Дело № 2-116/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Йошкар-Ола 02 июня 2022 года
Йошкар-Олинский городской суд Республики Марий Эл в составе
председательствующего судьи Митьковой М.В.,
при помощнике судьи Нурмухаметовой Р.Р.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к Союзу «Объединение организаций профсоюзов Республики Марий Эл» о признании предварительного договора купли-продажи основным договором купли-продажи, государственной регистрации перехода права собственности, встречному исковому заявлению Союза «Объединение организаций профсоюзов Республики Марий Эл» к ФИО1, ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском, указанным выше, с учетом изменения иска в порядке ст. 39 ГПК РФ окончательно просили признать основным договором предварительный договор купли-продажи, заключенный 20 августа 2021 года между Союзом «Объединение организаций профсоюзов Республики Марий Эл» и ФИО2, ФИО1 в отношении недвижимого имущества - жилое помещение, площадью , расположенное по адресу: , кадастровый ; жилое помещение, площадью , расположенное по адресу: , кадастровый ; жилое помещение, площадью расположенное по адресу: , кадастровый ; жилое помещение, площадью ., расположенное по адресу: , кадастровый ; жилое помещение, площадью , расположенное по адресу: , кадастровый ; жилое помещение, площадью расположенное по адресу: , кадастровый ; жилое помещение, площадью ., расположенное по адресу: , кадастровый ; жилое помещение, площадью расположенное по адресу: , кадастровый ; жилое помещение, площадью , расположенное по адресу: , кадастровый ; жилое помещение, площадью расположенное по адресу: , кадастровый ; жилое помещение, площадью расположенное по адресу: , кадастровый ; жилое помещение, площадью ., расположенное по адресу: , кадастровый , вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности к истцам на вышеуказанные объекты недвижимости.
В обоснование заявленных требований указали, что в соответствии с предварительным договором купли-продажи от 20 августа 2021 года являются покупателями вышеуказанных жилых помещений, принадлежащих ответчику на праве собственности. Обязательства, предусмотренные вышеуказанным договором, истцы выполнили в полном объёме, уплатив согласованную сторонами цену вышеуказанных жилых помещений в сумме 5664000 рублей. Стороны договорились заключить основной договор в срок до 1 октября 2021 года. 30 сентября 2021 года истцы направили предложение продавцу заключить основной договор на условиях, указанных в предварительном договоре купли –продажи от 20 августа 2021 года в срок до 15 октября 2021 года, ответа не было получено. В претензии от 27 сентября 2021 года о расторжении предварительного договора ответчиком указано на существенное изменение оценочной стоимости объектов недвижимого имущества относительно кадастровой стоимости, что не соответствует действительности, в силу чего односторонний отказ от исполнения обязательств и заключения основного договора купли-продажи не допускается. Поскольку договор содержит все необходимые существенные условия, его нельзя считать предварительным, имеются все основания для государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество к покупателям.
В ходе судебного разбирательства Союз «Объединение организаций профсоюзов Республики Марий Эл» обратился с встречным исковым заявлением к ФИО1, ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи от 20 августа 2021 года.
В обоснование встречных исковых требований указано, что 20 августа 2021 года между Союзом «Объединение организаций профсоюзов Республики Марий Эл» (далее - Профобъединение РМЭ) и ФИО1, ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи 12 жилых помещений (квартир), расположенных в многоквартирном доме по адресу: . Общая стоимость указанных жилых помещений составила 5664000 рублей, определенная на основании отчета от 10 августа 2021 года. После заключения предварительного договора Профобъединением РМЭ установлено, что оценочная стоимость недвижимого имущества существенно отличается от кадастровой стоимости, что поставило под сомнение законность и обоснованность вышеуказанного отчета. Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объектов от 23 сентября 2021 года стоимость объектов недвижимого имущества составила 12 200 000 рублей, в связи с чем заключение основного договора купли-продажи по цене предварительного договора невозможно, так как имело место существенное изменение обстоятельств, нарушающих имущественный интерес Профобъединения РМЭ и заключение сделки на крайне невыгодных для него условиях. Также, несмотря на то, что спорные объекты зарегистрированы как жилые помещения, фактически признаки, свойственные жилым объектам недвижимого имущества, у них отсутствуют. Профобъединением РМЭ направлено уведомление о расторжении предварительного договора, ответа от ответчиков не поступило.
В судебное заседание истцы ФИО1, ФИО2 не явились, извещены надлежащим образом.
Представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО3 в судебном заседании измененные исковые требования поддержал, со встречными исковыми требованиями не согласился по доводам, изложенным в возражениях на иск, указав, что истцами представлены все доказательства заключения договора купли-продажи как основного, поскольку между сторонами согласованы все существенные условия, цена договора утверждена Президиумом Профобъединения РМЭ, определена на основании отчета, представленного самим ответчиком, и предложенного истцам. Состояние объектов недвижимости было известно ответчику, являющему собственником, его состоянии неизменно с 1990 года, в деле имеется четыре отчета об оценке, каждый из которых определяет свою рыночную стоимость. Не согласен с рыночной стоимостью объектов недвижимости, определенной на основании судебной экспертизы, поскольку экспертом сделан вывод без учета ветхости здания.
Представители ответчика Союза «Объединение организаций профсоюзов Республики Марий Эл» ФИО4, ФИО5, действующие на основании доверенности, в судебном заседании с измененными исковыми требованиями не согласились по доводам, изложенным в возражениях на иск и дополнениях к ним, поддержали встречное исковое заявление, указав, что решением Президиумом Профобъединения РМЭ принималось на основании имеющихся документов, в том числе отчета ФИО7, когда возникли сомнения в рыночной стоимости объектов недвижимости, по инициативе Профобъединения РМЭ была проведена вторая оценка, и установлено существенное изменение обстоятельств, после чего несколько раз обсуждалось заключение договора, потом встал вопрос о расторжении предварительного договора купли-продажи, судебная экспертиза дала заключение о реальной стоимости объектов недвижимости выше в два раза от согласованной.
Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как следует из разъяснений, содержащихся в пунктах 23, 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.
Для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса РФ).
Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу пункта 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В силу статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
В пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.
Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.
Судом установлено, что 20 августа 2021 года между Союзом «Объединение организаций профсоюзов Республики Марий Эл» в лице председателя ФИО8 (продавец) и ФИО2 (покупатель-1), ФИО1 (покупатель-2) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого Союз «Объединение организаций профсоюзов Республики Марий Эл» обязался заключить с ФИО1, ФИО2 в срок до 15 октября 2021 года договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: : жилое помещение, площадью м2 (), кадастровый , принадлежащее продавцу на основании свидетельства о государственной регистрации права серии , выданного Управлением Федеральной регистрационной службы по РМЭ 06 сентября 2007 года; жилое помещение, площадью кв.м. (), кадастровый , принадлежащее на основании свидетельства о государственной регистрации права серии , выданного Управлением Федеральной регистрационной службы по РМЭ 06 сентября 2007 года; жилое помещение, площадью м. (), кадастровый , принадлежащее на основании свидетельства о государственной регистрации права серии , выданного Управлением Федеральной регистрационной службы по РМЭ 06 сентября 2007 года; жилое помещение, площадью кв.м. (), кадастровый , принадлежащее на основании свидетельства о государственной регистрации права серии , выданного Управлением Федеральной регистрационной службы по РМЭ 06 сентября 2007 года; жилое помещение, площадью кв.м. (), кадастровый , принадлежащее на основании свидетельства о государственной регистрации права серии , выданного Управлением Федеральной регистрационной службы по РМЭ 06 сентября 2007 года; жилое помещение, площадью кв.м. (), кадастровый , принадлежащее на основании свидетельства о государственной регистрации права серии 12 MP , выданного Управлением Федеральной регистрационной службы по РМЭ ; жилое помещение, площадью .м. (), кадастровый , принадлежащее на основании свидетельства о государственной регистрации права серии 12 MP , выданного Управлением Федеральной регистрационной службы по РМЭ 06 сентября 2007 года; жилое помещение, площадью кв.м. (), кадастровый , принадлежащее на основании Свидетельства о государственной регистрации права серии 12 MP , выданного Управлением Федеральной регистрационной службы по РМЭ 06 сентября 2007 года; жилое помещение, площадью кв.м. (), кадастровый , принадлежащее на основании свидетельства о государственной регистрации права серии 12 MP , выданного Управлением Федеральной регистрационной службы по РМЭ 06 сентября 2007 года; жилое помещение, площадью кв.м. (), кадастровый , принадлежащее на основании свидетельства о государственной регистрации права серии 12 MP , выданного Управлением Федеральной регистрационной службы по РМЭ 06 сентября 2007 года; жилое помещение, площадью кв.м. (), кадастровый , принадлежащее на основании Свидетельства о государственной регистрации права серии , выданного Управлением Федеральной регистрационной службы по РМЭ 06 сентября 2007 года; жилое помещение, площадью кв.м. (), кадастровый , принадлежащее на основании Свидетельства о государственной регистрации права серии , выданного Управлением Федеральной регистрационной службы по РМЭ 06 сентября 2007 года (далее- Помещения).
По условиям п.2.1 договора по основному договору продавец обязуется передать в общую долевую собственность покупателей объекты в порядке, предусмотренном договором и положениями действующего законодательства РФ. При этом доля покупателя-1 будет составлять 60 %, покупателя-2 - 40 %.
В силу п. 2.2 договора от 20 августа 2021 года общая цена объектов составляет 5664000 рублей.
Пунктами 2.3. 2.4 договора предусмотрено, что покупатели производят уплату цены объекта в срок до 15 октября 2021 года. Покупатели выплачивают продавцу цену объектов следующим образом: 500000 рублей покупатели выплачивают продавцу до 24 августа 2021 года за счет своих собственных средств, оставшуюся сумму в размере 5164000 рублей покупатели выплачивают продавцу в срок до 15 октября 2021 года за счет собственных средств.
В силу п. 2.5 договора объекты передаются продавцом покупателям в день подписания основного договора при условии полной оплаты согласно п. 2.4 настоящего договора. Пи этом акт приема-передачи сторонами не составляется. Основной договор с приложениями к нему будет одновременно являться актом приема-передачи.
Согласно п. 2.6 договора переход права собственности на объекты от продавца к покупателям подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Во исполнение принятых на себя обязательств по предварительному договору истцы оплатили ответчику в соответствии с п. 2.2 договора сумму 5664000 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 24 августа 2021 года (ФИО1), чеком от 24 августа 2021 года в размере 500000рублей, чеком-ордером от 30 сентября 2021 года в размере 2898400 рублей (ФИО1), чеком-ордером от 30 сентября 2021 года в размере 2265600 рублей (ФИО2).
Согласно выписке ЕГРН от 28 октября 2021 года указанные объекты недвижимости принадлежат на праве собственности Союзу «Объединение организаций профсоюзов Республики Марий Эл».
27 сентября 2021 года в адрес ФИО1, ФИО2 от Союза «Объединение организаций профсоюзов Республики Марий Эл» направлены претензии о расторжении предварительного договора купли-продажи от 20 августа 2021 года со ссылкой на наличие существенного изменения обстоятельств, нарушающих имущественный интерес организации, и предложено явиться 05 октября 2021 года для согласования новых условий договора купли-продажи объектов недвижимого имущества.
30 сентября 2021 года ФИО1, ФИО2 в адрес ответчика направлено заявление о заключении основного договора купли-продажи на условиях, указанных в предварительном договоре купли-продажи от 20 августа 2021 года в срок до 15 октября 2021 года.
В предусмотренный предварительным договором срок договор купли-продажи между сторонами не заключен.
Распоряжениями нотариуса ФИО6 от 05 октября 2021 года зачислены на депозитный счет нотариуса принятые от Союза «Объединение организаций профсоюзов Республики Марий Эл» денежные средства в размере 3398400 рублей для получателя ФИО1, денежные средства в размере 2265600 рублей для получателя ФИО2, о чем им были направлены извещения.
В обоснование незаключения с истцами договора представители Профобъединения РМЭ изначально указали на незаключенность предварительного договора купли-продажи ввиду несогласованности в договоре данных, позволяющих определенно установить расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, а также невозможность заключения основного договора по цене предварительного договора ввиду наличия существенного изменения обстоятельств, нарушающих имущественный интерес Профобъединения.
В последующем сторона ответчика изменила свою позицию по делу, предъявив встречное исковое заявление о расторжении предварительного договора купли-продажи от 20 августа 2021 года, тем самым доводы Профобъединения РМЭ о незаключенности договора от 20 августа 2021 года оценке не подлежат, как признанные и не оспариваемые стороной продавца по договору.
Принцип свободы договора, закрепленный в статьях 1 и 421 Гражданского кодекса РФ, предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия таких отношений, а также заключать договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом.
В силу статьи 432 Гражданского кодекса РФ признается заключенным лишь с момента, когда стороны достигли в требуемой в подлежащих случаях форме соглашения по всем существенным условиям договора.
Суд принимает во внимание фактическое поведение ответчика как после заключения предварительного договора купли-продажи, так и в ходе судебного разбирательства, направленное на заключение основного договора с истцами ФИО1, ФИО2, но на измененных условиях относительно цены объектов недвижимости.
Таким образом, суд приходит к выводу, что заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи от 20 августа 2021 года соответствует требованиям закона, при его заключении сторонами согласованы все существенные условия договора купли-продажи, обязательные для данного вида договоров, действия сторон были направлены на заключение основного договора купли-продажи, при этом истцами по договору были внесены денежные средства в полном объеме.
Поскольку в силу п.п. 2.5, 2.6 предварительного договора сторонами предусмотрена возможность перехода права собственности независимо от исполнения обязанности передать соответствующие объекты, а истцами оплачена по договору полная стоимость за продаваемые помещения, заключенный договор следует квалифицировать как основной договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.
С учетом изложенного, требования истцов о признании предварительного договора купли-продажи от 20 августа 2021 года основным договором обоснованны и подлежат удовлетворению.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Пункт 1 статьи 451 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В силу пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса РФ в том случае, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 этой статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Как следует из представленных материалов, а также пояснений сторон, при определении указанной в договоре от 20 августа 2021 года рыночной стоимости Профобъединением РМЭ была взята стоимость помещений, определенная отчетом об оценке ИП ФИО7 , согласно выводам которого рыночная стоимость объектов недвижимости – жилых помещений (квартир в 12-квартирном жилом доме по адресу: ) по состоянию на 10 августа 2021 года без учета НДС составила 5663500 рублей.
Согласно отчету , составленному » по заказу Профобъединения РМЭ по состоянию на 23 сентября 2021 года, стоимость объекта недвижимого имущества – многоквартирного жилого дома в составе 12 жилых помещений составила 12 200 000 рублей.
Истцом ФИО9 в ходе судебного разбирательства в обоснование несогласия с представленным ответчиком вторым отчетом об оценке представлено экспертное заключение ИП ФИО11 , согласно которому рыночная стоимость жилых помещений, расположенных по адресу: , составила 5335951 рубль, в том числе – 351401 рубль, - 452620 рублей, – 536651 рубль, – 351401 рубль, - 453575 рублей, – 536651 рубль, – 532831 рубль, –441161 рубль, – 351401 рубль, – 536651 рубль, - 441161 рубль, – 350446 рублей.
Ввиду представления в материалы дела нескольких отчетов об оценке спорных объектов недвижимости, по ходатайству ответчика по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «Независимый экспертно-правовой центр».
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы рыночная стоимость объектов исследования по состоянию на 20 августа 2021 года составляет 10438000 рублей, в том числе – 695000 рублей, - 886000 рублей, – 1023000 рублей, – 704000 рублей, - 899000 рублей, – 1036000 рублей, – 1017000 рублей, – 867000 рублей, – 695000 рублей, – 1036000 рублей, - 877000 рублей, – 703000 рублей. Расхождение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, представленных в отчете об оценке рыночной стоимости объектов недвижимого имущества от 10 августа 2021 года, составленного оценщиком ФИО7, отчете об оценке рыночной стоимости объектов недвижимого имущества от 23 сентября 2021 года, составленном и экспертном заключении об оценке рыночной стоимости жилых помещений от 20 октября 2021 года, составленном ИП ФИО11, обусловлено прежде всего применением оценщиками и экспертом различных подходов к оценке недвижимости. В частности, оценщиком ФИО12 применялся только затратный подход. Оценщиком ФИО7 и экспертом ФИО11 в представленных работах применялся только сравнительный подход.
В связи с поступившими от истцов замечаниями к судебной экспертизе, от эксперта ФИО13, предупрежденной судом об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, поступили пояснения, из которых следует, что перед экспертом не ставился вопрос о проведении строительной экспертизы с целью определения степени износа здания. Вывод эксперта о том, что объекты исследования находятся в условно-удовлетворительном состоянии, был сделан исходя из его физического состояния путем обычного визуального осмотра и изучения технической документации. При анализе рынка продажи вторичного жилья рассматривались только аналоги, которые расположены в местах сходных с объектами исследования, а именно расположение объектов возле озер. Из экспертного заключения не следует, что оценщиком ФИО7 к объектам-аналогам не было применено ни одного понижающего коэффициента, необходимого, по мнению эксперта, к применению. Учитывая важность фактора – местоположение, корректировка к выбранным оценщиком ФИО7 аналогам должна была быть применения с повышающим коэффициентом.
Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений (ст.56 ГПК РФ). Согласно ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Кроме того в силу ст.86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается по правилам, установленным ст. 67 ГПК РФ в совокупности с другими доказательствами.
У суда нет оснований сомневаться в достоверности результатов судебной оценочной экспертизы, данной экспертом ООО «Независимый экспертно-правовой центр», предупрежденных за дачу заведомо ложного заключения. Заключение экспертизы дано экспертом на основании осмотра объектов недвижимого имущества, исходя из фактического состояния имущества, с приведением научной и исследовательской литературы, нормативных документов, с применением сравнительного метода, анализа вторичного рынка, требований действующего законодательства к оценочной деятельности. При этом суд учитывает, что выводы эксперта являются ясными и полными, последовательными, не допускающими неоднозначного толкования, какие-либо несоответствия исследовательской части экспертизы и ее выводов не установлены, исследовательская часть и выводы экспертов не противоречат друг другу, экспертиза проведена высококвалифицированным специалистом, имеющим сертификаты и стаж работы по специальности.
При этом суд полагает, что выводы эксперта в рамках судебной экспертизы об иной рыночной стоимости объектов недвижимого имущества при данных обстоятельствах, с учетом совокупности исследованных имеющихся в деле доказательств, не позволяют отнести расхождение в рыночной стоимости к существенно изменившимися обстоятельствам.
Оснований делать вывод, что имело место существенное изменение обстоятельств, в данном случае у суда не имеется, поскольку цена объекта была определена на основании отчета, составленного по инициативе продавца - Союза «Объединение организаций профсоюзов Республики Марий Эл», являющегося собственником данных жилых помещений с 2007 года, и имеющее в распоряжении всю необходимую документацию на помещения, равно как и доступ к данным объектам с целью оценки их фактического состояния.
В силу положений п. 2 ст. 1 ГК РФ, п. 1 ст. 9 ГК РФ при заключении договора как истцы, так и ответчик должны были действовать добросовестно и разумно, уяснить для себя смысл и значение совершаемых юридически значимых действий, сопоставить их со своими действительными намерениями, оценить их соответствие реально формируемым обязательствам.
Доводы ответчика о том, что в ходе изучения отчета ИП ФИО7 действительно усматриваются нарушения Федеральных стандартов оценки и как следствие явное занижение оценщиком стоимости проданного имущества, является несостоятельными, поскольку цена определена продавцом самостоятельно. Кроме того, суд принимает во внимание, что решение о заключении договора купли-продажи с ФИО1, ФИО2 с учетом оценки рыночной стоимости объектов было принято Президиумом Союза «Объединение организаций профсоюзов Республики Марий Эл» 18 августа 2021 года, то есть после составления отчета ИП ФИО7, что позволяло продавцу с учетом имевшейся технической документации и доступа дать надлежащую и тщательную оценку представленному документу на предмет соответствия реальной рыночной цене объектов до заключения указанного договора.
Кроме того, немаловажное значение при определении цены недвижимости имеет состояние рынка недвижимости в Республике Марий Эл летом 2021 года, а также приобретение сразу нескольких объектов недвижимости у одного продавца за наличный расчет.
Ссылки ответчика на сведения о техническом состоянии и характеристиках объектов, изложенные в заключениях кадастрового инженера, также не влияют на итоговые выводы суда, поскольку данные объекты недвижимости находятся в собственности ответчика длительное время, позволявшее провести натурное обследование, и при надлежащем подходе к оформлению сделки, имели возможность дать оценку указанным обстоятельствам при определении рыночной стоимости объектов недвижимости, с необходимой степенью разумности и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота.
При этом суд критически относится к доводам ответчика об отсутствии у спорных объектов признаков, характерных жилому помещению, опровергаемых представленными техническими паспортами, реестровыми делами, а также сведениями отчетов об оценке, представленных в материалы дела, равно как и заключением судебной экспертизы.
Ссылки представителей ответчика о намерении истцов в последующем с учетом состояния объектов обратиться с иском о соразмерном уменьшении цены либо безвозмездном устранении недостатков суд отклоняет как бездоказательные, опровергаемые четко изложенной позицией представителя истца ФИО1 об осведомленности покупателей о реальном состоянии помещений и готовности принять объекты в собственность с учетом их фактического состояния и износа.
Таким образом, доводы ответчика о заниженной стоимости спорных помещений не могут быть приняты во внимание в качестве основания для расторжения предварительного договора купли-продажи. Указанные объекты были оценены сторонами, которые свободны в определении существенных условий договора.
В настоящее время стороны не вправе требовать изменения условий договора купли-продажи от 20 августа 2021 года, оснований к расторжению которого по заявленным истцом по встречному иску доводам не имеется.
С учетом изложенного, встречные исковые требования Союза «Объединение организаций профсоюзов Республики Марий Эл» о расторжении предварительного договора купли-продажи удовлетворению не подлежат.
В силу п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Согласно пункту 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", по результатам рассмотрения спора о понуждении к заключению основного договора суд выносит решение, в резолютивной части которого указывается предмет и определяются условия основного договора, а также указывается момент, с которого данный договор считается заключенным. В силу абзаца второго пункта 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, который является специальным по отношению к пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, таким моментом может являться момент вступления решения суда в законную силу или иной момент, определяемый судом с учетом условий заключаемого договора и позиций сторон.
Если заключенный договор подлежит государственной регистрации, то решение суда является основанием для его регистрации. При этом стороны считаются связанными обязательствами из такого договора с момента, указанного судом, а для третьих лиц договор считается заключенным с момента его регистрации (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ).
С учетом вышеизложенного, настоящее решение является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РМЭ соответствующих изменений в сведения государственного реестра недвижимости на праве общей долевой собственности с учетом размера долей истцов-покупателей, определенной условиями договора.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковое заявление ФИО1, ФИО2 к Союзу «Объединение организаций профсоюзов Республики Марий Эл» о признании предварительного договора купли-продажи основным договором купли-продажи, государственной регистрации перехода права собственности удовлетворить.
Признать предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества - жилое помещение, площадью 36,8 кв.м, расположенное по адресу: , кадастровый ; жилое помещение, площадью 47,4 кв.м, расположенное по адресу: , кадастровый ; жилое помещение, площадью 56,2 кв.м., расположенное по адресу: , кадастровый ; жилое помещение, площадью 36,8 кв.м., расположенное по адресу: , кадастровый ; жилое помещение, площадью 47,5 кв.м., расположенное по адресу: , кадастровый ; жилое помещение, площадью 56,2 кв.м., расположенное по адресу: , кадастровый ; жилое помещение, площадью 55,8 кв.м., расположенное по адресу: , кадастровый ; жилое помещение, площадью 46,2 кв.м., расположенное по адресу: , кадастровый ; жилое помещение, площадью 36,8 кв.м., расположенное по адресу: , кадастровый ; жилое помещение, площадью 56,2 кв.м., расположенное по адресу: , кадастровый ; жилое помещение, площадью 46,2 кв.м., расположенное по адресу: , кадастровый ; жилое помещение, площадью 36,7 кв.м., расположенное по адресу: , кадастровый , заключенный 20 августа 2021 года между Союзом «Объединение организаций профсоюзов Республики Марий Эл» и ФИО1, ФИО2 основным договором купли-продажи.
Решение является основанием для государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанные жилые помещения на праве общей долевой собственности к ФИО1 в размере 60 %, к ФИО2 – 40%.
В удовлетворении встречного искового заявления Союза «Объединение организаций профсоюзов Республики Марий Эл» к ФИО1, ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Марий Эл путем подачи апелляционной жалобы через Йошкар-Олинский городской суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.
Судья М.В. Митькова
Мотивированное решение
составлено 08.06.2022 года
Решение09.06.2022