Дело №2-161/2025 (2-3452/2024)
УИД 70RS0004-01-2024-003728-79
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
27 ноября 2025 года г. Томск
Советский районный суд г. Томска в составе председательствующего судьи Когай К.Е., при секретаре Абанеевой Ю.А., с участием представителя истца ФИО2, действующего на основании доверенности 70 АА 1998133 от 21.05.2024 сроком действия два года, представителя ответчиков ФИО4, ФИО5 - ФИО6, действующего на основании доверенности 70 АА 2035597 от 11.09.2024 сроком действия тридцать лет, представителя ответчика ФИО4 ФИО7, действующей на основании доверенности 70 АА 2111197 от 06.05.2025 сроком действия три года, рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО8 к ФИО9, ФИО4, ФИО5, обществу с ограниченной ответственностью «Паводок» о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок,
УСТАНОВИЛ:
ФИО8 обратился в суд с иском к ФИО9, ФИО4, ФИО5, ООО «Паводок», указав в обоснование заявленных требований, что является собственником квартиры в жилом доме по <адрес>. Нежилые помещения, являющиеся общим имуществом собственников многоквартирного дома, введённые в эксплуатацию как единое целое многоквартирного дома, в дальнейшем были выделены в отдельные помещения и перешли на праве индивидуальной собственности к физическому лицу. Ответчиком произведена государственная регистрация права собственности на нежилые помещения по адресу: <адрес>, кадастровый №, кадастровый №, кадастровый №, кадастровый №. Полагает, что регистрация права индивидуальной собственности на общее имущество нарушает права собственников помещений в жилом доме, нежилые помещения, относящиеся к общему имуществу, не могли быть переданы застройщиком ответчику в нарушение требований закона. С учетом уточнения требований просит признать недействительными в силу их ничтожности: инвестиционный контракт от 24.10.2024 на помещения площадью 33,9 кв.м. с актом приема-передачи от 11.07.2009, заключенный между ФИО4 и ООО «Паводок»; инвестиционный контракт от 24.10.2024 на помещения площадью 65,5 кв.м. с актом приема-передачи от 11.07.2009, заключенный между ФИО4 и ООО «Паводок»; инвестиционный контракт от 24.10.2024 на помещения площадью 28,7 кв.м. с актом приема-передачи от 11.07.2009, заключенный между ФИО4 и ООО «Паводок»; инвестиционный контракт от 24.10.2024 на помещения площадью 137,3 кв.м. с актом приема-передачи от 11.07.2009, заключенный между ФИО4 и ООО «Паводок»; применить последствия недействительности инвестиционных контрактов в виде погашения записи в ЕГРН, указать, что решение суда по делу является основанием для исключения из ЕГРН сведений о праве индивидуальной собственности ФИО4, ФИО9, ФИО5 на нежилые помещения по адресу: <адрес>, кадастровый №, кадастровый №, кадастровый №, кадастровый №.
Истец ФИО8, надлежащим образом уведомленный о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, об отложении рассмотрения дела не просил.
Представитель истца ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержал с учетом представленных в материалы дела письменных пояснений.
Ответчики ФИО4, ФИО9, ФИО5, ООО «Паводок» надлежащим образом уведомленные о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили. ООО «Паводок» в материалы дела представлен отзыв на исковое заявление, согласно которому стороны инвестиционных контрактов не имеют претензий по их исполнению, на момент заключения спорных инвестиционных контрактов указанные в них нежилые помещения не предназначались для общего пользования и не являлись общим имуществом многоквартирного дома.
Представитель ответчиков ФИО4, ФИО5 ФИО6, представитель ответчика ФИО4 ФИО7 в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленных требований, пояснили, что спорные нежилые помещения не относятся к общему имуществу собственников многоквартирного дома, использовались ответчиком, в связи с чем заключенные инвестиционные контракты являются действительными сделками.
Третье лицо ТСЖ «Трифонова», надлежащим образом уведомленное о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание своего представителя не направило, представило отзыв на исковое заявление, согласно которому полагает исковые требования не подлежащими удовлетворению, поскольку нежилые помещения не предназначены для общедомового пользования, в них отсутствуют коммуникации, они имеют отдельные входы, они использовались по назначению (т.5 л.д.136).
В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, допросив свидетелей, суд приходит к следующему.
В силу статьи 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Согласно правовой позиции, изложенной в пунктах 1, 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав.
При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения,
В пункте 9 постановления Пленума № 64 Высший Арбитражный Суд Российской Федерации обратил внимание судов на то, что если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно разъяснениям, данным в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
В соответствии с пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
При этом в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19 мая 2009 г. № 489-О-О отмечено, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного.
Согласно толкованию, изложенному в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 2 марта 2010 г. № 13391/09, правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме зависит от того, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами. При этом, для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, поскольку они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
В судебном заседании установлено, что 24.10.2007 между ООО «Паводок» и ФИО4 заключены инвестиционные контракты, предметом которых является реализация инвестиционных проектов по строительству и вводу в эксплуатацию инвестиционного объекта, инвестициями застройщика является проектная, исходно-разрешительная документация, а также документация, устанавливающая объем вещных прав на земельный участок, используемый для строительства инвестиционного объекта, а инвестор финансирует строительство в сумме определенных контрактом денежных средств. Доля инвестора, соответствующая стоимости его инвестиций, выделяется в натуре в виде права собственности в объеме в праве на объекты, указанные в п. 1.4 контракта (пп.2.2.1, 2.2.2, 3.3.2 контрактов) (т.1 л.д.61-66, т.2 л.д.53-58, 92-96, т.4 л.д. 58-64).
В соответствии с п.1.4 инвестиционных контрактов от 24.10.2007 инвестиционными объектами являются: нежилое помещение площадью 33,9 кв.м. в уровне – отметка 6,100 м. в 2 подземном этаже; нежилое помещение площадью 65,5 кв.м., тамбур 1,4 кв.м., помещение 1,7 кв.м., в уровне – отметка 3,100 м. в 1 подземном этаже; нежилое помещение площадью 28,7 кв.м., тамбур 1,4 кв.м., помещение 1,4 кв.м., в уровне – отметка 3,100 м. в 1 подземном этаже; нежилое помещение площадью 137,3 кв.м., помещение для инвентаря 1,7 кв.м., электрощитовая офисов 8,4 кв.м., электрощитовая 8,4 кв.м., в уровне – отметка 3,100 м. в 1 подземном этаже. Указанные площади инвестиционных объектов соответствует проектной документации. планы данных помещений указаны в проектной документации и по окончании строительства инвестиционного проекта фиксируются в технической документации при передаче от застройщика к инвестору.
Согласно акту приема-передачи по инвестиционному контракту от 24.10.2007, датированному 11.07.2009, застройщик передал в собственность инвестору в порядке п.3.2 контракта нежилое помещение площадью 39,9 кв.м. в уровне – 6100 м. во 2 подземном этаже (технические характеристики объектов указаны в выписке из технического паспорта здания (строения) ОГУП «Томский областной центр технической инвентаризации» по состоянию на 04.07.2009 – план второго подземного этажа отметка -6100 м., являющийся неотъемлемой частью настоящего акта (т.1 л.д. 68).
По акту приема-передачи по инвестиционному контракту от 24.10.2007, датированному 11.07.2009, застройщик ООО «Паводок» передал в собственность инвестору ФИО4 в порядке п.3.2 контракта нежилое помещение площадью 65,5 кв.м., тамбур 1,4 кв.м., помещение 1,7 кв.м., в уровне – отметка 3,100 м. в 1 подземном этаже (технические характеристики объектов указаны в выписке из технического паспорта здания (строения) ОГУП «Томский областной центр технической инвентаризации» по состоянию на 04.07.2009 – план второго подземного этажа отметка -3.100 м., являющийся неотъемлемой частью настоящего акта (т.2 л.д. 60).
В соответствии с актом приема-передачи по инвестиционному контракту от 24.10.2007, датированному 11.07.2009, застройщик ООО «Паводок» передал в собственность инвестору ФИО4 в порядке п.3.2 контракта нежилое помещение площадью 28,7 кв.м., тамбур 1,4 кв.м., помещение 1,4 кв.м., в уровне – отметка 3,100 м. в 1 подземном этаже (технические характеристики объектов указаны в выписке из технического паспорта здания (строения) ОГУП «Томский областной центр технической инвентаризации» по состоянию на 04.07.2009 – план второго подземного этажа отметка -3.100 м., являющийся неотъемлемой частью настоящего акта (т.2 л.д. 97).
Согласно акту приема-передачи по инвестиционному контракту от 24.10.2007, датированному 11.07.2009, застройщик передал в собственность инвестору в порядке п.3.2 контракта нежилое помещение площадью 137,3 кв.м., помещение для инвентаря 1.7 кв.м., электрощитовая офисов 8,4 кв.м., электрощитовая 8,4 кв.м. в уровне – 3100 м. в 1 подземном этаже (технические характеристики объектов указаны в выписке из технического паспорта здания (строения) ОГУП «Томский областной центр технической инвентаризации» по состоянию на 04.07.2009 – план первого подземного этажа отметка -3100 м., являющийся неотъемлемой частью настоящего акта (т.4 л.д. 65).
Право собственности на вышеуказанные нежилые помещения зарегистрировано ФИО4 в 2023 году, подготовлены технические планы помещений, помещениям присвоены кадастровые номера № (площадь 31,8 кв.м.), № (площадь 68,6 кв.м.), № (площадь 33,9 кв.м.), № (площадь 155,8 кв.м.), что подтверждается представленными в материалы дела по запросу суда реестровыми делами.
На основании договора купли-продажи от 19.01.2024 право собственности на нежилое помещение по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, перешло от ФИО4 к ФИО5 (т.1 л.д. 55-56).
По договору дарения от 22.03.2024 право собственности на нежилое помещение площадью 68,8 кв.м. с кадастровым номером №, нежилое помещение площадью 31,8 кв.м., с кадастровым номером №, нежилое помещение площадью 33,9 кв.м., с кадастровым номером № передано ФИО4 ФИО9 (т.2 л.д. 72).
По договору дарения от 13.08.2024 права на нежилое помещение площадью 68,8 кв.м. с кадастровым номером №, нежилое помещение площадью 31,8 кв.м., с кадастровым номером №, нежилое помещение площадью 33,9 кв.м., с кадастровым номером № переданы ФИО9 в собственность ФИО4 (т.4 л.д. 80-81).
В настоящее время собственником нежилого помещения площадью 31,8 кв.м., расположенного на первом подземном этаже, с кадастровым номером №, является ФИО4, собственником нежилого помещения площадью 68,6 кв.м., расположенного на подземном этаже (отм.-3100 м.), с кадастровым номером №, является ФИО4, собственником нежилого помещения площадью 33,9 кв.м., расположенного на подземном этаже (отм.-6100 м.), с кадастровым номером №, является ФИО5, собственником нежилого помещения площадью 155,8 кв.м., расположенного на первом подземном этаже (отм.-3100 м.), с кадастровым номером №, является ФИО4, что подтверждается выписками из ЕГРН от 16.08.2024, 02.10.2024.
Обращаясь в суд с настоящими исковыми требованиями, истец указывает, что нежилые помещения являются общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, не могли быть переданы в индивидуальную собственность физического лица, инвестиционные контракты нарушают требования закона, являются подложными, поскольку представителем застройщика не подписывались, в связи с чем, с учетом уточнения предмета исковых требований, просит признать указанные сделки недействительными (ничтожными) и применить последствия недействительности сделок в виде исключения записи в ЕГРН.
Согласно ответам на судебные запросы администрации г. Томска, Департамента градостроительного развития Томской области, Главной инспекции государственного строительного надзора Томской области (ГИ ГСН Томской области) проектная документация в отношении многоквартирного дома по адресу: н. <адрес>, отсутствует.
По запросу суда представлены разрешения на строительство, выданные ООО «Паводок», на строительство 6-8 этажного жилого здания со встроенным магазином (1 очередь строительства) по адресу: <адрес>, на строительство 3 этажного здания со встроенным магазином и встроенно-пристроенной автостоянкой (блок Б) и автостоянкой (блок А) (2 очередь строительства), а также разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданное ООО «Паводок» № RU 70301000-121-C/09 от 22.09.2009, которым разрешен ввод в эксплуатацию 4- этажного здания со встроенным магазином и встроенно-пристроенной автостоянкой (блок Б) и автостоянкой (блок А) (2 очередь), № RU 70301000-076-C/09 от 30.06.2009, которым разрешен ввод в эксплуатацию 8-9 этажного жилого здания со встроенными офиса (1 очередь строительства), общей площадью здания 19973,2 кв.м., жилых помещений – 13235,9 кв.м., нежилых помещений -3133 кв.м., помещений общего пользования – 3604,3 кв.м.(т.4 л.д. 24-26).
Какая-либо иная проектная документация, позволяющая установить площадь жилых и нежилых помещений, общего имущества, предусмотренную проектом застройки, предназначение спорных нежилых помещений на момент постройки дома в уполномоченных органах отсутствует.
ОГБУ «ТОЦИК» в адрес суда направлены электронные фотообразы технических паспортов в отношении объекта капитального строительства – жилого строения по адресу: <адрес> (блок А (жилая часть) по состоянию на 04.07.2009, объекта капитального строительства – жилого строения по адресу: <адрес> (жилой дом со встроенно-пристроенными, административно-торговыми помещениями и автостоянкой) по состоянию на 26.10.2009, объекта капитального строительства – жилого строения по адресу: <адрес> (4-х этажное здание со встроенным магазином и встроенно-пристроенной автостоянкой (блок Б) и автостоянкой (блок А) по состоянию на 26.10.2009,объекта капитального строительства – жилого строения по адресу: <адрес> (8-ми этажный жилой дом с автостоянкой (блок А) с пристроенным 4-х этажным зданием со встроенно-пристроенной автостоянкой (блок Б) по состоянию на 04.07.2009.
Согласно выписке из технического паспорта здания (строения) по <адрес>, (блок А) по состоянию на 04.07.2009, общая площадь нежилых помещений составляет 3133 кв.м., площадь помещений общего пользования – 3 668,7 кв.м.
Согласно экспликации к поэтажным планам здания (строения), плану второго подземного этажа (отм.-6,100 м.) на этаже расположено помещение площадью 33,9 кв.м., обозначенное на плане этажа и в экспликации к плану под номером 13. Из плана этажа также следует, что помещение имеет самостоятельный вход, является изолированным. Согласно экспликации к плану наименование помещения – «нежилое», площадь помещения составляет 33, 9 кв.м., указанная площадь учтена в общей площади нежилых помещений дома, а не площади помещений общего пользования (т.1 л.д. 83, 159). Указанное помещение соответствует спорному нежилому помещению с кадастровым номером №.
Из экспликации к поэтажным планам здания (строения), плану первого подземного этажа (отм.-3,100 м.) следует, что на этаже расположено помещение площадью 28,7 кв.м., (обозначение на плане этажа и в экспликации к плану под номером 31), площадью 1,4 кв.м. (обозначение на плане этажа и в экспликации к плану под номером 29), площадью 1,7 кв.м. (обозначение на плане этажа и в экспликации к плану под номером 30). Совокупная площадь трех помещений составляет 31,8 кв.м., соответствует спорному нежилому помещению с кадастровым номером №. Согласно экспликации к плану наименование помещений 29,30,31 – «тамбур», «помещение» «нежилое помещение», площадь помещений учтена в общей площади нежилых помещений дома, а не площади помещений общего пользования. Из плана этажа также следует, что помещения изолированы от остальных, имеют один вход через помещения №. (т.1 л.д. 94, 160).
В соответствии с экспликацией к поэтажным планам здания (строения), плану первого подземного этажа (отм.-3,100 м.) следует, что на этаже расположено помещение площадью 65,5 кв.м., (обозначение на плане этажа и в экспликации к плану под номером 12), площадью 1,4 кв.м. (обозначение на плане этажа и в экспликации к плану под номером 10), площадью 1,7 кв.м. (обозначение на плане этажа и в экспликации к плану под номером 11). Совокупная площадь трех помещений составляет 68,6 кв.м., соответствует спорному нежилому помещению с кадастровым номером №. Из плана этажа также следует, что помещения являются изолированными от остальных, имеют один вход через помещения № 10. Согласно экспликации к плану наименование помещений 10,11,12 – «тамбур», «помещение» «нежилое помещение», площадь помещений учтена в общей площади нежилых помещений дома, а не площади помещений общего пользования (т.1, л.д.90, 160).
Согласно экспликации к поэтажным планам здания (строения), плану первого подземного этажа (отм.-3,100 м.) на этаже расположено помещение площадью 137,3 кв.м., (обозначение на плане этажа и в экспликации к плану под номером 17), площадью 1,7 кв.м. (обозначение на плане этажа и в экспликации к плану под номером 16), площадью 8,4 кв.м. (обозначение на плане этажа и в экспликации к плану под номером 19), площадью 8,4 кв.м. (обозначение на плане этажа и в экспликации к плану под номером 18). Совокупная площадь трех помещений составляет 155,8 кв.м., соответствует спорному нежилому помещению с кадастровым номером №. Согласно экспликации к плану наименование помещений 16,17,18,19 – «помещение для инвентаря», «техническое помещение», «электрощитовая», «электрощитовая для офисов». Площадь помещений 16-18 учтена в площади помещений общего пользования, площадь помещения 19 – в общей площади нежилых помещений дома (т.1 л.д. 91, 160).
Таким образом, согласно техническому паспорту на момент ввода дома в эксплуатацию спорные нежилые помещения № имели функциональное назначение нежилых помещений, их площадь учтена как площадь нежилых помещений, а не площадь мест общего пользования. Наименование помещений как «тамбур» или «помещение» само по себе не свидетельствует об отнесении этих помещений к общему имуществу многоквартирного дома, поскольку площадь помещений учтена в качестве площади нежилых помещений, указанные помещения являются составной частью единых нежилых помещений, указанных в качестве нежилых. Вместе с тем спорное нежилое помещение №, исходя из данных технического паспорта, учтено как помещение общего пользования, предназначенное для обслуживания более одного помещения в здании, в помещении расположены электрощитовые, технические помещения, предназначенные для обслуживания помещений в доме. Факт включения площади нежилого помещения № (электрощитовая офисов) в площади нежилых помещений не свидетельствует об обратном, поскольку в силу действующего законодательства к общему имуществу собственником помещений многоквартирного дома относится электрическое оборудование, обслуживающее более одного помещения.
Истцом в подтверждение указанных им обстоятельств отнесения помещений к общему имуществу дома и наличия в них инженерных коммуникаций представлены фотоматериалы с отображенными на них помещениями, в которых имеются трубы и вентили (т.5 л.д. 149-174).
Также в материалы дела представлены акты фиксации незаконного изменения конструкций МКД и акты об осмотрах технического помещения от 07.05.2024, 01.04.2025, видеофайлы.
Согласно акту от 07.05.2024 ФИО1, ФИО10, ФИО11, ФИО12 осмотрели техническое помещение во втором подъезде на первом подземном этаже, обозначенное в техническом паспорте под номерами 10,11,12 на отметке – 3100 с применением фото и видеофиксации, установили, что в помещении срезаны две лестницы на уровне второго технического этажа, демонтированы люки лаза в технические помещения, разрушены стены помещений с номерами 10,11, обнаружено оснащение бытовки для сторожей и дворников, на верхнем уровне технического помещения проложены коммуникации с установленным оборудованием и обозначением принадлежности по номерам квартир (т.5 л.д. 144).
Согласно акту от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, ФИО13, ФИО14 осмотрели техническое помещение во втором подъезде на первом подземном этаже, обозначенное в техническом паспорте под номерами 10,11,12 на отметке – 3100, установлено, что стены помещений 10,11 разрушены, возведены стены из гипсокартона, срезаны и демонтированы общедомовые коммуникации, в помещении ведутся работы по изменению конструкции коммуникаций тепло-водоснабжения в МКД (т.5 л.д. 146).
Вместе с тем, наличие в нежилых помещениях инженерных коммуникаций не свидетельствует о предназначении нежилых помещений в качестве общего имущества исключительно для обслуживания жилого дома, из представленных фотовидеоматериалов, актов невозможно установить, обслуживают ли коммуникации более одного помещения многоквартирного дома. Ходатайств о назначении судебной экспертизы с целью установления обстоятельств наличия либо отсутствия в спорных помещения коммуникаций, обслуживающих более одного помещения многоквартирного дома, не заявлено. Кроме того, само по себе наличие коммуникаций не порождает право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, выделенные для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием жилого дома.
Допрошенные в судебном заседании по ходатайству стороны истца свидетели ФИО15, ФИО16 показали, что они являются собственниками квартир в жилом доме по <адрес>. При предъявлении в судебном заседании свидетелям имеющегося в материалах дела технического паспорта свидетели пояснили, что в помещении под номером № на уровне -3,100 в техническом паспорте (соответствующем спорному нежилому помещению площадью 68,6 кв.м.№), располагался офис ТСЖ «Трифоновское». В помещении под номером № на уровне -6,100 в техническом паспорте (соответствующем спорному нежилому помещению площадью 33,9 кв.м. с кадастровым номером №), располагалось помещение для инвентаря. В помещениях в техническом паспорте в т.4 на л.д.237 находились канализационные, водопроводные трубы, трубы отопления, помещения сквозные, в них можно попасть через подъезд (т.5 л.д.118).
Вместе с тем, показаниями свидетелей не подтверждается факт использования помещений в качестве общего имущества домовладельцами и отнесения нежилых помещений к общему имуществу собственников многоквартирного дома, факт использования помещений в качестве офиса ТСЖ, а также для хранения инвентаря не подтверждает указанные обстоятельства и не свидетельствует о предназначении помещений для обслуживания иных помещений в здании. Стороной ответчика не отрицалось использование одного из офисов для помещения ТСЖ.
Ответчиком в подтверждение обстоятельств использования принадлежащих нежилых помещений представлены акты сверки взаимных расчетов между ФИО4 и ООО «Домоуправление» по договорам аренды нежилого помещения от 16.11.2012 по состоянию на 31.12.2024, по которым ФИО4 и ООО «Домоуправление» сверили состояние взаимных расчетов за помещения площадью помещение площадью 33,9 кв.м., помещения площадью 68,6 кв.м., помещение площадью 31,8 кв.м. по адресу: <адрес>. (т.5 л.д. 200-211); договор аренды нежилого помещения от 16.11.2012 между ФИО4 и ООО «Домоуправление», по которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование принадлежащие арендодателю на основании инвестиционного контракта от 24.10.2007 нежилые помещения площадью 33,9 кв.м. в уровне – отметка 6,100 м. в 2 подземном этаже, площадью 65,5 кв.м., тамбур 1,4 кв.м., помещение 1,7 кв.м., в уровне – отметка 3,100 м. в 1 подземном этаже, площадью 28,7 кв.м., тамбур 1,4 кв.м., помещение 1,4 кв.м., в уровне – отметка 3,100 м. в 1 подземном этаже, площадью 137,3 кв.м., помещение для инвентаря 1,7 кв.м., электрощитовая офисов 8,4 кв.м., электрощитовая 8,4 кв.м., в уровне – отметка 3,100 м. в 1 подземном этаже (т.5 л.д.212-214), акт сверки взаимных расчетов между ТСЖ «Трифонова» и ФИО4 (т.5 л.д.235-246); единый договор № 9-6742 холодного водоснабжения и водоотведения от 01.11.2016 между ООО «Томскводоканал» и ФИО4, по которому организация водопроводно-канализационного хозяйства обязуется подавать абоненту через присоединенную водопроводную сеть из централизованных систем холодного водоснабжения холодную (питьевую) воду, местом исполнения обязательств по договору является, в том числе, офисы по адресу: <адрес>.
Оценивая представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что спорные нежилые помещения с кадастровыми номерами № на момент ввода в эксплуатацию были предназначено для самостоятельного использования, имели основное, а не вспомогательное, техническое назначение, то есть не предполагалось для целей, связанных с обслуживанием жилого дома, их площадь учтена как площадь нежилых помещений, а не площадь мест общего пользования. В связи с чем суд полагает доводы истца об отнесении вышеуказанных спорных нежилых помещений к общей имуществу собственников многоквартирного доме безосновательными.
Вместе с тем спорное нежилое помещение № исходя из данных технического паспорта, учтено как помещение общего пользования, предназначенное для обслуживания более одного помещения в здании, в помещении расположены электрощитовые, технические помещения.
При указанных обстоятельствах имеются основания полагать, что нежилое помещение № действительно является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме по <адрес>.
Истцом заявлено о подложности оспариваемых инвестиционных контрактов с актами приема-передачи, поскольку оспариваемые контракты не подписывались уполномоченным лицом, а в акте приема-передачи проставлена иная печать
С целью подтверждения обстоятельств подложности оспариваемых печатей истцом представлены договор целевого займа № 1/б от 17.06.208, протоколы проведения взаимозачета от 02.09.2009, 15.09.2008, оригинал соглашения № 1 от 16.01.2009, дополнительное соглашение № 1 к договору целевого займа № 1/б от 17.06.2008, соглашение о расторжении договора целевого займа № 1/б от 17.06.2008, содержащие оттиск печати ООО «Паводок».
Согласно ответу на судебный запрос УФНС России по Томской области ООО «Паводок» изменило адрес местонахождения юридического лица с <адрес> ДД.ММ.ГГГГ. Также в адрес суда направлены документы, содержащие оттиск печати ООО «Паводок» от 06.05.2010, от ДД.ММ.ГГГГ, от 25.01.2012, от 24.12.2007, 25.11.2002. В документах, датированных 25.11.2002, от 24.12.2007, оттиск печати визуально совпадает с оттиском печати, имеющимся в оспариваемых инвестиционных контрактах и актах приема-передачи, в документах от 29.07.2010, от 25.01.2012 оттиск печати визуально отличается от оттиска печати в оспариваемых документах. В протоколе общего собрания участников от ДД.ММ.ГГГГ оттиск печати визуально отличается от предыдущих двух оттисков печати.
Оценивая указанные доводы истца, суд полагает, что с учетом положений абз. 3 п. 1 ст.160 ГК РФ, ч.5 ст.2 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», согласно которым общество вправе иметь печать (то есть наличие печати не обязательно, за исключением прямо предусмотренных законом случаев) печать не является обязательным реквизитом документа и призвана подтвердить полномочия лица, подписавшего документы. Факт заверения оспариваемых актов приема-передачи печатью с прежним адресом юридического лица подложность документов не подтверждает. При этом, действующее законодательство не препятствует наличию у юридического лица нескольких печатей организации. Из представленных по запросу суда УФНС России по Томской области документов следует, что в 2010 году документы заверялись ООО «Паводок» оттисками печатей, визуально отличающихся друг от друга.
Для разрешения вопроса об исполнении подписи в документах определением суда от 09.09.2025 назначена судебная экспертиза.
Согласно заключению эксперта № 7214-6457/25 от 03.10.2025, выполненного экспертами АНО «Томский центр экспертиз» подписи от имени ФИО17, изображения которых имеются в копиях инвестиционных контрактов от 24.10.2007, заключенных между ФИО3 и ООО «Паводок» в отношении помещений площадью 33,9 кв.м., площадью 65,5 кв.м., площадью 28,7 кв.м., площадью 137,3 кв.м., копиях актов приема-передачи от 11.07.2009 в отношении указанных помещений, выполнены не ФИО17, а иным лицом.
Ответчиком представлено заключение специалиста (рецензия) на заключение судебной экспертизы, согласно которому заключение эксперта № 7214-6457/25 от 03.10.2025 произведено с многочисленными нарушениями действующего законодательства, методик (методических рекомендаций) проведения данного вида исследований, не является полным, всесторонним и объективным. В заключении отсутствует общая оценка результатов исследования, ответы на поставленные вопросы не являются исчерпывающими. Выводы эксперта исследованием не обоснованы и вызывают сомнения в достоверности, в связи с чем указанное заключение не может использоваться при принятии юридически значимых решений, а выводы по проведенному исследованию является основанием для назначения повторной судебной экспертизы.
Представленная ответчиком рецензия на заключение судебной экспертизы представляет собой не экспертное заключение, а мнение частного специалиста, который не предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в связи с чем суд не принимает его во внимание.
Исходя из заключения судебной экспертизы, оспариваемые инвестиционные контракты подписаны не указанным в них лицом ФИО17, а иным лицом.
Вместе с тем, оспариваемых договоры, помимо подписи уполномоченного лица содержат печати организации, как ранее указано судом, подложности печатей в судебном заседании не установлено.
Согласно отзывам на исковое заявление ООО «Паводок» от 09.04.2025 ООО «Паводок» являлось застройщиком многоквартирного дома строительный адрес <адрес>. В процессе строительства в проектную документацию неоднократно вносились изменения в назначении части нежилых помещений и корректировка их площадей. Стороны инвестиционных контрактов от 24.10.2007 в отношении нежилых помещений: площадью 33,9 кв.м. в уровне – отметка 6,100 м. в 2 подземном этаже, площадью 65,5 кв.м., тамбур 1,4 кв.м., помещение 1,7 кв.м., в уровне – отметка 3,100 м. в 1 подземном этаже, площадью 28,7 кв.м., тамбур 1,4 кв.м., помещение 1,4 кв.м., в уровне – отметка 3,100 м. в 1 подземном этаже, площадью 137,3 кв.м., помещение для инвентаря 1,7 кв.м., электрощитовая офисов 8,4 кв.м., электрощитовая 8,4 кв.м., в уровне – отметка 3,100 м. в 1 подземном этаже, - не имеют претензий по их исполнению. На момент заключения спорных инвестиционных контрактов указанные в них нежилые помещения не предназначались для общего пользования и не являлись общим имуществом многоквартирного дома. Ранее ООО «Паводок» в своей деятельности использовало несколько печатей (т.5 л.д.135, т.6).
Доводы представителя истца о том, что представитель ответчика ФИО6 принимал участие при рассмотрении дела Арбитражным судом Томской области в качестве представителя ответчика ООО «Паводок», что, по мнению представителя ответчика, позволяет усомниться в незаинтересованности ООО «Паводок», суд не принимает во внимание, участие представителя ответчика в судебных заседаниях при представлении интересов ответчика четыре года назад не влияет на рассмотрение настоящего гражданского дела и действительность сделок.
Таким образом, отзывы на исковое заявление ответчика ООО «Паводок» от 09.04.2025 ООО «Паводок», свидетельствуют о реальности оспариваемых сделок.
В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли (п.2 ст. 166 ГК РФ).
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (п.3 ст. 166 ГК РФ).
В п.78 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что согласно абз.1 п.3 ст.166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Исходя из системного толкования п. 1 ст. 1, п. 3 ст. 166 и п. 2 ст. 168 ГК РФ, иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может быть также удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.
В силу п.1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Согласно п.1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.2).
Судом установлено и мотивировано выше, что спорные нежилые помещения с кадастровыми номерами № к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома не относятся, следовательно, при заключении оспариваемых сделок право собственности истца на общее имущество многоквартирного дома нарушено не было, права или охраняемые законом интересы истца не нарушены, при указанных обстоятельствах, истец не заявляется заинтересованным лицом, имеющим право оспаривать сделки, на основании которых зарегистрировано право собственности на помещение с кадастровыми номерами :№
Таким образом, истец не является лицом, наделённым правом оспаривать сделки в отношении помещений кадастровыми номерами №
При указанных обстоятельствах, с учетом совокупности исследованных в судебном заседании доказательств, подтверждения реальности намерения сторон сделки, выводы заключения судебной экспертизы о выполнении подписи в оспариваемых контрактах иным лицом не является основанием для признания сделок в отношении помещений кадастровыми номерами № недействительным.
При этом, поскольку в судебном заседании установлено, что нежилое помещение № действительно является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме по <адрес>, в силу норм действующего законодательства право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона следовательно, указанное имущество не могло быть передано в собственность ответчика по оспариваемому инвестиционному контракту. Вместе с тем, право индивидуальной собственности на указанное нежилое помещение зарегистрировано за ФИО4, что нарушает права и законные интересы собственником помещений многоквартирного дома, в том числе и истца, в связи с чем суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в части признания недействительным (ничтожным) инвестиционного контракта от 24.10.2024 на нежилое помещение площадью 137,3 кв.м., помещение для инвентаря 1,7 кв.м., электрощитовая офисов 8,4 кв.м., электрощитовая 8,4 кв.м. (соответствующих нежилому помещению с кадастровым номером №), в уровне – отметка 3,100 м. в 1 подземном этаже, заключенного между ФИО4 и ООО «Паводок». Решение ФИО4 о разделе помещений в здании, представленное в материалы дела, на выводы суда не влияет.
Таким образом, инвестиционный контракт от 24.10.2024 с актом приема-передачи от 11.07.2009, заключенный между ФИО4 и ООО «Паводок», является недействительной (ничтожной) сделкой, нарушающей требования закона и при этом посягающая на права и охраняемые законом интересы третьих лиц, собственником помещений многоквартирного дома, в связи с чем суд считает, что имеются правовые основания для применении последствий недействительности сделки в виде исключения из ЕГРН сведений о праве индивидуальной собственности ФИО4 на нежилое помещение по адресу: <адрес>, кадастровый №.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО8 к ФИО9, ФИО4, ФИО5, обществу с ограниченной ответственностью «Паводок» о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок удовлетворить частично.
Признать недействительным (ничтожным) инвестиционный контракт от 24.10.2024 на нежилое помещение площадью 137,3 кв.м., помещение для инвентаря 1,7 кв.м., электрощитовая офисов 8,4 кв.м., электрощитовая 8,4 кв.м. в уровне – отметка 3,100 м. в 1 подземном этаже, соответствующих нежилому помещению с кадастровым номером №, заключенный между ФИО4 и ООО «Паводок».
Применить последствия недействительности сделки в виде исключения из ЕГРН сведений о праве индивидуальной собственности ФИО4 на нежилое помещение по адресу: <адрес>, кадастровый №.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Решение суда является основанием для внесения соответствующих сведений об объектах недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Советский районный суд г.Томска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья К.Е. Когай
Мотивированное решение суда изготовлено 11 декабря 2025 года.
Оригинал документа находится в деле №№ 2-2405/2025 (УИД 70RS0004-01-2025-001567-79).