Дело № 2-29/2025
УИД №
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
07 ноября 2025 года г. Анива Сахалинской области
Анивский районный суд Сахалинской области в составе:
председательствующего судьи Невидимовой Н.Д.
при ведении протокола секретарем Крымкиной Ю.Ю.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к администрации Анивского муниципального округа Сахалинской области, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 о признании недействительными результатов межевания, договоров купли-продажи земельного участка, об исключении сведений о земельном участке из Единого государственного реестра недвижимости, установлении границ земельного участка,
установил:
08 августа 2024 года ФИО2 обратилась в суд с исковым заявлением к администрации Анивского муниципального округа Сахалинской области о признании недействительными результатов межевания, проведенного в рамках муниципального контракта от 02 июля 2018 года №-А, об исключении сведений из Единого государственного реестра недвижимости о земельном участке с кадастровым номером №, установлении границ земельного участка с кадастровым номером № в соответствии с приложением к свидетельству на право собственности на землю серии РФ-IV № № от 13 февраля 1995 года.
В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что супругом истца ФИО10 при жизни на основании постановления мэра Анивского района от 19 декабря 1994 года № приобретено право собственности на землю по адресу: <адрес>, № общей площадью 0,245 га, земельный участок для индивидуального жилищного строительства кадастровый №, выдано свидетельство на право собственности на землю серии РФ-IV № №. Право собственности на земельный участок зарегистрировано 19 марта 2015 года, ему присвоен кадастровый №. ДД.ММ.ГГГГ года супруг истца ФИО10 умер, ФИО2 вступила в наследство. На указанном земельном участке истцом за время владения построен дом, хозяйственные постройки.
В мае 2024 года к истцу обратилась ФИО16, которая заявила о приобретении земельного участка площадью 0,081 га с кадастровым номером №, границы которого проходят через земельный участок истца. Указанный земельный участок поставлен на кадастровый учет 19 сентября 2023 года.
Согласно заключению кадастрового инженера ФИО1 от 14 июня 2024 года, выявлено наложение границ земельного участка № на фактические границы земельного участка с кадастровым номером №, границы которого были неправильно определены в процессе выполнения комплексных кадастровых работ по межеванию земельных участков, выполненных администрацией Анивского муниципального округа.
Истец постоянно проживает по адресу: <адрес>. Каких-либо извещений, уведомлений о проведении кадастровых работ не получала, акт согласования местоположения границ не подписывала.
Согласно сообщению администрации Анивского городского округа от 26 июня 2024 года, комплексные кадастровые работы на территории муниципального образования «Анивский городской круг» проводились ООО «КИ-Партнер» в рамках муниципального контракта №-А от 02 июля 2018 года в соответствии с действующим законодательством.
18 августа 2025 года истец представила заявление об уточнении исковых требований, из которого следует, что из ответа на вопрос № заключения эксперта следует, что границы земельного участка истца, определенные в результате комплексных кадастровых работ, существенно не соответствуют ни свидетельству на право собственности на землю серии РФ-IV № № от ДД.ММ.ГГГГ, выданному в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, №, на основании постановления мэра Анивского района от 19 декабря 1994 года №, ни техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ на жилой дом индивидуального жилого фонда, расположенный по адресу: <адрес>, которые содержат идентичные чертежи границ этого участка. Данное несоответствие вызвано тем, что при выполнении комплексных кадастровых работ по муниципальному контракту №-А от 02 июля 2018 года исполнитель этих работ отступил от требований частей 3, 4 статьи 46.2 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», которые обязывают лицо, выполняющее комплексные кадастровые работы учитывать при определении границ земельных участков содержание названных документов, отражающих местоположение границ земельного участка, для чего возлагают на него обязанность получить такие документы самостоятельно.
Исходя из заключения эксперта, имеются основания для признания недействительными результатов комплексных кадастровых работ, проведенных на основании муниципального контракта №-А от 02 июля 2018 года на выполнение комплексных кадастровых работ на территории муниципального образования «Анивский городской округ» в границах кадастровых кварталов №№, №, №, №, №, №, №, № в отношении земельных участков с кадастровыми номерами №, №, а также земельного участка с кадастровым номером №, поскольку он образован из земельного участка с кадастровым номером № без установленных законом оснований (без согласия собственника земельного участка с кадастровым номером №).
Поскольку земельный участок с кадастровым номером № не мог быть образован, то сведения о нем подлежат исключению из Единого государственного реестра недвижимости, а право собственности на него должно быть прекращено, поскольку сделки купли-продажи с этим участком являются ничтожными в силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как нарушающие права истца, то есть не влекут юридических последствий.
Территория участка с кадастровым номером №, входящая в границы участка с кадастровым номером №, фактически находится во владении истца, поскольку никогда не выбывала из ее владения. По этой причине возврат этого участка сторонам договоров купли-продажи, а также его виндикация в пользу истца не требуется для защиты прав истца.
Учитывая определенные в заключении эксперта координаты границ земельного участка с кадастровым номером №, которые в целом соответствуют расположению этого участка, определенному на основании правоустанавливающих документов на него и площади, необходимо установить границы земельного участка с кадастровым номером № в соответствии с координатами этого участка, указанными в ответе на вопрос № заключения эксперта от 01 июля 2025 года.
Указав в заявлении об уточнении исковых требований указанные обстоятельства, истец ФИО2 просит:
- признать недействительными результаты комплексных кадастровых работ, проведенных на основании муниципального контракта №-А от 02 июля 2018 года на выполнение комплексных кадастровых работ на территории муниципального образования «Анивский городской округ» в границах кадастровых кварталов №№, №, №, №, №, №, №, № в отношении земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №
- исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о земельном участке с кадастровым номером №
- установить границы земельного участка с кадастровым номером № в соответствии с координатами этого участка, указанными в ответе на вопрос № заключения эксперта от 01 июля 2025 года.
10 и 23 октября 2025 года истцом представлены заявления о дополнении (уточнении) исковых требований, согласно которому истец ФИО2 просит:
- признать недействительными результаты комплексных кадастровых работ, проведенных на основании муниципального контракта №-А от 02 июля 2018 года на выполнение комплексных кадастровых работ на территории муниципального образования «Анивский городской округ» в границах кадастровых кварталов №№, №, №, №, №, №, №, № в отношении земельных участков с кадастровыми номерами №, №
- признать недействительными результаты межевания земельного участка с кадастровым номером № – межевой план от 08 сентября 2023 года, подготовленный кадастровым инженером ФИО7;
- признать недействительным (ничтожным) договор № купли-продажи земельного участка от 26 октября 2023 года, заключенный между администрацией муниципального образования «Анивский городской округ» и ФИО62. в отношении земельного участка с кадастровым номером №
- признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка от 24 мая 2024 года, заключенный между ФИО23. и ФИО3 в отношении земельного участка с кадастровым номером №
- исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о земельном участке с кадастровым номером №
- установить границы земельного участка с кадастровым номером № в соответствии с координатами этого участка, указанными в ответе на вопрос № заключения эксперта от 01 июля 2025 года.
Определениями от 02 сентября, 02 октября, 22 ноября 2024 года к участию в деле в качестве соответчиков привлечены ФИО16 (собственник земельного участка с кадастровым номером №), ФИО60. (прежний собственник земельного участка с кадастровым номером №), ФИО5 (собственник земельного участка с кадастровым номером №), ФИО6 (собственник земельного участка с кадастровым номером №).
Определением от 17 октября 2025 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена ФИО20 (кадастровый инженер, подготовивший межевой план в отношении земельного участка с кадастровым номером №).
В судебном заседании истец ФИО2, ее представитель ФИО17, действующий по доверенности, на исковых требованиях настаивали по изложенным в исковом заявлении основаниям с учетом внесенных уточнений (дополнений).
Ответчики ФИО5, ФИО16 в судебном заседании каждая не возражали против удовлетворения исковых требований.
Представитель ответчика ФИО57. – ФИО18, действуя на основании доверенности, в судебном заседании просила отказать в удовлетворении исковых требований, заявив также о недобросовестных действиях ответчика ФИО3 при покупке у ФИО59. спорного земельного участка с кадастровым номером №. Просила признать ФИО58 добросовестным приобретателем указанного земельного участка.
Из представленных возражений на исковое заявление следует, что по имеющимся в деле доказательствам с учетом заключения эксперта и при заявленных исковых требованиях невозможно постановить по делу законное и обоснованное решение, которое бы разрешило спор о границах земельных участков, принадлежащих лицам, участвующим в деле, по существу.
Согласно исковым требованиям, имеется спор по границам земельных участков №, №. О споре между владельцами земельных участков № и №, а также владельцами иных земельных участков суду не заявлено.
Экспертным заключением установлено, что земельный участок истца по факту имеет самовольное занятие прилегающей территории с южной и западной сторон, а также имеет наложения с земельным участком № (собственник ФИО5). Эксперт предлагает вариант урегулирования спора между собственниками земельных участков № и № (что не является предметом спора) и не предлагает вариантов урегулирования спора (установления границ) между собственниками земельных участков № и № (что является предметом спора).
Экспертом указано, что земельный участок с кадастровым номером № был сформирован необоснованно и его образование нарушило интересы истца собственника земельного участка с кадастровым номером №. Также экспертом указано, что наложений земельных участков № и № по результатам комплексных кадастровых работ, выполненных в 2018 году ООО «КИ-Партнер», не имеется.
ФИО24 приобрела земельный участок у администрации Анивского городского округа по договору купли-продажи № от 09 апреля 2022 года, который недействительным не признавался. ФИО25. являлась добросовестным приобретателем имущества, уплатила за него установленную продавцом цену. На момент приобретения имущества какие-либо основания сомневаться в добросовестности продавца и наличии земельного участка в натуре не имелось. ФИО26 продала принадлежащий ей земельный участок ФИО3 Иные лица, в том числе наделенные властными полномочиями (администрация муниципального образования и орган, осуществляющий регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество) также не имели оснований для сомнений в законности сделки и добросовестности отчуждателя ФИО27. ФИО28. прав и законных интересов истца не нарушала.
Представитель ответчика администрации Анивского муниципального округа Сахалинской области в судебное заседание не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещен.
Из представленного письменного отзыва представителя ответчика по доверенности ФИО12 на исковое заявление следует, что согласно сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером № поставлен на кадастровый учет 01 февраля 1995 года площадью 2450 кв.м. На момент проведения комплексных кадастровых работ согласно муниципального контракта границы земельного участка с кадастровым номером № в соответствии с требованиями земельного законодательства установлены не были. В отсутствие сведений в ЕГРН определить местоположение земельного участка с кадастровым номером № не представлялось возможным, в связи с чем уточнение местоположения земельного участка осуществлено в существующих границах.
18 августа 2023 года в администрацию Анивского городского округа поступило заявление ФИО29 о предварительном согласовании предоставления земельного участка (без проведения торгов) в кадастровом квартале № с приложением схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, площадь испрашиваемого земельного участка 841 кв.м.
04 сентября 2023 года администрацией Анивского городского округа вынесено постановление №-па «О предварительном согласовании предоставления земельного участка», местоположение земельного участка – <адрес>, площадь земельного участка 841 кв.м, вид разрешенного использования – ведение огородничества, категория земель – земли населенных пунктов.
20 сентября 2023 года ФИО30. обратилась в уполномоченный орган с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка (без проведения торгов) с кадастровым номером № в аренду на 3 года.
03 октября 2023 года между администрацией МО «Анивский городской округ» и ФИО32. заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № на срок 3 года.
18 октября 2023 года в администрацию Анивского городского округа поступило заявление ФИО34 о расторжении договора аренды № от 03 октября 2023 года, на основании которого было заключено дополнительное соглашение от 25 октября 2023 года о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №
26 октября 2023 года между администрацией Анивского городского округа и ФИО33 заключен договор № купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №
Изложив в отзыве указанные обстоятельства, представитель ответчика ФИО9 просит отказать в удовлетворении исковых требований ФИО2
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО20 в судебное заседание не явилась, о дне и времени рассмотрения дела извещена.
Из представленного письменного отзыва на исковое заявление следует, что летом 2023 года к кадастровому инженеру ФИО20 обратилась ФИО35 с вопросом о поиске земельного участка в Анивском районе для последующего приобретения его в собственность (по постановлению Правительства РФ № 629 от 04 сентября 2022 года), которое позволяло приобрести земельный участок в собственность в короткие сроки. Земельный участок был найден в <адрес>. Поиск участка происходил по публичной кадастровой карте на официальном сайте Росреестра. Все смежные участки на кадастровой карте (рядом с образуемым участком ФИО36.) имели кадастровые номера, границы участков были установлены в соответствии с требованиями законодательства (имели установленные границы, которые отображались на кадастровой карте). При выходе на местность установлено, что участок был заросшим высокой травой. Строений или сооружений на участке не находилось, поэтому было принято решение о подаче заявления в Анивскую администрацию о предоставлении ФИО37. участка площадью 841 кв.м. 27 августа 2023 года с ФИО8 ФИО38. был заключен договор о выполнении кадастровых работ (постановка на государственный кадастровый учет земельного участка). Основанием для выполнения кадастровых работ являлось постановление администрации Анивского городского округа №-па от 04 сентября 2023 года.
Ответчики ФИО39., ФИО6, представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора ООО «Кадастровый инженер-Партнер», Управления Росреестра Сахалинской области в судебное заседание не явились, о дне и времени рассмотрения дела извещены.
В соответствии с частью 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав объяснения сторон и их представителей, пояснения эксперта, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.
Судом установлено и следует из материалов дела, что спорящие стороны являются собственниками смежных и не смежных земельных участков, расположенных в пределах кадастрового квартала №.
Относительно образования земельного участка с кадастровым номером № установлено, что 13 февраля 1995 года на основании постановления мэра Анивского района от 19 декабря 1994 года № ФИО10 выдано свидетельство на право собственности на землю серии РФ-IV № № в отношении земельного участка площадью 2450 кв.м по адресу: <адрес>, №, для индивидуального жилищного строительства (кадастровый №). К свидетельству прилагается чертеж границ земельного участка. Земельный участок поставлен на кадастровый учет 01 февраля 1995 года. Право собственности на земельный участок зарегистрировано 19 марта 2015 года.
После смерти ФИО10 (23 марта 2018 года) наследство в виде земельного участка с кадастровым номером № приняла супруга ФИО2; право собственности на земельный участок зарегистрировано 29 января 2019 года.
Относительно образования земельного участка с кадастровым номером № установлено, что 08 декабря 1993 года на основании постановления Анивской районной администрации от 08 декабря 1993 года № ФИО5 выдано свидетельство на право собственности на землю №Ан 1950 в отношении земельного участка площадью 1420 кв.м по адресу: <адрес>, для индивидуального жилищного строительства. К свидетельству прилагается чертеж границ земельного участка. Земельный участок поставлен на кадастровый учет 08 декабря 1993 года. Право собственности на земельный участок зарегистрировано 06 сентября 2018 года.
Из пояснений истца ФИО2, ответчика ФИО13 в судебном заседании, а также строительных паспортов на жилые дома от 1993, 1994 годов, фотоматериала установлено, что на земельных участках сторон расположены их жилые дома, в которых они постоянно проживают с момента предоставления земельных участков в 1993, 1994 годах, земельные участки частично огорожены, на участках имеются хозяйственные постройки, насаждения.
Относительно образования земельного участка с кадастровым номером № установлено, что на основании решения Анивского районного суда Сахалинской области от 15 июня 2022 года признано право собственности ФИО6 на земельный участок с кадастровым номером № площадью 1013 кв.м, виды разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>. Земельный участок поставлен на кадастровый учет 22 ноября 2001 года. Право собственности на земельный участок зарегистрировано 23 апреля 2024 года.
Материалами дела установлено и следует из реестровых дел, выписок из ЕГРН, что земельные участки с кадастровыми номерами № №, № были поставлены на кадастровый учет 01 февраля 1995 года, 08 декабря 1993 года, 22 ноября 2001 года соответственно, как ранее учтенные, границы земельных участков установлены не были.
02 июля 2018 года между администрацией МО «Анивский городской округ» и ООО «Кадастровый инженер – Партнер» заключен муниципальный контракт №-А на выполнение комплексных кадастровых работ на территории МО «Анивский городской округ» в границах кадастровых кварталов №№, №, №, №, №, №, №, №
В результате выполнения комплексных кадастровых работ в отношении кадастрового квартала № уточнены границы земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №. Сведения об измененных характерных точках границ указанных земельных участков внесены в ЕГРН.
Также установлено, что по результатам комплексных кадастровых работ конфигурация земельного участка истца с кадастровым номером № изменилась, площадь участка осталась без изменений.
Из пояснений истца ФИО2 в судебном заседании установлено, что в мае 2024 года к ней обратилась ФИО16, сообщив о приобретении ею земельного участка площадью 841 кв.м с кадастровым номером №, поставленного на кадастровый учет 19 сентября 2023 года, границы которого проходят через земельный участок истца.
Согласно заключению кадастрового инженера ФИО1 от 14 июня 2024 года, подготовленному по обращению ФИО2, выявлено наложение границ земельного участка № на фактические границы земельного участка с кадастровым номером № границы которого были неправильно определены в процессе выполнения комплексных кадастровых работ по межеванию земельных участков, выполненных администрацией Анивского муниципального округа.
11 июня 2024 года истец обратилась в администрацию Анивского городского округа по вопросу выявленного наложения земельных участков.
В ответе от 26 июня 2024 года администрация уведомила истца о том, что границы ее земельного участка уточнены в ходе комплексных кадастровых работ и в отсутствие сведений в ЕГРН о его границах, а также разъяснено право на обращение в суд.
Истец с позицией администрации не согласна, полагает, что при проведении комплексных кадастровых работ допущены нарушения ее прав собственника земельного участка, поскольку новые границы участка установлены без учета правоустанавливающих документов, исторически сложившегося землепользования.
Относительно образования земельного участка с кадастровым номером № установлено следующее.
Постановлением администрации Анивского городского округа № № от 04 сентября 2023 года «О предварительном согласовании предоставления земельного участка» ФИО40. предварительно согласовано местоположение земельного участка – <адрес>, площадь земельного участка 841 кв.м, вид разрешенного использования – ведение огородничества, категория земель – земли населенных пунктов; утверждена схема расположения указанного земельного участка на кадастровом плане территории Анивского городского округа в кадастровом квартале №. Указанным постановлением ФИО41 предписано изготовить межевой план в соответствии со схемой расположения земельного участка и поставить земельный участок на государственный кадастровый учет.
Согласно материалам кадастрового дела, основанием для постановки на кадастровый учет 13 сентября 2023 года земельного участка с кадастровым номером № явился межевой план от 08 сентября 2023 года, подготовленный кадастровым инженером ФИО20 по заказу администрации Анивского городского округа в целях образования земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, расположенного: <адрес>.
Из материалов межевого дела следует, что при подготовке межевого плана кадастровым инженером использовались постановление администрации Анивского городского округа №-па от 04 сентября 2023 года «О предварительном согласовании предоставления земельного участка» и кадастровый план территории от 14 сентября 2022 года.
03 октября 2023 года между администрацией МО «Анивский городской округ» и ФИО42 заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером № на срок 3 года.
18 октября 2023 года на основании заявления ФИО43. о расторжении договора аренды № от 03 октября 2023 года между администрацией Анивского городского округа и ФИО44 заключено дополнительное соглашение от 25 октября 2023 года о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №.
26 октября 2023 года между администрацией Анивского городского округа и ФИО45 заключен договор № купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №; право собственности ФИО46. на земельный участок зарегистрировано 14 ноября 2023 года.
24 мая 2024 года на основании договора купли-продажи ФИО47. продала принадлежащий ей на праве собственности земельный участок с кадастровым номером № ФИО3 за 800 000 рублей.
Согласно выписки из ЕГРН, право собственности ФИО14 на земельный участок с кадастровым номером № зарегистрировано 28 мая 2024 года.
Судом установлено, что земельные участки истца ФИО2 (№), ответчика ФИО5 (№), ответчика ФИО6 (№), ответчика ФИО3 (№) по данным Единого государственного реестра недвижимости являются смежными. Из пояснений истца ФИО2, ответчика ФИО5, представленных ими правоустанавливающих документов на земельные участки следует, что фактически смежным (имеющую общую границу) по отношению к земельному участку истца ФИО2 является только земельный участок ответчика ФИО5
Таким образом, между сторонами имеется земельный спор относительно границ земельного участка истца ФИО2 с кадастровым номером №.
Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Как установлено статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, защита гражданских прав осуществляется, в частности, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению, в том числе в случае самовольного занятия земельного участка (подпункт 2 пункта 1 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации).
На основании подпункта 4 пункта 2 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (подпункт 4 пункта 2).
Согласно части 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации, земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (часть 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с частью 7 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости.
В силу статьи 15 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» устанавливать границы объекта недвижимости вправе собственник такого объекта недвижимости.
Как указано в статье 22 названного Федерального закона, межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или выписки из Единого государственного реестра недвижимости о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках (часть 1).
Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части (часть 8).
В соответствии со статьей 42.1 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» под комплексными кадастровыми работами в целях настоящего Федерального закона понимаются кадастровые работы, которые выполняются одновременно в отношении всех расположенных на территории одного кадастрового квартала или территориях нескольких смежных кадастровых кварталов: 1) земельных участков, сведения Единого государственного реестра недвижимости о которых не соответствуют установленным на основании Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» требованиям к описанию местоположения границ земельных участков; 2) земельных участков, образование которых предусмотрено документами, указанными в части 6 настоящей статьи; 3) зданий, сооружений (за исключением линейных объектов), а также объектов незавершенного строительства, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости.
В результате выполнения комплексных кадастровых работ осуществляется уточнение местоположения границ земельных участков; осуществляется установление или уточнение местоположения на земельных участках зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства; обеспечивается образование земельных участков общего пользования, занятых площадями, улицами, проездами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами; обеспечивается исправление реестровых ошибок в сведениях о местоположении границ объектов недвижимости.
Заказчиком комплексных кадастровых работ является уполномоченный орган местного самоуправления муниципального района или городского округа (статья 42.2 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»).
Согласно части 1 статьи 42.8 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (в редакции на дату проведения комплексных кадастровых работ) уточнение местоположения границ земельных участков при выполнении комплексных кадастровых работ осуществляется по правилам, предусмотренным частью 10 статьи 22 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в том числе с использованием документов, указанных в части 3 статьи 42.6 настоящего Федерального закона.
В соответствии с частью 3 статьи 42.6 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» для определения местоположения границ земельных участков при выполнении комплексных кадастровых работ могут использоваться материалы землеустроительной документации, содержащейся в государственном фонде данных, полученных в результате проведения землеустройства, материалы и пространственные данные федерального фонда пространственных данных, ведомственных фондов пространственных данных, фондов пространственных данных субъектов Российской Федерации, ситуационные планы, содержащиеся в технических паспортах расположенных на земельных участках объектов недвижимости, хранившихся по состоянию на 1 января 2013 года в органах и организациях по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации в составе учетно-технической документации об объектах государственного технического учета и технической инвентаризации, планово-картографические материалы, имеющиеся в органах местного самоуправления муниципальных районов, органах местного самоуправления городских и сельских поселений, органах местного самоуправления городских округов, документы о правах на землю и иные документы, содержащие сведения о местоположении границ земельных участков, для определения местоположения границ лесных участков при выполнении комплексных кадастровых работ используются сведения государственного лесного реестра.
При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в документах сведений о местоположении границ земельного участка его границами считаются границы, существующие на местности пятнадцать лет и более и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка (часть 10 статьи 22 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в редакции на дату проведения комплексных кадастровых работ).
В соответствии с пунктом 9 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные до введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
При проведении кадастровых работ также в обязательном порядке должен соблюдаться принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, в соответствии с которым все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (часть 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Для разрешения спора между сторонами о соответствии фактических границ земельных участков с кадастровыми номерами №, № правоустанавливающим документам, документам о их образовании, сведениям Единого государственного реестра недвижимости, а также с целью определения возможного варианта установления границ данных земельных участков судом назначена и проведена ООО «Сахалинземпроект» судебная землеустроительная экспертиза, по результатам которой представлено заключение эксперта ФИО11 от 01 июля 2025 года.
Из заключения кадастрового инженера следует, что в результате выполненных на полевом этапе геодезических измерений установлено, что существующие на местности ограждения участков с кадастровыми номерами № и № приблизительно соответствуют границам, отраженным в чертежах, являющихся приложением к свидетельству на право собственности на землю серии РФ-IV № № от 13 февраля 1995 года и к Акту Ан № от 1993 года.
В части границы смежной с <адрес>, земельным участком с кадастровым номером № (собственник ФИО5), земельным участком по адресу: <адрес> – границы соответствуют границам, отраженным в чертеже, являющемся приложением к свидетельству на право собственности на землю серии РФ-IV № № от 13 февраля 1995 года. С учетом сложившегося на территории землепользования, существующих на местности более 15 лет ограждений, и сведений, отображенных на чертеже к свидетельству на право собственности на землю серии РФ-IV № № от 13 февраля 1995 года, экспертом предложены координаты и конфигурация земельного участка:
Кадастровый номер земельного участка
№
Площадь земельного участка
2450м2
Обозначение характерных точек границы
Координаты, м
X
Y
1
2
3
н1
666921,85
1283031,07
н2
666922,63
1283034,83
н3
666924,31
1283039,01
н4
666926,24
1283046,69
н5
666929,04
1283058,42
н6
666930,96
1283057,97
н7
666933,48
1283071,28
н8
666941,46
1283070,35
н9
666946,60
1283094,67
н10
666913,59
1283101,90
н11
666905,39
1283063,61
н12
666891,35
1283066,61
н13
666888,27
1283064,42
н14
666884,19
1283062,23
н15
666879,34
1283040,17
н1
666921,85
1283031,07
Местоположение границ земельных участков с кадастровыми номерами №, №, установленное в результате комплексных кадастровых работ ООО «КИ-Партнер» в 2018 году, границам указанных земельных участков, отраженным в чертеже, являющимся приложением к свидетельству на право собственности на землю серии РФ-IV-№ № и чертеже, являющимся приложением к Акту Ан № от 1993 года на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей), не соответствует.
В соответствии с местоположением земельных участков с кадастровыми номерами №, №, определенным с учетом сложившегося на территории землепользования, существующих на местности более 15 лет ограждений, и сведений, отображенных в чертежах, являющихся приложением к свидетельству на право собственности на землю серии РФ-IV-№ № и чертеже, являющимся приложением к Акту Ан № от 1993 года установлено:
- границы земельных участков № и № не имеют наложений (пересечений);
- границы земельных участков № и № не имеют наложений (пересечений);
- границы земельных участков № и № имеют наложения (пересечения); площадь наложения составляет 756 кв.м.
Причиной сложившейся ситуации является некачественное выполнение комплексных кадастровых работ, выполненных в 2018 году ООО «КИ-Партнер», с учетом результатов которых в 2023 году был сформирован земельный участок с кадастровым номером №, образование которого нарушило интересы правообладателя земельного участка с кадастровым номером №.
Суд приходит к выводу о том, что заключение судебной экспертизы ООО «Сахалинземпроект» от 01 июля 2025 года соответствует требованиям, перечисленным в статье 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, выполнено экспертом, имеющим необходимое образование и профессиональную подготовку, выводы эксперта основаны на результатах натурного обследования всех земельных участок сторон, проведенных с использованием специального оборудования (спутниковая геодезическая аппаратура, имеющая поверки), экспертом изучены и оценены все материалы, представленные на экспертизу, в том числе, кадастровые дела и первичные правоустанавливающие документы на земельные участки, сделан соответствующий анализ данных документов в отношении каждого земельного участка, экспертом учтено наличие имеющихся на участках жилых домов, сооружений, заборов. Опрошенный в судебном заседании эксперт ФИО11 выводы судебной экспертизы поддержал, дал мотивированные показания по всем вопросам.
Заключение эксперта, посредством которого установлено наложение земельных участков, соответствует требованиям статей 79, 85, 86, 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и обладает признаками допустимого доказательства. Каких-либо противоречий между выводами, изложенными в исследовательской части экспертизы и фактическими обстоятельствами дела, не имеется.
Таким образом, по делу бесспорно установлено, что границы земельного участка с кадастровым номером №, принадлежащего истцу ФИО2, и границы земельного участка с кадастровым номером №, принадлежащего ответчику ФИО5, которые являются смежными, внесенные в ЕГРН на основании выполненных в 2018 году комплексных кадастровых работ, установлены не в соответствии с землеотводными и правоустанавливающими документами, вследствие чего изменилась конфигурация земельных участков, что в том числе, в свою очередь повлекло незаконное межевание (образование) в 2023 году земельного участка с кадастровым номером №.
Судом установлено, что принадлежащий истцу земельный участок с кадастровым номером № практически полностью образован за счет территории земельного участка с кадастровым номером №. Указанное обстоятельство в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» приводит к невозможности осуществления кадастрового учета изменений земельного участка, принадлежащего истцу, в части уточнения описания его границ.
В связи с тем, что в ходе экспертного исследования было установлено документальное наложение границ исследуемых земельных участков, суд приходит к выводу, что границы земельных участков спорящих сторон пересекаются между собой, что создает препятствия в надлежащем осуществлении кадастрового учета земельного участка истца и влечет признание недействительными результаты комплексных кадастровых работ, проведенных на основании муниципального контракта №-А от 02 июля 2018 года на выполнение комплексных кадастровых работ на территории муниципального образования «Анивский городской округ» в границах кадастровых кварталов №№, №, №, №, №, №, №, № в части кадастрового квартала № и границ земельных участков с кадастровыми номерами №, №, а также недействительными результаты межевания (кадастровых работ) (межевой план от 08 сентября 2023 года, подготовленный кадастровым инженером ФИО20) в отношении границ земельного участка ответчика ФИО3 с кадастровым номером №, определенных в Едином государственном реестре недвижимости.
Исследовав и оценив представленные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что права истца ФИО2, как собственника земельного участка с кадастровым номером №, были нарушены в результате незаконных формирования, постановки на кадастровый учет, а в последующем передачи на праве собственности ФИО48 по договору № от 26 октября 2023 года купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, поскольку судом установлено отсутствие у администрации Анивского муниципального округа права на распоряжение земельным участком, площадью 841 кв.м, так как свободной земли для формирования в 2023 году вновь образованного земельного участка с кадастровым номером № фактически не имелось.
Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу пункту 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
В соответствии с пунктом 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Согласно разъяснениям в пункте 84 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в силу абзаца 2 пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной.
Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 166, пункта 3 статьи 166, пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке (абзац 3 пункта 79 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
Заинтересованным лицом может быть признан субъект, в отношении которого просматривается причинная связь между совершенными сделками и возможной угрозой его законным интересам, когда его благо, прежде всего, имущественного характера, может пострадать или уже пострадало в результате совершения сделки.
Материалами дела подтверждается, что вновь образованный земельный участок с кадастровым номером № не входил в состав земель, государственная собственность на которые не разграничены, а входил в состав земельного участка с кадастровым номером №, принадлежащего на праве собственности ФИО2, следовательно, администрация Анивского муниципального округа не имела права им распоряжаться, в том числе, в порядке, который определен статьями 39.6, 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, а также подпунктом «а» постановления Правительства Российской Федерации от 09 апреля 2022 года № 629 «Об особенностях регулирования земельных отношений в РФ в 2022 и 2024 годах».
Учитывая, что ФИО49. спорный земельный участок в установленном законом порядке не предоставлялся, то она не имела права распоряжаться им, и, соответственно, сделка по отчуждению ФИО3 земельного участка является ничтожной.
Поскольку обстоятельства предоставления ФИО50 спорного земельного участка с кадастровым номером № в нарушение требований законодательства нашли свое подтверждение, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований и признании недействительными договора № от 26 октября 2023 года купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 841 кв.м, заключенного между администрацией МО «Анивский городской округ» и ФИО51 а также последующего договора купли-продажи от 24 мая 2024 года земельного участка с кадастровым номером №, площадью 841 кв.м, заключенного между ФИО52 и ФИО3 в силу их ничтожности, и применении последствий недействительности сделок в виде односторонней реституции путем возврата ФИО3 ФИО53. земельного участка с кадастровым номером № и прекращения права собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером №, а также в виде прекращения права собственности ФИО54. на земельный участок с кадастровым номером №, поскольку истец ФИО2 имеет охраняемый законом интерес в признании данных сделок недействительными.
При этом судом не установлено добросовестности в действиях ответчиков ФИО55., ФИО3 Факты законности и возмездности сделок с земельным участком не имеют правового значения, так как указанные сделки являются ничтожными в силу закона (часть 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку судом установлено, что при проведении комплексных кадастровых работ в отношении земельного участка с кадастровым номером № допущена ошибка в определении координат земельного участка, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований об исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений о координатах характерных точек границ земельного участка с кадастровым номером №, принадлежащего на праве собственности ответчику ФИО3, а также требования об установлении местоположения границ земельного участка истца в координатах согласно экспертному заключению, то есть по их фактическому землепользованию, учитывая, что эти границы сложились исторически.
По смыслу положений части 2 статьи 43 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» под смежной границей земельного участка понимается часть границы земельного участка, которая одновременно является общей (смежной) частью границы другого земельного участка.
Как следует из материалов дела, фактически границы земельных участков с кадастровыми номерами № (собственник ФИО2) и № (собственник ФИО6) не являются смежными. Спорной для истца ФИО2 и ответчика ФИО5 является граница с северной стороны земельного участка истца.
Судебной защите в соответствии с положениями частью 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежит только нарушенное право.
Поскольку относимых и допустимых доказательств, подтверждающих нарушение прав истца действиями (бездействием) ответчика ФИО6 по установлению границ земельного участка истца не представлено, исковые требования к ответчику ФИО6 удовлетворению не подлежат. Не подлежат удовлетворению и требования истца о признании недействительными результаты комплексных кадастровых работ, проведенных на основании муниципального контракта №-А от 02 июля 2018 года на выполнение комплексных кадастровых работ на территории муниципального образования «Анивский городской округ» в границах кадастровых кварталов №№, №, №, №, №, №, №, № в отношении земельного участка с кадастровым номером №, поскольку указанный земельный участок был сформирован в рамках других кадастровых работ, в отношении которых суд принял решение о признании их недействительными.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Исковые требования ФИО56 удовлетворить частично.
Признать недействительными результаты комплексных кадастровых работ, проведенных на основании муниципального контракта №-А от 02 июля 2018 года на выполнение комплексных кадастровых работ на территории муниципального образования «Анивский городской округ» в границах кадастровых кварталов №№, №, №, №, №, №, №, №, в части выполнения комплексных кадастровых работ в кадастровом квартале № и описания местоположения границ земельных участков с кадастровыми номерами №, №
Признать недействительными результаты межевания земельного участка с кадастровым номером №, выполненные кадастровым инженером ФИО20 08 сентября 2023 года.
Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка от 24 мая 2024 года, площадью 841 кв.м, с кадастровым номером №, заключенный между ФИО4 и ФИО3.
Применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи земельного участка от 24 мая 2024 года, площадью 841 кв.м, с кадастровым номером №, в виде односторонней реституции путем возврата ФИО3 ФИО4 земельного участка с кадастровым номером № и прекращения права собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером №.
Признать недействительным (ничтожным) договор № от 26 октября 2023 года купли-продажи земельного участка, площадью 841 кв.м, с кадастровым номером №, заключенный между администрацией муниципального образования «Анивский городской округ» и ФИО4.
Применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора № от 26 октября 2023 года купли-продажи земельного участка, площадью 841 кв.м, с кадастровым номером №, в виде прекращения права собственности ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером №
Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о местоположении координат характерных точек границ земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 841 кв.м, адрес объекта: <адрес>.
Установить границы земельного участка, принадлежащего на праве собственности ФИО2, кадастровый №, площадью 2450 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, №, в соответствии с координатами земельного участка, указанными в заключении эксперта ООО «Сахалинземпроект» от 01 июля 2025 года:
Кадастровый номер земельного участка
№
Площадь земельного участка
2450м2
Обозначение характерных точек границы
Координаты, м
X
Y
1
2
3
н1
666921,85
1283031,07
н2
666922,63
1283034,83
н3
666924,31
1283039,01
н4
666926,24
1283046,69
н5
666929,04
1283058,42
н6
666930,96
1283057,97
н7
666933,48
1283071,28
н8
666941,46
1283070,35
н9
666946,60
1283094,67
н10
666913,59
1283101,90
н11
666905,39
1283063,61
н12
666891,35
1283066,61
н13
666888,27
1283064,42
н14
666884,19
1283062,23
н15
666879,34
1283040,17
н1
666921,85
1283031,07
Данное решение является основанием для аннулирования (исключения) из Единого государственного реестра недвижимости записей о государственной регистрации права собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером № (запись № от 28 мая 2024 года).
В удовлетворении остальной части исковых требований и к ФИО6 отказать.
Решение может быть обжаловано в Сахалинский областной суд через Анивский районный суд в течение месяца со дня вынесения решения в мотивированной форме.
Решение в мотивированной форме изготовлено 20 ноября 2025 года.
Председательствующий судья Н.Д. Невидимова