Решение по делу № 3А-104/2024 от 25.02.2025 - о признании незаконным решения Бюджетного учреждения «Чуваштехинвентаризация» Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Дело №а-23/2025 (3а-104/2024)

УИД 21OS0000-01-2024-000174-78

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

25 февраля 2025 года город Чебоксары

Верховный Суд Чувашской Республики в составе:

председательствующего судьи Кудряшовой Р.Г.,

при секретаре судебного заседания Жуковой Л.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 о признании незаконным решения Бюджетного учреждения «Чуваштехинвентаризация» Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Бюджетного учреждения «Чуваштехинвентаризация» Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики (далее БУ «Чуваштехинвентаризация» Минэкономразвития Чувашии, Учреждение) от 13 сентября 2024 года № ОРС-21/2024/000088 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости - здания с кадастровым номером ... и установлении кадастровой стоимости данного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

В обоснование требований указал, что он является собственником вышеуказанного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого по состоянию на 01 января 2023 года определена в размере 13175827,57 руб. Между тем рыночная стоимость данного объекта недвижимости ниже его кадастровой стоимости, что подтверждается отчетом, составленным оценщиком ООО «...» № 063з/2024 от 23 мая 2024года, согласно которому рыночная стоимость данного объекта по состоянию на 23 мая 2024 года составляет 10530000, 00 руб. Заявлением от 5 сентября 2024 года административный истец в соответствии с положениями Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» обратился к ответчику об установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости, предоставив в подтверждение своих доводов приведенный отчет. Однако оспариваемым решением от 13 сентября 2024 года № ОРС-21/2024/000088 в удовлетворении заявления истцу было отказано. ФИО1 полагает, что названное решение является незаконным, нарушающим его законные права и интересы, как налогоплательщика и собственника нежилого здания.

С учетом изложенного просит признать незаконным решение ответчика от 13 сентября 2024 года № ОРС-21/2024/000088 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - здания с кадастровым номером ... и установить кадастровую стоимость названного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, равной 10530000, 00 руб. и определенной по состоянию на 23 мая 2024 года.

Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом.

Административный истец ФИО1 просил рассмотреть в дело в свое отсутствие, указывая, что заявленные требования поддерживает.

В соответствии с частью 7 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации сведения о судебном заседании размещены на официальном сайте Верховного суда Чувашской Республики в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

Согласно части 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства РФ неявка в судебное заседание по делу об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, лиц, участвующих в деле и их представителей, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению административного дела, если суд не признал их явку обязательной.

Признав возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее Закон N 237-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Федеральным законом от 31 июля 2020 г. N 269-ФЗ в Закон N 237-ФЗ введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов.

Как следует из части 2 статьи 6 Закона N 237-ФЗ, к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 настоящего Закона до 1 января 2023 года (в редакции Федерального закона от 19 декабря 2022 г. N 546-ФЗ - до 1 января 2026 года).

Особенности переходного периода зависят от принятия высшим исполнительным органом власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению названных положений.

Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 22 сентября 2021 года № 451 датой перехода к применению на территории Чувашской Республики положений статьи 22.1 Закон № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости установлено 1 января 2022 года.

Из положений пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 г. N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 269-ФЗ) следует, что с даты, указанной в решении о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Закона N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, в субъекте Российской Федерации:

а) применяются положения статьи 22.1 Закона N 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости;

б) не применяются положения статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке";

в) рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не осуществляется.

Статьей 22.1 Закона N 237-ФЗ предусмотрено, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя (часть 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости) (часть 11).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

На территории Чувашской Республики полномочия, предусмотренные Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", связанные с определением кадастровой стоимости, в том числе рассмотрением обращений, связанных с наличием ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, осуществляет БУ «Чуваштехинвентаризация» Минэкономразвития Чувашии.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов административного дела, административный истец является собственником нежилого здания с кадастровым номером ..., площадью 841,4 кв.м., наименование – здание, расположенного по адресу: ...

По состоянию на 23 мая 2024 года кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена уполномоченным органом в размере 13175827,57 руб. (л.д.11)

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иной даты определения кадастровой стоимости. В связи с чем, суд считает 23 мая 2024 года верной датой определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

5 сентября 2024 года административный истец в порядке, установленном статьей 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ, обратился в БУ «Чуваштехинвентаризация» Минэкономразвития Чувашии с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, представив отчет об оценке рыночной стоимости нежилого здания от 23 мая 2024года № 063з/2014, составленный оценщиком ООО «...», в котором рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером ... по состоянию на 23 мая 2024 года определена в размере 10530 000,00 руб.

Решением БУ «Чуваштехинвентаризация» Минэкономразвития Чувашии от 13 сентября 2024 года № ОРС-21/2024/000088 ФИО1 в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказано со ссылкой на нарушение требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости, использование неполных и (или) недостоверных сведений, расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости.

Анализируя вышеуказанные обстоятельства применительно к положениям статьи 22.1 Закона N 237-ФЗ, суд приходит к выводу о том, что оспариваемое решение принято полномочным органом, в соответствии с предусмотренной процедурой, в надлежащих форме и виде, что в ходе судебного разбирательства участвующими в деле лицами не оспаривалось.

Для проверки доводов административного ответчика о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а в случае выявления такого несоответствия - для определения рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 23 мая 2024 года, определением суда от 14 ноября 2024 года назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО "...».

Согласно заключению судебной экспертизы № 362-М/2024 от 26 декабря 2024 года по результатам проведенного анализа отчета об оценке N 063з/2024 от 23 мая 2024 года выявлены нарушения требований Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", повлиявшие на итоговую величину рыночной стоимости нежилого здания.

Так, в отчете об оценке № 063з/2024 от 23 мая 2024 года, выполненном ООО «...», не был произведен анализ рынка аренды объектов аналогичных оцениваемому. В результате оценщик необоснованно отказался от применения доходного подхода. В рамках сравнительного подхода оцениваемый объект рассматривался как встроенное помещение, а не отдельно стоящее здание вопреки информации, предоставленной в выписке из ЕГРН и техническом паспорте объекта оценки. Также не были учтены особенности локального местоположения объекта оценки и объектов-аналогов.

Ввиду того, что при составлении отчета об оценке № 063з/2024 от 23 мая 2024 года экспертом выявлены нарушения требований Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", повлиявшие на итоговую величину рыночной стоимости нежилого здания, экспертом была определена рыночная стоимость нежилого 1-этажного здания общей площадью 841,4 кв.м. (кадастровый номер ...), расположенного по адресу: ..., по состоянию на 23 мая 2024 года, а размере 13083 000,00 руб.

Оценив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение судебной экспертизы в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к выводу, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; заключение судебной экспертизы содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; расчет рыночной стоимости нежилого здания полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, отказ от затратного подхода обоснован.

Объект исследования и все аналоги, примененные к расчету, имеют сопоставимые характеристики.

В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости экспертом приведено описание объекта экспертизы, его местоположения, качественных и количественных характеристик, проанализирован рынок недвижимости Шумерлинского городского округа Чувашской Республики, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости г. Шумерля, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Заключение судебной экспертизы подготовлено экспертом, имеющим соответствующее образование, и предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Указанное в экспертном заключении нарушение, допущенное при составлении отчета об оценке, было отражено и в оспариваемом решении Учреждения в качестве одного из оснований его принятия.

Доводы истца о том, что судебным экспертом не был произведен натурный осмотр объекта и, что истец на осмотр объекта оценки не приглашался, о дате осмотра не извещался, не могут приняты во внимание, поскольку пунктом 5 приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" установлено, что при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. Эксперт ФИО2 в своем заключении указала, что осмотр объекта оценки не производился, поскольку в материалах дела имеются фотоснимки, сделанные в момент более близкой к дате оценки, чем дата проведения оценки. Более того, истцом не представлены аргументы и доказательства, каким образом непроведение экспертом осмотра объекта оценки, повлияло на определение его стоимости.

Таким образом, учитывая, что проведение осмотра объекта оценки в соответствии с законодательством об оценочной деятельности не является обязательным при определении рыночной стоимости объекта недвижимости, доводы истца в указанной части не могут свидетельствовать о недостоверности выводов эксперта.

Доказательств, опровергающих выводы судебной экспертизы, участвующими в деле лицами не представлено, правом ходатайствовать о назначении повторной судебной экспертизы, участники процесса не воспользовались.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявления административного истца у Учреждения наличествовали установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона N 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, поскольку оценщиком, составившим отчет об оценке № 063з/2024 от 23 мая 2024 года, были допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности, повлиявшие на итоговую величину рыночной стоимости нежилого здания, и, соответственно, оснований для установления кадастровой стоимости нежилого здания в размере рыночной, определенной в отчете об оценке, и для принятия иного решения, отличного от оспариваемого, не имелось.

С учетом изложенного оспариваемое административным истцом решение Учреждения от 13 сентября 2024 года № ОРС-21/2024/000088 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости принято в соответствии с нормативными правовыми актами, регулирующими спорные правоотношения, прав административного истца, обратившегося в суд за защитой, не нарушает, а потому его требование о признании решения Учреждения незаконным следует оставить без удовлетворения.

При этом кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит установлению в размере его рыночной стоимости, определенной заключением судебной экспертизы по состоянию на 23 мая 2024 года в размере 13083000,00 руб.

Из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" следует, что актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда. Таким образом, решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату - 5 сентября 2024 года (дату обращения БУ «Чуваштехинвентаризация» Минэкономразвития Чувашии).

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить частично.

В удовлетворении требования ФИО1 о признании незаконным решения Бюджетного учреждения «Чуваштехинвентаризация» Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики от 13 сентября 2024 года № ОРС-21/2024/000088 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказать.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ..., площадью 841,4 кв.м., наименование – здание, расположенного по адресу: ..., по состоянию на 23 мая 2024 года в размере рыночной стоимости, равной 13083000,00 руб.

Датой обращения ФИО1 с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 5 сентября 2024 года.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции (603022, Нижний Новгород, проспект Гагарина, дом 17 «А», пом. П1) в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Верховный Суд Чувашской Республики.

Председательствующий: судья Р.Г. Кудряшова

Мотивированное решение составлено 4 марта 2025 года.