Дело № 2-2092/2025

УИД №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Арзамас 10 декабря 2025 года

Арзамасский городской суд Нижегородской области в составе

председательствующего судьи Тишиной И.А.,

при секретаре Пасухиной Л.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации городского округа город Арзамас Нижегородской области о сохранении нежилого здания в реконструированном, перепланированном и переустроенном состоянии,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации городского округа город Арзамас Нижегородской области (жале – администрация) о сохранении нежилого здания в реконструированном, перепланированном и переустроенном состоянии, указывая в обоснование требований, что <дата> за ней зарегистрировано право собственности на здание, кадастровый №, площадью 83,3 кв. м, расположенное по адресу: <адрес> (далее - здание), а также на земельный участок с кадастровым №, общей площадью 3683 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается выписками из ЕГРН от <дата>.

В целях реконструкции здания истец <дата> обратилась к ответчику за выдачей разрешения с приложением необходимых документов.

Ответчик письмом от <дата> № отказал истцу в выдаче разрешения на реконструкцию здания.

По заказу истца ООО «АРТЕЛЬ-ГРУПП» выполнена строительно-техническая экспертиза, сделаны следующие выводы: исходя из планировочных и конструктивных решений, данный объект можно считать нежилым зданием. Нежилое здание не требует переустройства или перепланировки для эксплуатации в качестве объекта центра обслуживания туристов. Также оно соответствует действующим нормам и правилам СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения», предъявляемым к объектам общественного назначения. Признаков деформативности, которые могут провести к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций и в целом надежности здания не обнаружено; техническое состояние основных конструкций, в соответствии с ГОСТ 31937-2024. «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» в целом работоспособное.

Выполненные ремонтно-строительные работы не нарушают права и законные интересы граждан и не создают угрозу их жизни и здоровью.

Объект недвижимости - нежилое здание (центр обслуживания туристов) по адресу: <адрес>, общей площадью 377,8 кв. м, соответствует установленным градостроительным нормам, правилам пожарной безопасности, как в части конструктивных и планировочных решений, применяемых строительных материалов, а также расположение объекта в части соблюдения допустимых противопожарных разрывов и расстояний с близлежащей застройкой, пожарных проездов, отвечает требованиям санитарно-эпидемиологических правил и гигиенических нормативов по содержанию потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качеству атмосферного воздуха. Объект капитального строительства расположен в границах земельного участка с кадастровым №. Высота здания не изменилась.

Сохраняется эксплуатационная надежность и пригодность вышеуказанного объекта для дальнейшей безопасной эксплуатации.

Нежилое здание (центр обслуживания туристов) по адресу: <адрес>, рекомендуется к вводу в эксплуатацию без ограничений с осуществлением функциональных процессов.

На основании изложенного истец просит суд: сохранить двухэтажное нежилое здание, кадастровый №, площадью 377,8 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, в его реконструированном, перепланированном и переустроенном виде.

В судебное заседание стороны спора не явились, извещены надлежащим образом, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствии не явившихся участников процесса.

В силу положений ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ).

Согласно п. 14 ст. 1 ГрК РФ под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе, надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В соответствии с ч. 2 ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных указанной статьей.

В судебном заседании установлено, что ФИО1 на основании договора купли-продажи от <дата> принадлежит нежилое здание, общей площадью 83,3 кв. м, кадастровый №, и земельный участок, площадью 3683 кв. м, кадастровый №, категория земель - земли населенных пунктов, виды разрешенного использования – гостиницы, гостевые дома, центры обслуживания туристов, находящиеся по адресу: <адрес>.

Согласно выписке из ЕГРН от <дата> нежилое здание является одноэтажным.

Между тем, как следует из технического паспорта здания по состоянию на <дата>, данное нежилое здание является двухэтажным.

Истцом была произведена реконструкция вышеуказанного нежилого здания, в результате реконструкции общая площадь нежилого здания увеличилась и составляет 377,8 кв. м.

Реконструкция велась без соответствующего разрешения.

Администрация <дата> отказала истцу в выдаче разрешения на строительство на основании ч. 13 ст. 51 ГрК РФ ввиду отсутствия документов соответствии с ч. 7 ст. 51 ГР К РФ.

Таким образом, ФИО1 произведена реконструкция нежилого здания, которая обладает признаками самовольной постройки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

В соответствии с п. п. 1,2 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.

В силу п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из указанной нормы права следует, что право собственности за лицом, обращающимся с иском о признании права собственности на самовольную постройку, возможно в случае наличия у этого лица соответствующих прав на земельный участок, на котором возведена эта постройка, это является необходимым условием для удовлетворения иска.

Из материалов дела следует, что земельный участок, на котором расположен реконструированный объект, является собственностью ФИО1, разрешенное использование земельного участка не нарушено.

На основании заявления истца ООО «АРТЕЛЬ-ГРУПП» поведена строительно-техническая экспертиза.

В соответствии с заключением ООО «АРТЕЛЬ-ГРУПП» от <дата> по результатам инженерного обследования и оценки технического состояния строительных конструкций нежилого здания после проведения реконструкции сделаны следующие выводы.

Техническое состояние конструкций фундаментов под стенами здания согласно ГОСТ 31937-2024, оценивается как нормативное состояние. Техническое состояние стен согласно ГОСТ 31937-2024 оценивается как работоспособное состояние. Техническое состояние покрытия и перекрытия здания согласно ГОСТ 31937-2С оценивается как нормативное состояние. Техническое состояние крыши и покрытия кровли согласно ГОСТ 31937-2024 оценивается как работоспособное. Техническое состояние инженерных коммуникаций электроснабжения, отопления, водопровода и канализации находятся в рабочем режиме. Проведенные натурные обследования конструкций здания показали: исходя из планировочных и конструктивных решений, данный объект нежилого здания можно считать нежилым зданием (центр обслуживания туристов); качество выполненных строительно-монтажных работ в целом оценивается как удовлетворительное и соответствуют требованиям СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции», СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения». По состоянию на <дата> в соответствии с техническим планом общая площадь нежилого здания составляет - 377,8 кв. м.

Признаков деформативности, которые могут привести к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций и в целом надежности здания не обнаружено. Выполненные ремонтно-строительные работы не нарушают права и законные интересы граждан и не создают угрозу их жизни и здоровью.

При выполненных строительно-монтажных работах целостность несущих и ограждающих конструкций нежилого здания не нарушена; соблюдены требования Санитарных норм (САНПиН), градостроительных регламентов, технических регламентов, в том числе о соблюдении противопожарных требований, требований обеспечения конструктивной надежности и безопасности зданий, строений, сооружений и их частей.

По результатам проведенных визуального и натурных обследований строительных конструкций нежилого здания по адресу: <адрес>, установлено: исходя из планировочных и конструктивных решений, данный объект можно считать нежилым зданием; нежилое здание не требует переустройства или перепланировки для эксплуатации в качестве объекта центра обслуживания туристов. Также оно соответствует действующим нормам и правилам СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения», предъявляемым к объектам общественного назначения; признаков деформативности, которые могут привести к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций и в целом надежности здания не обнаружено; техническое состояние основных конструкций, в соответствии с ГОСТ 31937-2024. «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» в целом работоспособное.

Выполненные ремонтно-строительные работы не нарушают права и законные интересы граждан и не создают угрозу их жизни и здоровью.

Объект недвижимости - нежилое здание (центр обслуживания туристов) по адресу: <адрес>, общей площадью 377,8 кв. м, соответствует установленным градостроительным нормам, правилам пожарной безопасности, как в части конструктивных и планировочных решений, применяемых строительных материалов, а также расположение объекта в части соблюдения допустимых противопожарных разрывов и расстояний с близлежащей застройкой, пожарных проездов, отвечает требованиям санитарно-эпидемиологических правил и гигиенических нормативов по содержанию потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качеству атмосферного воздуха. Объект капитального строительства расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 52:40:0301005:41. Высота здания не изменилась.

Сохраняется эксплуатационная надежность и пригодность вышеуказанного объекта для дальнейшей безопасной эксплуатации.

Нежилое здание (центр обслуживания туристов) по адресу: <адрес>, рекомендуется к вводу в эксплуатацию без ограничений с осуществлением функциональных процессов.

Возражая относительно заявленных требований, администрация указывает, что земельный участок, принадлежащий ФИО1 и на котором расположено спорное нежилое здание, расположен в зоне развития туристической деятельности, в границах объекта археологического наследия «Культурный слой г. Арзамаса XVI-XVIII вв.», утвержденного постановлением Законодательного собрания Нижегородской области от 02.06.1998 № 38, и границах охранной зоны объекта культурного наследия (памятника истории культуры) федерального значения – «Воскресенский (Спасский) собор, 1832 г., арх. ФИО2» (О-1), утвержденной постановлением правительства Нижегородской области от 17.05.2013 № 309.

В связи с этим, реконструкция (или строительство) объекта капитального строительства в границах территории исторического поселения федерального значения должна производиться только при получения согласования Управления государственной охраны объектов культурного наследия Нижегородской области (далее – Управление).

Управление в своем отзыве на исковое заявление указывает, что собственником земельного участка нарушены требования ст. 34 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» при реконструкции существующего здания без получения согласования Управления и разрешения на строительство.

Поскольку заявления по вопросу согласования разделов проектной документации проведения работ в отношении спорного здания не поступало, Управление полагает, что исковые требования ФИО1 удовлетворению не подлежат.

ФИО1 в материалы дела представлен визуально-ландшафтный анализ нежилого здания, выполненный ООО «Велес-НН», являющийся видом градостроительных исследований, связанный с выявлением условий восприятия ценных панорам и видов городского ландшафта, направленный на сохранение и (или) преемственное развитие исторически сложившегося силуэта, композиции и архитектурно-художественного облика города.

Ландшафтно-визуальный анализ проведен с целью оценки влияния проводимых работ по реконструкции здания на композиционно-видовые связи объектов культурного наследия, оценки визуального восприятия объекта в историко-градостроительной среде объектов культурного наследия, а также определения соответствия реализованных параметров объекта существующей историко-градостроительной среде объектов культурного наследия.

Для оценки влияния производимых работ по реконструкции здания на сложившуюся систему композиционных, визуальных связей ООО «Велес-НН» выполнено натурное исследование объектов культурного наследия путем выполнения фотофиксации, выполнен анализ композиционно-видовых связей до и после реконструкции здания и разработаны выводы.

По результатам анализа четырех видовых точек установлено, что архитектурно-стилевое решение реконструированного объекта - классицизм с применением традиционных архитектурных форм, метрических и пропорциональных параметров элементов фасадов; цветовое решение реконструированного объекта: стены - окраска светлыми пастельными тонами, декоративные элементы имеют контрастное цветовое решение, сочетающееся с цветом стен, кровля серая; композиционно-видовые связи объекта культурного наследия с окружающей застройкой и ландшафтом не нарушены, силуэты объектов культурного наследия остаются открытыми.

Объект не является диссонирующим, поскольку при отделке применены материалы, носящие нейтральный характер по отношению к существующей застройке, цветовое решение фасадов и кровли – нейтральное (цветовое решение реконструированного объекта: стены окраска светлыми пастельными тонами, декоративные элементы имеют контрастное цветовое решение, сочетающееся с цветом стен, кровля серая), являются органичными для существующей градостроительной среды объектов культурного наследия;

Объект имеет габариты, масштабно соответствующие окружающей исторической застройке и среде, не закрывает видовые точки на пространственные доминанты и памятники архитектуры, а также не создает фон, неблагоприятный для восприятия памятников, не нарушает визуальное восприятие объектов культурного наследия в их историко-градостроительной среде.

Таким образом, здание с кадастровым № по адресу: <адрес>, на котором выполнена реконструкция, не создает фон, неблагоприятный для восприятия памятников, а также не нарушает восприятие объектов культурного наследия в их историко-градостроительной среде.

Объект имеет габариты, масштабно соответствующие окружающей исторической застройке и среде, не закрывает видовые точки на пространственные доминанты и памятники архитектуры, а также не создает фон, неблагоприятный для восприятия памятников, не нарушает визуальное восприятие объектов культурного наследия в их историко-градостроительной среде и стилистику застройки исторического центра.

Сохранность композиционно-видовых связей (панорам) объектов культурного наследия обеспечивается.

Принимая во внимание изложенное, оценив все представленные по делу доказательства в их совокупности, учитывая, что ФИО1 произведена реконструкция нежилого здания на принадлежащем ей на праве собственности земельном участке, при этом строительные нормы и правила не нарушены, также не нарушаются права и охраняемые законом интересы других лиц и не создана угроза жизни и здоровью граждан, кроме того, реконструированный объект не создает фон, неблагоприятный для восприятия памятников культуры, не нарушает визуальное восприятие объектов культурного наследия в их историко-градостроительной среде и стилистику застройки исторического центра города, суд полагает исковые требования истца о сохранении двухэтажного нежилого здания по адресу: <адрес>, в реконструированном, перепланированном и переустроенном состоянии подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1, паспорт ***, к администрации городского округа город Арзамас Нижегородской области, ИНН ***, о сохранении нежилого здания в реконструированном, перепланированном и переустроенном состоянии удовлетворить.

Сохранить двухэтажное нежилое здание, кадастровый №, площадью 377,8 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, в реконструированном, перепланированном и переустроенном состоянии.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Нижегородский областной суд через Арзамасский городской суд Нижегородской области в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Арзамасского городского суда

Нижегородской области подпись И.А. Тишина

Мотивированное решение составлено <дата>.