Решение по делу № 3А-298/2023 от 14.09.2023

дело № 3а-298/2023

УИД 26OS0000-04-2023-000171-87

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 сентября 2023 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе судьи Ситьковой О.Н., при секретаре судебного заседания Ивашовой К.С.,

с участием представителя административного истца – ФИО1., представителей административных ответчиков Министерства имущественных отношений Ставропольского края ФИО2 и ГБУ СК «Ставкрайимущество» ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «ИРРИКО-ХОЛДИНГ» к Министерству имущественных отношений <адрес>, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, Государственному бюджетному учреждению <адрес> «<адрес>имущество» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

ООО «ИРРИКО-ХОЛДИНГ» обратилось в <адрес>вой суд с административным исковым заявлением, уточненным по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:08:000000:3881, с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, местоположение: <адрес>, установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир <адрес>, участок находится примерно в от ориентира по направлению на восток, почтовый адрес ориентира: <адрес>, р-н Петровский, <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере - 149 153 000 рублей.

Административный иск обоснован тем, что ООО «ИРРИКО-ХОЛДИНГ» является арендатором и собственником долей указанного земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:08:000000:3881 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ утверждена актом определения кадастровой стоимости ГБУ СК «<адрес>имущество» АОКС-26/2023/000037 от ДД.ММ.ГГГГ и определена в размере 420 241 071,84 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №КУВИ – 001/2023-189071425.

Согласно представленному административным истцом отчету об оценке рыночной стоимости ООО «Деловой партнер» № от ДД.ММ.ГГГГ итоговая величина рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 149 153 000 рублей.

Административный истец считает оспариваемую кадастровую стоимость земельного участка значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы, так как влечет увеличение обязательств по уплате земельного налога, а также арендной платы, исчисляемых из кадастровой стоимости объектов.

Представители административного ответчика Управления Росреестра по Ставропольскому краю (поступили возражения с ходатайством о рассмотрении дела в отсутствии представителя), заинтересованных лиц Филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю, Управления имущественных отношений администрации Петровского городского округа Ставропольского края (представлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя), извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, что с учетом положений статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО4 уточнила требования административного иска и, основывая их на выводах заключения судебной оценочной экспертизы эксперта ООО «АМАНЭЙДЖ» ФИО5 №-ОК, просила установить кадастровую стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости 325 150 000 рублей.

Представители административных ответчиков просили отказать в удовлетворении требований, считая установленную кадастровую стоимость объекта недвижимости обоснованной и достоверной, возражений на заключение судебной оценочной экспертизы не представлено.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц.

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Федеральный закон № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

В соответствии с положениями частей 1 и 2 статьи 6 Федерального закона № 237-ФЗ государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации. Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации.

В силу пункту 2 части 1, а также частей 3 и 5 статьи 7 Федерального закона № 237-ФЗ определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки относится к полномочиям бюджетных учреждений, связанными с определением кадастровой стоимости. Бюджетное учреждение несет ответственность за деятельность, связанную с определением кадастровой стоимости, в соответствии с законодательством Российской Федерации. Субъект Российской Федерации несет субсидиарную ответственность по обязательствам бюджетного учреждения, связанным с возмещением убытков, причиненных в результате нарушений, допущенных бюджетным учреждением при определении кадастровой стоимости, при недостаточности имущества бюджетного учреждения в случаях, предусмотренных гражданским законодательством.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона № 237-ФЗ определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществляется бюджетными учреждениями в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно части 9 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ (в предыдущей действующей редакции) после утверждения результатов определения кадастровой стоимости, полученных по итогам проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с настоящим Федеральным законом, бюджетным учреждением осуществляется определение кадастровой стоимости для объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых была установлена в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» после 1 января года определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории <адрес>, на основании приказа Министерства имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № наделено ГБУ СК «<адрес>имущество».

Акты об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости являются итоговыми документами, содержащими результаты расчета их кадастровой стоимости.

Применительно к таким правоотношениям данное учреждение является надлежащим административным ответчиком, определившим кадастровую стоимость объектов недвижимости.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного объекта.

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости указанного земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца как собственника земельных долей и налогоплательщика, а также арендатора земельного участка, поскольку арендная плата производится не только в натуральном выражении, но и посредством возмещения расходов всех сособственников по уплате земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным иском в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями.

Из материалов дела видно, что административный истец общество с ограниченной ответственностью «ИРРИКО-ХОЛДИНГ» является собственником долей земельного участка (долевая собственность) с кадастровым номером 26:08:000000:3881, с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, местоположение: <адрес>, установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир <адрес>, участок находится примерно в _ от ориентира по направлению на восток, почтовый адрес ориентира: <адрес>, р-н Петровский, <адрес>, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделаны записи о регистрации:

<адрес>

<адрес> доли в праве, что подтверждается представленной в материалы дела Выпиской их ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №КУВИ-001/2023-65262446.

Так же административный истец на основании договора аренды земельного участка находящегося в общей долевой собственности от ДД.ММ.ГГГГ является и арендатором земельного участка вышеуказанного земельного участка. Договор аренды заключенный сроком до ДД.ММ.ГГГГ, надлежащим образом зарегистрирован в Управлении Росреестра по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ за номером №26/017/2018-583. На государственный кадастровый учет земельный участок поставлен ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № КУВИ-001/2023-65262446.

Согласно нормам статьи 22 Федерального закона №237-ФЗ и пункта 4 статьи 245 КАС РФ административный истец не обращался в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений <адрес>, созданную приказом Министерства имущественных отношений <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта ООО «АМАНЭЙДЖ» ФИО5 №-ОК от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 325 150 000 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о принятии в качестве надлежащего доказательства заключение судебной оценочной экспертизы, подтверждающеее достоверную рыночную стоимость земельного участка.

Указанное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных участков, и соответствует требованиям законодательства и нормативных правовых, регламентирующих организацию производства судебных экспертиз и оценку объектов недвижимости.

Экспертом ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ произведено натурное обследование спорного земельного участка, в целях исследования его характеристик.

Выводы эксперта о рыночной стоимости земельного участка не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; расчет рыночной стоимости объекта недвижимости полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости земельных участков.

В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости экспертом приведено полное описание объекта экспертизы, его местоположения, качественных и количественных характеристик, проанализирован рынок недвижимости в <адрес>, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости Ставропольского края, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования с использованием доходного и сравнительного подхода при определении рыночной стоимости земельного участка.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, разъяснены методы и методики определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации, что подтверждает обоснованность подобранных аналогов и верность произведенных расчетов и примененных корректировок. В сравнительном подходе были использованы аналоги, цены предложений которых попадают в определенный диапазон, конструктивно и по местоположению сопоставимы с объектами экспертизы.

Обстоятельств, позволяющих усомниться в обоснованности выводов эксперта ФИО5 о целесообразности использования выбранных им подходов и методов при проведении исследовании, судом не установлено, доказательств, объективно подтверждающих неправомерность и необоснованность их использования, а также опровергающих достоверность выводов и результаты экспертного заключения, сторонами, заинтересованными лицами суду не представлено.

Ходатайств о назначении повторной либо дополнительной судебной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами не заявлено. Оснований для проведения такого исследования по инициативе суда не имеется, поскольку правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

Отличие кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости от величины его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта не свидетельствует о недостоверности последней.

Оснований для установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке у суда не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемого объекта.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от ДД.ММ.ГГГГ №-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 КАС РФ.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанных земельных участков по сравнению с рыночной нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимости прав административного истца, как плательщика земельного налога и арендной платы.

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, права и законные интересы административного истца нарушены, в связи с чем, его требования подлежат удовлетворению с установлением кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы, проведенной экспертом ФИО5

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 вышеназванного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего административного иска следует считать дату его поступления в суд, а именно ДД.ММ.ГГГГ.

Оснований для удовлетворения ходатайства ГБУ СК «<адрес>имущество» об исключении учреждения из числа административных ответчиков у суда не имеется, поскольку его процессуальный статус соответствует обстоятельствам дела и положениям части 2 статьи 6, статьи 7, части 1 статьи 16, части 9 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск общества с ограниченной ответственностью «ИРРИКО-ХОЛДИНГ» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26№, с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, местоположение: <адрес>, установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир <адрес>, участок находится примерно в __ от ориентира по направлению на восток, почтовый адрес ориентира: <адрес>, р-н Петровский, <адрес> в размере его рыночной стоимости 325 150 000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:08:000000:3881.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости считать – ДД.ММ.ГГГГ.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через <адрес>вой суд.

Дата составления мотивированного решения суда ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Ситькова О.Н.