Дело № 3а-90/2025
УИД 33OS0000-01-2025-000023-53
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Владимир 6 июня 2025 г.
Владимирский областной суд в составе:
председательствующего Кутровской Е.В.,
при секретаре Шаховой А.Н.,
с участием представителей административного ответчика государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» ФИО1, заинтересованного лица Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
административный истец ФИО3 обратился во Владимирский областной суд с административным исковым заявлением, с учетом уточнения, об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости 171 647 руб. по состоянию на 1 января 2022 г. (т.1, л.д. 2-3, 105).
В обоснование требований указано, что ФИО3 является арендатором названного земельного участка. Арендная плата в отношении данного объекта недвижимого имущества исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.
Согласно отчету об оценке **** №**** от 13 сентября 2024 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 г. составляет 171 647 руб.
ФИО3 полагает, что несоответствие кадастровой стоимости, утвержденной в размере 525 936,4 руб., и рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке **** №**** от 13 сентября 2024 г., влечет уплату арендных платежей в завышенном размере, чем нарушены его права.
В судебное заседание ФИО3, его представитель ФИО4 не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены судом надлежащим образом (т.2, л.д. 113).
Представители административного ответчика государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» ФИО1, заинтересованного лица Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области ФИО2 указали, что не ставят под сомнение форму и содержание заключения эксперта С.Т.Л. №**** от 25 апреля 2025г. Вместе с тем, возражают против удовлетворения административного искового заявления и установления кадастровой стоимости в размере, определенном в названном заключении эксперта, поскольку оно является ненадлежащим доказательством указанной в нём величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Проведённый экспертом анализ рынка привёл к некорректному подбору объектов-аналогов и искажению в последующем итоговой стоимости земельного участка. Не ходатайствовали о проведении повторной экспертизы, просили рассмотреть дело по имеющимся доказательствам и отказать в удовлетворении заявленных требований (т.2, л.д. 119-123, 128-132).
Заинтересованные лица - филиал публично-правовой компании «Роскадастр» по Владимирской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, администрация г. Карабаново Александровского района Владимирской области, явка которых не признана судом обязательной, извещённые надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили.
Филиал публично-правовой компании «Роскадастр» по Владимирской области в письменном отзыве не оспаривал заключение эксперта №**** от 25 апреля 2025 г., просил рассмотреть дело в отсутствие представителя (т.2, л.д. 125).
В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть настоящее административное дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, явка которых не признана судом обязательной.
Заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что 3 июня 2024 г. между администрацией г.Карабаново и ФИО3 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером **** на срок 20 лет (т.1, л.д. 11-13).
Арендная плата за данный земельный участок исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (т.1, л.д. 14).
Как разъяснено в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», арендатор недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с административным иском об определении кадастровой стоимости, соответствующей рыночной, в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Таким образом, ФИО3, как арендатор земельного участка, вправе обратиться в суд с требованиями об установлении его кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 г. утверждена актом ГБУ ВО «ЦГКО ВО» №АОКС-33-2024-000443 от 24 мая 2024 г. в размере 525 936,4 руб. (т.1, л.д. 7).
Дата начала применения кадастровой стоимости – 8 мая 2024 г.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.
Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.
Частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Административным истцом при обращении в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением в подтверждение доводов о значительном превышении кадастровой стоимости земельного участка с названным кадастровым номером над его рыночной стоимостью представлен отчёт об оценке **** №**** от 13 сентября 2024 г., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 г. составляет 171 647 руб.
В ходе рассмотрения административного дела судом была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2022 г. и проверки отчёта об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (т.1, л.д.117-119).
Согласно заключению эксперта С.Т.Л. № **** от 25 апреля 2025 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 г. составляет 272 000 руб. Относительно соответствия отчёта об оценке **** №**** от 13 сентября 2024 г. требованиям законодательства об оценочной деятельности в заключении эксперта указано, что в отчёте об оценке выявлены нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости названного земельного участка. Выявленные нарушения не позволяют подтвердить достоверность, достаточность и проверяемость информации, рыночной стоимости объекта оценки. Содержание отчета об оценке вводит в заблуждение и допускает неоднозначное толкование полученных результатов (т.2, л.д. 1-110).
Экспертиза проведена С.Т.Л., имеющей соответствующее образование, стаж работы в оценочной деятельности с 2014 года, стаж работы судебного эксперта с 2015 года, предупреждённой об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.
Заключение эксперта № **** от 25 апреля 2025 г. соответствует требованиям, предъявляемым статьёй 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, федеральных стандартов оценки, содержит полное описание объекта оценки и произведённого расчёта его рыночной стоимости, методов оценки, сведений об источниках цен, подробное описание проведённого исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия отчёта об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также расписку эксперта о том, что она предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
На возникшие у представителей Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО» вопросы и неясности по данному заключению, в том числе относительно того, что проведенный экспертом анализ рынка привел к некорректному подбору объектов-аналогов и искажению в последующем итоговой стоимости объекта недвижимости, экспертом С.Т.Л. даны пояснения в письменном виде.
В частности экспертом С.Т.Л. обращено внимание на следующее.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.
Таким образом, рыночная стоимость, определяемая в заключении эксперта и кадастровая стоимость, определенная согласно отчету об итогах государственной кадастровой оценки, являются разными экономическими категориями со своими понятиями, методами и методиками расчета.
В соответствии с требованиями пункта 11в ФСО №7 при анализе рынка недвижимости проводится анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.
В соответствии с требованиями пункта 11г ФСО №7 при анализе рынка недвижимости проводится анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.
Указанный в возражениях диапазон величин приведен для объектов 13-ого сегмента. Средняя величина учитывает ценообразующие факторы, влияющие на цены предложений продажи объектов недвижимости, представленных в рассматриваемой выборке, и может изменяться под влиянием других факторов.
Таким образом, без исследования результатов анализа рынка и влияния ценообразующих факторов на цены объектов недвижимости формулировать выводы по объекту оценки некорректно.
Вместе с тем, удельный показатель итоговой стоимости, полученной в заключении эксперта (268,77 руб. за квадратный метр) соответствует допустимому диапазону для величины стоимости предложений, приведенной в возражениях (275,38 руб. за квадратный метр).
В соответствии с требованиями пункта 11д ФСО №7 при анализе рынка недвижимости проводится анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.
Формулировать выводы об итоговой стоимости без применения корректирующих коэффициентов на различия в ценообразующих факторах некорректно.
В приложении к отзывам имеются копии материалов, на основании которых производился расчет кадастровой стоимости. По копиям материалов не представляется возможным проверить и подтвердить дату предложений на рынке; по всем представленным аналогам необходимо производить корректировки стоимости на торг, на площадь, на местоположение, на улучшения и тд.
Коэффициент вариации составляет 40% (больше нормативного значения в 33%), что свидетельствует о большом колебании признака в исследуемой выборочной совокупности, то есть такую выборку некорректно использовать в расчетах.
Анализ фактических данных рынка предложений земельных участков во Владимирской области представлен на страницах 27-49 заключения эксперта, проанализировано 10 объектов. Требования пункта 10 ФСО №7, пункта 11в ФСО №7, пункта 22б ФСО №7 выполнены (т.2, л.д. 144-146).
Правильность заключения эксперта, отвечающего требованиям статей 49,77,79,82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, иными лицами, кроме Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области, ГБУ ВО «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области», под сомнение не ставилась, это заключение оспорено не было, возражений относительно формы и содержания экспертного заключения не поступало, ходатайства о назначении повторной экспертизы не заявлено.
Судом установлено, что эксперт, проводившая судебную экспертизу, обладает правом на проведение подобного рода исследования, имеет достаточный опыт работы, соответствующую квалификацию и образование в оценочной деятельности, в том числе по оценке стоимости недвижимости, что подтверждено документально, предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в материалах административного дела содержится её подписка по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, противоречий в заключении эксперта не имелось, экспертом учтены все обстоятельства при проведении судебной экспертизы, порядок проведения экспертизы не был нарушен, экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, в связи с чем оснований ставить указанное экспертное заключение под сомнение не имеется.
Заключение от 25 апреля 2025 г. содержит исчерпывающие ответы на поставленные перед экспертом на разрешение вопросы об определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 г., о соответствии отчёта об оценке **** №**** от 13 сентября 2024 г. требованиям законодательства об оценочной деятельности.
У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение № **** от 25 апреля 2025 г. мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.
Руководствуясь статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает заключение эксперта № **** от 25 апреля 2025 г. надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, определенную по состоянию на 1 января 2022 г.
При таком положении представленный в материалы административного дела отчёт об оценке **** №**** от 13 сентября 2024г. суд не принимает в качестве достоверного и допустимого доказательства по данному административному делу в связи с его несоответствием требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.
На основании изложенного суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 г. в размере его рыночной стоимости 272 000 руб.
В силу разъяснений, содержащихся в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Датой подачи заявления ФИО3 об установлении кадастровой стоимости названного земельного участка в размере его рыночной стоимости следует считать 29 января 2025 г., то есть дату обращения в суд.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление ФИО3 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 1012 +/-11 кв.м., местоположение: ****, категория земель - земли населенных пунктов, разрешённое использование – для индивидуальной жилой застройки, для индивидуального жилищного строительства, по состоянию на 1 января 2022 г., в размере его рыночной стоимости 272 000 (двести семьдесят две тысячи) рублей.
Считать датой подачи заявления ФИО3 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости 29 января 2025 г.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Владимирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий Е.В. Кутровская
Решение в окончательной форме принято 9 июня 2025 г.