный подходы (невозможность применения затратного подхода при оценке экспертом обоснованна). Применяемые в заключении эксперта корректировки введены на основании обобщенных аналогичных данных, отражающих зависимость стоимости каждого объекта от ряда актуальных факторов.

В заключении эксперта в рамках доходного подхода применен метод капитализации дохода.

Экспертом принята скидка на торг, применены корректировки на масштаб, на стоимость, приходящуюся на земельный участок, приведены обоснования отсутствия необходимости применения иных корректировок.

Выводы эксперта полностью согласуются с его исследовательской частью.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства РФ суд считает его допустимым. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ, экспертное заключение содержит расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по указанной статье Уголовного кодекса РФ.

Суд соглашается с выводами, изложенными в заключении судебной экспертизы и полагает, что рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021г. составляет 173 881 100 рублей; рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021г. составляет 162 022 500 рублей.

Суд считает, что административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости объектов капитального строительства рыночной стоимости, кадастровая стоимость превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца как собственника данных объектов недвижимости.

При таких обстоятельствах, суд считает административный иск подлежащим частичному удовлетворению и определению кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, установленной согласно выводам судебной оценочной экспертизы.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Административный истец обратился с настоящим иском в суд 24 июня 2022 года, сведений об обращении в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в материалах дела не содержится. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 24 июня 2022 года.

Суд также приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований об установлении периода действия кадастровой стоимости равной рыночной.

Так, в соответствии с положениям пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ), а также дату подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости и применяется для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей.

Указание в резолютивной части судебного акта периода действия определенной судом кадастровой стоимости в силу абзаца 2 пункта 25 названного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015г. № 28, предусмотрено только в случае пересмотра кадастровой стоимости, ставшей архивной.

В данном случае, кадастровая стоимость объектов недвижимости, определенная по состоянию на 01.01.2021г., является действующей.

Порядок применения сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе, установленной в результате разрешения спора о результатах определения кадастровой стоимости, урегулирован нормами федерального законодательства и ввиду их обязательности в силу закона подлежит соблюдению без какого-либо указания на это в судебном акте.

Таким образом, ввиду прямого указания закона, при наличии в решении суда даты подачи административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости, какая-либо правовая неопределенность в отношении даты начала применения установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости отсутствует.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

решил:

административные исковые требования ООО «Кубань-тара» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной удовлетворить частично.

Установить в отношении объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером <№...>, площадью 5 324,1 кв.м., расположенного по адресу: <Адрес...>, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2021 года в размере 173 881 100 рублей.

Установить в отношении объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером <№...>, площадью 4 961 кв.м., расположенного по адресу: <Адрес...>, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2021 года в размере 162 022 500 рублей.

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами <№...>.

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами 23<№...> считать 24 июня 2022 года.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд.

Судья:

Мотивированное решение суда изготовлено 26.10.2022г.