Дело № 2-1731/2023

УИД № 42RS0008-01-2023-001797-39

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Рудничный районный суд г. Кемерово

в составе председательствующего судьи Тарасовой В.В.,

при секретаре Труфановой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Кемерово

19 сентября 2023 года

гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 ФИО8 к ФИО2 ФИО9, ФИО3 ФИО10 о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным, указывая, что между ФИО3 и ФИО2 28.10.2022 был заключён предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в соответствии с которым ФИО3 обязался продать, а ФИО2 купить указанную квартиру.

Квартира приобретена ФИО3 с привлечением средств материнского капитала. При сделках с объектами недвижимого имущества заявление и другие необходимые документы от имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет подают их законные представители, они же подписывают и договоры.

ФИО1, являясь матерью несовершеннолетних (малолетних) детей в возрасте до 14 лет, проживающих в данной квартире, согласие на продажу квартиры не давала.

Кроме того, поскольку квартира приобретена с привлечением средств материнского капитала необходимо разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение законными представителями имуществом лиц, не достигших четырнадцати лет.

В данной квартире проживают двое несовершеннолетних детей <данные изъяты> и <данные изъяты>, которые владеют и пользуются недвижимым имуществом.

В отношении ребёнка ФИО11 истец является единственным родителем в данной квартире.

Однако данный предварительный договор заключён в нарушение законодательства РФ и несёт риск для несовершеннолетних детей истца. Данная квартира является единственным жильём для проживания детей.

С учётом уточнения исковых требований истец просила расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры от 28.10.2022, заключённый между ФИО3 и ФИО2 (л.д. 54).

Определением суда от 14.08.2023 к участию в деле в качестве соответчика привлечён ФИО3

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, просила рассмотреть дело в её отсутствие.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, в суд представил письменное ходатайство, в котором выразил свое согласие с заявленными требованиями, просил рассмотреть дело в его отсутствие (л.д. 55 - 65).

В соответствии с частями 3, 4 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Суд, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 420 ГК РФ договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе

В силу пунктов 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии со статьёй 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1).

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечёт его ничтожность (пункт 2).

В силу пункта 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключён либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (статья 450 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Как установлено судом и следует из материалов дела, собственниками квартиры по адресу: <данные изъяты>, являются ФИО1 (доля в праве 40/1000), ФИО3 (доля в праве 880/1000), ФИО6 (доля в праве 40/1000), ФИО7 (доля в праве 40/1000) (л.д. 24 - 26).

Указанное жилое помещение приобретено ФИО1 и ФИО3 за счёт кредитных денежных средств, предоставленных по кредитному договору № от 23.08.2018, заключённому между ПАО Банк ВТБ и ФИО3, а также с использованием средств материнского (семейного) капитала, что подтверждается государственным сертификатом на материнский (семейный) капитал, уведомлением об удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского капитала (л.д. 10, 11, 30 оборот - 31).

22.01.2019 ФИО3 дано обязательство об оформлении спорного жилого помещения, приобретённого на средства материнского капитала, в общую собственность ФИО1, ФИО3, и несовершеннолетних детей ФИО7 и ФИО6, с определением размера долей по соглашению в течении 6 месяцев после снятия обременения с жилого помещения (л.д. 12).

По условиям кредитного договора № от 23.08.2018 кредит предоставлен ФИО3 по схеме сделки с использованием последующего договора об ипотеке после государственной регистрации предмета ипотеки - квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты>.

Согласно последующему договору об ипотеке № от 23.08.2018 предмет ипотеки передаётся в последующий залог ПАО Банк ВТБ в обеспечение исполнения обязательств ФИО3 по кредитному договору (л.д. 32 оборот - 33).

29.09.2020 между ПАО Банк ВТБ и ФИО3 заключены договор об ипотеке и кредитный договор № с целью рефинансирования кредитного договора № от 23.08.2018 (л.д.35 - 35 оборот, 39 - 40).

28.10.2022 между ФИО3 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключён предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого продавец принял на себя обязательство продать, а покупатель купить квартиру, расположенную по адресу: <данные изъяты> (л.д. 8 - 9).

Согласно условиям заключённого договора продавец уведомил покупателя, что квартира на момент подписания настоящего договора находится в залоге ПАО Банк ВТБ согласно кредитного договора № от 29.09.2020 (л.д. 30 оборот - 31).

Из условий предварительного договора следует, что стороны обязались заключить основной договор в срок до 15.12.2022 (пункт 2 договора).

Указанную квартиру продавец обязался продать, а покупатель обязался купить за 6 850 000 руб.

Расчёты проводятся сторонами в следующем порядке:

- при подписании настоящего предварительного договора покупатель передал продавцу деньги в сумме 2 500 000 руб. в качестве задатка за квартиру. В случае, если покупатель по своей инициативе откажется от покупки квартиры, задаток не подлежит возврату и остаётся у продавца, если продавец по своей инициативе откажется от продажи квартиры в сроки и на условиях, оговоренных в настоящем предварительном договоре, задаток подлежит возврату покупателю в двойном размере.

- деньги в сумме 4 350 000 руб. покупатель оплачивает за счёт собственных средств при подписании основного договора в Управлении Федеральной службы государственной регистраций, кадастрам картографии по Кемеровской области - Кузбассу.

Во исполнение условий заключённого договора ФИО2 передал продавцу ФИО3 денежные средства в размере 2 500 000 руб. в качестве задатка, подтверждающего заключение договора и обеспечивающего его исполнение в виде заключения основного договора купли-продажи квартиры.

03.11.2022 продавец ФИО3 возвратил покупателю ФИО2 денежные средства в размере 2 500 000 руб., уплаченные ранее в качестве задатка, а ФИО2 принял указанные денежные средства (л.д. 52).

Решением Рудничного районного суда г. Кемерово от 05.04.2023 требования ФИО2 к ФИО3 о взыскании денежных средств, полученных в качестве задатка, оставлены без удовлетворения (л.д. 70 - 74).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда от 29.06.2023 решение Рудничного районного суда г. Кемерово от 05.04.2023 отменено, по делу принято новое решение, которым исковые требования ФИО2 удовлетворены, с ФИО3 в пользу ФИО2 взыскан задаток в размере 2 500 000 руб. (л.д. 75 - 79).

В ходе подготовки дела к судебному разбирательству ФИО1 пояснила, что денежные средства, уплаченные ФИО2, были возвращены ему до истечения срока на заключение основного договора, что также является основанием считать предварительный договор расторгнутым.

Разрешая заявленные требования, суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признаётся существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключён или был бы заключён на значительно отличающихся условиях.

Учитывая, что основной договор купли-продажи указанной квартиры между ФИО2 и ФИО3 в установленный договором срок заключён не был, ФИО2 заключения основного договора или дополнительного соглашения к предварительному договору, устанавливающего иной порядок расчётов по договору, не требует, в судебном порядке требований о заключении основного договора купли-продажи к ответчику не предъявляет, ФИО3 возвратил полученные денежные средства в качестве задатка до истечения срока на заключение основного договора, более того, с ФИО3 в пользу ФИО2 взыскана двойная сумма задатка, суд с учётом приведённых норм права приходит к выводу о наличии оснований для признания предварительного договора купли-продажи квартиры от 28.10.2022, заключённого между ФИО3 и ФИО2, расторгнутым.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 ФИО12 к ФИО2 ФИО13, ФИО3 ФИО14 о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, удовлетворить.

Признать расторгнутым предварительный договор купли-продажи квартиры, заключенный 28.10.2022 между ФИО3 ФИО15 и ФИО2 ФИО16.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение одного месяца со дня составления 26 сентября 2023 года мотивированного решения путём подачи апелляционной жалобы через Рудничный районный суд г. Кемерово.

Председательствующий: