Дело № 2-85/2026 22 января 2026 года город Котлас

УИД 29RS0008-01-2025-004407-35

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Котласский городской суд Архангельской области в составе

председательствующего судьи Шиляковой Н.В.

при секретаре Алдохиной В.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка и пени,

установил:

Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» (далее – Комитет) обратился в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок, расположенный по адресу: ...., площадью .... кв.м, пени. В обоснование требований истец указал, что __.__.__ между истцом и ответчиком заключен договор аренды № указанного земельного участка. Срок договора аренды определен с __.__.__ по __.__.__. Обязательство по внесению арендной платы за .... год не исполнено, в результате чего образовалась задолженность в размере 88 500 руб. Кроме того, ответчику на основании п.6.2 договора начислены пени в размере 20 652 руб. 95 коп. за период с __.__.__ по __.__.__. Просит взыскать с ответчика задолженность в размере 109 152 руб. 95 коп.

Представитель истца в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен.

Ответчик в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен, представлены письменные возражения на иск (л.д. 48-50).

Рассмотрев исковое заявление, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с Конституцией Российской Федерации земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ч. 2 ст. 9).

Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (ч. 3 ст. 36 Конституции Российской Федерации).

Таким федеральным законом, регламентирующим, в том числе, условия и порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, является Земельный кодекс Российской Федерации.

Согласно подп. 3 п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

В силу пункта 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В силу п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с п. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Судом установлено, что __.__.__ на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от __.__.__ между истцом и ответчиком заключен договор аренды № земельного участка, площадью .... кв.м (кадастровый №, разрешенное использование: объекты культурно - досуговой деятельности), расположенного по адресу: ..... Срок договора аренды определен с __.__.__ по __.__.__.

Согласно п.1.3 договора от __.__.__ № земельный участок предоставляется арендатору с целью строительства объекта капитального строительства, предназначенного для размещения музея.

Пунктом 2.4 договора аренды установлено, что срок освоения земельного участка составляет 1 год 6 месяцев со дня государственной регистрации договора, т.е. до __.__.__.

Также указано, что под освоением земельного участка понимаются действия арендатора по реализации требований градостроительного законодательства Российской Федерации в части оформления разрешительной строительной документации, получению требуемых разрешений (согласований), осуществлению иных необходимых мероприятий, предшествующих началу строительства.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно п.3.1 договора аренды размер ежегодной арендной платы определен в размере 88 500 руб.

__.__.__ договор аренды прекратил действие.

В соответствии с п.3.3. договора аренды арендная плата за второй и последующие годы вносится арендатором в полном объеме не позднее 15 ноября текущего года путем безналичного перечисления денежных средств на счет арендодателя.

В силу п. 6.2 договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ключевой ставки Центрального банка РФ, действующей на дату применения штрафных санкций от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Арендная плата за .... год в размере 88 500 руб. ответчиком не уплачена, как это следует из материалов дела и стороной ответчика не оспаривается.

Таким образом, ответчик не исполнил обязанность по уплате арендных платежей за земельный участок.

Кроме того, ответчику на основании п.6.2 договора аренды начислены пени в размере 20 652 руб. 95 коп. за период с __.__.__ по __.__.__. Общий размер задолженности ответчика по договору аренды составил 109 152 руб. 95 коп.

В письменных возражениях ответчик ссылается на недействительность договора аренды, поскольку он был введен в существенное заблуждение относительно потребительских свойств предмета договора, а именно: в аукционной документации был необоснованно указан максимальный процент застройки земельного участка ....%, тогда как фактически он составляет менее ....% - при максимальной возможной площади застройки .... кв.м согласно градостроительному плану земельного участка от __.__.__. Полагает, что подлежит освобождению от арендной платы, поскольку не мог использовать земельный участок в соответствии с его правовым режимом и целями предоставления по причинам, связанным с действием (бездействием) арендодателя.

Действительно, в извещении о проведении аукциона и проекте договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым № (Лот №) была указана информация, содержащаяся в Правилах землепользования и застройки городского округа «Котлас», утвержденных постановлением Министерства строительства и архитектуры Архангельской области от 25.06.2020 № 57-п (далее - Правила), установленная для территориальной зоны: зона делового, общественного и коммерческого назначения, в том числе о максимальном проценте застройки земельного участка в размере .... %.

После заключения договора аренды от __.__.__ № ФИО1 обратился в Администрацию городского округа Архангельской области «Котлас» __.__.__ с заявлением о выдаче градостроительного плана. На основании данного заявления Отделом архитектуры и градостроительства администрации городского округа «Котлас» был подготовлен и выдан градостроительный план от __.__.__, в котором были отражены сведения о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешённого строительства объекта капитального строительства в части необходимого расстояния от границ участка пожарного депо до общественных зданий (15 м).

Из ответа Управления капитального строительства и архитектуры Администрации ГО АО «Котлас» от __.__.__ следует, что с учетом всех минимальных отступов, установленных Правилами, фактически возможная площадь застройки на земельном участке составляет .... кв.м (или ....%), что является недостаточным для размещения объектов культурно-досуговой деятельности, основываясь на «СП 118.13330.2022. Свод правил. Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009».

Кроме того, Управление капитального строительства и архитектуры Администрации ГО АО «Котлас» в письме указало, что согласно действующих в настоящее время Правил землепользования и застройки ГО АО «Котлас», утвержденных постановлением Министерства строительства и архитектуры Архангельской области от 14.06.2023 № 28-п (далее Правила от 14.06.2023), площадь участка (.... кв.м) не соответствует указанной в Правилах от 14.06.2023 минимальной площади земельного участка для размещения объектов культурно-досуговой деятельности – 1000 кв.м.

Следовательно, в .... году ответчик не мог осуществить строительство музея на предоставленном земельном участке, площадь которого не соответствует минимальной площади земельного участка для размещения объектов культурно-досуговой деятельности.

Из плана размещения музея, подготовленного ООО СЗ «СБК» в августе .... года, следует, что проектируемое здание музея значительно превышает возможную площадь застройки на земельном участке.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о невозможности использования земельного участка ответчиком по его целевому назначению, а именно: для строительства здания музея.

В ответе Администрации ГО АО «Котлас» от __.__.__, направленном в адрес Котласской межрайонной прокуратуры, истец признает ошибочность отсутствия в извещении о проведении аукциона и проекте договора аренды земельного участка информации с указанием необходимого расстояния от границ участка пожарного депо до общественных и жилых зданий (15 м).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Из ст. 606 и п. 1 ст. 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ) своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из пункта 3 статьи 405 ГК РФ следует, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

В силу статьи 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (пункт 1); в случае не предоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей не предоставленному исполнению (пункт 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3); правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (пункт 4).

Общее регулирование, содержащееся в статье 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 названного кодекса, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 года, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 года, пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25 ноября 2020 года, пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 ноября 2021 года.

Таким образом, учитывая невозможность использования арендованного земельного участка по его целевому назначению, а именно: для строительства здания музея, по причине малозначительности площади застройки на земельном участке (....% или .... кв.м), о чем ответчик не был поставлен арендодателем в известность при заключении договора аренды, принимая во внимание несоответствие площади земельного участка минимальной площади земельного участка для размещения объектов культурно-досуговой деятельности (1000 кв.м) согласно действующих в .... году Правил от 14.06.2023, суд приходит к выводу, что с ответчика не подлежат взысканию арендная плата за .... год в размере 88 500 руб., а также пени в размере 20 652 руб. 95 коп.

Передача по акту ответчику спорного земельного участка подтверждает лишь переход во владение арендатора земельного участка, однако не исключает установления обстоятельств возможности его действительного использования по назначению.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Основания для признания поведения ответчика не добросовестным отсутствуют.

Доводы стороны истца о том, что ответчик не совершил действий по освоению земельного участка в части оформления разрешительной строительной документации, получению требуемых разрешений (согласований), осуществлению иных необходимых мероприятий, предшествующих началу строительства, что свидетельствует о не исполнении с его стороны условий договора, суд не принимает во внимание, поскольку при незначительности площади застройки на земельном участке совершение указанных мероприятий не имело смысла.

Согласно пункту 1 статьи 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку (подпункт 5 пункта 2 статьи 178 ГК РФ).

В силу ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Доводы ответчика о недействительности договора аренды, поскольку он был введен в существенное заблуждение относительно потребительских свойств предмета договора аренды, не могут быть приняты во внимание, так как по данному основанию решение суда о признании договора аренды недействительным не принималось, соответствующие встречные исковые требования стороной ответчика в рамках данного дела в надлежащем порядке не заявлялись (определением судьи от __.__.__ ФИО1 возвращены встречные требования о признании договора аренды недействительным, содержащиеся в возражениях на иск).

Таким образом, в удовлетворении исковых требований Комитета к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок, пени, следует полностью отказать.

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

решил :

в удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» (ИНН <***>) к ФИО1 (ИНН ....) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка и пени отказать.

Решение может быть обжаловано в Архангельском областном суде в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Котласский городской суд Архангельской области.

Председательствующий Н.В.Шилякова

Мотивированное решение составлено 29.01.2026.